I. Ce que votre fermier peut mettre à disposition de sa société, et ce qu’il doit vous dire

A. La mise à disposition classique : une simple information, mais une information exigée dans les deux mois

Le cas le plus fréquent est celui du preneur qui devient associé d’une société à objet principalement agricole — groupement agricole d’exploitation en commun, exploitation agricole à responsabilité limitée, société civile d’exploitation agricole — et qui fait exploiter par cette société tout ou partie des parcelles qu’il tient de vous. La loi autorise cette opération sans exiger votre accord préalable, mais elle l’encadre par une obligation d’information précise dont le non-respect ouvre, à terme, la résiliation du bail.

Le texte qui gouverne cette hypothèse est le paragraphe I de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime. Ce texte dispose que le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre tout ou partie des biens loués à la disposition de cette société, « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Le délai de deux mois court donc à compter de la mise à disposition effective, et l’avis doit partir par lettre recommandée ; un simple appel téléphonique, une mention orale lors d’une rencontre sur les terres ou une information transmise par un tiers ne satisfont pas à cette exigence de forme, et le bailleur reste fondé à soutenir qu’il n’a jamais été avisé tant qu’aucune lettre recommandée ne lui est parvenue.

La société bénéficiaire doit elle-même répondre à des conditions de structure que le bailleur peut contrôler. Le même texte précise que la société « doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine », et que « Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Une société dont le capital serait majoritairement détenu par des personnes morales, ou une structure informelle sans statuts à date certaine, ne remplit pas ces conditions, et la mise à disposition qui lui est consentie sort du cadre protecteur du texte. Le bailleur qui reçoit un avis de mise à disposition a donc intérêt à vérifier, dès réception, l’immatriculation de la société, la composition de son capital et la réalité de l’association du preneur, plutôt que de classer le courrier sans l’examiner.

Le contenu de l’avis est lui aussi réglementé, et chaque mention manquante compte. La loi impose que « L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Un avis qui se borne à annoncer que les terres sont désormais exploitées par la société, sans identifier les parcelles concernées et sans indiquer le tribunal de commerce d’immatriculation, reste incomplet. Le preneur doit ensuite aviser le bailleur, dans les mêmes formes, de la fin de la mise à disposition et de tout changement intervenu dans les éléments énumérés, et « Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Un changement d’associés, une modification des parcelles mises à disposition, un changement de dénomination sociale : chacun de ces événements fait courir un nouveau délai de deux mois pour en informer le bailleur par lettre recommandée.

Deux précisions protègent le preneur de bonne foi et limitent les demandes de résiliation fondées sur de simples détails. D’une part, la mise à disposition effectuée dans ce cadre s’opère « sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime) : le preneur ne reçoit pas de parts sociales en contrepartie de l’apport de jouissance, ce qui distingue nettement l’opération d’un apport en société ou d’une cession déguisée. D’autre part, la durée de la mise à disposition « ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime) : la société ne peut prétendre à aucun droit propre sur les terres au-delà du bail du preneur, et le congé ou la résiliation du bail met fin, par ricochet, à son occupation. Pour le bailleur, cette limite temporelle constitue une garantie essentielle : la société n’acquiert jamais, par la mise à disposition, un droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux qui lui serait personnel.

En pratique, le premier réflexe du bailleur qui découvre une exploitation par une société consiste donc à exiger la lettre recommandée et à en contrôler le contenu et la date. Si l’avis existe, qu’il est complet et qu’il est parvenu dans les deux mois de la mise à disposition effective, l’opération relève du paragraphe I et le bailleur ne peut la remettre en cause sur le seul motif qu’il n’a pas été consulté au préalable, puisque la loi n’exige pour cette hypothèse qu’une information a posteriori (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Si l’avis manque, s’il est tardif ou s’il est incomplet, le bailleur dispose d’un levier procédural précis, examiné dans la seconde partie : la mise en demeure suivie, un an plus tard, d’une possible demande de résiliation. Et si la société bénéficiaire n’appartient pas à la catégorie visée par le paragraphe I, c’est le régime plus strict de l’accord préalable qui s’applique.

B. Les autres personnes morales : un accord préalable exigé, une demande nulle si elle oublie les statuts ou les parcelles

Toutes les mises à disposition ne relèvent pas du régime déclaratif simple. Lorsque le preneur veut mettre les terres à la disposition d’une personne morale qui n’entre pas dans la catégorie du paragraphe I — par exemple une société dont il est membre mais qui ne remplit pas les conditions de capital ou d’objet — il doit obtenir l’accord préalable du bailleur. Le paragraphe II de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime pose ainsi que c’est « avec l’accord préalable du bailleur » que le preneur peut mettre tout ou partie des biens loués à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime).

La procédure est ici inversée par rapport au cas précédent : l’information ne suffit plus après coup, il faut une demande avant. La demande d’accord préalable « doit être adressée au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Le délai de deux mois avant la date d’effet laisse au bailleur le temps d’examiner les statuts, de vérifier l’objet de la personne morale et de mesurer les conséquences de l’opération sur ses propres droits, notamment sur la solidarité des associés et sur l’identification du responsable du fermage. Un preneur qui met les terres à disposition puis sollicite l’accord a posteriori inverse l’ordre légal et s’expose à voir l’opération contestée.

Le contenu de la demande est sanctionné par la nullité, ce qui en fait un point de contrôle redoutable pour le bailleur comme pour le preneur. La loi dispose qu’« A peine de nullité, la demande d’accord mentionne le nom de la personne morale, en fournit les statuts et précise les références des parcelles que le preneur met à sa disposition » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Chaque élément compte : le nom exact de la personne morale, la communication de ses statuts en annexe, et les références précises des parcelles. Une demande qui omet les statuts ou qui désigne les parcelles de façon approximative encourt la nullité, et le bailleur qui relève cette nullité peut soutenir que la mise à disposition repose sur une demande inexistante en droit. Symétriquement, le preneur soigneux joint à sa lettre recommandée avec demande d’avis de réception un dossier complet et conserve la preuve de chaque pièce transmise, car c’est sur ce dossier que le tribunal paritaire se penchera en cas de litige.

Le silence du bailleur vaut acceptation, mais dans un délai que la loi fixe avec précision. Le texte prévoit que « Si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, l’accord est réputé acquis » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Le délai de deux mois court à compter de la réception de la demande complète par le bailleur, et l’opposition doit être manifestée dans ce délai pour faire échec à l’accord tacite. Le bailleur qui veut s’opposer ne peut donc se contenter d’une fin de non-recevoir orale ou d’un courrier simple dont la date d’envoi serait discutée : il doit faire connaître son opposition dans les deux mois de la réception, par un écrit dont il conserve la preuve, et la lettre recommandée avec demande d’avis de réception reste le moyen le plus sûr. Une fois l’accord acquis, exprès ou tacite, le preneur doit ensuite informer le bailleur de la fin de la mise à disposition et de tout changement, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, « dans le délai de deux mois consécutif au changement de situation » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime).

Dans les deux régimes, une obligation de fond pèse sur le preneur et conditionne la survie du bail : il doit rester l’exploitant des terres. Le paragraphe III dispose que le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, « à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). La mise à disposition ne dispense jamais le preneur de mettre les mains dans la terre : s’il se retire de l’exploitation, s’il se contente d’encaisser une redevance de la société ou s’il abandonne la conduite des travaux aux seuls autres associés, il manque à cette obligation et s’expose à la résiliation. Les usages de la région et l’importance de l’exploitation servent d’étalon au juge : sur une petite exploitation, une participation régulière aux travaux courants suffit ; sur une exploitation importante, le juge attend une présence soutenue et des responsabilités réelles.

Enfin, la loi organise une garantie financière au profit du bailleur : « Les droits du bailleur ne sont pas modifiés » et « Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Concrètement, le fermage impayé peut être réclamé non seulement au preneur, mais aussi à chacun de ses coassociés et à la société elle-même, tenus ensemble et pour le tout. Cette solidarité indéfinie explique pourquoi l’identification exacte de la société et de ses associés, dès l’avis initial, présente un intérêt direct pour le recouvrement : un bailleur qui ignore le nom de la société ou la liste des associés ne sait pas contre qui diriger ses poursuites en cas d’impayé. La mise à disposition régulière, bien notifiée, renforce donc paradoxalement la position du bailleur en lui offrant des débiteurs supplémentaires ; la mise à disposition occulte, à l’inverse, le prive de cette garantie et caractérise le préjudice examiné dans la seconde partie.

II. Contester une mise à disposition irrégulière et obtenir du tribunal paritaire la mesure adaptée

A. Cession prohibée ou simple manquement : la distinction qui décide du sort du bail

Face à une mise à disposition non notifiée, le réflexe premier du bailleur consiste souvent à invoquer une cession prohibée du bail et à en demander la résiliation sur ce fondement. La tentation se comprend : l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime pose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur », et que « toute sous-location est interdite » (article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime). Le bailleur peut demander la résiliation pour « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 » en vertu du II de l’article L. 411-31 du même code, et cette résiliation pour cession prohibée ne requiert la démonstration d’aucun préjudice particulier. Mais la Cour de cassation a fermement recadré cette qualification : le preneur qui fait exploiter par une société sans en être associé, tout en continuant à travailler lui-même les terres, ne cède pas son bail.

L’arrêt de principe est celui rendu le 26 septembre 2024 par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, pourvoi n° 23-12.967). Dans cette affaire, des copreneurs avaient mis des parcelles à la disposition d’une société civile d’exploitation agricole dont ils n’étaient pas directement associés, tout en justifiant par de nombreuses attestations qu’ils exploitaient effectivement les terres. La cour d’appel avait prononcé la résiliation pour cession prohibée au seul motif du défaut de qualité d’associé direct. La Cour de cassation censure cette analyse et juge que le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué et ne procèdent donc pas à une cession prohibée (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, pourvoi n° 23-12.967). Il en résulte que le bailleur ne peut, dans ce cas, solliciter la résiliation que sur le fondement du 3° du II de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, c’est-à-dire pour contravention aux obligations de l’article L. 411-37 du même code, et qu’il doit alors démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice.

La solution a été confirmée quelques mois plus tard dans une configuration voisine. Le 6 février 2025, la troisième chambre civile casse partiellement un arrêt qui avait retenu une cession prohibée à l’encontre d’une copreneur, épouse et conjoint collaborateur affiliée à la mutualité sociale agricole, au motif qu’elle n’avait pas le statut d’associée de l’exploitation agricole à responsabilité limitée bénéficiaire de la mise à disposition (Cass. 3e civ., 6 février 2025, pourvoi n° 23-12.274). La Cour rappelle que le preneur qui, sans être associé de la société, participe aux travaux de façon effective et permanente ne cède pas son bail, et que le manquement relevé s’analyse en une contravention à l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, soumise à l’exigence d’un préjudice pour le bailleur en application du II de l’article L. 411-31 du même code. Les attestations anciennes et générales produites en l’espèce, établies en 2000 pour des soins aux animaux et des tâches administratives, n’avaient pas suffi à établir une participation effective et permanente à l’époque du litige, ce qui illustre le niveau de preuve attendu : des attestations récentes, circonstanciées et corroborées par des éléments objectifs d’exploitation.

Le 7 mai 2025, la troisième chambre civile a appliqué la même grille de lecture à une situation de cotitularité après décès (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, pourvoi n° 24-11.173). Des parcelles données à bail en 1996 avaient été mises à la disposition d’un groupement devenu exploitation agricole à responsabilité limitée ; après le décès de l’un des preneurs en 2018, ses fils étaient restés seuls associés de la société tandis que la veuve copreneur s’en était retirée. La cour d’appel avait vu dans ce retrait une cession prohibée justifiant la résiliation. La Cour de cassation rappelle le visa des articles L. 411-31, II, 1° et 3°, L. 411-35 et L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime et juge qu’en cas de pluralité de preneurs, le fait pour l’un d’eux seulement de ne pas avoir la qualité d’associé de la société bénéficiaire, alors que les autres copreneurs en sont les associés exploitants, ne caractérise pas une cession prohibée (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, pourvoi n° 24-11.173). La résiliation ne pouvait donc être prononcée que si le bailleur démontrait, sur le fondement du 3° du II de l’article L. 411-31, une contravention à l’article L. 411-37 de nature à lui porter préjudice.

Ces trois décisions dessinent une méthode claire pour le bailleur comme pour le preneur. Pour le bailleur, plaider la cession prohibée suppose de démontrer un abandon de la jouissance, c’est-à-dire la perte par le preneur de la maîtrise et de la disposition des biens au profit d’un tiers qui les exploite seul ; la simple absence de qualité d’associé, ou le retrait d’un copreneur de la société, ne suffit plus depuis ces arrêts. À défaut de caractériser cet abandon, la demande doit être articulée sur la contravention à l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime — défaut de notification, notification tardive ou incomplète, défaut d’accord préalable, cessation de la participation effective aux travaux — et le bailleur doit établir en quoi ce manquement est de nature à lui porter préjudice, comme l’exige le 3° du II de l’article L. 411-31 du même code. Le préjudice peut résider dans l’impossibilité d’identifier les débiteurs solidaires du fermage, dans la perte de contrôle sur l’exploitation du fonds, dans l’exposition à un risque d’impayé sans recours contre la société occupante, ou dans l’obstacle mis à l’exercice d’un congé pour reprise faute de connaître l’exploitant réel. Pour le preneur, la parade consiste à rapporter la preuve positive d’une participation effective et permanente : calendriers de travaux, factures de fournitures à son nom, attestations récentes et détaillées de voisins, de salariés ou de prestataires, relevés de la mutualité sociale agricole, traces de sa présence sur les lieux. Des attestations vagues ou vieilles de plusieurs années ne suffisent pas, comme l’illustre l’affaire tranchée le 6 février 2025 (Cass. 3e civ., 6 février 2025, pourvoi n° 23-12.274).

Une confusion fréquente doit être écartée : la mise à disposition au sens de l’article L. 411-37 n’a rien à voir avec les échanges de parcelles autorisés par l’article L. 411-39 du même code, qui permet au preneur d’effectuer, pendant la durée du bail, « les échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation », à charge de les notifier au propriétaire « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », le propriétaire qui entend s’y opposer devant « saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois à compter de la réception de l’avis du preneur » (article L. 411-39 du Code rural et de la pêche maritime). L’échange porte sur la jouissance de parcelles avec d’autres exploitants pour rationaliser le parcellaire ; la mise à disposition transfère l’exploitation à la société du preneur. Les deux opérations obéissent à des régimes distincts, et le bailleur doit qualifier exactement l’opération qu’il conteste pour saisir le tribunal sur le bon fondement. Le bilan d’ensemble de la jurisprudence récente sur le statut du fermage, la préemption et les contentieux de cession est présenté dans le bilan des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption, utile pour situer la mise à disposition parmi les autres causes de résiliation.

B. Mise en demeure, délai d’un an et saisine du tribunal paritaire : la voie procédurale qui aboutit

Lorsque l’avis de mise à disposition manque ou reste incomplet, la loi n’autorise pas le bailleur à demander immédiatement la résiliation : elle lui impose une mise en demeure préalable puis un délai d’attente d’un an. Le paragraphe I de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Le délai d’un an court à compter de la réception de la mise en demeure, et la résiliation ne peut être demandée qu’à l’expiration de ce délai si le preneur n’a toujours pas communiqué les informations requises. La mise en demeure doit elle-même partir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et elle doit identifier avec précision les informations manquantes : nom de la société, tribunal de commerce d’immatriculation, parcelles mises à disposition, changements intervenus. Une mise en demeure vague, qui se bornerait à exiger « la régularisation de la situation », expose le bailleur à voir sa demande rejetée au motif que le preneur ne pouvait savoir ce qui lui était reproché.

Même après l’expiration du délai d’un an, une soupape protège le preneur dont l’irrégularité n’a pas trompé le bailleur. Le texte ajoute que « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur » (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Une erreur sur l’identification exacte du tribunal de commerce d’immatriculation alors que la société est parfaitement identifiée par ailleurs, ou un retard de quelques jours dans la notification d’un changement mineur, peinent à caractériser une erreur du bailleur sur la substance de l’opération. À l’inverse, l’absence totale d’avis, l’omission des parcelles concernées ou la dissimulation d’un changement d’associés induisent le bailleur en erreur sur l’identité de son interlocuteur économique et sur l’étendue de l’occupation, et justifient la résiliation dès lors que le préjudice exigé par le 3° du II de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime est établi. Le bailleur rédige donc sa mise en demeure en expliquant concrètement en quoi l’omission l’induit en erreur : impossibilité d’assigner la société en paiement du fermage, impossibilité de vérifier la qualité d’associé du preneur, impossibilité de contrôler la conformité de l’exploitation au bail.

Le juge compétent pour trancher l’ensemble de ces questions est le tribunal paritaire des baux ruraux. C’est devant lui que le bailleur porte sa demande de résiliation pour contravention à l’article L. 411-37 ou pour cession prohibée en application de l’article L. 411-35 du même code, et c’est devant lui que le preneur conteste une opposition à la poursuite du bail au nom du seul exploitant restant. Sur ce dernier point, l’article L. 411-35 prévoit que lorsqu’un copreneur cesse de participer à l’exploitation, celui qui continue dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, que le bail se poursuive à son seul nom, et que le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire (article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime). Le délai de trois mois court à compter de la cessation de la participation du copreneur sortant, et la lettre doit reproduire intégralement les dispositions légales et mentionner les motifs et la date de cessation, à peine de nullité. Le bailleur qui reçoit une telle demande et qui entend s’y opposer doit donc saisir rapidement le tribunal paritaire dans le délai réglementaire, sous peine de voir la poursuite du bail au seul nom du demandeur s’imposer à lui.

La saisine du tribunal paritaire obéit aux règles ordinaires de la procédure devant cette juridiction, avec une phase de conciliation préalable devant la commission consultative des baux ruraux selon les ressorts, puis une instance au fond en cas d’échec de la conciliation. Le bailleur y sollicite la résiliation du bail et, le cas échéant, l’expulsion et des dommages-intérêts ; le preneur y oppose la régularité de sa notification, l’absence de préjudice ou la preuve de sa participation effective et permanente. Chaque partie produit ses lettres recommandées avec leurs avis de réception, les statuts de la société, l’extrait d’immatriculation, la liste des parcelles et les preuves d’exploitation. Le jugement qui prononce la résiliation pour cession prohibée en application du 1° du II de l’article L. 411-31 permet au propriétaire de rentrer en jouissance et condamne le preneur aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail, comme le prévoit le dernier alinéa de ce texte pour les cas des 1° et 2° du II (article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime). Pour la résiliation fondée sur le 3° du II, le tribunal vérifie en outre le préjudice, conformément à la lettre du texte qui subordonne la résiliation à une contravention « si elle est de nature à porter préjudice au bailleur » (article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime).

Du côté du preneur, la régularisation spontanée reste possible à tout stade avant le jugement, et elle prive souvent la demande de résiliation de son objet. Le preneur qui reçoit une mise en demeure dispose d’un délai d’un an pour communiquer les informations manquantes, et cette communication tardive mais complète fait obstacle à la résiliation sur ce fondement (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime). Le preneur qui n’a pas sollicité l’accord préalable dans le cadre du paragraphe II peut encore adresser une demande complète, purger la nullité et laisser courir le délai d’opposition de deux mois du bailleur. Et le preneur dont la qualité d’associé fait défaut peut soit entrer au capital de la société, soit démontrer qu’il participe effectivement et en permanence aux travaux sur les lieux, ce qui exclut la cession prohibée selon les arrêts du 26 septembre 2024, du 6 février 2025 et du 7 mai 2025 (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, pourvoi n° 23-12.967) (Cass. 3e civ., 6 février 2025, pourvoi n° 23-12.274) (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, pourvoi n° 24-11.173). Dans tous les cas, la solidarité prévue au paragraphe III — coassociés et société tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur — joue dès que la société est identifiée, et le bailleur avisé peut diriger ses poursuites en paiement du fermage contre l’ensemble de ces débiteurs (article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime).

En définitive, la découverte d’une exploitation par une société appelle une réaction graduée plutôt qu’une assignation précipitée. Vérifier l’existence et le contenu de la lettre recommandée, identifier la société et ses associés, mettre en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en listant les informations manquantes et le préjudice concret qui en résulte, laisser courir le délai d’un an prévu par l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, puis saisir le tribunal paritaire sur le fondement exact — cession prohibée de l’article L. 411-35 en cas d’abandon de jouissance, ou contravention à l’article L. 411-37 avec démonstration du préjudice dans les autres cas — : telle est la séquence qui donne à la demande de résiliation ses meilleures chances de succès. Les développements du bilan des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption permettent de replacer cette séquence dans l’ensemble des contentieux du bail rural et d’anticiper les moyens de défense que le preneur ne manquera pas de soulever.

Votre fermier fait exploiter vos terres par sa société sans vous avoir prévenu : l’opération n’est pas nulle par principe, mais elle ne vous est opposable que si elle a été notifiée dans les formes et les délais de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, ou précédée de votre accord préalable lorsque le texte l’exige. À défaut de notification, la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ouvre un délai d’un an au terme duquel la résiliation peut être demandée devant le tribunal paritaire, sous réserve de démontrer un préjudice dès lors que le preneur continue d’exploiter effectivement les terres. La qualification de cession prohibée au sens de l’article L. 411-35 du même code reste réservée aux cas d’abandon véritable de la jouissance, comme l’ont jugé les arrêts du 26 septembre 2024, du 6 février 2025 et du 7 mai 2025 de la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, pourvoi n° 23-12.967) (Cass. 3e civ., 6 février 2025, pourvoi n° 23-12.274) (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, pourvoi n° 24-11.173). Le preneur qui régularise sa notification, qui sollicite l’accord manquant ou qui établit sa participation effective et permanente aux travaux conserve son bail ; le bailleur qui documente l’omission, le préjudice et l’inertie du preneur après mise en demeure obtient la résiliation et la restitution des terres.