Vous vivez à Paris, vous gérez une conciergerie Airbnb dans la capitale — accueil des voyageurs, ménage, linge, remise des clés, gestion des annonces — et une agence rencontrée sur un salon vous a proposé de facturer vos commissions par une société créée à Dubaï pour ne plus payer d’impôt en France. Le montage semble simple sur le papier : la société émirienne encaisse les 15 à 25 % de commission prélevés sur chaque réservation, vous ne percevez qu’un petit salaire de dirigeant, et les loyers des propriétaires vous échappent. La réalité fiscale est inverse. Quand la personne qui trouve les logements, signe les mandats, supervise les équipes de ménage et répond aux voyageurs travaille depuis un appartement parisien, l’administration fiscale dispose de trois armes redoutables : le siège de direction effective qui rend la société de Dubaï imposable en France, l’établissement stable que constituent vos logements et votre organisation parisienne, et l’article 155 A du code général des impôts qui impose entre vos mains les sommes versées à la société étrangère. S’y ajoutent la TVA française sur vos prestations de conciergerie, le régime de la location meublée et, en cas de contrôle, des majorations de 40 à 80 %. Cet article décrit chaque risque avec les textes et trois arrêts récents du Conseil d’État, puis la méthode pour répondre à une proposition de rectification, demander un sursis de paiement et porter le litige devant le juge.
I. Pourquoi votre société de Dubaï reste imposée en France quand vous la dirigez depuis Paris
Le point de départ du raisonnement de l’administration tient en une phrase : une société n’est pas domiciliée là où son registre du commerce la mentionne, mais là où elle est réellement dirigée. Pour une conciergerie dont toute l’activité se déroule dans Paris et en Île-de-France — visites d’appartements dans le Marais, états des lieux à Montmartre, équipes de ménage pilotées depuis un bureau du 11e arrondissement —, la démonstration est généralement rapide. Deux fondements se combinent : le siège de direction effective, qui rend la société elle-même imposable en France, et l’établissement stable, qui permet d’y imposer les bénéfices rattachés à l’activité parisienne. L’article 155 A complète le dispositif en imposant directement entre vos mains les commissions versées à la société émirienne.
A. Je dirige depuis Paris : où se trouve le siège de direction effective de ma société ?
L’article 209 du code général des impôts retient pour l’impôt sur les sociétés « en tenant compte uniquement des bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France », auxquels s’ajoutent ceux dont l’imposition est attribuée à la France par une convention fiscale. Une entreprise est exploitée en France dès lors que son siège de direction effective s’y trouve, c’est-à-dire le lieu où sont prises les décisions stratégiques, où sont signés les contrats importants et où s’exerce le pouvoir de direction. Le Conseil d’État vient de le rappeler avec une netteté pédagogique dans un arrêt du 15 mars 2023 concernant une holding qui avait transféré son siège social au Luxembourg : la société ne disposait dans le Grand-Duché que « d’un local de 13 m² mis à sa disposition par une société luxembourgeoise de domiciliation », n’y employait qu’un comptable quelques heures par semaine, tandis que « ses contrats ont continué à être signés et les décisions à être prises depuis le siège parisien » par deux associés domiciliés en France. Peu importait que « la société CA Animation tenait ses assemblées générales et ses conseils d’administration au Luxembourg » : le centre effectif de direction se situait en France, et les dividendes versés à l’associé restaient imposables en France.
Transposez cette grille à votre conciergerie. Si les mandats de gestion sont négociés et signés à Paris, si c’est depuis Paris que vous recrutez les prestataires de ménage, que vous fixez les tarifs à la nuitée, que vous validez les annonces et que vous gérez les litiges avec les voyageurs, le siège de direction effective de la société de Dubaï se trouve à Paris, même si les assemblées formelles se tiennent aux Émirats et même si la société dispose d’une licence et d’un bureau vitrine sur place. Les indices que l’administration relève lors d’une vérification sont concrets : lieu de signature des contrats de mandat avec les propriétaires bailleurs, adresse IP et métadonnées des validations d’annonces, agendas des dirigeants, relevés de déplacements, localisation des comptes bancaires mouvementés, lieu de conservation de la comptabilité. Un dirigeant qui vit à Paris toute l’année, dont les enfants sont scolarisés en Île-de-France et qui pilote quotidiennement ses équipes parisiennes aura les plus grandes difficultés à soutenir que les décisions se prennent à Dubaï. La convention fiscale conclue entre la France et les Émirats arabes unis ne change rien à ce constat : comme la plupart des conventions, elle attribue le droit d’imposer les bénéfices d’une entreprise à l’État où se trouve son établissement stable et ne protège que les sociétés réellement dirigées depuis l’autre État.
Deux dispositifs anti-évasion complètent le tableau pour les structures qui conservent des actifs financiers à l’étranger. Lorsque vous détenez directement ou indirectement 10 % au moins d’une entité établie hors de France et soumise à un régime fiscal privilégié dont l’actif est principalement financier, « les bénéfices ou les revenus positifs de cette entité juridique sont réputés constituer un revenu de capitaux mobiliers » imposé entre vos mains en application de l’article 123 bis du code général des impôts. Et si c’est une société française que vous contrôlez qui détient plus de 50 % de la structure émirienne soumise à un régime fiscal privilégié au sens de l’article 238 A, « les bénéfices ou revenus positifs de cette entreprise ou entité juridique sont imposables à l’impôt sur les sociétés » en France en application de l’article 209 B. Le caractère privilégié du régime s’apprécie par comparaison avec l’impôt français : sont regardées comme soumises à un régime fiscal privilégié les personnes qui « n’y sont pas imposables ou si elles y sont assujetties à des impôts sur les bénéfices ou les revenus dont le montant est inférieur de 40 % ou plus à celui de l’impôt » qu’elles auraient supporté en France. Pour une conciergerie, l’article 209 B joue rarement seul — l’activité est opérationnelle, non financière — mais il sécurise la démonstration de l’administration lorsque la trésorerie de la société de Dubaï est placée et produit des revenus.
B. Mes logements parisiens créent-ils un établissement stable, et l’article 155 A s’applique-t-il à mes commissions ?
Même si la société de Dubaï parvenait à démontrer une direction effective aux Émirats, les bénéfices rattachés à son activité parisienne resteraient imposables en France dès lors qu’elle y dispose d’un établissement stable. L’article 164 B du code général des impôts range parmi les revenus de source française « Les revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles », « Les revenus d’exploitations sises en France » et « Les revenus tirés d’activités professionnelles, salariées ou non, exercées en France ou d’opérations de caractère lucratif ». Or une conciergerie qui gère vingt ou trente appartements à Paris, qui y emploie ou y coordonne des équipes d’accueil et de ménage, qui y signe des mandats avec des propriétaires parisiens et qui y encaisse des commissions sur des locations de logements parisiens exerce une activité en France par une installation qui y est située. Le Conseil d’État a jugé le 11 décembre 2020, dans un arrêt publié au recueil Lebon à propos d’une société irlandaise de publicité en ligne, que la filiale française qui choisissait les clients et accomplissait l’ensemble des tâches nécessaires à la conclusion des contrats constituait un établissement stable de la société étrangère, alors même que les contrats étaient formellement signés en Irlande : dès lors que « le choix de conclure un contrat avec un annonceur et l’ensemble des tâches nécessaires à sa conclusion relèvent des salariés de la société française, la société irlandaise se bornant à valider le contrat par une signature qui présente un caractère automatique », l’établissement stable est caractérisé. La transposition est directe : si vos équipes parisiennes démarchent les propriétaires, réalisent les visites, rédigent les annonces et gèrent les voyageurs pendant que la société de Dubaï se borne à encaisser, l’établissement stable est à Paris et les bénéfices correspondants y sont imposés, en vertu du principe rappelé par ce même arrêt selon lequel l’article 209 retient « en tenant compte uniquement des bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France ». Les lecteurs qui souhaitent replacer ce mécanisme dans le cas général de la facturation depuis l’étranger peuvent se reporter à notre analyse de la facturation de clients français depuis une société étrangère en restant vivre en France.
Le troisième fondement, et le plus redouté des prestataires de services, est l’article 155 A. Ce texte dispose que « Les sommes perçues par une personne domiciliée ou établie hors de France en contrepartie de services ou de l’exploitation commerciale de droits attachés à l’image, au nom ou à la voix d’une ou de plusieurs personnes, de l’usage de droits d’auteurs ou de droits voisins ou de la propriété industrielle ou commerciale ou de droits assimilés, rendus ou concédés par une ou plusieurs personnes domiciliées ou établies en France sont imposables au nom de ces dernières » rendus par une personne domiciliée en France « sont imposables au nom de ces dernières », « soit, lorsque celles-ci contrôlent directement ou indirectement la personne qui perçoit ces sommes », soit lorsque l’activité propre de la société étrangère n’est pas démontrée, et « soit, en tout état de cause, lorsque la personne qui perçoit ces sommes est domiciliée ou établie dans un Etat étranger ou un territoire situé hors de France où elle est soumise à un régime fiscal privilégié au sens mentionné à l’article 238 A ». Le texte ajoute que « La personne qui perçoit ces sommes est solidairement responsable, à hauteur de ces dernières, des impositions dues par la personne qui rend les services ou concède l’exploitation des droits ou l’usage des droits mentionnés au I ». Pour un gérant de conciergerie domicilié à Paris qui contrôle sa société de Dubaï et qui rend lui-même, depuis Paris, les services de gestion locative, la première branche suffit : les commissions encaissées à Dubaï sont imposées à l’impôt sur le revenu entre ses mains en France. Le Conseil d’État l’a confirmé le 22 mars 2023 à propos d’un dirigeant domicilié en France, salarié et administrateur de la société française Willink, qui facturait par la société britannique TOL, qu’il dirigeait et contrôlait, l’exercice de la présidence de Willink : la cour d’appel avait pu juger que « l’administration fiscale devait être regardée comme apportant la preuve que les rémunérations versées par la société Willink à la société TOL pour les services de présidence de la société française entraient dans les prévisions de l’article 155 A du code général des impôts et étaient par suite imposables à l’impôt sur le revenu en France au nom de M. A… ». Surtout, l’arrêt précise la seule porte de sortie admise : « Les prestations dont la rémunération est ainsi susceptible d’être imposée entre les mains de la personne qui les a effectuées correspondent à un service rendu pour l’essentiel par elle et pour lequel la facturation par une personne domiciliée ou établie hors de France ne trouve aucune contrepartie réelle dans une intervention propre de cette dernière, permettant de regarder ce service comme ayant été rendu pour son compte ». Autrement dit, seule une intervention propre et réelle de la société de Dubaï — équipe locale qui démarcherait, gérerait et facturerait de façon autonome — fait échec au texte. Une boîte aux lettres qui encaisse pendant que vous travaillez à Paris ne suffit jamais.
II. TVA, location meublée et redressement à Paris : ce que l’administration réclame et comment répondre
Une fois la résidence fiscale de la société réglée, le contrôle se déplace vers les impôts de l’activité : TVA sur les prestations de conciergerie, régime fiscal des locations meublées gérées pour le compte des propriétaires, et montant du redressement avec intérêts et majorations. C’est aussi le moment où la procédure devient décisive : une proposition de rectification bien traitée dans les trente jours, une réclamation assortie d’une demande de sursis de paiement et, si nécessaire, un recours devant le tribunal administratif de Paris permettent souvent de réduire substantiellement l’addition. Chaque étape est encadrée par des délais stricts qu’il faut connaître avant de répondre.
A. Conciergerie Airbnb : location meublée, parahôtellerie et TVA, que dois-je déclarer et facturer ?
La conciergerie perçoit deux types de flux qu’il ne faut pas confondre : les loyers des voyageurs, qui reviennent économiquement aux propriétaires des logements, et les commissions de gestion, qui rémunèrent vos services. Les deux intéressent l’administration, mais à des titres différents. Sur les loyers, le régime de la location meublée s’applique : les locations de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA en application du 4° de l’article 261 D du code général des impôts, qui vise « Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation ». L’exonération tombe toutefois pour « Aux prestations d’hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes » qui réunissent des conditions cumulatives : une durée n’excédant pas trente nuitées et la fourniture d’au moins trois prestations parmi le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle. Une conciergerie parisienne qui propose systématiquement ménage, linge et accueil des voyageurs bascule très souvent dans la parahôtellerie imposable : la TVA s’applique alors sur l’hébergement, et l’administration reconstitue les loyers non déclarés avec rappels à l’appui. Le même raisonnement vaut pour les locations assorties d’au moins trois de ces prestations en dehors du secteur hôtelier, que le texte soumet également à la taxe. Concrètement, si vos annonces parisiennes affichent ménage inclus, linge fourni et arrivée autonome ou accueillie, partez du principe que l’exonération ne vous protège pas et faites vérifier la qualification avant le contrôle, pas après.
Sur vos commissions de conciergerie, la TVA française s’applique dès lors que le service est rendu en France. L’article 259 du code général des impôts pose que « Le lieu des prestations de services est situé en France » lorsque le preneur assujetti y a le siège de son activité ou lorsque, pour un preneur non assujetti, le prestataire y a établi le siège de son activité ou y dispose d’un établissement stable à partir duquel le service est rendu. Pour des propriétaires bailleurs parisiens non assujettis, vos prestations de gestion d’appartements situés à Paris sont donc des prestations françaises soumises à la TVA française, que la facture soit émise depuis Dubaï ou depuis Paris. L’arrêt Conversant du 11 décembre 2020 éclaire ce point : le Conseil d’État y rappelle l’ancienne rédaction applicable avant 2010 selon laquelle « Le lieu des prestations de services est réputé se situer en France lorsque le prestataire a en France le siège de son activité ou un établissement stable à partir duquel le service est rendu ou, à défaut, son domicile ou sa résidence habituelle », et l’article 283 du code général des impôts, qui prévoit que « La taxe sur la valeur ajoutée doit être acquittée par les personnes qui réalisent les opérations imposables » tout en organisant l’autoliquidation par le preneur lorsque le prestataire est établi hors de France. En pratique parisienne, cela signifie que vos factures de commission doivent porter la TVA française, que vos déclarations doivent la reverser, et que l’absence de numéro de TVA intracommunautaire français et de déclarations en France constitue un indice de fraude que le vérificateur ne manquera pas de relever. Ajoutez que pour la TVA, « le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à la fin de la troisième année suivant celle au cours de laquelle la taxe est devenue exigible conformément aux dispositions du 2 de l’ article 269 du code général des impôts » en application de l’article L. 176 du livre des procédures fiscales, avec une extension « jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle la taxe est devenue exigible » en cas de procès-verbal de flagrance fiscale ou d’activité occulte, c’est-à-dire notamment lorsque le contribuable ne s’est pas fait connaître. Une conciergerie qui encaisse depuis Dubaï sans aucune déclaration en France s’expose donc à un rappel qui remonte très loin.
Prenons un exemple chiffré pour mesurer l’enjeu parisien. Une conciergerie qui gère vingt-cinq studios à Paris, loués en moyenne cent vingt nuits par an à cent quarante euros la nuit, génère un volume de loyers de quatre cent vingt mille euros ; avec une commission de vingt pour cent, ses recettes propres atteignent quatre-vingt-quatre mille euros par an. Si ces commissions ont été encaissées trois ans par une société de Dubaï sans déclaration en France, l’administration réintègre environ deux cent cinquante mille euros de recettes entre vos mains au titre de l’article 155 A ou dans la société au titre de l’établissement stable, rappelle la TVA correspondante, applique l’intérêt de retard et ajoute les majorations de l’article 1729 du code général des impôts : « 40 % en cas de manquement délibéré » et « 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou de dissimulation d’une partie du prix stipulé dans un contrat » ou de dissimulation. L’addition double ou triple vite la mise initiale, avant même les cotisations sociales que l’Urssaf peut réclamer sur les sommes requalifiées en rémunération d’activité exercée en France. À Paris et en Île-de-France, où les loyers de courte durée sont élevés et où les plateformes transmettent désormais des données à l’administration, les reconstitutions de recettes sont redoutablement précises : ne laissez pas le vérificateur chiffrer seul.
B. Vous venez de recevoir une proposition de rectification : trente jours pour répondre, sursis et juge
Le contrôle commence presque toujours par une proposition de rectification qui détaille, année par année, les rehaussements envisagés : siège de direction effective à Paris, établissement stable caractérisé par vos logements et vos équipes, application de l’article 155 A aux commissions, rappels de TVA et majorations. L’article L. 57 du livre des procédures fiscales impose à l’administration d’adresser « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ». La motivation n’est pas une formalité : si la proposition ne précise pas les textes appliqués, les faits retenus et le calcul des bases, elle est irrégulière et le redressement tombe. Votre première tâche consiste donc à vérifier la motivation point par point : quels indices de direction effective sont allégués, quels logements et quels contrats fondent l’établissement stable, quelle branche de l’article 155 A est invoquée, comment la TVA est reconstituée. Toute affirmation non étayée doit être contestée par écrit, pièces à l’appui : baux de vos bureaux, contrats de travail de vos équipes, mandats de gestion, correspondances avec les propriétaires, preuves de la substance réelle de la société de Dubaï si elle en a une.
Le délai de réponse est bref et impératif. L’article L. 11 du livre des procédures fiscales dispose qu’« A moins qu’un délai ne soit prévu par le présent livre, le délai accordé aux contribuables pour répondre aux demandes de renseignements, de justifications ou d’éclaircissements et, d’une manière générale, à toute notification émanant d’un agent de l’administration des impôts est fixé à trente jours à compter de la réception de cette notification ». Vous disposez donc de trente jours à compter de la réception de la proposition pour présenter vos observations, et ce délai peut être prorogé de trente jours supplémentaires sur votre demande. Ne le laissez jamais passer sans réponse écrite : le silence vaut acceptation tacite et prive de la discussion ultérieure. Si le désaccord persiste après votre réponse, vous pouvez demander la saisine d’une commission de conciliation ou des impôts directs, dont l’avis éclaire souvent la suite : l’article L. 59 prévoit que « Lorsque le désaccord persiste sur les rectifications notifiées, l’administration, si le contribuable le demande, soumet le litige à l’avis » de la commission compétente. Après la mise en recouvrement, la réclamation contentieuse doit être présentée « au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle » de la mise en recouvrement ou de la notification de l’avis, en application de l’article R*196-1 du livre des procédures fiscales. Manquer ce délai rend la contestation irrecevable, quel que soit le bien-fondé de vos arguments sur la direction effective ou l’article 155 A : inscrivez-le dans votre calendrier dès la réception de l’avis.
Pendant la contestation, ne payez pas sans avoir demandé le sursis. L’article L. 277 du livre des procédures fiscales prévoit que « Le contribuable qui conteste le bien-fondé ou le montant des impositions mises à sa charge est autorisé, s’il en a expressément formulé la demande dans sa réclamation et précisé le montant ou les bases du dégrèvement auquel il estime avoir droit, à différer le paiement de la partie contestée de ces impositions et des pénalités y afférentes », et que « L’exigibilité de la créance et la prescription de l’action en recouvrement sont suspendues jusqu’à ce qu’une décision définitive ait été prise sur la réclamation soit par l’administration, soit par le tribunal compétent ». La demande doit être expresse et chiffrée, et l’administration peut exiger des garanties pour les montants importants : constituez-les vite pour éviter les saisies conservatoires. Si la réclamation est rejetée, le recours devant le tribunal administratif de Paris — compétent pour les contribuables domiciliés à Paris et en Île-de-France — reprend l’ensemble du dossier : erreur de droit sur la direction effective, dénaturation des faits sur l’établissement stable, mauvaise application de l’article 155 A, motivation insuffisante de la proposition, calcul erroné des majorations. Les trois arrêts cités dans cet article fournissent la matière de ces moyens : assemblées formelles à l’étranger insuffisantes face à des décisions prises à Paris, signature automatique des contrats par la société étrangère qui révèle l’établissement stable, absence d’intervention propre de la société étrangère qui déclenche l’article 155 A. C’est sur ces motifs précis, et non sur des affirmations générales, que le juge tranche.
Conclusion
Gérer depuis Paris une conciergerie Airbnb dont les logements, les propriétaires, les équipes et les voyageurs se trouvent en France ou en Île-de-France tout en faisant encaisser les commissions par une société de Dubaï cumule les trois risques fiscaux les plus lourdement sanctionnés : imposition de la société en France au titre du siège de direction effective, imposition des bénéfices rattachés à l’établissement stable parisien, et imposition des commissions entre vos mains en application de l’article 155 A, avec la TVA française, l’intérêt de retard et des majorations de 40 à 80 %. Les montages qui résistent sont ceux qui reposent sur une substance réelle à l’étranger — équipe locale autonome, décisions prises sur place, activité exercée là-bas — et non sur une domiciliation de complaisance. Si vous êtes déjà engagé dans ce schéma, faites auditer la situation avant tout contrôle : lieu réel des décisions, contrats, substance de la société émirienne, déclarations de TVA et qualification des locations au regard de la parahôtellerie. Si une proposition de rectification est déjà arrivée, répondez dans les trente jours, demandez la prorogation si nécessaire, chiffrez votre contestation, sollicitez le sursis de paiement avec les garanties requises et préparez le recours devant le tribunal administratif de Paris en vous appuyant sur les textes et les arrêts applicables à votre situation exacte.