Une parcelle abandonnée depuis des années jouxte votre exploitation : ronces, friches, aucun entretien, un propriétaire inconnu ou qui ne répond plus. Vous êtes jeune agriculteur à la recherche de surfaces, voisin direct de ces terres, ou exploitant qui souhaite s’agrandir, et vous vous demandez si vous pouvez obtenir le droit de cultiver cette terre en friche malgré l’inertie de son propriétaire. La réponse tient en une procédure méconnue du code rural : la mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées, prévue aux articles L. 125-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. Elle permet à toute personne de demander au préfet l’autorisation d’exploiter la parcelle délaissée, avec à la clé un véritable bail à ferme soumis au statut du fermage lorsque le propriétaire renonce à la mettre lui-même en valeur.
Cette procédure n’est ni une expropriation ni une occupation sans droit : elle organise un constat contradictoire de l’état d’inculture, une mise en demeure du propriétaire, puis, en cas de carence, une attribution administrative assortie d’un fermage fixé, à défaut d’accord, par le tribunal paritaire des baux ruraux. Elle protège aussi le propriétaire, qui reste prioritaire pour remettre lui-même son fonds en valeur, et le fermier en place, dont les droits sont encadrés. Voici, étape par étape, les conditions à réunir, la marche à suivre devant le préfet, le sort du bail et du fermage, et les recours possibles, d’après les textes en vigueur vérifiés au 19 octobre 2026 et l’état de la jurisprudence administrative.
I. Faire constater la friche et demander l’autorisation d’exploiter au préfet
A. Quelles terres peuvent être visées et qui peut agir ?
La première question est celle du périmètre : toutes les terres mal entretenues ne relèvent pas de la procédure. Aux termes de l’article L. 125-1 du code rural et de la pêche maritime, « toute personne physique ou morale peut demander au préfet l’autorisation d’exploiter une parcelle susceptible d’une mise en valeur agricole ou pastorale et inculte ou manifestement sous-exploitée depuis au moins trois ans par comparaison avec les conditions d’exploitation des parcelles de valeur culturale similaire des exploitations agricoles à caractère familial situées à proximité, lorsque, dans l’un ou l’autre cas, aucune raison de force majeure ne peut justifier cette situation » (texte officiel). Quatre conditions cumulatives se dégagent donc : une parcelle apte à une mise en valeur agricole ou pastorale, un état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste, une durée d’au moins trois ans, et l’absence de force majeure. Le délai de trois ans écoulé se prouve par comparaison avec des parcelles de valeur culturale similaire, exploitées en famille, situées à proximité : photographies datées, témoignages de voisins, constats d’huissier et images aériennes constituent ici les pièces déterminantes.
« Le délai de trois ans mentionné ci-dessus est réduit à deux ans en zone de montagne » (article L. 125-1). Si la parcelle se situe en zone de montagne, le demandeur peut donc agir plus tôt, à condition de justifier du zonage. Autre limite à connaître avant d’agir : les biens dont le défrichement est soumis à autorisation sont exclus du stade de la mise en demeure, comme le prévoit l’article L. 125-3. Une parcelle boisée relevant du régime du défrichement ne peut pas être visée de la même façon qu’une simple friche herbacée : la nature exacte du couvert végétal doit être vérifiée avant toute demande.
La demande peut émaner de « toute personne physique ou morale » : voisin exploitant, jeune agriculteur en cours d’installation, société agricole, mais aussi collectivité ou association. Il n’est pas nécessaire d’être déjà fermier des lieux ni riverain. En pratique, les services de la préfecture exigent un dossier identifiant précisément les parcelles (références cadastrales, commune, surface), décrivant l’état d’abandon et exposant le projet de remise en valeur. Plus le dossier démontre l’aptitude culturale de la parcelle et l’ancienneté de l’abandon, plus l’instruction a des chances d’aboutir au constat d’inculture.
Une fois saisi, le préfet ne décide pas seul. « A la demande du préfet, le président du conseil départemental saisit la commission départementale d’aménagement foncier qui se prononce, après procédure contradictoire, sur l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste du fonds ainsi que sur les possibilités de mise en valeur agricole ou pastorale de celui-ci » (article L. 125-1). Le propriétaire est donc entendu avant tout constat : visite de terrain, observations écrites, discussion sur les possibilités réelles de remise en culture. « Cette décision fait l’objet d’une publicité organisée afin de permettre à d’éventuels demandeurs de se faire connaître du propriétaire ou du préfet », ce qui ouvre la procédure aux autres candidats à l’exploitation. A ce stade, le demandeur initial n’a encore aucun droit sur la parcelle : il a seulement déclenché une instruction contradictoire dont l’issue peut être la remise en valeur par le propriétaire lui-même.
Le cas des propriétaires introuvables ou des indivisions bloquées est anticipé par les textes. « A la demande du préfet, le juge compétent de l’ordre judiciaire peut désigner un mandataire chargé de représenter, dans la procédure tendant à la mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées, le propriétaire ou les indivisaires dont l’identité ou l’adresse n’a pu être déterminée » (article L. 125-2). La procédure n’est donc pas paralysée par une succession non réglée ou un propriétaire disparu : le mandataire désigné par le juge reçoit les notifications et fait valoir les droits des intéressés. Cette garantie explique que les juridictions contrôlent ensuite avec rigueur la régularité des notifications adressées à chaque indivisaire, comme le montre la jurisprudence commentée plus loin.
B. La mise en demeure du propriétaire puis l’attribution par le préfet
Lorsque l’état d’inculture est reconnu, la loi donne la priorité au propriétaire et, le cas échéant, au titulaire actuel du droit d’exploitation. « Si l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste a été reconnu et que le fonds en cause ne fait pas partie des biens dont le défrichement est soumis à autorisation, le propriétaire et, le cas échéant, le titulaire du droit d’exploitation sont mis en demeure par le préfet de mettre en valeur le fonds » (article L. 125-3). Cette mise en demeure préfectorale ouvre un délai de réponse strict : « Dans un délai de deux mois à compter de la notification de la mise en demeure, le propriétaire ou le titulaire du droit d’exploitation fait connaître au préfet qu’il s’engage à mettre en valeur le fonds inculte ou manifestement sous-exploité dans un délai d’un an ou qu’il renonce » (article L. 125-3). Le propriétaire mis en demeure dispose donc de deux mois à compter de la notification pour répondre au préfet, et « L’absence de réponse vaut renonciation ». Un propriétaire qui laisse passer le délai de deux mois sans répondre est réputé avoir renoncé, sans que le préfet ait à le relancer.
S’il s’engage, il doit joindre à sa réponse un plan de remise en valeur et exécuter ce plan : la mise en valeur doit être effective dans le délai d’un an. S’il renonce, expressément ou par son silence, le préfet constate la carence par une décision notifiée au propriétaire et aux demandeurs, qui doivent alors confirmer leur demande en adressant un plan de remise en valeur. C’est seulement à ce stade que le demandeur initial redevient acteur : sans plan de remise en valeur confirmé après le constat de carence, sa demande initiale ne suffit pas à obtenir l’autorisation.
L’hypothèse du fonds déjà loué mérite une attention particulière, car elle met en présence trois personnes : le propriétaire, le fermier en place et le demandeur. « Lorsque le fonds est loué, le propriétaire peut en reprendre la disposition, sans indemnité, pour le mettre lui-même en valeur ou le donner à bail à un tiers si le titulaire du droit d’exploitation a renoncé expressément ou tacitement, ou s’il n’a pas effectivement mis en valeur le fonds dans le délai d’un an mentionné ci-dessus » (article L. 125-3). Le propriétaire d’un fonds loué en friche peut donc en reprendre la disposition sans indemnité, mais uniquement si le fermier a renoncé ou n’a pas remis en valeur dans l’année. « Le propriétaire dispose, pour exercer cette reprise, d’un délai de deux mois à compter de la date du fait qui lui en a ouvert le droit », et « Le fonds repris doit être effectivement mis en valeur dans l’année qui suit la date de la reprise par le propriétaire ». Le propriétaire qui reprend son fonds loué dispose de deux mois pour exercer la reprise et doit mettre le fonds en valeur dans l’année qui suit : une reprise suivie d’un nouvel abandon exposerait le fonds à une nouvelle procédure.
Vient ensuite l’attribution. « Le préfet peut attribuer l’autorisation d’exploiter, après avis de la commission départementale d’orientation de l’agriculture sur le plan de remise en valeur », et « En cas de pluralité de demandes, cette autorisation est attribuée en priorité à un agriculteur qui s’installe ou, à défaut, à un exploitant agricole à titre principal » (article L. 125-4). Le préfet choisit donc parmi les plans de remise en valeur après avis de la commission d’orientation agricole, en donnant la priorité à l’installation puis à l’exploitation à titre principal. Un jeune agriculteur qui s’installe sur la commune part avec un avantage décisif face à un exploitant déjà établi qui chercherait un simple agrandissement. Parallèlement à cette procédure spéciale, le bénéficiaire reste soumis au contrôle des structures : l’article L. 125-1 est applicable « sans préjudice » de ce contrôle, et l’article L. 331-2 soumet à autorisation préalable « les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles » au-delà des seuils du schéma directeur régional (article L. 331-2). L’autorisation du préfet au titre des terres incultes ne dispense donc pas, le cas échéant, de l’autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures : les deux démarches doivent être menées de front.
II. Exploiter en sécurité : bail à ferme, fermage fixé par le juge et recours
A. Quel bail, quel fermage et quelles obligations pour le nouvel exploitant ?
L’effet le plus remarquable de la procédure est la sécurité juridique offerte au bénéficiaire : il ne reçoit pas une simple tolérance précaire, mais un véritable bail rural. A défaut d’accord amiable entre le demandeur désigné par le préfet et le propriétaire, « le tribunal paritaire des baux ruraux fixe les conditions de jouissance et le montant du fermage conformément aux dispositions du titre Ier du livre IV nouveau du code rural qui sont applicables de plein droit, le propriétaire ayant la faculté de demander qu’il soit fait application des dispositions des articles L. 416-1 à L. 416-9 » (article L. 125-4). Le statut du fermage s’applique donc de plein droit au nouvel exploitant, avec la durée, le renouvellement et les protections qui l’accompagnent, et le tribunal paritaire tranche les désaccords sur la jouissance et le prix. Le tribunal peut ordonner l’exécution provisoire, ce qui permet au bénéficiaire d’entrer sur les lieux et de commencer la remise en valeur sans attendre l’épuisement des recours sur le montant du fermage. En pratique, le nouvel exploitant a intérêt à faire constater l’état du fonds à son entrée (photographies, constat) : il « prend le fonds dans l’état où il se trouve », et le propriétaire est déchargé de toute responsabilité du fait des bâtiments.
Cette stabilité a toutefois une contrepartie exigeante : « Sous peine de résiliation, le fonds doit être mis en valeur dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle la décision est devenue exécutoire » (article L. 125-4). Le bénéficiaire de l’autorisation doit mettre le fonds en valeur dans l’année qui suit le caractère exécutoire de la décision, sous peine de résiliation. La procédure ne récompense pas les candidats passifs : un plan de remise en valeur ambitieux sur le papier, suivi d’une année sans travaux, fait perdre le bénéfice de l’autorisation. Le calendrier cultural doit donc être anticipé dès la candidature : nettoyage, amendements, clôtures, premières cultures ou remise en herbe doivent tenir dans douze mois.
Le sort du fermier en place, lorsque le fonds était loué, est réglé sans détour : « Si l’autorisation d’exploiter porte sur un fonds donné à bail, ledit bail prend fin sans indemnité à la date de notification à l’ancien titulaire du droit d’exploitation de l’autorisation donnée au nouveau » (article L. 125-4). Le bail du fermier précédent prend fin sans indemnité à la date où l’autorisation donnée au nouveau lui est notifiée. La règle est sévère mais cohérente : le fermier qui a laissé le fonds en friche pendant des années malgré la mise en demeure ne peut pas monnayer son départ. La cessation du bail s’effectue néanmoins « dans les conditions de droit commun », ce qui impose de respecter les temps de la récolte et les usages locaux pour la libération des lieux. A noter, pour les parcelles dont la destination agricole pouvait déjà changer en vertu des documents d’urbanisme : « Nonobstant les dispositions de l’article L. 411-32, il ne peut être accordé d’indemnité au preneur évincé lorsque l’autorisation d’exploiter ayant porté sur des parcelles dont la destination agricole pouvait être changée en vertu de documents d’urbanisme rendus publics ou approuvés, la résiliation intervient avant la fin de la troisième année du bail » (article L. 125-4). Ordinairement, l’article L. 411-32 prévoit que « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation » (article L. 411-32) ; dans le cadre des terres incultes, cette indemnité d’éviction est écartée lorsque le bail du nouveau preneur est résilié avant la fin de sa troisième année sur des parcelles devenues urbanisables. Le bénéficiaire doit donc vérifier le zonage d’urbanisme avant d’investir lourdement : un classement en zone à urbaniser fragilise son bail pendant les trois premières années.
Les indivisions, fréquentes sur les terres abandonnées, font l’objet de règles de répartition précises. « Lorsque le bien faisant l’objet d’une autorisation d’exploiter est indivis, chaque indivisaire reçoit la part du fermage correspondant à ses droits dans l’indivision, établis par le titre de propriété, les énonciations cadastrales ou, à défaut, par tous moyens de preuve » (article L. 125-4). Le fermage se divise entre les indivisaires au prorata de leurs droits, prouvés par le titre, le cadastre ou tout autre moyen. « Le montant du fermage dû aux ayants droit dont l’identité ou l’adresse est demeurée inconnue est déposé par le mandataire qui leur a été désigné chez un dépositaire agréé pour recevoir les capitaux appartenant à des mineurs. » Le nouvel exploitant paie donc le fermage entre les mains des indivisaires connus et consigne la part des introuvables : il ne doit jamais cesser de payer au motif qu’un ayant droit est inconnu, car le défaut de paiement du fermage reste un motif classique de résiliation du bail rural. Sur l’ensemble de ces questions de bail, de fermage et de preuve devant le tribunal paritaire, les principes généraux du fermage exposés dans la synthèse de la jurisprudence récente des baux ruraux (bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption) restent le socle commun applicable au nouveau bail issu de la procédure.
B. Contester la procédure : qui peut agir, devant quel juge et pour quels motifs ?
Propriétaire qui conteste l’état d’inculture, candidat évincé au profit d’un concurrent, voisin qui craint les effets de la remise en valeur : les recours obéissent à une répartition des compétences qu’il faut respecter sous peine d’irrecevabilité. Pour la procédure collective engagée à l’initiative du département, l’article L. 125-5 organise un périmètre d’intervention : le conseil départemental, de sa propre initiative ou saisi par le préfet, la chambre d’agriculture ou un établissement public de coopération intercommunale, fait proposer par la commission départementale d’aménagement foncier le périmètre où il serait d’intérêt général de remettre en valeur les parcelles, puis arrête ce périmètre et, après avis de la commission départementale, l’état des parcelles concernées (article L. 125-5). « Il est révisé tous les trois ans », de sorte que l’état des parcelles peut évoluer : une parcelle remise en valeur sort du dispositif, une parcelle nouvellement abandonnée peut y entrer. La commission communale ou intercommunale dresse l’état des parcelles dont elle juge la mise en valeur possible ou opportune, et les intéressés sont entendus comme en matière d’aménagement foncier.
La question de savoir si ces actes peuvent être contestés en justice a été tranchée par la cour administrative d’appel de Nantes dans une affaire devenue la référence du contentieux. Le département du Finistère avait arrêté l’état des fonds à remettre en valeur sur plus de 1 200 parcelles à Moëlan-sur-Mer ; le syndicat de la propriété privée rurale avait obtenu l’annulation de la délibération devant le tribunal administratif de Rennes, et le département faisait appel. La cour a d’abord jugé que « Le département du Finistère n’est donc pas fondé à soutenir que la demande d’annulation de sa délibération du 22 juin 2017 était irrecevable, faute d’être dirigée contre une décision faisant grief » (CAA Nantes, 15 octobre 2021, n° 20NT00419). La délibération qui arrête l’état des parcelles à remettre en valeur est donc une décision faisant grief, susceptible de recours pour excès de pouvoir devant le juge administratif. Le même arrêt rappelle que les contestations relatives à l’état des fonds et à l’autorisation d’exploiter relèvent de la juridiction administrative, en citant l’article L. 125-12 du code rural. En pratique, le recours contre l’arrêté préfectoral d’attribution ou contre la délibération départementale se porte devant le tribunal administratif dans les deux mois de la notification ou de la publication, tandis que la fixation du fermage et les litiges du bail relèvent du tribunal paritaire : saisir le mauvais juge fait perdre un temps précieux.
Sur le fond, l’arrêt nantais illustre le contrôle rigoureux exercé sur la régularité de la procédure, en particulier sur l’information des indivisaires. Sur 468 comptes de propriété concernés, 188 étaient en indivision, et l’administration n’avait notifié l’avis de consultation qu’au seul indivisaire connu du fisc pour la taxe foncière. La cour a jugé que cet indivisaire « ne représente pas, en cette seule qualité d’indivisaire connu de l’administration fiscale pour le paiement de la taxe foncière, les autres propriétaires concernés », faute de mandat ou de texte prévoyant une telle représentation (CAA Nantes, 15 octobre 2021, n° 20NT00419). Le dépôt des notifications en mairie n’a pas suppléé cette carence, et l’administration n’a pas démontré qu’il lui était impossible d’identifier les autres indivisaires. Surtout, la cour a écarté l’argument tiré de la large participation à la consultation : le fait que de nombreux propriétaires aient répondu ne prouvait pas que tous les indivisaires avaient été informés, et l’absence de notification les avait, dans les circonstances de l’espèce, privés d’une garantie. En conséquence, « Article 1er : La requête du département du Finistère est rejetée » : l’annulation de la délibération a été confirmée, et le département a été condamné à verser 1 500 euros au titre des frais irrépétibles (CAA Nantes, 15 octobre 2021, n° 20NT00419).
Trois enseignements concrets se dégagent pour les acteurs de la procédure. Côté demandeur, la solidité du dossier administratif conditionne la survie de l’autorisation : toute irrégularité dans le constat d’inculture, la mise en demeure ou les notifications peut entraîner l’annulation de l’ensemble, même après l’attribution. Côté propriétaire, chaque étape doit être contestée en temps utile : observations devant la commission d’aménagement foncier, réponse argumentée à la mise en demeure dans le délai de deux mois, puis recours contre la délibération ou l’arrêté, sans attendre la fin de la procédure. Côté administration, l’identification complète des indivisaires n’est pas une formalité : c’est une garantie dont la méconnaissance vicie la procédure, et le recours au mandataire judiciaire de l’article L. 125-2 existe précisément pour les cas où un ayant droit reste introuvable. Enfin, le moyen tiré de la force majeure mérite une préparation sérieuse des deux côtés : maladie durable, catastrophe naturelle, contrainte d’urbanisme ou servitude rendant toute culture impossible peuvent justifier l’état des lieux, mais elles doivent être prouvées par des pièces, car le simple fait de ne plus exploiter par choix ou par négligence ne constitue jamais un cas de force majeure.
Conclusion
La terre en friche n’est pas une terre sans droit : lorsque l’abandon dure depuis au moins trois ans, deux ans en zone de montagne, sans force majeure, toute personne peut demander au préfet l’autorisation de l’exploiter, après constat contradictoire de l’inculture par la commission départementale d’aménagement foncier. Le propriétaire reste prioritaire : mis en demeure, il dispose de deux mois pour s’engager avec un plan de remise en valeur exécuté dans l’année, son silence valant renonciation. En cas de carence constatée, le préfet attribue l’autorisation après avis de la commission d’orientation agricole, en priorité à celui qui s’installe, et le bénéficiaire reçoit un bail à ferme de plein droit dont le tribunal paritaire fixe le fermage à défaut d’accord, avec l’obligation de mettre le fonds en valeur dans l’année sous peine de résiliation. Le bail du fermier précédent prend fin sans indemnité, le fermage des indivisaires est réparti ou consigné, et chaque décision fait grief devant le juge administratif, qui sanctionne les notifications incomplètes comme l’a montré l’annulation confirmée à Moëlan-sur-Mer. Face à une parcelle abandonnée, la méthode gagnante tient donc en quatre réflexes : dater l’abandon par des preuves comparatives, déposer une demande précise avec un plan de remise en valeur crédible, articuler la démarche avec le contrôle des structures, et surveiller chaque notification pour agir dans les délais.