Par un arrêt en date du 16 mars 2021, la Cour européenne des droits de l’homme a statué sur la dépossession de particuliers de leurs parcelles de terrain, acquises légalement, au profit de l’État qui revendiquait la propriété originelle de ces biens.

En l’espèce, des terrains forestiers appartenant initialement à l’État ont fait l’objet de plusieurs transferts successifs à partir des années 1990, impliquant diverses autorités publiques et sociétés privées. Ces transferts ont abouti à une modification de la catégorie juridique des terrains, les rendant constructibles, puis à leur division en parcelles. Plusieurs particuliers ont alors acquis ces parcelles entre 2011 et 2013, en se fondant sur les informations du cadastre et du registre unifié des droits immobiliers, qui confirmaient la validité des transactions. Plusieurs années après, une agence fédérale a engagé une action en revendication, arguant que les terrains relevaient initialement des ressources forestières de l’État et n’auraient jamais dû être privatisés.

La juridiction de première instance a rejeté l’action de l’agence fédérale, considérant que les acquéreurs étaient de bonne foi et que l’action de l’État était prescrite, soulignant l’inaction prolongée des autorités publiques. Cependant, la cour d’appel a infirmé ce jugement, ordonnant la restitution des parcelles à l’État sans aucune indemnisation pour les acquéreurs. Elle a jugé que la vente initiale était illicite car contraire à la volonté de l’État, rendant inopérante la bonne foi des acheteurs. Les pourvois formés par les particuliers ont été rejetés. Ils ont alors saisi la Cour européenne des droits de l’homme, invoquant une violation de leur droit au respect de leurs biens.

La question soumise à la Cour était donc de savoir si l’annulation des titres de propriété d’acquéreurs de bonne foi, sans indemnisation, afin de corriger les défaillances passées des autorités publiques, rompait le juste équilibre requis par l’article 1 du Protocole n°1 à la Convention. La Cour de Strasbourg répond par l’affirmative et conclut à une violation de cette disposition, estimant que la charge imposée aux requérants était disproportionnée.

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I. L’analyse d’une ingérence disproportionnée fondée sur la défaillance de l’État

La Cour européenne constate une privation de propriété mais concentre son analyse sur le manque de proportionnalité de la mesure, en examinant d’une part l’attitude des autorités publiques (A) et d’autre part la situation des acquéreurs de bonne foi (B).

A. La sanction de l’inertie et des incohérences des autorités publiques

La Cour met en lumière la responsabilité première de l’État dans la situation litigieuse. Elle relève que « fondamentalement ce sont ces omissions qui ont rendu possible le transfert du terrain à la collectivité locale sa privatisation sa division et la vente des parcelles ainsi créées ». L’État a en effet manqué à son obligation d’enregistrer son propre droit de propriété sur le terrain et de le qualifier clairement comme ressource forestière au cadastre. Cette négligence initiale a créé une apparence de légalité qui a perduré pendant des décennies.

De plus, la Cour souligne l’incohérence des autorités qui, d’un côté, sont restées passives pendant près de vingt-quatre ans tout en ayant connaissance des transactions, et de l’autre, ont activement validé ces mêmes transactions par le biais de leurs services d’enregistrement. Les autorités chargées du registre foncier et du cadastre, dont le rôle est d’assurer une « expertise juridique » des documents, n’ont émis aucune objection. Par cette double défaillance, l’État a manqué à son devoir « d’agir en temps utile et avec diligence », en violation du principe de bonne gouvernance. En corrigeant ses erreurs au détriment exclusif des particuliers, il leur a fait supporter un poids excessif.

B. La protection de la confiance légitime de l’acquéreur de bonne foi

Face à la défaillance de l’État, la Cour examine la situation des requérants et constate qu’il n’a jamais été allégué qu’ils fussent de mauvaise foi. Ils se sont appuyés sur les données officielles fournies par l’État lui-même, notamment le registre unifié des droits immobiliers, qui constitue un acte de « reconnaissance par l’État » des droits qui y sont inscrits. Dans ces conditions, les particuliers « pouvaient légitimement croire qu’en achetant des parcelles […], ils agissaient conformément à la loi et qu’ils étaient juridiquement en sécurité ».

La Cour critique ensuite la rigidité de l’approche adoptée par les juridictions internes d’appel. Celles-ci ont écarté la bonne foi des acquéreurs au seul motif que le bien avait été soustrait illégalement du patrimoine de l’État, sans procéder à une mise en balance effective des intérêts en présence. Or, le fait que « la situation ne leur était pas imputable n’[a] joué le moindre rôle dans la procédure interne ». En ignorant totalement la bonne foi et la diligence des acquéreurs, les juridictions nationales ont fait peser sur eux seuls les conséquences des erreurs de l’administration, rompant ainsi le juste équilibre.

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II. La portée de la décision : la primauté de la sécurité juridique sur le formalisme du droit de propriété étatique

L’arrêt ne se limite pas à sanctionner une situation particulière ; il réaffirme avec force des principes essentiels à l’État de droit, en rappelant la prééminence de la sécurité des transactions (A) et en définissant les conditions d’une réparation juste en cas d’ingérence de l’État (B).

A. La réaffirmation du principe de sécurité des transactions immobilières

Cette décision illustre l’importance capitale que la Cour accorde à la sécurité juridique et à la confiance que les citoyens doivent pouvoir placer dans les actes de l’administration. En protégeant des acquéreurs qui se sont fiés à des registres publics, la Cour rappelle aux États qu’ils ne sauraient se prévaloir de leurs propres turpitudes pour déposséder des particuliers de bonne foi. L’application mécanique des règles sur la revendication de la propriété étatique, sans tenir compte de la bonne gouvernance, crée une insécurité juridique inacceptable.

La Cour critique également l’interprétation extensive de la prescription faite par la juridiction d’appel, qui a fait courir le délai à partir du moment où le parquet a informé l’agence fédérale de l’irrégularité. Cette approche « prive d’effet réel les règles de prescription établies par la loi » et « donne un avantage disproportionné aux autorités publiques », rendant leurs actions en revendication quasi imprescriptibles. La portée de l’arrêt est donc de rappeler que le droit de propriété de l’État, aussi légitime soit-il, ne peut s’exercer au mépris de la stabilité des relations juridiques et de la confiance légitime des contractants.

B. L’exigence d’une indemnisation comme corollaire du juste équilibre

Enfin, la Cour précise que même lorsque l’ingérence poursuit un but d’utilité publique, tel que la protection de l’environnement, la proportionnalité exige que les modalités de cette ingérence ne créent pas une charge excessive pour l’individu. L’absence totale d’indemnisation est ici un facteur décisif dans la constatation de la violation. Les requérants, « qui n’avaient commis aucune faute ont dû subir les conséquences des erreurs des autorités […] sans qu’il leur soit versé aucune forme d’indemnisation ».

La Cour suggère ainsi que la rupture de l’équilibre réside moins dans la restitution du bien à l’État que dans le fait de l’opérer sans contrepartie. Elle note que des mesures moins drastiques, comme le rachat des parcelles ou l’attribution de terrains équivalents, avaient été envisagées au niveau national sans être explorées par la juridiction d’appel. La portée de cette décision est claire : lorsqu’un État est contraint de corriger ses propres erreurs passées en portant atteinte au droit de propriété d’un particulier de bonne foi, il doit assumer le coût de cette rectification et assurer une compensation juste et adéquate, faute de quoi il impose à la personne concernée une « charge spéciale et exorbitante ».