L’annulation de la vente d’un bien immobilier au motif qu’il constitue le logement de la famille, en dépit de la bonne foi de l’acquéreur, soulève des questions fondamentales quant à la sécurité des transactions et à la protection du droit de propriété. Par une communication en date du 25 mai 2020, la Cour européenne des droits de l’homme a été amenée à se pencher sur une affaire illustrant la tension entre la protection du logement familial et les droits d’un tiers acquéreur. En l’espèce, un particulier avait acquis un appartement dont la vente fut ultérieurement contestée en justice par l’épouse du vendeur. Celle-ci arguait que le bien constituait le domicile du couple et que la cession était intervenue sans son consentement exprès, en violation de l’article 194 du code civil turc.

La juridiction de première instance avait rejeté la demande en annulation. Elle avait fondé sa décision sur la jurisprudence constante de la haute juridiction, selon laquelle l’article 1023 du même code protège l’acquéreur de bonne foi qui se fie aux inscriptions du registre foncier. Le tribunal avait relevé que la demanderesse n’avait pas usé de la faculté de faire inscrire au registre la mention du logement familial et qu’elle ne parvenait pas à démontrer la mauvaise foi de l’acquéreur. Cependant, saisie du pourvoi, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a censuré ce jugement, affirmant que « en l’absence d’accord [explicite] de l’épouse la vente de l’appartement n’était pas valide ». La vente fut par conséquent annulée, et l’acquéreur, dépossédé de son bien, a saisi la juridiction européenne.

Il convient de s’interroger sur le point de savoir si l’annulation d’un titre de propriété, décidée par un revirement de jurisprudence non motivé de la plus haute juridiction nationale, porte une atteinte excessive au droit de propriété d’un acquéreur de bonne foi et à son droit à un procès équitable. La Cour européenne des droits de l’homme, par les questions qu’elle pose aux parties, examine si cette situation constitue une violation de l’article 6 de la Convention et de l’article 1er du Protocole n°1. L’analyse de cette décision révèle ainsi une remise en cause de la sécurité juridique par l’imprévisibilité de la solution retenue (I), laquelle conduit à une rupture manifeste de l’équilibre entre les intérêts légitimes en présence (II).

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I. La sécurité juridique compromise par une solution judiciaire imprévisible

Le revirement opéré par la haute juridiction turque met en lumière une contradiction jurisprudentielle qui fragilise la prévisibilité du droit (A) et interroge sur le respect de l’obligation de motivation des décisions de justice (B).

A. Le revirement de jurisprudence comme source d’insécurité juridique

La juridiction du premier degré avait statué en s’appuyant sur une interprétation établie de la loi, protégeant celui qui acquiert un bien en se fiant à la publicité foncière. Le tribunal avait en effet estimé que l’acquéreur de bonne foi devait être « maintenu dans son acquisition ». Cette approche traditionnelle visait à garantir la stabilité des transactions immobilières, en faisant peser sur l’époux qui entend se prévaloir de la protection du logement familial la charge d’accomplir une formalité de publicité. En omettant de faire porter au registre foncier « une mention indiquant que le bien servait de domicile familial », l’épouse s’exposait à ce que sa protection ne soit pas opposable aux tiers de bonne foi.

Or, en censurant cette analyse, la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence au détriment de l’acquéreur. Elle a fait prévaloir de manière absolue la règle de la cogestion du logement familial sur celle de la protection de l’apparence, sans tenir compte de la connaissance effective que le tiers pouvait avoir de la situation. Une telle solution, si elle renforce la protection de l’un des époux, le fait au prix d’une insécurité considérable pour tout acquéreur, qui ne peut plus se fier avec certitude aux informations contenues dans le registre public. La prévisibilité de l’issue du litige s’en trouve alors directement affectée.

B. L’exigence de motivation des décisions de justice

La communication de la Cour européenne des droits de l’homme souligne, à travers la première question posée aux parties, l’importance de la motivation d’une décision qui s’écarte d’une jurisprudence bien établie. Le droit à un procès équitable, garanti par l’article 6 de la Convention, implique que les tribunaux justifient leurs décisions, a fortiori lorsque celles-ci rompent avec une ligne interprétative antérieure. Cette exigence permet aux justiciables de comprendre la portée de la règle de droit et d’adapter leur comportement en conséquence.

Dans cette affaire, la Cour de cassation s’est contentée d’affirmer de manière péremptoire que l’absence d’accord explicite de l’épouse rendait la vente invalide, sans exposer les raisons qui la conduisaient à abandonner sa jurisprudence antérieure. Elle n’a pas expliqué pourquoi la protection de l’acquéreur de bonne foi devait céder face à l’exigence de consentement de l’autre époux, ni en quoi sa précédente interprétation était erronée ou devait être adaptée. Ce défaut de motivation crée une apparence d’arbitraire et prive l’acquéreur d’une explication sur les fondements d’une décision qui bouleverse sa situation patrimoniale.

Au-delà de ce vice procédural, la décision de la haute juridiction nationale pose une question de fond quant au respect des droits substantiels de l’acquéreur.

II. La rupture du juste équilibre entre les intérêts protégés

L’annulation de la vente constitue une immixtion sévère dans le droit de propriété de l’acquéreur (A), dont le caractère disproportionné est accentué par l’absence de toute mesure de compensation (B).

A. L’ingérence dans le droit de propriété de l’acquéreur de bonne foi

L’annulation du contrat de vente et du titre de propriété qui en découle représente une ingérence manifeste dans le droit au respect des biens de l’acquéreur, protégé par l’article 1er du Protocole n°1 à la Convention. Pour être conforme à la Convention, une telle ingérence doit être prévue par la loi, poursuivre un but d’utilité publique et ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu.

En l’espèce, si l’ingérence est fondée sur l’article 194 du code civil et poursuit un but légitime de protection de la famille, sa prévisibilité et sa proportionnalité sont mises en doute. L’acquéreur s’était conformé aux exigences de prudence en consultant le registre foncier, qui ne révélait aucune restriction à son droit d’acquérir. La jurisprudence alors en vigueur confortait sa confiance légitime. L’annulation de son titre, dans ces conditions, apparaît comme une charge exorbitante qui pèse sur lui, alors qu’il n’a commis aucune faute et que l’épouse disposait d’un moyen simple et efficace pour rendre son droit opposable, qu’elle a négligé d’utiliser.

B. L’absence de mesures compensatoires pour l’acquéreur évincé

Le caractère disproportionné de l’atteinte est renforcé par la situation dans laquelle se retrouve l’acquéreur après l’annulation de la vente. La seconde question posée par la Cour européenne des droits de l’homme est à cet égard éclairante : « le requérant s’est-il vu rembourser le prix de vente ou octroyer une sûreté réelle pour garantir le paiement de sa créance en cas de défaillance du débiteur ? ». Cette interrogation suggère qu’une privation de propriété sans une indemnisation prompte et adéquate fait peser une charge spéciale et excessive sur l’individu.

En effet, l’annulation replace les parties dans leur état antérieur, ce qui implique en principe la restitution du prix à l’acquéreur. Toutefois, ce dernier ne détient qu’une créance chirographaire contre le vendeur, dont le recouvrement est souvent aléatoire. Le fait que le prix de vente ait servi, en l’espèce, à apurer les dettes du couple vendeur rend d’autant plus probable l’insolvabilité de ce dernier. L’acquéreur se retrouve ainsi privé de son bien sans la certitude de recouvrer les fonds qu’il a versés. La solution adoptée par la Cour de cassation fait donc supporter tout le poids du risque à l’acquéreur de bonne foi, rompant ainsi le juste équilibre qui doit exister entre la protection du logement familial et celle du droit de propriété.