Par un arrêt en date du 18 avril 2023, la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur les conséquences pécuniaires de l’annulation d’une vente immobilière consentie par une autorité publique à un particulier. En l’espèce, un individu avait fait l’acquisition d’un terrain en 1991 dans le cadre d’un dispositif d’aide à l’accession à la propriété. Plusieurs années après, l’administration constata que l’acquéreur ne remplissait pas l’une des conditions légales, à savoir être enregistré comme résident dans le village où se situait le bien. La vente fut en conséquence annulée par une décision de justice devenue définitive en 2008. L’acquéreur engagea alors une action en indemnisation afin d’obtenir le remboursement des sommes versées.

La procédure interne aboutit, après un arrêt de la Cour de cassation nationale, à l’octroi du seul montant nominal du prix de vente payé en 1991, majoré d’intérêts moratoires à compter de la date de l’action en indemnisation. Les juridictions nationales estimèrent que l’acquéreur était de mauvaise foi en ayant sollicité l’acquisition tout en sachant qu’il ne remplissait pas l’ensemble des conditions, ce qui limitait son droit à la simple restitution de l’indu. Saisie du litige, la Cour européenne des droits de l’homme devait déterminer si le remboursement du prix de vente nominal, sans aucune actualisation pour tenir compte de l’inflation exceptionnellement forte sur une période de plus de vingt-cinq ans, portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété de l’acquéreur.

La Cour de Strasbourg répond par l’affirmative, considérant que le dédommagement accordé est si modique qu’il équivaut à une absence de remboursement et fait peser une charge excessive sur l’individu. Elle conclut ainsi à la violation de l’article 1er du Protocole n°1, au motif que le juste équilibre entre l’intérêt général et la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu a été rompu.

Il convient d’analyser la manière dont les juridictions internes ont sanctionné l’illégalité de la vente en faisant supporter tout le poids de l’annulation à l’acquéreur (I), avant d’étudier la censure opérée par la Cour européenne, qui refuse de valider l’enrichissement sans cause de l’administration résultant d’une faute partagée (II).

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I. La sanction de l’illégalité de la vente au détriment de l’acquéreur

L’annulation du contrat de vente, bien que fondée en droit, a été suivie d’une décision sur la compensation qui a entièrement pénalisé l’acquéreur. Les juridictions nationales ont en effet confirmé la nullité de l’acte en raison du non-respect des conditions légales d’éligibilité (A), mais en ont tiré des conséquences financières particulièrement sévères pour l’individu en retenant une conception extensive de sa mauvaise foi (B).

A. L’annulation justifiée de la vente pour non-respect des conditions légales

L’ingérence dans le droit de propriété de l’acquéreur trouve son origine dans l’annulation de son titre, une mesure prévue par la loi et poursuivant un but légitime. La législation nationale subordonnait l’éligibilité au dispositif d’aide à plusieurs conditions, parmi lesquelles celle d’être enregistré à l’état civil comme résident du village concerné. Or, il était constant que l’acquéreur ne remplissait pas ce critère, un point qu’il n’avait d’ailleurs pas dissimulé dans son formulaire de demande initial.

La décision des juridictions internes d’annuler la vente était donc conforme au principe de légalité. L’État est en droit d’organiser les conditions d’accès à la propriété dans le cadre de politiques publiques spécifiques et de veiller au respect de ces règles. L’annulation d’un acte juridique conclu en violation des normes impératives ne constitue pas en soi une mesure contraire à la Convention. Le contrôle de la Cour européenne ne porte pas sur l’opportunité de l’annulation, mais sur ses conséquences pour l’individu et sur le respect d’un juste équilibre.

B. Une indemnisation limitée à la restitution du prix nominal au nom de la mauvaise foi de l’acquéreur

Pour statuer sur la demande d’indemnisation, les juridictions nationales se sont fondées sur la théorie de l’enrichissement sans cause. Cependant, la Cour de cassation a jugé que l’acquéreur était de mauvaise foi, estimant qu’il avait fait des « déclarations trompeuses ». Cette qualification a eu pour effet de limiter drastiquement son droit à réparation, le réduisant à la seule restitution du prix nominal versé en 1991, sans aucune réévaluation.

Cette approche assimile la démarche de l’acquéreur, qui a soumis une demande tout en sachant qu’une condition lui faisait défaut, à une manœuvre dolosive. Le raisonnement des juges internes fait ainsi peser sur le seul demandeur la responsabilité de l’illégalité de l’acte. En conséquence, il ne pouvait prétendre qu’à la répétition de l’indu dans sa plus simple expression, ignorant totalement l’effondrement de la valeur de la monnaie sur la période écoulée. Cette solution, bien que juridiquement fondée sur une analyse de la faute, a conduit à un résultat matériellement inéquitable.

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II. La censure européenne de l’enrichissement sans cause de l’administration

La Cour européenne des droits de l’homme a estimé que l’approche des juridictions nationales rompait le juste équilibre exigé par la Convention. Elle a d’abord constaté le caractère dérisoire de l’indemnisation octroyée, qui ne saurait constituer une compensation adéquate (A), puis a procédé à une réévaluation de la faute en retenant une responsabilité partagée entre l’acquéreur et l’administration (B).

A. Le caractère dérisoire de l’indemnisation comme rupture du juste équilibre

Le cœur du raisonnement de la Cour de Strasbourg réside dans l’appréciation concrète du préjudice subi par l’acquéreur. La Cour constate que, du fait d’une inflation très élevée, la somme allouée correspondait à seulement 0,2 % du pouvoir d’achat du paiement effectué en 1991. En ne procédant à aucune actualisation, les autorités « ont en pratique privé le requérant de toute indemnité ». Un tel dédommagement est jugé manifestement déraisonnable.

La Cour rappelle sa jurisprudence constante selon laquelle le caractère adéquat d’une compensation se trouve diminué si son versement ignore l’écoulement d’un long laps de temps et la dépréciation monétaire. En l’espèce, le refus de toute réévaluation sur une période de vingt-cinq ans a transformé l’obligation de restitution en une mesure purement symbolique. Cette situation a suffi à faire peser sur l’individu une charge disproportionnée, rompant ainsi le juste équilibre entre les intérêts en jeu.

B. Le rejet de la faute exclusive de l’acquéreur et la reconnaissance d’une responsabilité partagée

La Cour européenne a également remis en cause l’appréciation de la mauvaise foi de l’acquéreur. Elle souligne que ce dernier avait été transparent sur son lieu de résidence dans sa demande, ne dissimulant aucune information. La faute ne résidait donc pas dans une tromperie, mais dans le fait même d’avoir postulé sans être éligible. Or, les autorités locales avaient l’obligation de vérifier le respect des conditions avant de conclure la vente.

La Cour conclut à l’existence d’une négligence de la part de l’administration, estimant que « si une faute devait être attribuée au requérant, celle-ci ne pouvait être que partielle car il existait une faute concomitante de l’administration ». En faisant supporter l’entière responsabilité de l’annulation à l’acquéreur, les juridictions nationales ont non seulement méconnu cette faute partagée, mais elles ont aussi validé un « enrichissement sans cause de cette dernière au détriment du requérant ». Cette analyse de la responsabilité partagée est déterminante, car elle prive de fondement le refus d’accorder une indemnisation juste et actualisée.