Par une décision du 13 octobre 2020, la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur la compatibilité d’une restriction au droit de construire avec les exigences de l’article 1er du Protocole n°1. En l’espèce, un particulier avait acquis en 2007 des parts d’un terrain qui, depuis 2001, était classé par un plan d’urbanisme dans une catégorie le rendant inconstructible en vue d’un aménagement public. En 2016, une modification de ce plan a changé la classification du bien, le rendant constructible pour des projets commerciaux et de loisirs. Face au refus de l’administration d’engager une procédure d’expropriation, le propriétaire a saisi les juridictions internes afin d’obtenir une indemnisation pour l’atteinte portée à son droit de propriété.

La cour administrative régionale d’Ankara, par un arrêt du 29 novembre 2017, a rejeté sa demande au motif que la modification du plan d’urbanisme de 2016 avait levé la restriction pour une durée indéterminée, permettant désormais un usage économique du bien. Saisie d’un recours individuel, la Cour constitutionnelle a déclaré la requête irrecevable pour défaut manifeste de fondement par une décision du 11 juin 2018. Le requérant a alors saisi la Cour européenne des droits de l’homme, alléguant une violation de son droit au respect de ses biens, l’affectation de son terrain sans contrepartie ayant limité son usage.

La question posée à la Cour était de savoir si une restriction au droit de construire, résultant d’un plan d’urbanisme antérieur à l’acquisition du bien, constitue une charge disproportionnée pour le propriétaire en l’absence de toute indemnisation.

La Cour européenne des droits de l’homme déclare la requête irrecevable. Elle juge que le requérant ne subit pas une charge spéciale et exorbitante rompant le juste équilibre entre l’intérêt général et son droit au respect de ses biens, dès lors qu’il avait ou aurait dû avoir connaissance de la restriction au moment de l’acquisition du terrain. La Cour estime ainsi que l’intéressé a accepté le risque inhérent à cette situation et ne peut donc prétendre à une indemnisation pour l’ingérence qui en découle.

Cette solution, fondée sur la connaissance par l’acquéreur de la restriction grevant le bien, écarte l’indemnisation en raison de l’acceptation du risque (I), tout en confirmant une application contextuelle des principes de protection de la propriété, ce qui en limite la portée (II).

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I. L’acceptation du risque par l’acquéreur, obstacle à l’indemnisation

La Cour fonde sa décision sur la situation particulière de l’acquéreur, en considérant que la restriction au droit de propriété était une circonstance connue ou qui aurait dû l’être lors de l’achat (A), ce qui exclut par voie de conséquence l’existence d’une charge spéciale et exorbitante justifiant une réparation (B).

A. La préexistence de la restriction au droit de construire

L’analyse de la Cour repose de manière déterminante sur la chronologie des faits. Elle relève que le terrain acquis par le requérant en 2007 était déjà classé en zone soumise à une interdiction de construire depuis une décision administrative intervenue le 29 juin 2001. Cette antériorité de la restriction est capitale, car elle conditionne les attentes légitimes que pouvait nourrir l’acheteur. La Cour énonce en effet que le requérant « savait ou aurait raisonnablement dû savoir que selon le plan d’urbanisme en vigueur au moment de l’acquisition du terrain en question la propriété était classée en zone [inconstructible] ».

En conséquence, l’impossibilité d’obtenir un permis de construire n’est pas une contrainte nouvelle qui serait venue bouleverser l’exercice de son droit de propriété, mais une caractéristique inhérente au bien au moment de sa transaction. Cette approche pragmatique ancre l’appréciation de l’ingérence non pas dans l’absolu, mais dans le contexte spécifique de l’acquisition. En achetant un bien grevé d’une telle contrainte, le requérant est présumé avoir intégré cette donnée dans sa décision et, potentiellement, dans le prix d’achat. Il ne pouvait donc raisonnablement escompter un usage du bien différent de celui autorisé par la réglementation d’urbanisme en vigueur.

B. L’absence de charge spéciale et exorbitante en résultant

Partant de ce constat, la Cour conclut logiquement à l’absence de rupture du juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et la sauvegarde du droit au respect des biens. La charge imposée par la restriction d’urbanisme ne peut être qualifiée de « spéciale et exorbitante » pour le requérant, précisément parce qu’il en avait connaissance avant de s’engager. Il est considéré comme ayant « accepté un tel risque lors de l’acquisition du terrain litigieux ». Le préjudice allégué n’est donc pas la conséquence directe d’une action imprévisible de l’État, mais celle d’une décision d’investissement prise en connaissance de cause.

La Cour souligne également que les juridictions nationales ont dûment examiné la demande d’indemnisation et que leurs décisions ne sont entachées ni d’arbitraire ni de caractère manifestement déraisonnable. En validant l’analyse des juges internes, la Cour confirme que la situation du requérant ne justifiait pas une indemnisation, l’ingérence dans son droit de propriété n’atteignant pas le seuil de gravité requis. La solution s’inscrit dans une logique de responsabilisation de l’acquéreur, qui ne saurait se prévaloir d’une contrainte qu’il ne pouvait ignorer.

Si cette approche apparaît rigoureuse, elle s’explique par la volonté de la Cour de distinguer cette espèce de situations antérieures où le droit à indemnisation avait été reconnu, affirmant ainsi le caractère limité de sa jurisprudence en matière d’urbanisme.

II. La portée limitée d’une jurisprudence protectrice du droit de propriété

La décision commentée se démarque de solutions plus favorables aux propriétaires en opérant une distinction factuelle claire (A), ce qui confirme que l’appréciation de l’ingérence dans le droit de propriété demeure avant tout une analyse au cas par cas (B).

A. La distinction opérée avec les solutions antérieures

Le requérant invoquait à l’appui de sa thèse une jurisprudence antérieure, notamment l’arrêt *Ziya Çevik c. Turquie*. Cependant, la Cour écarte cette référence en soulignant une différence factuelle essentielle. Elle précise que « la situation dénoncée est différente en l’espèce dès lors que le terrain était déjà frappé d’inconstructibilité au moment de son acquisition par le requérant ce qui n’était pas le cas dans l’affaire Ziya Çevik ». Dans cette dernière, la restriction d’urbanisme avait été imposée après l’acquisition du bien, frappant un propriétaire qui pouvait légitimement espérer jouir pleinement de son droit de construire.

Cette distinction est fondamentale : elle trace une ligne de partage nette entre le propriétaire victime d’un changement de réglementation imprévu et l’acquéreur averti qui achète un bien dont la situation juridique est déjà obérée. Dans le premier cas, la charge nouvelle peut être considérée comme exorbitante et ouvrir droit à indemnisation. Dans le second, l’acheteur est réputé avoir consenti au risque et ne peut exiger de la collectivité qu’elle assume les conséquences de son choix. La Cour circonscrit ainsi le champ d’application de sa jurisprudence protectrice aux seules situations où l’atteinte au droit de propriété résulte d’une intervention postérieure à l’acquisition.

B. La confirmation d’une appréciation au cas par cas de l’ingérence

En définitive, cette décision rappelle que les États contractants disposent d’une large marge d’appréciation en matière d’aménagement du territoire. Le contrôle de la Cour se limite à vérifier si les mesures prises ne sont pas manifestement dépourvues de base raisonnable et si elles ménagent un juste équilibre entre l’intérêt général et les droits individuels. L’appréciation de cet équilibre est éminemment factuelle et dépend des circonstances de chaque espèce.

La Cour relève d’ailleurs des éléments supplémentaires pour conforter sa position, notant que la restriction a été atténuée en 2016, puis que le plan d’aménagement a finalement été annulé en 2019, faisant disparaître la contrainte. Bien que postérieure aux décisions internes définitives, cette annulation démontre que l’atteinte n’avait pas un caractère immuable, ce qui affaiblit encore l’argument d’une charge excessive. En refusant de poser un principe général d’indemnisation, la Cour réaffirme que la connaissance de la situation juridique d’un bien au moment de son achat est un facteur déterminant, sinon dirimant, dans l’évaluation de la proportionnalité d’une ingérence dans le droit de propriété.