Votre banque conditionne le déblocage des fonds à une attestation de non-recours, votre notaire la réclame pour sécuriser la vente du terrain, et la mairie vous répond qu’elle ne délivre pas ce papier, ou qu’il faut patienter. Ce blocage, fréquent à Paris et en Île-de-France, retarde des chantiers et des financements alors que le permis semblait définitif. La difficulté vient d’une confusion entretenue : il n’existe pas une attestation unique, mais deux documents de nature différente, l’attestation demandée en mairie et le certificat délivré par le greffe du tribunal administratif, qui ne prouvent pas la même chose et ne s’obtiennent pas de la même façon. Demander le mauvais papier au mauvais guichet fait perdre des semaines, et brandir une attestation incomplète devant la banque expose à un refus de financement que rien n’oblige l’établissement à lever.
Cet article explique comment obtenir chacun de ces documents, comment calculer exactement les deux délais qui purgent un permis de construire, une non-opposition à déclaration préalable, un permis d’aménager ou un permis de démolir, et comment réagir quand la mairie refuse de délivrer l’attestation. Les règles applicables sont celles du code de l’urbanisme en vigueur, éclairées par des décisions récentes du Conseil d’État et des cours administratives d’appel, dont un arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 6 octobre 2022 qui admet qu’un tribunal enjoigne au maire de délivrer une attestation de non-retrait. Chaque délai cité reprend ce que dit le texte ou ce que juge la décision mentionnée, avec le lien officiel dans la phrase ou la suivante.
I. Obtenir le document qui prouve que le permis est purgé
A. L’attestation de non-recours et de non-retrait demandée en mairie
La pratique des mairies distingue l’attestation de non-recours, qui porte sur l’absence de contestation dirigée contre l’autorisation, et l’attestation de non-retrait, qui porte sur l’absence de retrait de l’autorisation par son auteur. Certaines communes ont mis en place une démarche unique d’attestation de non-recours et de non-retrait, à l’image du formulaire ANR proposé par la ville de Nîmes pour les autorisations d’urbanisme. La logique de ce document mérite d’être lue avec attention : le maire y atteste de l’état de ses propres registres, c’est-à-dire des recours gracieux, contentieux ou déférés préfectoraux dont ses services ont eu connaissance, et non d’une purge absolue opposable à tout tiers inconnu. Un recours gracieux déposé la veille sans être encore enregistré, ou un recours contentieux notifié tardivement, peuvent échapper à cette attestation sans que le maire ait manqué à sa tâche.
La demande s’effectue par écrit auprès du service de l’urbanisme de la commune qui a délivré l’autorisation, en identifiant précisément le dossier : numéro du permis, date de l’arrêté, adresse du terrain, identité du bénéficiaire. Joindre la copie de l’arrêté et, quand elle existe, la preuve de l’affichage sur le terrain accélère l’instruction, car l’agent doit vérifier les dates avant de signer. Le portail de Nîmes annonce un délai moyen de réponse de quinze jours pour cette démarche, ce qui donne un ordre de grandeur raisonnable, même si chaque commune organise librement son service. À Paris, où l’instruction relève de la direction de l’urbanisme de la Ville, anticiper cette demande dès l’obtention du permis évite de découvrir l’exigence de la banque au moment du premier appel de fonds.
L’attestation de non-retrait repose sur un mécanisme juridique simple. L’article L. 424-5 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 25 novembre 2018, dispose que la décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, « ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions ». Passé ce délai, le même article ajoute que « la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ». Concrètement, trois mois après la date de l’arrêté, et sauf fraude dont la preuve incombe à l’administration, la mairie ne peut plus retirer l’autorisation de sa propre initiative. L’attestation de non-retrait demandée après cette date constate donc une situation juridiquement stabilisée, à condition que l’autorisation ait été notifiée régulièrement et que le délai ait couru sans suspension.
Quand la mairie refuse de délivrer l’attestation, le bénéficiaire n’est pas démuni. Le tribunal administratif de Montreuil, par un jugement du 28 avril 2022, « a annulé la décision contestée et enjoint au maire du Raincy de délivrer à M. et Mme C… l’attestation de non-retrait sollicitée, dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement », à propos d’un permis provisoire délivré le 16 septembre 2019 après suspension d’un refus. La cour administrative d’appel de Paris, saisie par la commune, a jugé le 6 octobre 2022 que les contestations portant sur les décisions refusant la délivrance d’une attestation afférente à une autorisation suivent le sort contentieux de la décision initiale, et a transmis la requête au Conseil d’État en raison des règles de premier et dernier ressort applicables dans les zones tendues. L’enseignement pratique est double : le refus d’attestation se conteste devant le juge administratif dans le délai de recours de deux mois, et le juge peut enjoindre la délivrance sous délai. Avant de saisir le tribunal, un recours gracieux adressé au maire, rappelant la date de l’autorisation et l’expiration du délai de trois mois, suffit parfois à débloquer le dossier, et il interrompt utilement les délais si un contentieux devient nécessaire.
Un troisième document, souvent confondu avec les précédents, concerne la fin du chantier : l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux. L’article R. 462-6 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er octobre 2007, prévoit qu’« A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration », délai porté à cinq mois quand un récolement est obligatoire. L’article R. 462-10 du même code, dans sa rédaction en vigueur depuis le 22 février 2026, vise l’hypothèse du silence gardé par l’autorité compétente dans le délai prévu à l’article R. 462-6, et prévoit alors que « celle-ci délivre de plein droit au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants droits, sur demande de leur part, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée, dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande ». La cour administrative d’appel de Lyon a annulé le 16 octobre 2018 le refus opposé par le maire de Saint-Genis-Pouilly à une demande de ce certificat, en retenant que « le maire ne pouvait légalement, pour un tel motif, refuser de délivrer l’attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’avait pas été contestée dans le délai de trois mois suivant le dépôt de la déclaration », le motif tiré d’une erreur de numéro de permis étant inopérant. La banque qui finance l’achèvement, puis le notaire lors de la revente du bien construit, réclament fréquemment ce certificat : le demander dès l’expiration du délai de trois mois, par courrier recommandé avec la preuve du dépôt de la déclaration d’achèvement, évite une seconde attente en fin d’opération.
B. Le certificat de non-recours délivré par le greffe du tribunal
Le second document ne s’obtient ni en mairie ni en préfecture, mais auprès du greffe de la juridiction administrative. L’article R. 600-7 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er octobre 2018, ouvre ce droit à toute personne, sans condition de qualité : « un document qui, soit atteste de l’absence de recours contentieux ou d’appel portant sur cette décision devant cette juridiction, soit, dans l’hypothèse où un recours ou un appel a été enregistré au greffe de la juridiction, indique la date d’enregistrement de ce recours ou de cet appel ». Le même article permet de se faire délivrer par le secrétariat de la section du contentieux du Conseil d’État un document attestant de l’absence de pourvoi, ou indiquant sa date d’enregistrement. Ce certificat présente une force particulière devant la banque et le notaire : il émane du greffe qui enregistre les recours, et non d’un service qui atteste seulement de sa propre connaissance.
La portée du certificat reste toutefois limitée à la juridiction qui le délivre. Un certificat du tribunal administratif de Paris atteste de l’absence de recours devant ce tribunal, mais ne dit rien d’un appel enregistré devant la cour administrative d’appel de Paris ni d’un pourvoi devant le Conseil d’État, et il ne couvre pas davantage le recours gracieux déposé en mairie, qui n’est pas un recours contentieux. Pour une sécurisation complète avant un déblocage de fonds important ou une vente, le bénéficiaire avisé sollicite donc le certificat du tribunal administratif territorialement compétent, puis, si un jugement a été rendu, celui de la cour d’appel, et celui du Conseil d’État en cas d’arrêt frappé de pourvoi. Chacun de ces documents ne vaut qu’à sa date : un recours enregistré le lendemain de la délivrance n’y figure pas, ce que la banque sait et ce qui explique qu’elle exige parfois un certificat de moins de trois mois.
La procédure parisienne est entièrement dématérialisée et mérite d’être suivie à la lettre. Le tribunal administratif de Paris met à disposition un formulaire de demande de certificat de non-recours au format PDF modifiable, qui doit être adressé, accompagné obligatoirement d’une copie de la décision d’urbanisme concernée, exclusivement par courriel à l’adresse dédiée [email protected] (page officielle du tribunal administratif de Paris consacrée au certificat de non-recours). La même page précise qu’aucun texte ne prévoit la délivrance par le tribunal d’une attestation en dehors des cas mentionnés à l’article R. 600-7, ce qui signifie qu’il est inutile de demander au greffe une attestation de non-retrait ou de non-contestation de conformité : ces documents relèvent de la mairie. Toute demande incomplète, ou adressée à une autre adresse électronique du tribunal, expose à un rejet sans examen. Dans les autres départements d’Île-de-France, les tribunaux de Montreuil, Melun, Cergy-Pontoise et Versailles appliquent le même article R. 600-7, mais leurs modalités pratiques de dépôt diffèrent : vérifier la page de démarches du tribunal compétent avant d’envoyer la demande évite un aller-retour de plusieurs semaines.
Les deux documents sont complémentaires et c’est leur combinaison qui convainc. L’attestation de la mairie couvre le recours gracieux, le déféré préfectoral et le retrait, c’est-à-dire tout ce qui relève de l’administration, tandis que le certificat du greffe couvre le recours contentieux et l’appel, c’est-à-dire tout ce qui relève du juge. Présenter les deux à la banque, accompagnés des constats d’affichage dont il sera question plus loin, constitue le dossier de purge le plus solide qu’un porteur de projet puisse réunir. À l’inverse, ne présenter que l’attestation de la mairie laisse subsister le doute sur un recours contentieux en cours, et ne présenter que le certificat du greffe laisse subsister le doute sur un retrait ou un recours gracieux. Le guide pratique des démarches à accomplir une fois le permis obtenu, de la déclaration d’ouverture de chantier à la purge des recours des tiers, publié sur ce site, détaille l’enchaînement de ces formalités dans l’ordre chronologique du chantier.
II. Calculer les délais de purge et éviter les erreurs qui coûtent le chantier
A. Deux mois pour les tiers, trois mois pour le retrait : le calcul exact
Le délai de recours des tiers court à compter de l’affichage, et non à compter de la délivrance du permis. L’article R. 600-2 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er octobre 2007, dispose que « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Le point de départ n’est donc pas la date de l’arrêté, mais le premier jour d’un affichage continu de deux mois. Un affichage interrompu, même brièvement, ne fait pas courir le délai, et la preuve de cette continuité incombe au bénéficiaire du permis quand un voisin soutient que son recours reste recevable.
L’affichage lui-même obéit à des mentions obligatoires dont l’omission vicie la purge. L’article R. 424-15 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 26 juillet 2021, impose que « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier ». Le même article exige que « Cet affichage mentionne également l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable ». Un panneau qui omet cette mention, ou dont le contenu est illisible depuis la voie publique, ne purge rien, et le voisin qui attaque dans ces conditions voit son recours déclaré recevable. Les mentions obligatoires du panneau, la durée de deux mois continus et les conséquences sur le recours du voisin font l’objet d’un développement dédié sur ce site, avec les modèles de mentions à faire figurer.
La preuve de l’affichage se joue sur pièces, et le procès-verbal d’huissier, devenu constat de commissaire de justice, y occupe la première place. La cour administrative d’appel de Marseille a jugé le 28 décembre 2023, à propos d’un permis délivré le 21 mars 2022 à Grimaud, que le bénéficiaire avait produit « le procès-verbal, qui fait foi jusqu’à preuve contraire, des constats établis par un huissier de justice », et elle en a déduit, malgré des attestations contraires de riverains, que l’affichage pendant une période continue de deux mois avait fait courir le délai de recours, rendant tardive la requête du voisin. Trois constats échelonnés, au début, au milieu et à la fin de la période de deux mois, avec photographies du panneau et de son mode de fixation, constituent le standard que les banques et les notaires connaissent et apprécient. À défaut de constats, des attestations de voisins, des photographies datées et le certificat d’affichage en mairie pendant deux mois, prévu par le même article R. 424-15, peuvent compléter le dossier, mais aucun de ces éléments ne possède à lui seul la force probante du procès-verbal.
Le second délai, celui du retrait, se calcule à compter de la date de la décision. Comme rappelé plus haut, l’article L. 424-5 n’autorise le retrait que pour une autorisation illégale et dans les trois mois de sa date, et la cour administrative d’appel de Versailles a précisé le 7 février 2019, à propos d’un permis retiré par le maire de Boissy-sous-Saint-Yon, que c’est à la commune d’apporter la preuve de la notification du retrait dans ce délai de trois mois, le retrait intervenu sans procédure contradictoire préalable étant en outre annulé sur le fondement de la loi du 12 avril 2000 (arrêt du 7 février 2019). Pour le porteur de projet, la conséquence est directe : conserver la preuve de la date de notification de l’arrêté permet de dater avec certitude l’expiration du délai de retrait, et toute décision de retrait reçue après trois mois peut être contestée sur ce seul fondement, sans débat sur la légalité du permis.
Le troisième délai, souvent oublié, pèse sur l’adversaire éventuel : l’auteur d’un recours doit le notifier. L’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 13 avril 2019, impose que cette notification « doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours », à peine d’irrecevabilité du recours. Le Conseil d’État a précisé le 22 juillet 2025 que la notification « à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception » et que « Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux ». Le 7 juin 2018, il avait déjà sanctionné des requérants qui n’avaient notifié leur pourvoi que le 27 février 2018, après l’expiration du délai de quinze jours (décision du 7 juin 2018), et le 24 février 2022 il a rappelé que cette obligation s’applique aussi aux recours contre une décision de non-opposition à déclaration préalable (décision du 24 février 2022). Pour le bénéficiaire attaqué, vérifier systématiquement la date de notification du recours adverse constitue donc un moyen de défense autonome : un recours au fond, même sérieux, tombe si sa notification est tardive ou absente, et le juge peut inviter à régulariser dans un délai de quinze jours, comme le fit le greffe du tribunal de Toulon dans l’affaire jugée en 2025.
L’erreur la plus coûteuse consiste à croire que l’attestation purge le permis. L’attestation constate un état à une date, elle ne crée pas la purge : si l’affichage a été discontinu, si le délai de deux mois n’est pas encore expiré, ou si un recours gracieux proroge le délai contentieux, le permis reste attaquable malgré le papier de la mairie. De même, le certificat du greffe n’atteste que de l’absence de recours devant la juridiction qui le délivre, et un recours gracieux pendant devant la mairie rouvre le délai de recours contentieux jusqu’à la décision prise sur ce recours gracieux. Le calcul exact s’effectue donc toujours en partant des faits, affichage et notifications, avant de demander les papiers qui le constatent. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas la question de savoir si un recours gracieux adressé après la délivrance du certificat du greffe affecte la valeur de ce certificat : en cas de doute, solliciter un certificat actualisé à la date du déblocage des fonds reste la précaution la plus sûre.
B. À Paris et en Île-de-France : guichets, pièces et recours quand la mairie refuse
À Paris, la demande d’attestation de non-recours et de non-retrait s’adresse à la direction de l’urbanisme de la Ville de Paris, service des permis de construire, en rappelant le numéro de dossier tel qu’il figure sur l’arrêté. Le dossier comprend la copie de l’arrêté, l’indication des dates d’affichage sur le terrain, et, quand ils existent, les constats de commissaire de justice et le certificat d’affichage en mairie. Préciser dans le courrier que la demande porte à la fois sur l’absence de recours gracieux, de recours contentieux et de déféré préfectoral, d’une part, et sur l’absence de retrait, d’autre part, évite de recevoir une attestation partielle que la banque refusera. Si le permis a plus de trois mois et que l’affichage continu de deux mois est établi par pièces, le rappeler dans la demande avec les dates exactes facilite le travail de l’agent et accélère la signature.
Dans les communes de petite couronne, le service de l’urbanisme de la mairie reste l’interlocuteur, et les délais de réponse varient selon l’organisation locale. Certaines communes proposent une démarche en ligne sur le modèle de l’attestation de non-recours et de non-retrait de Nîmes ; dans les autres, un courrier recommandé avec accusé de réception adressé au maire, avec copie de l’arrêté et des preuves d’affichage, constitue la voie la plus sûre, car il fait courir un délai de réponse et ménage la preuve de la demande en cas de contentieux ultérieur. Joindre systématiquement la copie de l’arrêté évite le sort subi par la société qui, à Saint-Genis-Pouilly, avait vu sa demande rejetée pour une erreur de numéro de permis, rejet annulé par la cour administrative d’appel de Lyon pour ce motif inopérant, mais après des années de procédure qu’un dossier complet aurait évitées.
Le certificat du greffe suit une logique territoriale différente. Pour un permis parisien, la demande s’effectue auprès du tribunal administratif de Paris selon la procédure dématérialisée décrite plus haut, formulaire PDF et adresse électronique dédiée, avec copie obligatoire de la décision d’urbanisme. Pour un permis situé en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne hors certaines communes, ou en Seine-et-Marne pour partie, le tribunal compétent est celui de Melun ou de Montreuil selon la commune ; dans les Yvelines, l’Essonne et le Val-d’Oise, il s’agit de Versailles, Cergy-Pontoise ou Montreuil selon les cas. Vérifier la compétence territoriale avant d’écrire évite que la demande soit redirigée d’un greffe à l’autre. Quand un jugement a déjà été rendu sur le permis, le certificat de non-appel se demande au greffe de la cour administrative d’appel de Paris, et le certificat de non-pourvoi au secrétariat de la section du contentieux du Conseil d’État, conformément à la seconde phrase de l’article R. 600-7.
Quand la mairie refuse ou garde le silence, la voie du recours doit être engagée sans attendre la date du déblocage des fonds. Le silence gardé pendant deux mois sur une demande d’attestation fait naître une décision implicite de rejet, contestable devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois prévu par l’article R. 421-1 du code de justice administrative, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, aux termes duquel la juridiction ne peut être saisie que par un recours formé « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». La requête doit exposer la date de l’autorisation, l’expiration des délais de trois mois et de deux mois d’affichage, et joindre l’ensemble des preuves, car le juge statue au vu du dossier qui lui est soumis. Des conclusions à fin d’injonction, sur le modèle de celles accueillies par le tribunal de Montreuil dans l’affaire du Raincy, invitent le tribunal à ordonner la délivrance sous délai, le cas échéant sous astreinte. Une particularité francilienne mérite d’être signalée : dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants, dont Le Raincy fait partie, les recours contre les permis d’habitation relèvent du premier et dernier ressort du tribunal, ce qui supprime l’étape de l’appel mais porte directement le litige devant le Conseil d’État en cas de pourvoi, avec des délais et des coûts adaptés en conséquence.
La présentation du dossier à la banque ou au notaire obéit enfin à un ordre qui facilite la décision de l’interlocuteur. Placer en tête l’arrêté de permis et le décompte des délais, puis les constats d’affichage, puis l’attestation de la mairie et le certificat du greffe, permet au juriste de la banque de vérifier en quelques minutes que chaque risque est couvert : le retrait par le délai de trois mois de l’article L. 424-5, le recours des tiers par les deux mois d’affichage de l’article R. 600-2, le recours gracieux et le déféré par l’attestation de la mairie, le contentieux et l’appel par le certificat du greffe. Quand un maillon manque, parce que la mairie n’a pas répondu ou parce que l’affichage présente une faille, le signaler avec la mesure corrective engagée, recours gracieux, nouvelle demande, constat complémentaire, inspire davantage confiance qu’un dossier incomplet présenté comme définitif.
Un permis purgé ne dispense ni de déclarer l’ouverture du chantier, ni d’afficher pendant toute sa durée, ni de déposer la déclaration d’achèvement qui ouvre le délai de contestation de la conformité. L’attestation de non-recours obtenue au début du chantier ne couvre pas la conformité des travaux achevés, qui relève du certificat de l’article R. 462-10, et le certificat de conformité ne prouve pas l’absence de recours contre le permis initial. Chaque étape du projet appelle son papier, chaque papier son guichet, et c’est l’enchaînement exact de ces documents, vérifié pièce par pièce, qui transforme un permis fragile en opération finançable et vendable à Paris et en Île-de-France.