Par un arrêt en date du 22 octobre 2024, la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur la compatibilité de la résolution d’un contrat de vente immobilière avec les exigences de la protection du droit de propriété.

En l’espèce, un particulier avait acquis la propriété d’un appartement en 2002, dans le cadre d’une vente avec bail à nourriture. Ce droit de propriété avait été formellement inscrit dans le registre foncier, conférant à l’acquéreur une sécurité juridique apparente sur son bien. Cependant, en 2007, la venderesse initiale a saisi les juridictions nationales d’une action en résolution du contrat, au motif que l’acquéreur n’aurait pas respecté ses obligations contractuelles. La procédure interne s’est soldée par l’annulation du droit de propriété de l’acquéreur, le privant ainsi de son bien. S’estimant victime d’une atteinte à ses droits, ce dernier a alors formé une requête devant la Cour européenne des droits de l’homme en invoquant une violation de l’article 1er du Protocole no 1 à la Convention.

Le problème de droit soumis aux juges strasbourgeois consistait donc à déterminer si la privation de propriété, ordonnée par les juridictions nationales suite à un litige contractuel privé, respectait le juste équilibre requis entre l’intérêt général et la sauvegarde des droits fondamentaux du requérant.

À cette question, la Cour répond par une condamnation de l’État défendeur, en jugeant qu’« il y a eu violation de l’article 1 du Protocole no 1 à la Convention ». Elle estime ainsi que l’ingérence dans le droit du requérant au respect de ses biens était disproportionnée.

La solution retenue par la Cour confirme la protection étendue du droit de propriété, y compris dans le cadre de litiges d’ordre privé (I), tout en soulignant les limites de son intervention, qui se borne à une réparation financière sans annuler les décisions nationales (II).

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I. La protection du droit de propriété face à une ingérence étatique jugée excessive

La Cour fonde sa décision sur la reconnaissance sans équivoque d’un « bien » appartenant au requérant (A), dont la privation par les juridictions internes n’a pas satisfait aux exigences de proportionnalité imposées par la Convention (B).

A. La reconnaissance d’un droit de propriété valablement constitué

L’application de l’article 1er du Protocole no 1 suppose, au préalable, l’existence d’un « bien » au sens de cette disposition. En l’espèce, le requérant pouvait se prévaloir d’un titre de propriété en bonne et due forme sur un appartement, son droit ayant été officiellement « inscrit dans le registre foncier ». Cette inscription conférait à son droit une base légale certaine en droit interne, le faisant entrer sans conteste dans la catégorie des possessions protégées par la Convention.

Le fait que ce droit soit né d’un contrat de vente avec bail à nourriture, un contrat synallagmatique impliquant des obligations continues, n’affectait en rien la réalité de son droit de propriété initial. La Cour considère de manière constante que même un intérêt patrimonial, pourvu qu’il soit suffisamment établi, peut constituer un « bien ». Le droit de propriété du requérant, régulièrement enregistré, représentait donc une valeur patrimoniale actuelle et certaine, justifiant pleinement la protection conventionnelle. La contestation ultérieure de l’exécution du contrat ne pouvait suffire à priver, rétroactivement, ce droit de sa qualification de « bien ».

B. La caractérisation d’une privation de propriété disproportionnée

L’annulation du contrat par les juridictions nationales a eu pour effet de priver le requérant de sa propriété. Une telle mesure constitue l’une des formes les plus radicales d’ingérence dans le droit garanti par l’article 1er du Protocole no 1. Pour être compatible avec la Convention, une privation de propriété doit non seulement poursuivre un but d’utilité publique, mais aussi ménager un « juste équilibre » entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits de l’individu.

En l’occurrence, si la résolution d’un litige contractuel peut être considérée comme servant l’intérêt général d’une bonne administration de la justice, la mesure prise doit demeurer proportionnée. La Cour, en concluant à une violation, a implicitement considéré que les juridictions nationales n’avaient pas procédé à cette mise en balance. La résolution pure et simple du contrat, sans examiner d’autres solutions moins dommageables ou sans prévoir une indemnisation pour l’acquéreur au titre des prestations déjà fournies ou de la plus-value apportée au bien, a fait peser sur lui une charge excessive. C’est cette rupture de l’équilibre au détriment du requérant qui fonde la condamnation de l’État.

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II. La portée de la sanction européenne face à la défaillance judiciaire nationale

La constatation de la violation conduit la Cour à formuler une critique de l’office des juges nationaux (A), tout en apportant une réparation par le biais d’une satisfaction équitable dont la portée demeure limitée (B).

A. L’appréciation critique du contrôle exercé par les juridictions internes

En déclarant qu’il y a eu violation de la Convention, la Cour exerce un contrôle sur la manière dont les juridictions nationales ont appliqué le droit interne. Sans se comporter comme une juridiction de quatrième instance, elle vérifie si les décisions rendues n’ont pas conduit à un résultat arbitraire ou manifestement déraisonnable au regard des droits fondamentaux. Le présent arrêt illustre cette fonction de garde-fou.

Il révèle que les juridictions moldaves, en se concentrant vraisemblablement sur une application stricte du droit des contrats, ont omis de prendre en compte les conséquences de leur décision sur le droit de propriété du requérant. Elles n’ont pas suffisamment pesé la gravité de la sanction que constitue la perte totale d’un bien immobilier face au manquement contractuel reproché. Cette décision de la Cour rappelle ainsi aux États parties que leurs systèmes judiciaires ont l’obligation d’intégrer les exigences de la Convention dans l’interprétation et l’application du droit national, même dans des litiges de nature purement civile.

B. Une réparation pécuniaire comme seule juste satisfaction

La Cour, après avoir constaté la violation, « Dit que l’État défendeur doit verser au requérant (…) 10 180 EUR (…) pour dommage matériel » et « 1 500 EUR (…) pour dommage moral ». Cette compensation financière, prévue par l’article 41 de la Convention, constitue la conséquence pratique de l’arrêt. Elle vise à réparer autant que possible les préjudices subis par le requérant du fait de la violation constatée par la Cour.

Toutefois, cette solution met en lumière la nature subsidiaire du contrôle européen. L’arrêt de la Cour n’a pas pour effet d’annuler les décisions judiciaires internes ni de restituer le bien à son ancien propriétaire. La réparation est purement indemnitaire et laisse subsister en droit interne la situation juridique créée par les juridictions nationales. Si cet arrêt a une portée symbolique forte, il démontre que la protection offerte par la Cour, bien que réelle, se heurte aux limites de son office, qui n’est pas de réformer les jugements nationaux mais de compenser les effets d’une violation avérée des droits fondamentaux.