Après les manifestations du 17 octobre 2026 à Paris, marquées par des pillages de commerces dans plusieurs quartiers, un couvre-feu a été maintenu dans la nuit du dimanche 18 au lundi 19 octobre 2026, de 22 heures à 4 h 30. Pour les commerçants parisiens, la conséquence est immédiate et financière : rideau baissé le soir, chiffre d’affaires amputé sur les heures les plus rentables pour les bars, restaurants et commerces de soirée, mais loyer du bail commercial qui continue de courir. La question posée par des centaines d’exploitants depuis l’annonce de la mesure est simple : faut-il payer l’intégralité du loyer quand l’autorité administrative interdit d’ouvrir le soir, et comment obtenir une réduction ou un étalement quand la trésorerie ne suit plus ? La réponse du droit français, forgée pendant la crise sanitaire de 2020 puis confirmée en 2025, est sévère pour le preneur : le loyer reste en principe exigible, la fermeture administrative ne constituant ni une inexécution du bailleur ni une perte partielle de la chose louée. Mais cette sévérité n’épuise pas le sujet. Entre la négociation avec le bailleur, la révision du loyer, les délais de grâce que le juge peut accorder et la contestation d’un commandement de payer irrégulier, le commerçant parisien dispose de leviers réels, à condition de les actionner vite et avec les bonnes pièces.

I. Commerce fermé le soir par le couvre-feu : faut-il payer le loyer du bail commercial ?

A. Loyer exigible malgré la fermeture du soir : la position constante de la Cour de cassation

Le réflexe naturel du commerçant contraint de baisser son rideau à 22 heures est de considérer que le loyer du soir n’est plus dû, puisque la jouissance des lieux est amputée par une décision de l’autorité publique. Les tribunaux ont été saisis de cet argument des milliers de fois pendant la crise sanitaire, et la Cour de cassation l’a tranché dans un sens défavorable au locataire, avec une constance qui s’impose à l’analyse du couvre-feu parisien d’octobre 2026. Dans un arrêt du 30 juin 2022, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’une société locataire qui avait suspendu deux mois de loyer pendant la fermeture du printemps 2020, au motif que son bailleur manquait à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. La Cour approuve les juges du fond d’avoir condamné la locataire au paiement intégral : Le tribunal a exactement retenu que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-19.889). Autrement dit, quand c’est l’autorité administrative qui ferme, et non le bailleur qui faillit, le bailleur n’est pas en faute : il a délivré les locaux, il les entretient, et l’interdiction d’exploiter ne lui est pas imputable.

Cette solution a été réaffirmée avec encore plus de netteté trois ans plus tard. Par un arrêt du 7 mai 2025, la même chambre, saisie d’un litige où une cour d’appel avait réduit les provisions de loyers au motif d’une perte partielle de la chose louée pendant la fermeture, a cassé partiellement cette décision au visa de l’article 1722 du code civil : L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (3e Civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.867, publié). (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, pourvoi n° 24-10.097). La Cour ajoute que la cour d’appel, en statuant ainsi, […] a violé le texte susvisé. Le raisonnement développé dès 2022 éclaire cette sévérité : L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-19.889). L’interdiction, décidée aux seules fins de garantir la santé publique en 2020, ou aux fins de maintien de l’ordre en octobre 2026, frappe indistinctement des catégories d’établissements : elle est extérieure au contrat de bail, de sorte que le preneur ne peut ni suspendre unilatéralement le paiement ni exiger une diminution proportionnelle en justice sur ce seul fondement.

Transposée au couvre-feu parisien, la leçon est directe. Le commerçant qui cesserait purement et simplement de payer son loyer au motif que le couvre-feu l’empêche d’ouvrir le soir s’expose à un commandement de payer, à la clause résolutoire de son bail et à une condamnation au paiement des arriérés, intérêts et frais. Le bailleur parisien qui délivre un local conforme et en assure la jouissance paisible au sens matériel remplit ses obligations, alors même que l’exploitation nocturne est interdite par arrêté. Le texte de l’article 1719 du code civil impose en effet au bailleur, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719 du code civil). Or la jurisprudence juge que cette obligation de délivrance et de jouissance paisible n’est pas méconnue par le bailleur quand l’obstacle vient d’une mesure générale de police administrative. Le loyer du bail commercial parisien reste donc exigible pendant le couvre-feu, y compris pour les heures de fermeture imposée, et toute stratégie contentieuse doit partir de ce constat plutôt que le nier.

Ce constat ne signifie pas que le preneur est démuni, mais il déplace le terrain : au lieu de refuser le paiement, le commerçant doit demander, négocier et, le cas échéant, saisir le juge pour obtenir des délais ou une révision. La suspension unilatérale du loyer est la seule conduite que le droit sanctionne à coup sûr, car elle transforme un locataire victime d’une mesure administrative en débiteur défaillant, avec toutes les conséquences que le bail commercial attache à cette qualité. Les développements qui suivent décrivent donc la seule méthode conforme à l’état du droit : payer ou consigner quand c’est possible, écrire au bailleur sans attendre, chiffrer la perte, puis mobiliser les mécanismes légaux de révision, d’étalement et de contestation du commandement.

B. Force majeure, exception d’inexécution et perte partielle : les trois moyens qui échouent devant le juge

Face à une fermeture administrative, trois moyens sont systématiquement invoqués par les preneurs, et les trois ont été écartés par la Cour de cassation dans la lignée des arrêts rendus sur les loyers de la période Covid, applicable au couvre-feu de 2026 dont la nature juridique est identique : une mesure générale et temporaire de police administrative. Les connaître évite de fonder une contestation sur un fondement déjà jugé, et permet de concentrer les efforts sur les leviers qui fonctionnent.

Le premier moyen est la force majeure du preneur. L’article 1218 du code civil la définit ainsi : Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. (article 1218 du code civil). Le même texte précise : Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Le commerçant fermé le soir par le couvre-feu serait tenté de soutenir que son obligation de payer est suspendue. Mais l’obstacle n’empêche pas le paiement du loyer : le preneur peut toujours payer, même s’il exploite moins. La force majeure exonère le débiteur empêché d’exécuter, elle ne dispense pas celui dont l’obligation reste matériellement exécutable alors que c’est l’utilité économique de la prestation qui se dégrade. C’est pourquoi les juges refusent d’y voir une cause de suspension du loyer quand le local demeure à la disposition du preneur.

Le deuxième moyen est l’exception d’inexécution, tirée de l’article 1219 du code civil : Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. (article 1219 du code civil). Le raisonnement du preneur consiste à dire : le bailleur ne m’assure plus la jouissance paisible promise, donc je ne paie plus. La Cour de cassation a fermé cette porte dans l’arrêt du 30 juin 2022 précité : puisque la mesure de police administrative n’était pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, la condition même de l’exception d’inexécution fait défaut (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-19.889). Sans inexécution du bailleur, le refus de payer du preneur n’est pas une défense, c’est un manquement. La nuance est décisive en pratique : elle interdit de présenter le non-paiement comme un acte juridique fondé, et impose de le traiter pour ce qu’il est, un impayé exposé aux sanctions du bail, sauf à obtenir du juge des délais de paiement.

Le troisième moyen est la perte partielle de la chose louée de l’article 1722 du code civil : Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. (article 1722 du code civil). Certaines cours d’appel, sensibles à la situation des commerçants fermés, avaient admis la diminution du loyer sur ce fondement pendant la crise sanitaire. La Cour de cassation a mis fin à cette lecture par les arrêts de 2022 et 2025 cités plus haut : une mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local, n’équivaut pas à une destruction, même partielle, de la chose louée. Le texte vise la perte matérielle du bien, non la privation administrative et temporaire de son exploitation. Le commerçant parisien fermé le soir par le couvre-feu ne peut donc pas exiger du juge une réfaction automatique du loyer au prorata des heures perdues sur le fondement de l’article 1722.

Reste une question souvent posée : la bonne foi contractuelle oblige-t-elle le bailleur à consentir un effort ? Pendant la crise sanitaire, certains juges du fond ont tenu compte du comportement des parties, et la doctrine a débattu d’une obligation de renégocier. Mais en l’état de la jurisprudence de la Cour de cassation, la bonne foi ne crée pas à elle seule un droit à la réduction du loyer : elle colore l’appréciation du juge, elle peut justifier des délais, elle sanctionne les attitudes déloyales, mais elle ne remplace pas un accord des parties ni une disposition légale. Le preneur qui écrit à son bailleur, chiffre sa perte et propose un échéancier raisonnable se place sous l’égide de la bonne foi et maximise ses chances devant le juge ; celui qui cesse de payer sans prévenir s’en prive. Telle est la ligne de partage que le contentieux des fermetures administratives a dégagée, et le couvre-feu parisien d’octobre 2026 n’appelle aucune autre lecture.

II. Obtenir une réduction du loyer et contester à Paris : négociation, délais du juge et commandement

A. Demander une réduction, un étalement ou une révision du loyer : méthode et pièces à réunir

Puisque le loyer reste dû et que la suspension unilatérale est sanctionnée, la démarche utile consiste à demander vite, par écrit et avec des pièces, une adaptation temporaire du loyer : remise partielle, étalement des échéances de la période de couvre-feu, imputation sur les mois suivants ou révision amiable. Cette demande n’est pas une faveur quémandée, c’est l’exercice normal de la liberté contractuelle des parties au bail, et les bailleurs parisiens, soucieux de conserver un occupant solvable plutôt que de gérer une vacance dans un contexte troublé, y répondent souvent favorablement quand le dossier est sérieux. La première lettre, adressée en recommandé avec accusé de réception dès les premiers jours du couvre-feu, doit exposer la situation avec précision : arrêté applicable et plage horaire d’interdiction, perte de chiffre d’affaires sur les heures concernées attestée par les rapprochements comptables, charges qui continuent de courir, trésorerie disponible et proposition chiffrée. Joindre l’arrêté de couvre-feu, le bail, les relevés de chiffre d’affaires des mêmes semaines des exercices précédents, les tableaux de bord de caisse et tout document établissant que l’activité du soir représente une part substantielle de la recette donne à la demande une crédibilité que les formules générales n’apportent jamais.

Plusieurs fondements peuvent soutenir la discussion. D’abord, la révision du loyer à la valeur locative, prévue par l’article L. 145-33 du code de commerce : Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L. 145-33 du code de commerce). Un couvre-feu durable qui dégraderait les facteurs locaux de commercialité peut nourrir, à l’échéance triennale ou au renouvellement, une demande de révision à la baisse, chiffrée par une expertise de valeur locative. Ensuite, la durée protectrice du statut des baux commerciaux, qui sécurise le preneur dans la négociation : La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. et le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (article L. 145-4 du code de commerce). Le bailleur sait que le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement et que l’éviction a un coût : cet équilibre protège le commerçant qui négocie de bonne foi et dissuade les représailles du bailleur. Enfin, et surtout pour la période de couvre-feu elle-même, les délais de grâce judiciaires : Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (article 1343-5 du code civil). Le même texte ajoute : Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Le preneur qui démontre que ses difficultés viennent du couvre-feu, qu’il a payé ce qu’il pouvait et qu’un étalement permettrait d’apurer l’arriéré peut donc obtenir du juge jusqu’à deux années d’échelonnement, avec un taux réduit et une imputation favorable.

En pratique parisienne, l’ordre des démarches recommandé est le suivant. Premièrement, ne pas cesser tout paiement sans écrit : payer ce qui peut l’être, même partiellement, et notifier au bailleur que le solde fait l’objet d’une demande d’étalement, car le paiement partiel documenté établit la bonne foi. Deuxièmement, adresser la demande chiffrée de remise ou d’étalement avec les pièces comptables et l’arrêté de couvre-feu, en proposant un calendrier précis de rattrapage après la levée de la mesure. Troisièmement, si le bailleur refuse tout dialogue et fait délivrer un commandement de payer, faire examiner immédiatement cet acte par un avocat, car sa régularité conditionne tout le contentieux de la résiliation, comme expliqué ci-après. Quatrièmement, en cas d’assignation, conclure en demandant à titre principal des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et la suspension des effets de la clause résolutoire, en versant aux débats les attestations comptables, les échanges avec le bailleur et la preuve des paiements partiels. Les juges parisiens, qui ont traité un contentieux nourri de loyers commerciaux pendant la crise sanitaire, sont particulièrement attentifs à la chronologie : le preneur qui a écrit tôt, chiffré sa demande et payé ce qu’il pouvait obtient des délais ; celui qui a attendu l’assignation pour se défendre les obtient rarement.

Un point mérite une vigilance particulière : la résolution du contrat. L’article 1229 du code civil dispose : La résolution met fin au contrat. (article 1229 du code civil). En bail commercial, la résiliation pour impayés passe le plus souvent par la clause résolutoire du bail, dont la mise en oeuvre est strictement encadrée, ce qui offre au preneur une dernière ligne de défense procédurale. C’est l’objet des développements suivants, centrés sur le commandement de payer et le prétoire parisien.

B. Contester le commandement de payer et défendre le bail devant le tribunal judiciaire de Paris

Quand le dialogue échoue, le bailleur impayé fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte est le point de départ de la procédure de résiliation, et sa régularité est la première chose à vérifier, car la loi subordonne l’efficacité de la clause à des conditions de forme rigoureuses. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose : Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. (article L. 145-41 du code de commerce). Le même article ouvre la voie des délais judiciaires : Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Concrètement, le preneur parisien qui reçoit un commandement doit vérifier avec son conseil que l’acte mentionne le délai d’un mois, qu’il vise précisément la clause résolutoire du bail, qu’il décompte exactement les sommes réclamées et qu’il a été signifié régulièrement. L’omission de la mention du délai d’un mois entraîne la nullité du commandement, et un décompte erroné ou des frais indus peuvent fonder une contestation devant le juge. Parallèlement, il faut payer dans le mois ce qui peut l’être ou consigner les sommes contestées, car le commandement resté infructueux pendant un mois permet au bailleur de saisir le juge pour faire constater la résiliation : chaque euro versé avant l’audience réduit l’arriéré et renforce la demande de délais.

Devant le juge, la défense du preneur frappé par le couvre-feu s’articule autour de trois demandes : à titre principal, des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, dans la limite de deux années prévue par ce texte, avec suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce ; à titre subsidiaire, la contestation du décompte du bailleur, charges et accessoires indus, intérêts et frais ; et en tout état de cause, le rejet des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation majorée tant que les délais courent. Le dossier parisien type comprend le bail et ses avenants, le commandement et tous les actes de procédure, l’arrêté de couvre-feu applicable à Paris, les attestations de l’expert-comptable sur la perte de chiffre d’affaires du soir, les relevés bancaires établissant les paiements partiels, et la correspondance échangée avec le bailleur prouvant la demande amiable préalable. Les décisions rendues par le tribunal judiciaire de Paris en matière de baux commerciaux pendant la période Covid montrent que les juges de la 18e chambre examinent avec soin la chronologie des paiements et des échanges : le preneur qui a alerté tôt et payé partiellement obtient des échéanciers, celui qui a ignoré le commandement s’expose à la constatation de la résiliation. Pour les commerces parisiens, la spécificité francilienne tient au montant des loyers, à la part du chiffre d’affaires réalisée le soir dans les zones de vie nocturne et à l’encombrement des rôles : saisir tôt, conclure en demandant expressément les délais et verser un dossier comptable complet sont les trois réflexes qui font la différence entre un échéancier accordé et une résiliation constatée.

Les commerçants d’Île-de-France hors Paris suivent la même méthode devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec deux particularités locales : les arrêtés de couvre-feu peuvent varier d’un département à l’autre dans leur périmètre et leurs horaires, de sorte qu’il faut verser aux débats l’arrêté exactement applicable à la commune du commerce, et les zones commerciales de périphérie, dont la clientèle du soir dépend des transports et des axes routiers, doivent documenter la baisse de fréquentation par tout moyen, constats, attestations et données de caisse. Dans tous les cas, la règle d’or demeure : jamais de suspension unilatérale et silencieuse du loyer, toujours une demande écrite, chiffrée et datée, puis, en cas d’échec amiable, une défense organisée autour des délais du juge et de la régularité du commandement. Les contentieux nés des fermetures administratives ont montré que les bailleurs qui refusent toute discussion s’exposent eux-mêmes à des échéanciers judiciaires de longue durée, tandis que les accords amiables, remises partielles contre engagement de rattrapage, préservent la relation locative. Pour approfondir les stratégies de défense des entreprises parisiennes en difficulté, l’analyse des contentieux commerciaux devant les juridictions de la capitale, présentée sur la page du cabinet consacrée au contentieux commercial à Paris, détaille les réflexes procéduraux utiles devant le tribunal judiciaire. Le couvre-feu d’octobre 2026, mesure temporaire par définition, appelle des solutions temporaires : étaler, suspendre partiellement, négocier, plutôt que rompre un bail de neuf ans pour quelques semaines de fermeture du soir.

Conclusion

Le couvre-feu parisien d’octobre 2026 ne suspend pas l’exigibilité du loyer du bail commercial : la Cour de cassation, par ses arrêts du 30 juin 2022 et du 7 mai 2025, a jugé qu’une mesure générale et temporaire de police administrative n’est ni une inexécution du bailleur ni une perte partielle de la chose louée, de sorte que la force majeure, l’exception d’inexécution et l’article 1722 du code civil n’offrent aucun fondement à un refus unilatéral de payer. Le commerçant qui cesserait de payer sans prévenir s’exposerait au commandement, à la clause résolutoire et à la condamnation, alors que celui qui paie ce qu’il peut, écrit vite au bailleur avec un dossier chiffré et propose un échéancier dispose de leviers éprouvés : remise ou étalement amiable, révision à la valeur locative à l’échéance, délais de grâce du juge dans la limite de deux années avec suspension des effets de la clause résolutoire, et contestation d’un commandement qui omettrait la mention du délai d’un mois prescrite à peine de nullité. À Paris comme dans toute l’Île-de-France, la méthode gagnante tient en quatre gestes : documenter la perte liée aux heures de couvre-feu, demander par écrit et sans attendre, payer partiellement pour établir la bonne foi, puis défendre le bail devant le tribunal avec un dossier complet. La fermeture du soir est une épreuve de trésorerie, elle ne doit pas devenir une cause de perte du fonds de commerce.