La mise en location-gérance d’un fonds de commerce, régie par l’article L. 144-1 du Code de commerce, dissocie la propriété du fonds de son exploitation quotidienne. Dans cette configuration tripartite, le preneur à bail commercial conserve la propriété de son fonds tout en confiant sa gestion à un gérant indépendant. Au regard de l’article L. 145-1 du Code de commerce, cette dissociation emporte des effets majeurs sur le maintien de la propriété commerciale du preneur. Or, de nombreux propriétaires immobiliers assimilent à tort l’installation d’un locataire-gérant dans les lieux loués à une sous-location prohibée par l’article L. 145-31 du Code de commerce.

Cette confusion conceptuelle alimente un contentieux abondant devant les juridictions civiles, comme l’illustre le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Gap le 14 septembre 2026, n° 22/00213. La consultation d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet alors de sécuriser l’articulation entre le contrat de bail et la convention de gérance. En effet, si le loueur du fonds bénéficie d’une dispense légale d’immatriculation personnelle, ce privilège demeure subordonné à la démonstration d’une clientèle réelle et préexistante. Par ailleurs, les bailleurs insèrent fréquemment dans les baux commerciaux des clauses d’occupation personnelle ou d’interdiction expresse de concéder le fonds en location-gérance.

Dès lors, la violation d’une telle stipulation contractuelle expose le titulaire du bail à l’acquisition de la clause résolutoire ou à la dénégation du statut. Ainsi, le jugement du Tribunal judiciaire de Lisieux du 7 septembre 2026, n° 24/00119 a validé le refus de renouvellement opposé à une preneuse non immatriculée. À l’inverse, le Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 19 mars 2026, n° 24/06501, a sanctionné une location-gérance conclue sans clientèle préexistante dans le mois suivant le bail. À cet égard, la jurisprudence récente de la Cour de cassation encadre strictement les conditions d’exploitation du fonds et le régime des sanctions statutaires.

Il appartient donc aux praticiens de vérifier la qualification exacte de l’opération avant toute mise en gérance ou toute délivrance d’un congé commercial. La présente étude analyse d’abord l’autonomie juridique de la location-gérance face à la sous-location et le mécanisme de la dispense légale d’immatriculation du preneur. Elle examine ensuite l’opposabilité des clauses restrictives d’exploitation personnelle ainsi que le régime contentieux du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction.

I. L’autonomie juridique de la location-gérance à l’égard de la sous-location et la dispense légale d’immatriculation du preneur

A. La distinction fondamentale entre la location du fonds de commerce et la sous-location prohibée des murs

La distinction entre la location-gérance du fonds et la sous-location de l’immeuble repose sur l’objet même du contrat conclu par le locataire principal. Selon l’article L. 144-1 du Code de commerce, la location-gérance porte sur un meuble incorporel constitué par le fonds de commerce ou l’établissement artisanal. Le locataire-gérant exploite ce fonds à ses risques et périls moyennant le versement d’une redevance, sans devenir le sous-locataire immobilier du propriétaire des murs. En revanche, la sous-location régie par l’article 1717 du Code civil et par l’article L. 145-31 du Code de commerce porte directement sur la jouissance des locaux.

Comme l’a jugé le Tribunal judiciaire de Bobigny le 14 avril 2026, n° 21/05633, « la mise en location-gérance ne constitue pas une sous-location ». Cette décision précise que « la jouissance des lieux n’étant que la conséquence accessoire et nécessaire de la location-gérance et non son objet premier ». En conséquence, la prohibition légale de la sous-location édictée par l’article L. 145-31 du Code de commerce ne s’étend nullement à la location-gérance du fonds. Cette solution constante a été réaffirmée avec force par le Tribunal judiciaire de Gap le 14 septembre 2026, n° 22/00213.

Le jugement énonce que « la clause d’un contrat de bail interdisant la sous location n’est pas un obstacle à la conclusion d’un contrat de location-gérance ». Dès lors, en l’absence de stipulation prohibant explicitement la gérance libre, le preneur demeure libre de confier l’exploitation de son fonds à un tiers. De surcroît, le propriétaire de l’immeuble ne peut pas reprocher au preneur de ne pas l’avoir appelé à concourir au contrat de location-gérance. En effet, le formalisme d’appel à concourir prévu par l’article L. 145-31 du Code de commerce ne gouverne que les sous-locations immobilières régulièrement autorisées. Dans l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 29 janvier 2026, n° 22/19437, le défaut d’appel à concourir ne sanctionnait qu’une véritable sous-location de boutique.

La cour retient que « la faute commise par la locataire caractérise le motif grave et légitime autorisant le bailleur à refuser le renouvellement du bail ». Par ailleurs, la frontière entre le contrat de sous-location et les conventions portant sur un ensemble économique fait l’objet d’un contrôle rigoureux de cassation. Dans un arrêt de principe, la Cour de cassation, 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823 a précisé les contours de l’article L. 145-31 du Code de commerce. La haute juridiction juge que « La qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue » en présence de services globaux. Ce prix global est celui « qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients ».

Par analogie fonctionnelle, la redevance de location-gérance rémunère la jouissance du fonds de commerce dans son universalité et non la seule occupation matérielle des murs. En conséquence, le bailleur des locaux ne saurait exercer l’action en réajustement du loyer principal prévue par l’article L. 145-31, alinéa 3, du Code de commerce. Même si la redevance versée par le locataire-gérant excède le loyer commercial, cette différence rémunère la clientèle, l’enseigne et le matériel attachés au fonds. Corrélativement, le locataire-gérant ne dispose d’aucun lien contractuel direct avec le propriétaire des murs et ne bénéficie pas de l’article L. 145-32 du Code de commerce. Il ne peut donc revendiquer aucun droit direct au renouvellement du bail commercial ni solliciter une indemnité d’éviction auprès du bailleur de l’immeuble.

Inversement, le locataire-gérant ne peut pas non plus imposer au propriétaire du fonds la requalification de son contrat en bail commercial lorsque le fonds existe. Ainsi, le Tribunal judiciaire de Paris, le 28 mai 2026, n° 24/06921, a rejeté la demande de requalification formée par une société locataire-gérante d’un restaurant. Le tribunal a relevé que le fonds était exploité de manière continue depuis plusieurs années et que les chiffres d’affaires antérieurs témoignaient d’une clientèle effective. La Cour d’appel de Montpellier, le 6 janvier 2026, n° 22/05068, rappelle en outre le régime de prescription gouvernant toute action en requalification contractuelle. La cour juge que « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court » dès la signature initiale.

Selon ce même arrêt du 6 janvier 2026, n° 22/05068, ce délai court « à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée ». Cette règle de computation découle directement de l’article L. 145-60 du Code de commerce, selon lequel toutes les actions statutaires se prescrivent par deux ans. L’intervention d’un praticien rompu à la rédaction de contrats commerciaux permet de dissocier clairement la redevance du fonds et le loyer immobilier.

B. La dispense légale d’immatriculation du propriétaire du fonds sous la condition d’une clientèle préexistante

En principe, l’article L. 145-1, I, du Code de commerce subordonne l’application du statut des baux commerciaux à l’immatriculation personnelle du preneur propriétaire du fonds. Le jugement du Tribunal judiciaire de Bergerac du 7 juillet 2026, n° 25/00436 rappelle la rigueur de cette exigence légale lors de l’échéance du contrat. Le tribunal souligne que « Cette immatriculation, qui conditionne donc le droit au renouvellement du bail, s’apprécie à la date à laquelle le renouvellement est demandé ». Cette condition légale se vérifie plus précisément « à la date de la demande de renouvellement ou du congé du bailleur » délivré au preneur.

À défaut d’inscription régulière à l’adresse des locaux loués à cette date précise, le preneur perd tout droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction. Toutefois, l’article L. 145-1, II, du Code de commerce institue une dérogation fondamentale lorsque le fonds de commerce est exploité sous forme de location-gérance. Aux termes de ce texte, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins du statut sans avoir à justifier de son immatriculation au registre du commerce. Cette dispense légale s’explique par les dispositions de l’article L. 144-2 du Code de commerce, qui confèrent au seul locataire-gérant la qualité de commerçant exploitant.

C’est donc le locataire-gérant qui assume l’obligation légale de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises. Or, pour que le bailleur du fonds puisse invoquer la dispense de l’article L. 145-1, II, du Code de commerce, la location-gérance doit être régulière. Depuis la suppression de l’ancienne condition d’exploitation personnelle préalable, l’existence effective d’un fonds de commerce au sens de l’article L. 144-1 du Code de commerce demeure impérative. Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, 19 mars 2026, n° 24/06501, juge que « l’existence d’un fonds de commerce demeure un préalable nécessaire à tout contrat de location-gérance ». Dans cette affaire, une société preneuse non immatriculée pour son établissement secondaire avait conclu un contrat qualifié de location-gérance peu après la prise à bail.

Les juges bordelais ont constaté qu’elle ne justifiait d’aucune activité antérieure ni d’aucune clientèle propre au jour de la signature de cette convention. Le tribunal en a déduit que « les conditions de la location-gérance n’étant pas remplies », la preneuse ne pouvait invoquer l’immatriculation de sa filiale exploitante. Privée de la dispense de l’article L. 145-1, II, du Code de commerce, la locataire principale a été déclarée occupante sans droit ni titre. À cet égard, la Cour d’appel de Bastia, le 26 février 2025, n° 23/00368, a défini avec précision la consistance de la clientèle requise.

Selon la cour, la location-gérance « a pour objet l’exploitation d’un fonds de commerce dont la clientèle est l’un des éléments essentiels » du contrat. En l’absence de clientèle propre, les juges retiennent que « ledit contrat doit s’analyser comme étant une sous-location déguisée » des locaux commerciaux. La cour ajoute que cette clientèle doit être réelle, certaine et stable, et ne saurait résulter du simple achalandage lié à une zone touristique. Néanmoins, dès lors que le fonds a été réellement ouvert au public et exploité avant sa mise en gérance, la clientèle demeure attachée au fonds.

Dans le jugement du Tribunal judiciaire de Gap du 14 septembre 2026, n° 22/00213, le preneur avait exploité personnellement son restaurant avant la mise en gérance. Le tribunal a jugé qu’une vacance temporaire entre deux gérances successives et l’absence de stock n’avaient pas fait disparaître la clientèle du fonds. De même, le tribunal a jugé que « le seul changement d’enseigne ne suffisant pas à requalifier la location gérance en sous locations des murs ». Par ailleurs, le propriétaire du fonds doit veiller à la publicité prescrite par l’article L. 144-6 du Code de commerce et l’article L. 144-7 du Code de commerce.

En vertu de l’article L. 144-7 du Code de commerce, le loueur du fonds demeure solidairement responsable des dettes d’exploitation jusqu’à la publication du contrat. L’accompagnement d’un avocat en cession de fonds de commerce à Paris garantit la constitution des preuves comptables de la clientèle avant toute mise en gérance.

II. L’encadrement contractuel de l’exploitation personnelle et le régime contentieux du renouvellement et de l’éviction

A. L’opposabilité des clauses d’exploitation personnelle et la sanction de la sous-location déguisée

Si la location-gérance est licite dans le silence du bail commercial, la liberté contractuelle permet toutefois aux parties d’en restreindre ou d’en interdire l’usage. En application de l’article 1103 du Code civil, les stipulations du bail commercial qui imposent une exploitation personnelle du fonds tiennent lieu de loi aux parties. Aucune disposition de l’article L. 145-15 du Code de commerce ou de l’article L. 145-16 du Code de commerce ne répute non écrite une telle clause. Ainsi, le bailleur peut valablement exiger que le preneur occupe les lieux par lui-même et par son personnel ou subordonner la gérance à son agrément.

Le jugement du Tribunal judiciaire de Lisieux du 7 septembre 2026, n° 24/00119 illustre la sévérité des sanctions attachées à la violation de cette clause. Dans cette espèce, le bail commercial renouvelé interdisait expressément au preneur de concéder la jouissance des lieux par location-gérance de son fonds de commerce. Le tribunal a retenu que la location-gérance était prohibée par la convention des parties et que le fonds devait être exploité par la preneuse personnellement. Or, la preneuse ne pouvant plus invoquer l’article L. 145-1, II, du Code de commerce, le juge a relevé son défaut d’immatriculation personnelle au registre. Le tribunal a rappelé que « pour bénéficier du statut des baux commerciaux, et plus particulièrement du droit au renouvellement, le preneur doit être immatriculé au RCS ».

En conséquence, le congé portant rétractation de l’offre de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction a été validé, entraînant l’expulsion de la locataire principale. Cependant, toute clause restrictive de jouissance ou toute clause résolutoire stipulée au bail commercial demeure soumise au principe d’interprétation stricte des conventions. Lorsque le contrat se borne à prohiber la sous-location ou la cession isolée du bail sans viser la location-gérance, aucune infraction ne peut être retenue. C’est ce qu’a rappelé le Tribunal judiciaire de Bordeaux le 19 mars 2026, n° 24/06501 à propos d’une clause autorisant la concession temporaire à une filiale.

De même, la mise en œuvre d’une clause résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce obéit à un formalisme rigoureux. La Cour de cassation, 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 rappelle ainsi la règle d’ordre public gouvernant la résiliation de plein droit. Elle énonce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Dans le jugement du Tribunal judiciaire de Gap du 14 septembre 2026, n° 22/00213, le commandement visant la clause résolutoire a été annulé pour imprécision. Le tribunal a constaté que l’acte qualifiait les locations-gérances de sous-locations alors que le bail commercial n’interdisait nullement la mise en gérance libre du fonds.

En outre, conformément à l’article 1104 du Code civil, le commandement visant la clause résolutoire doit impérativement être délivré de bonne foi par le bailleur. La Cour d’appel de Paris, le 16 avril 2026, n° 23/13079 sanctionne fermement la déloyauté du propriétaire des murs dans l’exercice de ses prérogatives. Elle juge qu’« un commandement délivré de mauvaise foi est de nul effet et ne peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire du bail ». Dans cet arrêt du 16 avril 2026, n° 23/13079, la bailleresse avait toléré durablement l’exploitation par une société tierce avant de délivrer une sommation. De même, dans l’arrêt de la Cour d’appel de Bastia du 26 février 2025, n° 23/00368, le propriétaire avait autorisé par écrit l’exploitation par le gérant.

La cour a écarté le grief tiré de la clause d’occupation personnelle dès lors que le bailleur percevait directement le loyer des mains du locataire-gérant. En outre, la charge de la preuve du manquement contractuel ou de la créance invoquée au soutien de la clause résolutoire pèse sur le bailleur. La Cour de cassation, 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221 a censuré une cour d’appel qui avait inversé cette charge probatoire en référé. L’arrêt rappelle qu’« il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement ».

Enfin, lorsque l’infraction à une clause interdisant la location-gérance est avérée, le preneur peut solliciter des délais pour régulariser sa situation en résiliant la gérance. En effet, la Cour de cassation, 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360 consacre une interprétation générale de l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce. La Cour juge que la suspension de la clause « peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire ». Toutefois, comme le précise la Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299, le juge du fond apprécie souverainement l’octroi de ces délais.

La juridiction du second degré dispose « du pouvoir discrétionnaire qu’elle tient de l’article L. 145-41 du code de commerce pour refuser d’accorder des délais ». L’assistance d’un avocat en résiliation de bail à Paris s’avère dès lors indispensable pour contester un commandement ou solliciter la suspension de la clause résolutoire.

B. L’exercice du droit au renouvellement par le loueur du fonds et l’évaluation de l’indemnité d’éviction

Lors de l’expiration du bail commercial, l’exercice du droit au renouvellement demeure une prérogative exclusive du propriétaire du fonds de commerce donné en location-gérance. Aux termes de l’article L. 145-8, alinéa 1er, du Code de commerce, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité. C’est donc au bailleur du fonds, et non au locataire-gérant, qu’il appartient de recevoir le congé de l’article L. 145-9 du Code de commerce. De même, seul le preneur propriétaire du fonds a qualité pour notifier une demande de renouvellement conformément aux prescriptions de l’article L. 145-10 du Code de commerce.

Si le preneur délivre un congé en cours de bail pour une date erronée, la Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359 en reporte l’effet. Dans cet arrêt du 17 septembre 2026, n° 25-14.359, la Cour juge que « le bail s’était poursuivi nonobstant le départ des lieux de la locataire ». En second lieu, l’article L. 145-8, alinéa 2, du Code de commerce exige que le fonds ait fait l’objet d’une exploitation effective durant les trois dernières années. Lorsque le fonds est placé en location-gérance, cette condition d’exploitation effective est valablement accomplie par l’activité commerciale déployée par le locataire-gérant dans les lieux.

La Cour de cassation, 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463 a d’ailleurs encadré avec une grande fermeté la sanction du défaut d’exploitation triennale. La Cour juge que « seul un défaut d’exploitation définitif ou continu sur les trois années ayant précédé la date d’expiration du bail » prive du statut. Seule une telle carence continue « justifie la délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction » au preneur. Ainsi, une simple interruption temporaire d’exploitation entre deux contrats de location-gérance successifs ne suffit pas à priver le propriétaire du fonds de son droit au renouvellement.

En outre, si le bailleur entend refuser le renouvellement sans indemnité pour inexécution contractuelle ou défaut d’exploitation, il doit respecter l’article L. 145-17 du Code de commerce. La Cour de cassation, 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-21.273 impose à cet égard le respect préalable d’une interpellation formelle du locataire. Elle censure tout refus de renouvellement non précédé d’une « mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article L. 145-17, I, du code de commerce ». Par ailleurs, la Cour de cassation, 3e civ., 25 janvier 2024, n° 17-31.538 précise l’office du juge saisi d’un refus d’indemnité d’éviction.

L’arrêt retient que le juge « ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte ». La Cour ajoute que cette mise en demeure « peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement » notifié au locataire. Sans motif grave et légitime constaté après mise en demeure, le preneur évincé a droit à l’indemnité d’éviction de l’article L. 145-14 du Code de commerce. Sur le plan procédural, le preneur doit agir dans le délai biennal de l’article L. 145-60 du Code de commerce sous peine de forclusion.

La Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427 rappelle avec exactitude le point de départ et le régime de suspension de ce délai. Ce texte s’applique « en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction » au preneur. Selon cet arrêt, « le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire » court « à compter de la date d’effet du congé ». Dans ce même arrêt du 12 février 2026, n° 24-10.427, la Cour encadre l’effet suspensif du référé-expertise initié par le seul bailleur. Le locataire défendeur ne bénéficie de la suspension de la prescription que s’il s’associe expressément à la demande d’expertise judiciaire.

Concernant le calcul de l’indemnité d’éviction en location-gérance, l’arrêt de la Cour d’appel de Bastia du 26 février 2025, n° 23/00368 apporte un éclairage décisif. Lorsque le loueur exploite durablement son fonds en location-gérance à titre de placement financier, l’indemnité principale s’évalue par capitalisation du revenu annuel de la gérance. La Cour d’appel de Bastia, le 26 février 2025, n° 23/00368 juge que « l’indemnité d’éviction ne doit pas prendre en compte les frais de déménagement ». Cette indemnité exclut également « les frais de réinstallation, ni le double loyer en partie supporté par le locataire gérant » évincé. Durant toute l’instance en fixation de l’indemnité, le preneur bénéficie du droit au maintien dans les lieux garanti par l’article L. 145-28 du Code de commerce. Le recours à un cabinet d’avocats en contentieux commercial à Paris permet de défendre la valorisation du fonds et de préserver les droits statutaires du bailleur de fonds.

Conclusion

L’articulation entre la location-gérance régie par l’article L. 144-1 du Code de commerce et le statut des baux commerciaux repose sur un équilibre rigoureux. En principe, la location-gérance porte sur le fonds de commerce et échappe aux restrictions de la sous-location prévues par l’article L. 145-31 du Code de commerce. Le propriétaire du fonds bénéficie alors de la dispense légale d’immatriculation édictée par l’article L. 145-1, II, du Code de commerce grâce à l’inscription du locataire-gérant. Toutefois, comme l’a jugé le Tribunal judiciaire de Bordeaux le 19 mars 2026, n° 24/06501, ce mécanisme protecteur exige la preuve d’une clientèle réelle et préexistante.

À défaut de fonds préexistant, la convention encourt une requalification en sous-location irrégulière, privant le preneur non immatriculé de tout droit au renouvellement du bail. En outre, le preneur doit vérifier l’absence de clause d’exploitation personnelle au bail, ainsi que l’a sanctionné le Tribunal judiciaire de Lisieux le 7 septembre 2026, n° 24/00119. En face, le bailleur sanctionnant une location-gérance prohibée doit respecter l’article L. 145-41 du Code de commerce ou l’article L. 145-17 du Code de commerce.

Par ailleurs, la Cour de cassation, 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463 protège le propriétaire du fonds contre l’éviction injustifiée. Seul un défaut d’exploitation continu sur trois ans prive le bailleur de fonds du statut selon l’article L. 145-8 du Code de commerce. Enfin, le preneur évincé doit respecter l’article L. 145-60 du Code de commerce selon l’arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026, n° 24-10.427.

Un audit préalable du bail commercial et des éléments constitutifs du fonds demeure ainsi indispensable avant toute conclusion ou dénonciation d’un contrat de location-gérance.