Le couvre-feu nocturne instauré à Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France depuis la mi-octobre 2026 tombe au plus mauvais moment pour les locataires en plein déménagement : cartons bouclés, bail qui s’achève, état des lieux de sortie fixé à 21 heures, remise des clés prévue le soir même. Peut-on déplacer ses meubles après le début du couvre-feu, exiger le report de l’état des lieux, refuser de payer le dernier mois de loyer au motif que le logement n’est plus paisiblement habitable ? Le droit des baux d’habitation ne prévoit aucune dispense liée à une mesure de police administrative : le loyer reste dû jusqu’à la remise effective des clés, le congé suit ses formes et ses préavis ordinaires, et l’état des lieux demeure le document décisif pour la restitution du dépôt de garantie. Cet article expose les règles applicables article par article, les décisions qui sanctionnent les états des lieux bâclés, et la méthode concrète pour sortir d’un logement parisien en temps de couvre-feu sans perdre deux mois de dépôt de garantie.
I. Déménager sous couvre-feu : le bail continue jusqu’à la remise des clés
A. Congé, préavis et loyer : aucune dispense liée à la mesure de police
Le locataire d’un logement vide ou meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 peut quitter les lieux à tout moment, mais il doit notifier son congé dans les formes légales et respecter le préavis. La règle de principe est posée par l’article 15 de cette loi : « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. » Ce délai de trois mois court à compter de la réception du congé par le bailleur, notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé. Le couvre-feu ne suspend ni ne raccourcit ce préavis : aucune disposition lue dans le cadre de ce dossier ne subordonne le cours du préavis à la possibilité matérielle de déménager le soir, et les décisions consultées ne tranchent pas en faveur d’une dispense. Le locataire qui a donné congé avant l’instauration du couvre-feu reste donc tenu de libérer les lieux à l’échéance, et celui qui donne congé pendant le couvre-feu doit organiser son départ dans le cadre du même délai de trois mois.
Ce délai de trois mois est toutefois ramené à un mois dans une série de situations énumérées par ce même article 15 : « Le délai de préavis est toutefois d’un mois », notamment sur les territoires où la demande de logements excède fortement l’offre, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi faisant suite à une perte d’emploi. Paris relève des territoires visés au premier cas, de sorte qu’un locataire parisien bénéficie dans la plupart des situations d’un préavis réduit à un mois, couvre-feu ou non. Symétriquement, le congé délivré par le bailleur obéit à un préavis plus long : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Le bailleur qui avait délivré congé pour reprise ou pour vente avant octobre 2026 ne peut ni avancer ni différer unilatéralement cette échéance en invoquant le couvre-feu, et le locataire concerné doit libérer les lieux à la date prévue, en organisant son déménagement aux heures autorisées.
Pendant toute la durée du préavis, y compris sous couvre-feu, le loyer reste intégralement dû. La jurisprudence forgée pendant la crise sanitaire du Covid-19 l’établit nettement pour les fermetures administratives, et le raisonnement vaut pour une mesure de police qui restreint les déplacements nocturnes sans rendre le logement inhabitable : dans un arrêt du 7 mai 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-10.097), la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article 1722 du code civil, que « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (3e Civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.867, publié). » Un couvre-feu qui interdit de circuler la nuit ne détruit ni ne dégrade le logement, dont le locataire conserve la jouissance de jour comme de nuit à l’intérieur des lieux : il ne peut donc ni suspendre le paiement du loyer ni réclamer une diminution sur ce fondement. L’argument de la force majeure ne prospère pas davantage pour une dette de somme d’argent, car l’article 1218 du code civil vise l’empêchement d’exécuter l’obligation elle-même : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » Or le virement du loyer n’est empêché par aucun couvre-feu. Le locataire qui cesse de payer son dernier mois de loyer en retenant d’office son dépôt de garantie commet une faute distincte : la compensation unilatérale entre loyer et dépôt de garantie est prohibée, et le bailleur peut réclamer le loyer impayé tout en conservant le dépôt jusqu’à l’apurement des comptes de sortie. Lorsque le logement est devenu inaccessible ou a été dégradé pendant les troubles, des recours spécifiques existent en matière d’assurance et de relogement, exposés dans notre dossier consacré au logement inaccessible ou pillé pendant le couvre-feu ; mais le simple embarras de déménager le soir n’ouvre aucun de ces recours.
B. État des lieux de sortie sous couvre-feu : le contradictoire reste obligatoire
L’état des lieux de sortie conditionne la restitution du dépôt de garantie et l’éventuelle facturation de réparations locatives : c’est le document le plus important du déménagement, et le couvre-feu n’autorise ni à le bâcler ni à le supprimer. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un formalisme protecteur des deux parties : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » Concrètement, le locataire et le bailleur — ou leurs mandataires, agent immobilier, ami muni d’un pouvoir écrit — se retrouvent dans le logement vidé et nettoyé, pièce par pièce, et signent chacun leur exemplaire. Un état des lieux établi seul par le bailleur puis adressé au locataire n’a aucune valeur contradictoire, et un état des lieux signé sous la pression d’un départ précipité à l’heure du couvre-feu reste valable : la signature fait foi, et le locataire pressé qui signe sans réserve perd le droit de contester ensuite les dégradations relevées.
Lorsque le rendez-vous ne peut se tenir à l’heure prévue parce que l’une des parties refuse de se déplacer le soir par crainte des contrôles ou des troubles, la loi organise une issue sans blocage : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » La partie la plus diligente — le plus souvent le locataire qui veut récupérer son dépôt de garantie — mandate donc un commissaire de justice parisien, dont le coût est partagé par moitié et encadré par décret. Le préavis d’au moins sept jours adressé par lettre recommandée laisse le temps d’organiser la visite aux heures autorisées par l’arrêté de couvre-feu, en pleine journée. Le procès-verbal du commissaire, officier public, fait foi jusqu’à preuve contraire et tranche les contestations ultérieures sur l’état du logement.
Le prix d’un état des lieux manqué se mesure en contentieux : sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état, et sans état des lieux de sortie contradictoire, le bailleur peine à justifier ses retenues. L’article 1731 du code civil énonce la présomption applicable à défaut d’état des lieux : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » La loi du 6 juillet 1989 complète le dispositif en privant du bénéfice de cette présomption la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. » Le bailleur parisien qui refuse de se déplacer pour l’état des lieux de sortie en invoquant le couvre-feu, sans proposer ni mandataire ni commissaire de justice, se prive ainsi du moyen de facturer au locataire les dégradations qu’il constatera seul ensuite. Symétriquement, le locataire qui claque la porte sans état des lieux et renvoie ses clés par courrier reste présumé redevable d’un logement en bon état de réparations locatives.
Les juges appliquent ces textes avec constance. Dans un arrêt du 7 juillet 2022 (cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, RG 20/00503), statuant sur un litige relatif à des réparations locatives et à un dépôt de garantie, la cour a rappelé que « En l’espèce, il n’a pas été établi de constat d’entrée des lieux de sorte que par application de l’article 1731 du code civil, la locataire est présumée avoir pris les lieux en bon état de réparations locatives, ce dont elle ne rapporte pas la preuve contraire. » Dans cette affaire, le bailleur avait en outre fait établir l’état des lieux de sortie seul, sans la signature de la locataire, et la cour a écarté ce document unilatéral pour trancher les retenues : l’enseignement vaut directement pour un état des lieux expédié à la hâte un soir de couvre-feu, signé par le seul bailleur après le départ du locataire. Le comparatif entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, tous deux contradictoires, demeure la seule base saine pour distinguer la vétusté normale — qui reste à la charge du bailleur — des dégradations imputables au locataire.
Le locataire qui découvre, en relisant l’état des lieux d’entrée, des omissions ou des erreurs commises lors de son arrivée dispose d’une faculté de correction encadrée : « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. » Cette faculté vise l’entrée dans les lieux et non la sortie, mais elle illustre l’esprit de la loi : le contradictoire se construit par écrit, dans des délais courts, et la commission départementale de conciliation offre à Paris comme dans chaque département une voie de règlement amiable avant tout procès. Pour la sortie, la parade équivalente consiste à faire inscrire ses réserves sur le document lui-même — mentions manuscrites datées et signées par les deux parties — ou à refuser de signer un constat avec lequel on est en désaccord, en saisissant aussitôt un commissaire de justice pour une constatation indépendante.
II. Sécuriser la sortie : remise des clés et restitution du dépôt de garantie
A. Remise des clés et restitution du dépôt : les délais légaux courent malgré tout
La remise des clés marque la fin juridique de la jouissance : le loyer cesse d’être dû à compter de la restitution effective, et c’est cette date qui déclenche le compte à rebours de la restitution du dépôt de garantie. La remise s’effectue en main propre contre reçu, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au bailleur ou à son mandataire. Sous couvre-feu, le locataire privilégie une remise en journée, lors de l’état des lieux de sortie, avec un reçu daté et signé mentionnant le nombre de clés, badges et télécommandes restitués. La remise à un gardien d’immeuble ou à un voisin n’est opposable au bailleur que si celui-ci l’a expressément acceptée par écrit ; à défaut, les clés sont réputées conservées par le locataire, et le loyer continue de courir. Le locataire qui quitte Paris pour la province adresse ses clés en recommandé et conserve précieusement l’avis de réception, qui fera foi de la date de restitution. Lors de cette remise, il indique au bailleur sa nouvelle adresse, car la loi subordonne le bon déroulement de la restitution à cette information.
Le dépôt de garantie obéit à des plafonds et à des délais de restitution stricts, que le couvre-feu ne modifie pas. Son montant ne peut excéder un mois de loyer en principal pour les locations vides, et il est restitué après déduction justifiée des sommes restant dues et des réparations locatives : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » Lorsque l’état des lieux de sortie est strictement conforme à celui d’entrée, ce délai de deux mois est réduit à un mois : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Chaque retenue doit donc être justifiée pièce par pièce : factures ou devis de remise en état, décompte de charges régularisé, loyers ou indemnités restant dus. Un bailleur qui retient une somme forfaitaire sans justificatif, ou qui invoque des dégradations non relevées dans un état des lieux de sortie contradictoire, s’expose à la condamnation au remboursement, avec la majoration prévue par la loi : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. »
B. Paris et Île-de-France : déménageurs, attestations et juge du contentieux locatif
À Paris et en Île-de-France, le couvre-feu résulte d’arrêtés du préfet de police ou des préfets de département, pris pour le maintien de l’ordre et de la sécurité publique : « Le représentant de l’Etat dans le département peut prendre, pour toutes les communes du département ou plusieurs d’entre elles, et dans tous les cas où il n’y aurait pas été pourvu par les autorités municipales, toutes mesures relatives au maintien de la salubrité, de la sûreté et de la tranquillité publiques. » Ces arrêtés définissent un périmètre, des horaires nocturnes et des motifs dérogatoires, qui ont varié selon les secteurs depuis la mi-octobre 2026. Avant d’organiser son déménagement, le locataire parisien vérifie donc l’arrêté applicable à son arrondissement de départ comme à sa commune d’arrivée : la préfecture de police publie les textes avec leurs horaires et leurs conditions de déplacement, et c’est ce calendrier officiel qui détermine les créneaux possibles. Les professionnels du déménagement, qui interviennent dans le cadre de leur activité, organisent leurs tournées en journée et fournissent à leurs équipes les justificatifs professionnels requis ; le particulier qui déménage seul avec des proches privilégie le samedi en journée et conserve sur lui son bail, son congé et l’attestation correspondant au motif de son déplacement, afin de justifier d’un motif légitime en cas de contrôle.
Lorsque le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie ou pratique des retenues injustifiées, le locataire parisien suit une gradation éprouvée. Il adresse d’abord une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en joignant les deux états des lieux, le reçu de remise des clés, les justificatifs de paiement des loyers et, le cas échéant, le décompte de charges contesté. En l’absence de réponse, il saisit la commission départementale de conciliation de Paris, instance paritaire chargée de rapprocher les parties avant tout procès : la saisine s’effectue par lettre recommandée exposant l’objet du litige et les pièces à l’appui, et la commission convoque les deux parties à une séance de conciliation. Si la conciliation échoue, le litige relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble — à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, pôle des baux d’habitation — devant lequel le locataire demande la restitution du solde, la majoration de dix pour cent par mois de retard et, si besoin, des dommages et intérêts pour résistance abusive. Le dossier gagnant réunit l’état des lieux d’entrée, celui de sortie, le reçu des clés, la preuve de la transmission de la nouvelle adresse et l’ensemble des échanges avec le bailleur : avec ces pièces, le juge tranche vite, car la loi fait peser sur le bailleur la charge de justifier chaque euro retenu.
Trois réflexes parisiens méritent d’être soulignés pour la période du couvre-feu. D’abord, photographier le logement vidé et nettoyé le jour de l’état des lieux, avec un journal daté dans le champ : ces images horodatées complètent le document signé et dissuadent les contestations tardives sur des dégradations prétendument découvertes après coup. Ensuite, relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité en présence du bailleur et transmettre aussitôt les index aux fournisseurs, afin d’éviter que des consommations postérieures au départ ne viennent gonfler un décompte de charges déjà conflictuel. Enfin, ne jamais laisser de meubles ou d’encombrants dans les parties communes ou dans la cave en espérant les récupérer plus tard : le bailleur peut facturer l’enlèvement, et le syndic de copropriété parisien, déjà mobilisé par la sécurisation de l’immeuble pendant les troubles, n’accordera aucun délai de complaisance. Un départ propre, documenté et remis en main propre contre reçu reste, couvre-feu ou non, la meilleure assurance du locataire pour revoir l’intégralité de son dépôt de garantie dans le mois de la sortie.
Conclusion
Déménager pendant le couvre-feu parisien d’octobre 2026 exige de la méthode, pas des sacrifices de droits. Le congé obéit à son préavis de trois mois, ramené à un mois dans les cas prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment à Paris ; le loyer court jusqu’à la remise effective des clés, sans dispense liée à la mesure de police ; l’état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement, et à défaut par un commissaire de justice saisi par la partie la plus diligente, avec un préavis d’au moins sept jours ; le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois, ramené à un mois lorsque la sortie est conforme à l’entrée, chaque retenue devant être justifiée et tout retard étant majoré de dix pour cent du loyer mensuel par mois commencé. Le locataire qui fait constater le contradictoire, remet ses clés contre reçu en indiquant sa nouvelle adresse et conserve chaque justificatif traverse le couvre-feu sans perdre son dépôt de garantie. Et lorsque le bailleur retient sans preuve ou refuse de rendre, la commission départementale de conciliation puis le tribunal judiciaire tranchent sur pièces, avec une jurisprudence constante qui écarte les états des lieux unilatéraux et fait peser sur le bailleur la preuve de chaque dégradation facturée.