Votre fermier ne règle plus le fermage et vous découvrez que vos terres sont exploitées par sa société, une EARL, un GAEC ou une SCEA dont il est associé. Le réflexe habituel consiste à réclamer le loyer au seul preneur nommé au bail, puis à attendre. Cette attente appauvrit le dossier : pendant que les échéances s’accumulent, la société récolte et encaisse, tandis que le preneur se retranche derrière des difficultés personnelles. Le droit rural offre pourtant au bailleur un second débiteur, souvent plus solvable : la société bénéficiaire de la mise à disposition et ses coassociés répondent avec le preneur de l’exécution des clauses du bail. L’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime dispose en effet que « Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail », dans sa version en vigueur vérifiée sur Legifrance au 19 octobre 2026. Poursuivre la société solidaire et, en parallèle, faire résilier le bail pour impayés devant le tribunal paritaire suppose toutefois une procédure fermée, où chaque délai et chaque mention compte. Cet article décrit d’abord comment exiger le paiement de la société et des associés, puis comment obtenir la résiliation et clore les comptes, côté bailleur comme côté preneur et société.
I. Exiger le paiement du fermage de la société et des associés solidaires
A. La solidarité suppose une mise à disposition en cours et des baux non résiliés
La solidarité de l’article L. 411-37 n’est pas une garantie générale qui suivrait le preneur dans toutes ses dettes. Elle naît d’une opération précise : le preneur associé d’une société à objet principalement agricole a mis tout ou partie des biens loués à la disposition de cette société, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, et cette mise à disposition est toujours en cours. Le premier alinéa du I subordonne la faculté à une information du bailleur : « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée », selon le texte en vigueur de l’article L. 411-37. Le même article impose le contenu de cet avis : « L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. » Le bailleur qui n’a jamais reçu cet avis ne doit pas en déduire que la solidarité n’existe pas : l’absence d’information ouvre un autre contentieux, celui de l’irrégularité de la mise à disposition, mais la société qui exploite effectivement les parcelles reste tenue dès lors que les baux n’ont pas été résiliés.
La Cour de cassation l’a jugé le 8 avril 2014, dans un arrêt de rejet de la troisième chambre civile (pourvoi n° 13-11.686, décision publiée). Un preneur avait mis à disposition d’une SCEA des terres dont il était preneur à bail rural. La cour d’appel avait retenu que « la SCEA était tenue, solidairement avec le preneur, en vertu tant de la convention de mise à disposition que de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, au paiement du fermage », en relevant que « les baux ruraux n’avaient jamais fait l’objet d’une résiliation ». La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement et rejeté le pourvoi. Deux enseignements s’en dégagent pour le bailleur impayé. D’une part, la solidarité repose sur deux fondements cumulés, la convention de mise à disposition et la loi, de sorte que la société ne peut pas se retrancher derrière le silence de ses statuts. D’autre part, la solidarité dure tant que le bail vit : une fois le bail résilié, les fermages postérieurs à la résiliation changent de nature et relèvent de l’indemnité d’occupation, qui obéit à d’autres règles.
En pratique, le bailleur commence donc par établir la chaîne de trois maillons : un bail rural en cours, une mise à disposition au profit d’une société identifiée, et des fermages échus impayés. Les pièces à réunir sont le bail et ses avenants, l’avis de mise à disposition s’il a été reçu ou, à défaut, tout document qui prouve l’exploitation par la société (relevés parcellaires, factures d’intrants au nom de la société, constats), les statuts de la société et son extrait d’immatriculation, qui confirment l’objet principalement agricole et la qualité d’associé du preneur, ainsi que le décompte précis des échéances impayées avec leurs dates d’exigibilité. La solidarité couvre l’exécution des clauses du bail, c’est-à-dire le fermage en premier lieu, mais aussi les charges et obligations mises à la charge du preneur par le bail, comme l’entretien courant des parcelles. Elle ne couvre pas les dettes personnelles du preneur nées hors du bail.
Le preneur reste seul titulaire du bail pendant la mise à disposition, et la loi lui impose de « continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation », à peine de résiliation, selon le paragraphe III de l’article L. 411-37. Cette exigence de travail effectif joue un rôle décisif lorsque l’impayé s’accompagne d’un abandon de fait de l’exploitation à la société, comme le montrera la seconde partie. Pour l’heure, le bailleur retient que la société qui exploite est codébitrice du fermage : il peut lui réclamer directement l’arriéré, sans attendre l’issue d’un procès contre le seul preneur.
B. Adresser une mise en demeure qui tient devant le juge, au preneur et à la société
La mise en demeure est l’acte qui conditionne toute la suite. L’article L. 411-31, I, 1°, dans sa version en vigueur vérifiée sur Legifrance au 19 octobre 2026, n’autorise la résiliation pour impayés que pour « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ». La même disposition ajoute que « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Chaque mot de cette phrase a été pesé par la jurisprudence, et le bailleur a tout intérêt à la recopier plutôt qu’à la reformuler.
Le 13 septembre 2018, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui s’était contenté d’un équivalent (pourvoi n° 17-14.301, arrêt n° 842). La cour d’appel avait rejeté la demande en nullité du commandement de payer au motif que cet acte, sans reproduire les dispositions du texte, précisait que le bailleur pouvait demander la résiliation, de sorte que le preneur avait été mis en mesure d’en comprendre les risques. La Cour de cassation a répondu qu’« il résulte de ce texte, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 13 juillet 2006, que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure et que celle-ci doit, à peine de nullité, rappeler les termes de ses dispositions », puis a jugé que « Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». La leçon est directe : une mise en demeure qui explique l’esprit du texte sans en reproduire les termes est nulle, et la nullité fait tomber la procédure de résiliation. Le bailleur recopie donc dans sa lettre les deux défauts de paiement visés avec leurs échéances, le délai de trois mois qui court à compter de la mise en demeure, et la mention expresse que la résiliation du bail pourra être demandée au tribunal paritaire si les sommes ne sont pas réglées dans ce délai.
À qui adresser cette mise en demeure lorsque les terres sont exploitées par une société ? Au preneur, bien sûr, puisqu’il est le débiteur nommé au bail. Mais aussi à la société bénéficiaire de la mise à disposition et, utilement, aux coassociés, en rappelant leur solidarité légale pour l’exécution des clauses du bail. Cette double adresse poursuit deux buts. Elle interrompt d’abord toute discussion ultérieure sur la connaissance de la dette par la société : celle qui exploite et encaisse les récoltes ne pourra pas soutenir qu’elle ignorait l’arriéré. Elle prépare ensuite l’assignation en paiement solidaire : le juge constatera que chaque codébiteur a été mis en mesure de payer avant le procès. L’envoi se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, postérieurement à l’échéance de chacune des deux échéances visées, car une mise en demeure antérieure à l’échéance ne satisfait pas au texte. Le bailleur conserve les avis de réception et établit un décompte arrêté à la date d’envoi, en distinguant le fermage principal des éventuels accessoires prévus au bail, afin que le juge et le destinataire identifient sans effort les deux défauts invoqués.
Côté preneur et société, la réception de cette lettre ouvre un délai de trois mois qui doit être utilisé sans retard, selon le même article L. 411-31 : passé ce délai sans paiement persistant des deux défauts, le bailleur peut saisir le juge. Payer l’intégralité de l’arriéré dans le délai fait disparaître le motif de résiliation pour impayés. Contester le décompte suppose des pièces, pas des affirmations : preuves des paiements effectués, quittances, relevés bancaires, et démonstration chiffrée des sommes réellement dues. Invoquer des difficultés de trésorerie liées à une mauvaise récolte ne suffit pas en soi, car le texte n’écarte les motifs de résiliation qu’en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, ce que le juge apprécie strictement au vu des justificatifs produits. La société qui reçoit la mise en demeure a enfin intérêt à vérifier sa propre situation au regard de l’article L. 411-37 : si l’avis de mise à disposition n’a jamais été adressé au bailleur, régulariser l’information sans attendre prive le bailleur d’un second motif de résiliation, celui tiré de l’irrégularité de la mise à disposition, examiné ci-après.
II. Faire résilier le bail rural et clore les comptes devant le tribunal paritaire
A. La résiliation pour impayés suit une procédure fermée devant le seul juge compétent
Une fois le délai de trois mois expiré sans que les deux défauts de paiement aient disparu, le bailleur saisit le tribunal paritaire des baux ruraux. Ce tribunal est, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code », selon l’article L. 491-1 en vigueur. La demande en résiliation pour impayés et la demande en paiement solidaire contre la société relèvent de ce juge, car toutes deux portent sur l’exécution du bail rural. Le bailleur assigne le preneur et appelle en cause la société bénéficiaire de la mise à disposition, en demandant à titre principal le paiement solidaire de l’arriéré et à titre subsidiaire, ou cumulativement selon la stratégie du dossier, la résiliation du bail. Joindre les deux demandes dans la même instance évite des décisions contradictoires et permet au juge de statuer en connaissance de l’ensemble des manquements.
Devant le juge, le bailleur prouve trois éléments : deux échéances de fermage distinctes et échues, une mise en demeure postérieure à ces échéances qui reproduit les termes de la loi, et la persistance des défauts à l’expiration du délai de trois mois. Aucune condition supplémentaire de préjudice ne s’ajoute pour ce motif : le premier paragraphe de l’article L. 411-31 exige seulement les deux défauts persistants, et la seule réserve légale tient à la force majeure ou aux raisons sérieuses et légitimes, que le texte énonce expressément. Le bailleur ne doit donc pas confondre ce contentieux avec celui de la mise à disposition irrégulière, où le préjudice est au contraire exigé. Lorsque les deux griefs coexistent, les impayés d’une part et l’absence d’information ou l’abandon de l’exploitation d’autre part, chaque motif suit son régime propre et le juge les examine séparément.
L’articulation avec la mise à disposition mérite une attention particulière, car elle a été fixée par une série d’arrêts récents que le bailleur doit connaître pour calibrer ses demandes. Le 26 septembre 2024, la troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt de cassation (pourvoi n° 23-12.967, décision publiée), que le preneur qui met les biens à disposition d’une société dont il n’est pas associé mais continue à participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente n’abandonne pas la jouissance du bien et ne procède donc pas à une cession prohibée. Elle en a déduit que, « dans ce cas, le bailleur ne peut solliciter la résiliation du bail que sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, et est donc tenu de démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice ». Autrement dit, contester la mise à disposition elle-même impose au bailleur de prouver un préjudice, en vertu du troisième motif du paragraphe II de l’article L. 411-31, qui vise « Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37 » (le texte vise dans les mêmes termes les articles L. 411-39 et L. 411-39-1), « si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ». Le même jour, dans un arrêt de rejet (pourvoi n° 23-13.893, décision publiée), la Cour a approuvé une cour d’appel qui, après régularisation de la situation de l’associée, avait relevé que la bailleresse « ne démontrait aucun préjudice résultant de la situation passée » et en avait « exactement déduit que la demande en résiliation devait être rejetée ». Et le 6 février 2025, la troisième chambre civile a de nouveau statué au visa commun des articles L. 411-31, II, 1° et 3°, L. 411-35 et L. 411-37 avant de casser partiellement (pourvoi n° 23-12.274, décision publiée), confirmant que ce triptyque gouverne tout le contentieux de la mise à disposition sociétaire. Pour un rappel d’ensemble du statut du fermage et de ses évolutions jurisprudentielles, le lecteur peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
B. La défense du preneur et de la société : payer à temps, contester chiffre à l’appui, démontrer l’exploitation réelle
Le preneur et la société ne sont pas démunis face à une demande en paiement solidaire et en résiliation, mais leur défense se joue sur pièces et dans les délais, jamais sur des protestations générales. La première ligne de défense reste le paiement : régler l’intégralité des deux échéances visées avant l’expiration du délai de trois mois suivant la mise en demeure prive le motif de résiliation pour impayés de son objet. Ce paiement doit être traçable et affecté sans ambiguïté aux échéances réclamées, par virement avec référence ou chèque accompagné d’un courrier d’affectation, afin que le bailleur ne puisse pas soutenir que les fonds règlent une autre dette. Lorsque la trésorerie ne permet pas un règlement immédiat, solliciter par écrit un échéancier avant l’audience et honorer les premiers versements démontre la bonne foi, même si seul le paiement complet éteint le motif prévu par le premier motif du paragraphe I de l’article L. 411-31.
La deuxième ligne de défense consiste à contester le décompte du bailleur, toujours chiffre à l’appui. Le preneur produit ses preuves de paiement, rapproche chaque échéance contractuelle des versements effectués, et signale les erreurs de calcul, les imputations contestables ou les sommes déjà compensées avec des créances réciproques établies. La société, de son côté, vérifie si elle a elle-même versé des sommes au bailleur, directement ou par l’intermédiaire du preneur, car tout paiement effectué par un codébiteur solidaire libère les autres à due concurrence. Cette vérification comptable doit être menée avec rigueur : un juge du fond sanctionne les contestations globales non étayées, tandis qu’une erreur démontrée sur une échéance peut faire tomber le compte des « deux défauts » exigés par la loi et, avec lui, la demande de résiliation.
La troisième ligne de défense porte sur la mise à disposition elle-même, lorsque le bailleur l’attaque en parallèle des impayés. Si l’avis d’information n’a pas été adressé, le preneur le régularise immédiatement par lettre recommandée mentionnant le nom de la société, son immatriculation et les parcelles concernées, conformément au premier paragraphe de l’article L. 411-37. Cette régularisation tardive ne répare pas le passé, mais elle prive d’effet prospectif le grief et place le bailleur face à l’exigence du préjudice démontré. La jurisprudence du 23 novembre 2017 mérite ici toute l’attention des défenseurs (pourvoi n° 16-19.555, arrêt de rejet de la troisième chambre civile) : la mise à disposition consentie en application de l’article L. 411-37 « est une convention soumise à un régime juridique qui lui est spécifique, distincte de la sous-location », de sorte que le bailleur qui veut la requalifier en sous-location prohibée doit caractériser une contrepartie, et « l’irrégularité de l’information donnée par le preneur au bailleur » « ne peut emporter la résiliation du bail rural » « qu’après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à communiquer ses informations et si ces omissions ou irrégularités ont été de nature à induire le bailleur en erreur ». Autrement dit, une information imparfaite mais qui n’a trompé personne, suivie d’une mise en demeure à laquelle le preneur répond, ne suffit pas à faire résilier.
La quatrième ligne de défense concerne l’exploitation effective, décisive lorsque le bailleur soutient que le preneur retraité, salarié ou éloigné a abandonné les terres à la société et consenti une cession prohibée. Toute cession de bail est en effet interdite par l’article L. 411-35, « sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », et le bailleur peut demander la résiliation sur ce fondement sans démontrer de préjudice. Le 12 octobre 2023, la troisième chambre civile a cassé partiellement un arrêt qui, après avoir constaté qu’un preneur retraité, devenu salarié à temps partiel et associé non exploitant de l’EARL bénéficiaire de la mise à disposition, avait cessé de se consacrer à l’exploitation effective et permanente, avait néanmoins refusé de prononcer la résiliation pour cession prohibée (pourvoi n° 21-20.212, décision publiée). La Cour a jugé que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » et a « violé les textes susvisés ». Le message adressé au preneur est sans détour : celui qui cesse durablement de participer sur les lieux aux travaux s’expose à la requalification de la mise à disposition en cession illicite, avec la résiliation à la clé. Inversement, le preneur qui documente sa participation réelle, calendriers de travaux, attestations d’usage, factures de carburant et d’intrants, relevés de présence sur l’exploitation, se place sous la protection des arrêts du 26 septembre 2024, pour lesquels l’exploitation effective et permanente exclut la cession prohibée et renvoie le bailleur à la preuve d’un préjudice.
Le juge du fond, enfin, vérifie la cohérence de l’ensemble : existence et portée de la mise à disposition, qualité d’associé du preneur, effectivité de son travail sur les parcelles, régularité et contenu de la mise en demeure, réalité des deux défauts persistants, et, pour tout grief tiré de l’article L. 411-37, réalité du préjudice allégué par le bailleur. Cette grille explique pourquoi les dossiers gagnés sont les dossiers documentés : chaque affirmation doit être adossée à une pièce datée, chaque délai à un accusé de réception, chaque paiement à un justificatif bancaire.
En définitive, lorsque le fermage reste impayé et que les terres sont exploitées par la société du preneur, le bailleur dispose de deux armes complémentaires qu’il doit manier dans l’ordre : réclamer l’arriéré à tous les codébiteurs solidaires, preneur, société et coassociés, par une mise en demeure en recommandé qui reproduit les termes de la loi, puis, si les deux défauts persistent trois mois après cette mise en demeure, saisir le tribunal paritaire en paiement et en résiliation. La société et le preneur, de leur côté, se défendent en payant dans le délai, en contestant le décompte avec des justificatifs, en régularisant sans retard l’information du bailleur, et en démontrant par des preuves concrètes la participation effective aux travaux et l’absence de préjudice. La solidarité de l’article L. 411-37 protège le bailleur contre l’insolvabilité du seul preneur ; la rigueur procédurale des articles L. 411-31 et suivants protège le preneur et la société contre une résiliation expéditive. Dans ce contentieux comme dans tout le droit des baux ruraux, la victoire appartient à la partie qui établit les faits, respecte les formes et produit les pièces.