L’assemblée générale a voté la réfection de l’étanchéité, le ravalement de la façade ou la rénovation de la cage d’escalier. Les appels de fonds sont partis, parfois depuis des années, mais l’échafaudage ne se monte jamais et le chantier reste lettre morte. Face à un syndic qui temporise, beaucoup de copropriétaires se demandent s’ils disposent d’un véritable recours ou s’ils doivent subir l’attente jusqu’à la prochaine assemblée générale.

La réponse tient en une règle simple, confirmée par plusieurs décisions récentes : une résolution régulièrement votée s’impose au syndicat des copropriétaires, et le syndic est chargé de la faire exécuter. Le copropriétaire peut saisir le juge pour obtenir une injonction d’exécuter les travaux sous astreinte, et il peut engager la responsabilité personnelle du syndic lorsque son inertie cause un préjudice. Ces voies supposent toutefois des conditions strictes qu’il faut vérifier avant d’agir : la décision doit être définitive, c’est-à-dire ne plus pouvoir être contestée, et le copropriétaire doit prouver le vote, l’inaction et, pour obtenir des dommages et intérêts, un préjudice personnel direct et certain. Les décisions citées dans cet article montrent que les juges accordent l’injonction quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable, mais qu’ils rejettent les demandes d’indemnisation mal justifiées.

I. Une décision votée par l’assemblée générale doit être exécutée

A. Le syndicat est tenu d’exécuter les résolutions définitives

Le syndicat des copropriétaires n’est pas une simple instance de discussion : la loi lui donne pour mission d’agir. « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. », et « Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. ». Les décisions se prennent en assemblée générale, et leur mise en œuvre est confiée au syndic : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical ». Le texte qui organise cette mission est explicite : « le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous », « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ». Exécuter les décisions votées n’est donc pas une faculté pour le syndic, c’est le cœur de sa mission, qui comprend aussi « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé avec netteté dans une ordonnance de référé du 28 février 2024. Dans cet immeuble parisien, l’assemblée générale du 22 juin 2021 avait voté la réfection de l’étanchéité et le confortement du sous-sol de l’escalier E, sur la base d’un devis d’environ 49 170 euros hors taxes, avec des appels de fonds exigibles les 1er octobre 2021 et 1er janvier 2022. Près de trois ans plus tard, rien n’avait été fait. Le juge a constaté que les résolutions étaient définitives, faute d’avoir été contestées, et en a déduit « Il est dès lors démontré l’existence d’une obligation pesant sur le syndicat des copropriétaires d’exécuter ces résolutions et de s’assurer de l’exécution des travaux approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires ». Le changement de syndic intervenu après le vote n’y changeait rien, et l’argument tiré du refus d’accès d’un occupant a été écarté faute de preuves des diligences accomplies. le juge a fait droit à la demande d’injonction, assortie d’une astreinte pour garantir l’exécution de travaux votés depuis plus de deux ans, avec une astreinte pour garantir l’exécution.

Le tribunal judiciaire de Lyon a jugé dans le même sens le 17 mars 2026 à propos de travaux de reprise d’un mur de terrasse votés en 2018 et 2019, puis réaffirmés par une résolution du 21 janvier 2025, toujours inexécutés à la date de l’audience malgré une mise en demeure du 12 juillet 2024 : « une décision de l’assemblée générale est immédiatement exécutoire et est opposable aux copropriétaires, comme au Syndicat, tant qu’elle n’est pas annulée ». Le syndicat a été condamné à faire exécuter les travaux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, « sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 50,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ».

Dans l’affaire parisienne, les résolutions avaient été adoptées à la majorité de l’article 24 de la loi, après un second vote pour l’une d’elles, et elles prévoyaient non seulement le principe des travaux et le devis retenu, mais aussi la désignation d’un maître d’œuvre, les honoraires du syndic et le financement par appels de fonds. Ce niveau de détail compte : plus la résolution est précise sur l’entreprise, le prix et le calendrier des appels de fonds, plus l’obligation d’exécuter est caractérisée et plus le juge peut ordonner une exécution conforme. À l’inverse, une résolution qui se bornerait à voter un principe sans devis ni financement laisserait au syndic une marge d’appréciation qui compliquerait l’injonction. Le copropriétaire a donc intérêt à relire le procès-verbal : c’est ce document, notifié par le syndic dans le mois de l’assemblée, qui fixe exactement ce qui doit être exécuté et qui fait courir le délai de contestation de deux mois ouvert aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants. Passé ce délai sans recours, la décision est purgée de toute contestation, comme les juges le vérifient avant de condamner.

Avant de saisir le juge, le copropriétaire doit toutefois vérifier que la décision est bien définitive. « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ». Cette notification est réalisée par le syndic dans le mois de l’assemblée. Passé ce délai de deux mois sans contestation, la résolution devient définitive et opposable à tous, ce que les deux ordonnances citées vérifient systématiquement avant d’ordonner l’exécution. Il faut également connaître une suspension légale : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article ». Concrètement, pour des travaux relevant de ces majorités, le syndic peut légitimement attendre l’expiration du délai de contestation avant de lancer le chantier ; passé ce cap sans recours, l’attente n’a plus de justification.

B. Le juge des référés peut ordonner l’exécution sous astreinte

Quand la décision est définitive et que le syndic n’agit toujours pas, la voie la plus directe est le référé devant le président du tribunal judiciaire. « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». L’obligation du syndicat d’exécuter une résolution définitive entre typiquement dans ce cadre : le demandeur prouve le vote et l’absence d’exécution, et c’est au syndicat de démontrer une contestation sérieuse, appréciée au jour où le juge statue.

Les deux ordonnances parisienne et lyonnaise illustrent ce mécanisme. À Paris, le juge a écarté l’une après l’autre les deux contestations du syndicat : le changement de syndic, inopérant puisque le syndic en exercice s’était vu confier un nouveau mandat, et le prétendu refus d’accès au lot, qui n’était étayé que par un courrier du syndic lui-même, sans ordre de service à l’entreprise ni tentative de rendez-vous. À Lyon, ni la commande tardive des travaux ni la programmation annoncée n’ont fait obstacle à la condamnation, faute de preuve d’une exécution effective. Dans les deux cas, l’injonction a été assortie d’une astreinte, dont le montant et la durée sont fixés par le juge selon l’ancienneté du retard et l’état du bâtiment.

L’ordonnance parisienne montre aussi que le référé n’est pas une arme à sens unique. Le syndicat avait formé des demandes reconventionnelles, notamment pour faire condamner sous astreinte l’occupant à laisser l’accès et pour obtenir une provision pour résistance abusive, sur le fondement des dommages et intérêts. Toutes ont été rejetées, faute de preuve de l’opposition alléguée et faute d’imputabilité établie du retard. De son côté, la société locataire demandait au syndicat le remboursement de réparations qu’elle disait avoir payées à sa place, avec des dommages et intérêts : là encore, pas de provision, faute de pièces probantes sur la nature des travaux et leur lien avec les obligations du syndicat. La symétrie est instructive : en référé, celui qui affirme doit prouver, qu’il soit copropriétaire, syndicat ou occupant. Une demande d’injonction solide repose sur le procès-verbal, les devis, les appels de fonds et la correspondance ; une défense solide repose sur les ordres de service, les notifications d’accès et les comptes rendus de chantier. Celui qui n’a que ses propres courriers pour seule pièce, comme le syndicat parisien, perd.

Cette efficacité a cependant des limites que la cour d’appel de Paris a précisées le 24 septembre 2024. Saisie de l’ordonnance qui avait enjoint l’exécution de travaux votés le 19 juillet 2022, la cour a constaté que l’assemblée générale du 30 janvier 2024 avait entre-temps ratifié les travaux réalisés avec des modifications par rapport au devis initial : « En conséquence, au regard des résolutions adoptées par l’assemblée générale du 30 janvier 2024, l’obligation du syndic de faire procéder aux travaux tels que figurant dans la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 19 juillet 2022 se heurte à une contestation sérieuse ». Autrement dit, un vote postérieur qui modifie ou ratifie les prestations peut rouvrir la discussion sur ce qui doit exactement être exécuté. Le copropriétaire a donc intérêt à vérifier les procès-verbaux les plus récents avant d’assigner : si une assemblée ultérieure a repris le dossier, c’est sur cette dernière décision qu’il faut se fonder.

Il faut distinguer deux situations que les copropriétaires confondent souvent. Quand un danger imminent menace l’immeuble, par exemple une fuite importante ou un élément de façade qui se détache, le syndic peut et doit agir de sa propre initiative, puis faire valider les travaux après coup. Quand les travaux ont été régulièrement votés en assemblée générale, le syndic n’a pas à apprécier leur opportunité : il doit les faire exécuter. L’affaire jugée à Montpellier illustre le mélange des deux registres : le ravalement voté en 2021 s’est heurté à l’opposition de la mairie sur avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France, qui exigeait un relevé précis des façades, l’intégration des réseaux et un rendez-vous sur place avant tout nouvel examen. Le blocage administratif initial était réel et documenté, mais le syndic n’a ensuite justifié d’aucune démarche pendant près de deux ans pour lever l’obstacle. Les juges ne sanctionnent pas la difficulté objective, ils sanctionnent l’abandon du dossier : un syndic diligent saisit à nouveau l’autorité compétente, fait établir les pièces complémentaires demandées, informe le conseil syndical et rend compte à l’assemblée suivante. À l’inverse, produire deux ans plus tard un simple courrier rappelant l’avis défavorable, comme dans cette affaire, confirme l’inertie au lieu de l’excuser.

Enfin, l’exécution suppose parfois d’entrer dans un lot privatif, par exemple pour atteindre une courette ou des canalisations. La loi organise cet accès : « Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ». Le syndic qui se plaint d’un refus d’accès doit donc pouvoir produire la notification, les ordres de service et les tentatives de rendez-vous. À défaut, le juge impute le retard au syndicat, comme à Paris, plutôt qu’à l’occupant.

Quand le syndic explique le retard par le comportement d’un occupant qui refuserait l’accès à son lot, la même exigence de preuve s’applique. Dans l’ordonnance parisienne du 28 février 2024, le syndicat imputait l’inexécution au refus d’une société locataire de laisser pénétrer les entreprises dans ses locaux. Le juge a écarté l’argument parce qu’il ne reposait que sur un courrier du syndic lui-même, sans notification préalable au copropriétaire concerné, sans ordre de service adressé à l’entreprise retenue et sans tentative de rendez-vous démontrée. La leçon est double : pour le syndicat, toute impossibilité d’exécuter doit être documentée par des diligences extérieures et vérifiables ; pour le copropriétaire qui veut faire exécuter les travaux, l’argument adverse le plus prévisible est déjà neutralisé s’il a lui-même demandé par écrit au syndic de programmer l’intervention et de notifier l’accès aux occupants. C’est ce papier, échangé avant tout procès, qui fait la différence entre une contestation sérieuse et une simple affirmation.

II. L’inertie du syndic engage sa responsabilité personnelle

A. Une faute prouvée, un quitus sans effet et un préjudice à démontrer

Obtenir l’exécution des travaux ne répare pas toujours le temps perdu : surcoût des devis qui ont augmenté entre-temps, désordres aggravés, jouissance amputée. Le copropriétaire peut alors rechercher la responsabilité personnelle du syndic, qui répond de ses fautes sur le fondement du droit commun. « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En copropriété, la règle est admise de longue date : « si le syndic n’est pas le mandataire de chacun des copropriétaires considéré individuellement, ces derniers peuvent néanmoins mettre en cause sa responsabilité à raison de toute faute de nature délictuelle ou quasi-délictuelle commise dans l’exercice de ses fonctions et leur ayant causé un préjudice personnel ».

Le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 10 septembre 2026 en donne une illustration complète. Le syndic avait fait voter en 2018 la réfection d’une cage d’escalier pour environ 52 900 euros, avec des honoraires de suivi, et les fonds avaient été intégralement provisionnés. Huit ans plus tard, les travaux n’étaient toujours pas exécutés. Le tribunal a relevé aucune pièce versée par le syndic ne justifiait de démarches entreprises pour faire exécuter ces travaux, décidés lors de l’assemblée générale du 21 juin 2018 et a en conséquence retenu la responsabilité du syndic pour cette inexécution(https://www.courdecassation.fr/decision/6aa86028195da062e0c809d1). Même constat pour un ravalement voté en 2021, bloqué par un avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France : les diligences n’ont repris que près de deux ans après les préconisations, ce que le tribunal a qualifié de négligence fautive.

Mais ce même jugement rappelle une exigence souvent sous-estimée : la faute ne suffit pas, il faut un préjudice personnel direct et certain. Les demandes d’indemnisation ont toutes été rejetées : aucun surcoût n’était établi pour la cage d’escalier, dont le devis actualisé était même inférieur à celui de 2018, et le trouble de jouissance invoqué ne correspondait à aucune perte d’usage des parties privatives des demandeurs, les travaux portant sur des parties communes. Le copropriétaire qui veut des dommages et intérêts doit donc chiffrer précisément : devis comparés, factures, attestations de désordres dans son lot, et lien direct avec le retard du syndic.

Il faut bien distinguer les deux patrimoines que le copropriétaire peut viser. D’un côté, le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité civile, répond de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes, comme le rappelle l’article 14 de la loi. De l’autre, le syndic professionnel répond personnellement de ses fautes délictuelles envers les copropriétaires. Le tribunal de Montpellier articule les deux régimes sans les confondre : « Si la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires doit être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, cela n’exclut pas la responsabilité du syndic qui n’aurait pas pris les mesures qui étaient à sa disposition pour faire exécuter les travaux décidés en assemblée générale ». Concrètement, le copropriétaire dont le lot se dégrade à cause d’infiltrations provenant des parties communes peut agir contre le syndicat sur ce fondement, tandis que le retard pur, sans dommage matériel dans son lot mais avec un surcoût ou une perte de jouissance, se dirige vers le syndic personnellement. Les deux actions peuvent coexister, mais elles n’obéissent ni aux mêmes preuves ni aux mêmes demandes : viser la bonne personne dès l’assignation évite un rejet pour défaut de qualité ou d’imputabilité.

Deux garde-fous juridiques complètent le tableau. D’abord, le quitus voté en assemblée générale ne protège pas le syndic contre une action en responsabilité délictuelle d’un copropriétaire : la Cour de cassation a jugé le 29 février 2024 que « le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires était sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis de Mme [K], copropriétaire », dans une affaire où le syndic avait tardé pendant des années à mettre en œuvre les travaux de réfection d’un immeuble en péril. La cour a approuvé sa condamnation à indemniser les préjudices financier et de jouissance, relevant que « la négligence du syndic, à compter de 2010, était à l’origine du retard de réalisation des travaux ». Ensuite, l’action en responsabilité se prescrit : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat », et « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Attendre passivement que le syndic agisse fait donc courir un risque symétrique : plus le temps passe, plus la preuve du préjudice s’affaiblit et plus la prescription se rapproche.

L’affaire tranchée par la Cour de cassation le 29 février 2024 mérite qu’on s’y arrête, car elle cumule tous les ingrédients du dossier qui s’enlise. L’immeuble présentait de graves désordres de structure imposant son étaiement et avait fait l’objet d’un arrêté de péril imminent dès octobre 2013. Alerté dès 2010 sur des infiltrations, le syndic n’avait pas sollicité d’avis technique, puis, après la préconisation d’un étaiement d’urgence sur tous les niveaux, n’avait soumis les travaux nécessaires à l’assemblée générale que tardivement, alors que l’étaiement restait en place d’octobre 2013 à octobre 2018. Cinq années d’étaiement, huit années d’atermoiements : la cour d’appel puis la Cour de cassation ont imputé ce retard à la négligence du syndic et l’ont condamné à indemniser la copropriétaire. L’enseignement vaut pour des situations moins dramatiques : chaque année d’inaction allonge la période indemnisable, mais elle impose aussi au demandeur de conserver les preuves de l’aggravation, année après année, faute de quoi le préjudice restera une affirmation.

B. À Paris et en Île-de-France, agir dans le bon ordre

Dans les grandes copropriétés parisiennes et franciliennes, où les syndics gèrent des centaines de lots et où les entreprises sont saturées, l’inertie prend souvent la forme d’un chantier promis mais jamais planifié. La méthode qui ressort des décisions citées tient en quatre temps. D’abord, écrire au syndic en lettre recommandée avec accusé de réception en rappelant la résolution votée, sa date et les appels de fonds déjà versés, puis le mettre en demeure de produire un calendrier d’exécution avec les ordres de service. Cette mise en demeure écrite est la pièce qui manquait aux syndics condamnés : à Paris comme à Montpellier, les juges ont sanctionné l’absence de diligences démontrables, pas seulement le retard lui-même. Ensuite, faire constater la situation par un commissaire de justice, avec photographies des désordres et relevé des dates, et réunir le procès-verbal de l’assemblée qui a voté les travaux, le devis approuvé, les appels de fonds et toute la correspondance avec le syndic.

Devant le tribunal judiciaire, la procédure de référé va vite, mais elle ne dispense d’aucune rigueur. L’assignation doit identifier précisément les résolutions invoquées, par leur numéro et leur date, et joindre le procès-verbal complet, le devis approuvé et la preuve des appels de fonds. Les ordonnances citées montrent le poids des écrits préalables dans l’appréciation du juge : à Lyon, la mise en demeure de juillet 2024, restée sans effet plus d’un an, a établi l’inertie ; à Paris, l’absence de toute diligence démontrable du syndicat a joué le même rôle en sens inverse. Le demandeur doit aussi dater sa demande : à Lyon, le juge a écarté l’argument de la prescription tiré d’une décision de 2019 en relevant qu’un engagement identique avait été repris par l’assemblée de janvier 2025, avec des appels de fonds émis en février. Autrement dit, chaque nouvelle résolution qui reprend les travaux fait repartir le débat sur des bases fraîches, et le copropriétaire diligent fait confirmer les engagements anciens par un vote récent plutôt que de plaider sur des décisions prescrites ou contestables.

Troisièmement, utiliser les leviers collectifs de la copropriété : demander au conseil syndical de porter le dossier à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, exiger un compte rendu d’avancement et, si le syndic reste inerte, préparer sa mise en concurrence, voire envisager un changement de syndic dans les formes légales. Ces leviers internes n’excluent pas le quatrième temps, judiciaire : l’assignation en référé devant le tribunal judiciaire pour obtenir l’injonction d’exécuter sous astreinte, comme à Paris et à Lyon, puis, le cas échéant, l’action en responsabilité pour les préjudices chiffrés, comme à Montpellier et devant la Cour de cassation. Le choix entre ces voies dépend de l’urgence et de l’état des preuves : un immeuble qui se dégrade appelle le référé, tandis qu’un surcoût déjà payé appelle l’action indemnitaire, à condition de le justifier pièce par pièce.

Un point pratique mérite l’attention dans les copropriétés d’Île-de-France, où les assemblées générales annuelles se tiennent souvent à date fixe et où l’ordre du jour est verrouillé plusieurs semaines à l’avance. Plutôt que d’attendre passivement la prochaine réunion, le copropriétaire peut demander au conseil syndical, qui contrôle la gestion du syndic au quotidien, de suivre le dossier et d’exiger un calendrier écrit. L’affaire lyonnaise montre qu’une assemblée générale peut aussi confier au conseil syndical le mandat de choisir l’entreprise chargée des travaux, avec une date butoir, ce qui évite de perdre une année supplémentaire entre le vote du principe et le choix du prestataire. Cette solution suppose toutefois une résolution claire, avec un périmètre et un budget définis, faute de quoi le mandat reste lettre morte comme le vote initial. Et si le syndic en place a démontré son incapacité à suivre le chantier, la question de sa mise en concurrence, puis de son remplacement dans les formes légales, doit être posée ouvertement en assemblée : conserver un gestionnaire qui n’exécute pas les décisions, c’est voter des travaux pour la forme.

Lorsque le dossier mêle inexécution, désordres dans les parties privatives et questions de charges, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier la validité des votes, de chiffrer les préjudices et de choisir entre l’injonction et l’action en responsabilité. L’enjeu n’est pas seulement de faire démarrer le chantier, c’est de le faire démarrer sur la base exacte de ce qui a été voté, avec un calendrier opposable et, si le retard a coûté de l’argent, avec une demande d’indemnisation documentée.

Conclusion

Des travaux votés en assemblée générale et jamais exécutés ne sont pas une fatalité de la vie collective : la loi charge le syndic d’exécuter les délibérations, les résolutions définitives s’imposent au syndicat, et le juge des référés peut ordonner l’exécution sous astreinte quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les décisions de 2024 et 2026 citées montrent une ligne cohérente : injonction accordée face à l’inaction avérée, responsabilité du syndic retenue pour négligence, y compris après un quitus, mais indemnisation refusée quand le préjudice n’est pas prouvé. Avant d’agir, le copropriétaire avisé vérifie que la décision est définitive, laisse passer le temps de la contestation pour les travaux qui y sont soumis sauf urgence, met le syndic en demeure par écrit, réunit les procès-verbaux, devis et constats, et contrôle qu’aucun vote postérieur n’a modifié le projet. C’est ce dossier complet, et lui seul, qui transforme une attente de plusieurs années en une décision de justice exécutée.