Vous vendez votre appartement à Paris en 2026 ou vous venez d’en acheter un, et l’avis de taxe foncière arrive avec une date limite au 15 octobre : qui doit payer ? Le vendeur qui a occupé le bien une partie de l’année, ou l’acheteur qui en est propriétaire aujourd’hui ? La réponse tient en une règle simple, puis en une clause que tout acte de vente parisien contient, et enfin en une série de recours que vendeurs comme acheteurs ignorent trop souvent. La taxe foncière 2026 est établie pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier : c’est donc le propriétaire du 1er janvier 2026 qui est redevable de la totalité, même s’il a vendu en mars. Mais l’acte de vente prévoit presque toujours un remboursement au prorata du temps pendant lequel chacun a détenu le bien, et ce remboursement donne lieu chaque année à des milliers de litiges quand l’acquéreur refuse de payer. Au-delà du partage entre vendeur et acheteur, la vente est aussi le moment où il faut vérifier les exonérations construction neuve, les exonérations liées à l’âge et aux revenus, le dégrèvement pour vacance et les erreurs de valeur locative : un appartement surévalué par le cadastre, un local vacant entre deux locataires ou un logement devenu inhabitable après un sinistre peuvent réduire fortement l’impôt, à condition d’agir dans les délais. Cet article explique qui paie la taxe foncière en cas de vente en cours d’année, comment calculer et récupérer le prorata, puis comment l’acheteur comme le vendeur peuvent payer moins ou contester, avec les textes applicables, deux décisions récentes et les démarches à suivre à Paris.

I. Vente en cours d’année : qui paie la taxe foncière et comment se faire rembourser le prorata

A. Qui paie la taxe foncière en cas de vente en cours d’année : le propriétaire du 1er janvier

La règle de base ne dépend ni de la date de la vente ni de l’occupation réelle du logement pendant l’année. L’article 1400 du code général des impôts dispose que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel » (article 1400 du code général des impôts), et l’article 1415 précise que « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition » (article 1415 du code général des impôts). Concrètement, si vous avez vendu votre appartement parisien le 20 mars 2026, c’est vous, propriétaire au 1er janvier 2026, qui recevez l’avis et qui devez payer l’intégralité de la taxe foncière 2026, y compris pour les mois postérieurs à la vente. L’acheteur, devenu propriétaire en mars, ne reçoit aucun avis pour 2026 et ne doit rien au fisc pour cette année.

Cette règle est d’ordre public fiscal : la répartition convenue entre vendeur et acheteur dans l’acte de vente est inopposable à l’administration. Autrement dit, même si l’acte prévoit que l’acheteur rembourse sa part, le Trésor public ne connaît qu’un seul redevable, le propriétaire du 1er janvier, et c’est à lui qu’il réclamera la totalité, avec majoration en cas de retard. Si le vendeur ne paie pas avant la date limite, fixée en 2026 au 15 octobre pour le paiement en ligne comme pour le paiement classique, la majoration de 10 % prévue par l’article 1730 du code général des impôts s’applique : « Donne lieu à l’application d’une majoration de 10 % tout retard dans le paiement des sommes dues au titre de l’impôt sur le revenu, des contributions sociales recouvrées comme en matière d’impôt sur le revenu, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires » (article 1730 du code général des impôts). Le vendeur a donc intérêt à payer l’intégralité dans les délais, puis à se retourner contre l’acheteur pour le prorata, plutôt que de laisser la dette se majorer.

Le cas particulier de la vente en viager suit la même logique, avec une nuance utile : en cas de réserve d’usufruit au profit du vendeur, l’article 1400 prévoit que la taxe est établie au nom de l’usufruitier, de sorte que le vendeur qui conserve l’usufruit reste redevable. En cas de vente en pleine propriété avec simple droit d’usage et d’habitation, en revanche, c’est l’acheteur nu-propriétaire au 1er janvier qui est imposé. La distinction entre usufruit et droit d’usage mérite donc d’être vérifiée dans l’acte avant de payer. Pour une analyse détaillée des erreurs de valeur locative qui gonflent ces avis, notre article sur la contestation de la taxe foncière 2026 à Paris décrit les corrections à demander au cadastre (taxe foncière 2026 trop élevée à Paris : contester la valeur locative et obtenir une exonération).

En pratique parisienne, le vendeur qui a déménagé en province ou à l’étranger après la vente oublie parfois l’avis adressé à son ancienne adresse ou à son espace en ligne : l’impôt reste dû, la majoration court, et la saisie administrative à tiers détenteur peut suivre sur ses comptes. Conserver l’accès à son espace impots.gouv.fr jusqu’au paiement effectif de la taxe de l’année de la vente est une précaution élémentaire.

B. Vente d’appartement : qui paie, calcul du prorata et remboursement par l’acheteur

Si le fisc ne connaît que le propriétaire du 1er janvier, la pratique notariale corrige cette rigidité par la clause dite d’impôts et taxes, insérée dans la quasi-totalité des actes authentiques de vente. Cette clause oblige l’acquéreur à rembourser au vendeur la fraction de la taxe foncière correspondant à sa période de détention, courant depuis la date d’entrée en jouissance jusqu’au 31 décembre de l’année de la vente. La portée de cette clause a été rappelée récemment par le tribunal judiciaire de Valenciennes, dans un jugement du 17 novembre 2025 (RG 25/02583) : l’acte notarié produit par les vendeurs stipulait que « l’acquéreur devra rembourser aux vendeurs, à première demande, le prorata couru depuis la date fixée pour l’entrée en jouissance jusqu’au 31/12 suivant » (tribunal judiciaire de Valenciennes, 17 novembre 2025, RG 25/02583). Le tribunal a relevé que « L’acte authentique stipulait que l’acquéreur serait tenu de rembourser au vendeur au prorata temporis de la Taxe Foncière de l’année 2022 », et condamné l’acquéreur défaillant. La clause contractuelle a donc une pleine efficacité entre les parties : elle crée une créance du vendeur contre l’acheteur, recouvrable devant le juge.

Le calcul du prorata suit une méthode simple. On divise le montant annuel de la taxe foncière figurant sur l’avis par 365 jours, puis on multiplie par le nombre de jours courus entre l’entrée en jouissance de l’acheteur et le 31 décembre. Dans l’affaire jugée à Valenciennes, l’avis s’élevait à 2 256 euros et le tribunal a retenu 155 jours de jouissance effective, soit une somme de 958,02 euros mise à la charge de l’acquéreur, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. À Paris, où une taxe foncière de 1 800 euros pour un deux-pièces est courante, une vente avec entrée en jouissance au 1er juillet laisse environ 184 jours à la charge de l’acheteur, soit près de 907 euros à rembourser au vendeur. Le notaire procède le plus souvent à un ajustement forfaitaire le jour de la signature, calculé sur la taxe de l’année précédente, suivi d’une régularisation quand l’avis de l’année de la vente est émis à l’automne. Vérifiez votre décompte de notaire : l’ajustement provisoire puis la régularisation doivent figurer sur le décompte définitif, et c’est à ce moment que les erreurs se corrigent le plus facilement.

Le point de départ du prorata mérite une attention particulière : c’est la date d’entrée en jouissance fixée par l’acte, pas la date de signature ni celle du paiement du prix. Lorsque l’acheteur prend possession de façon anticipée, par une convention d’occupation avant réitération, ou lorsque le vendeur conserve une occupation après la vente, le décompte se fait à partir de la jouissance réelle convenue. En cas de désaccord, le vendeur doit d’abord adresser une mise en demeure à l’acheteur, puis saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, comme dans l’affaire de Valenciennes où la condamnation a été assortie des intérêts légaux et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les mises en demeure se prescrivent par cinq ans : ne laissez pas dormir une créance de prorata, surtout quand les montants parisiens atteignent plusieurs centaines d’euros. Et si le différend porte non sur le prorata mais sur la validité de l’avant-contrat lui-même, les règles de la rétractation après une promesse de vente déterminent qui reste engagé.

Deux erreurs fréquentes doivent être évitées. La première consiste, pour le vendeur, à résilier son mensualisation ou à cesser tout paiement en pensant que l’acheteur paiera directement le fisc : l’acheteur ne reçoit aucun avis et le vendeur reste seul redevable, avec la majoration de 10 %. Maintenez vos paiements jusqu’au solde de l’année de la vente, puis résiliez le contrat de prélèvement pour l’année suivante. La seconde erreur concerne l’acheteur : croire que l’absence d’avis à son nom signifie l’absence de dette. La dette existe envers le vendeur dès lors que l’acte contient la clause, et le vendeur dispose de cinq ans pour l’exiger. Exigez systématiquement, lors de la signature, une copie de l’avis de l’année précédente et une estimation écrite du prorata, afin d’éviter toute surprise à l’automne.

II. Après la vente : payer moins ou contester la taxe foncière 2026

A. Exonérations et dégrèvements : construction neuve, âge et revenus, vacance et inhabitabilité

La vente est le bon moment pour vérifier que le bien bénéficie de toutes les exonérations applicables, car l’acheteur d’un logement neuf ou récent à Paris peut échapper à tout ou partie de la taxe pendant deux ans. L’article 1383 du code général des impôts prévoit que « Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d’habitation sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement » (article 1383 du code général des impôts). La commune peut limiter cette exonération à une fraction de la base imposable par délibération, et Paris a fait usage de cette faculté : renseignez-vous auprès de la direction régionale des finances publiques de Paris sur le taux effectivement appliqué à votre arrondissement. L’exonération n’est pas automatique : l’article 1406 dispose que « Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive » (article 1406 du code général des impôts), et précise que « Le bénéfice des exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est subordonné à la déclaration du changement qui les motive ». Un acheteur qui omet la déclaration dans les quatre-vingt-dix jours perd le début de l’exonération : la déclaration tardive ne fait courir l’exonération que pour la période restant après le 31 décembre de l’année suivante. Lors d’une vente d’un bien récent, exigez du vendeur la preuve de la déclaration d’achèvement et de la demande d’exonération, et déposez vous-même une déclaration rectificative si nécessaire.

Les vendeurs ou acheteurs âgés et modestes disposent d’exonérations propres à l’habitation principale. L’article 1390 exonère les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées : « Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées mentionnée à l’article L. 815-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité mentionnée à l’article L. 815-24 du même code sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont ils sont passibles à raison de leur habitation principale » (article 1390 du code général des impôts). L’article 1391 vise les redevables âgés : « Les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année de l’imposition sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’immeuble habité par eux, lorsque le montant des revenus de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417 » (article 1391 du code général des impôts). Le plafond de l’article 1417 s’établit, pour 2026, à un montant de revenus de l’année précédente qui « n’excède pas la somme de 12 793 €, pour la première part de quotient familial, majorée de 3 416 € pour chaque demi-part supplémentaire » (article 1417 du code général des impôts). Un vendeur parisien de plus de 75 ans qui cède sa résidence principale pour entrer en établissement ou se rapprocher de ses enfants doit vérifier cette exonération pour l’année de la vente : s’il occupait encore le logement au 1er janvier et remplit les conditions de revenus, la taxe de l’année de la vente peut être nulle, et le débat du prorata disparaît. Les deux années suivantes, une exonération dégressive puis un abattement sur la valeur locative prolongent l’avantage.

Le dégrèvement pour vacance ou inexploitation concerne les biens restés vides, situation fréquente à Paris entre deux ventes ou pendant des travaux. L’article 1389 dispose que « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin » (article 1389 du code général des impôts). Le texte ajoute que « Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée ». Un appartement parisien resté vacant six mois après une succession, malgré des mandats confiés à des agences, remplit typiquement ces conditions, à condition de prouver les diligences de location : mandats, annonces, visites, correspondances avec l’agence. En revanche, le propriétaire qui fixe un loyer manifestement excessif ou refuse des candidats solvables se voit opposer que la vacance dépend de sa volonté. Les logements inhabitables après un dégât des eaux ou un incendie relèvent du même régime quand l’inexploitation est subie et durable : photographies, constats, devis et attestations d’assurance constituent le dossier. La réclamation se présente dans le délai de l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales, évoqué ci-après, auprès du service des impôts des particuliers compétent.

B. Contester une taxe foncière trop élevée : valeur locative, réclamation et spécificités parisiennes

Quand l’avis de 2026 paraît anormalement élevé, la première vérification porte sur la valeur locative cadastrale, qui sert de base au calcul. Les erreurs de consistance sont fréquentes dans le parc parisien ancien : surface retenue supérieure à la surface réelle après réunion ou division de lots, nombre de pièces erroné, éléments de confort comptés à tort comme une salle d’eau supplémentaire, garage ou cave transformés en pièce sans mise à jour inverse après démolition d’une véranda ou suppression d’une piscine. Chaque erreur de catégorie ou de surface majore l’impôt pendant des années tant qu’elle n’est pas signalée. La démarche commence par la demande du relevé de propriété et de la fiche d’évaluation du local auprès du service du cadastre, puis par une réclamation motivée, chiffres et plans à l’appui, adressée depuis la messagerie sécurisée de l’espace impots.gouv.fr ou par courrier recommandé au service des impôts des particuliers. Joignez le titre de propriété, le diagnostic de surface, les plans du notaire et toute attestation utile : une réclamation chiffrée et documentée obtient plus vite une rectification qu’une contestation générale. Si la rectification est admise, elle vaut pour l’avenir et peut ouvrir un dégrèvement pour les années antérieures dans la limite du délai de réclamation.

Le délai de réclamation est strict et doit être calé dès réception de l’avis. L’article R*196-1 du livre des procédures fiscales ne concerne pas les impôts locaux, et c’est l’article R*196-2 qui s’applique à la taxe foncière : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception » (article R*196-2 du livre des procédures fiscales). Pour la taxe foncière 2026 mise en recouvrement à l’automne 2026, la réclamation contentieuse doit donc parvenir à l’administration au plus tard le 31 décembre 2027. Ce délai s’applique aux contestations de valeur locative, aux demandes d’exonération omises comme aux dégrèvements pour vacance. Passé ce délai, l’administration oppose l’irrecevabilité sans examiner le fond, et le juge fait de même. En cas de rejet explicite ou implicite après six mois de silence, le contribuable dispose de deux mois pour saisir le tribunal administratif, à Paris le tribunal administratif de Paris, par requête assortie de l’avis contesté, de la réclamation et de la décision de rejet. Le sursis de paiement peut être demandé avec la réclamation pour suspendre le recouvrement forcé pendant l’instruction, sous réserve de constituer les garanties exigées.

À Paris, plusieurs spécificités méritent d’être connues. Le taux parisien de la taxe foncière sur les propriétés bâties reste inférieur à celui de nombreuses communes de la petite couronne, mais l’explosion des valeurs locatives dans certains quartiers et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, expliquent des montants qui surprennent les nouveaux acheteurs. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères suit le sort de la taxe foncière : elle est due par le propriétaire au 1er janvier, avec le même mécanisme de prorata conventionnel dans l’acte. Pour les bailleurs parisiens, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie des charges récupérables auprès du locataire, à la différence de la taxe foncière elle-même qui reste à la charge du propriétaire : vérifiez la régularisation annuelle des charges avant d’imputer quoi que ce soit au locataire. L’interlocuteur parisien est la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris, et les contestations relèvent du tribunal administratif de Paris, rue de la Banque. Les délais de traitement s’allongent chaque automne avec l’afflux des réclamations : déposez la vôtre dès octobre, avec un dossier complet, plutôt qu’en décembre dans l’urgence.

Les investisseurs en murs commerciaux ou en locaux d’activité doivent connaître un apport récent de la Cour de cassation sur la répartition de la taxe entre bailleur et preneur. Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-17.227), la troisième chambre civile a jugé, au visa des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce, que « la valeur locative est notamment déterminée au regard des obligations respectives des parties » et que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2026, n° 24-17.227). La Cour en déduit que « Si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire ». Autrement dit, le bailleur qui fait supporter la taxe foncière à son preneur commercial ne peut pas ensuite exiger une indemnité d’occupation calculée comme si le preneur ne supportait rien : le transfert de charge minore la valeur locative. Pour le vendeur d’un immeuble loué sous bail commercial à Paris, cette jurisprudence impose de relire les clauses fiscales du bail avant de fixer le prix : un bail qui reporte toute la taxe sur le preneur vaut moins, en valeur locative, qu’un bail où le bailleur l’assume. Et pour l’acheteur, elle fournit un argument de négociation du loyer de renouvellement quand le bail met la taxe à sa charge sans contrepartie.

Conclusion

Vendre ou acheter un appartement à Paris en 2026 sans s’occuper de la taxe foncière expose à payer trop ou à payer deux fois. Le propriétaire au 1er janvier doit régler l’intégralité de l’avis avant le 15 octobre pour éviter la majoration de 10 %, puis exiger de l’acheteur le remboursement du prorata prévu par l’acte, calculé depuis l’entrée en jouissance jusqu’au 31 décembre, avec mise en demeure puis action au tribunal en cas de refus. L’acheteur, de son côté, doit vérifier dès la signature que l’exonération construction neuve a été déclarée dans les quatre-vingt-dix jours, que la valeur locative correspond à la consistance réelle du bien, et que le décompte du notaire distingue l’ajustement provisoire de la régularisation d’automne. Les propriétaires âgés modestes, les logements vacants malgré des diligences réelles et les locaux devenus inhabitables disposent d’exonérations et de dégrèvements qu’il faut demander dans le délai expirant le 31 décembre de l’année suivante. À Paris, la direction régionale des finances publiques et le tribunal administratif de Paris sont les interlocuteurs des contestations, et les bailleurs commerciaux doivent intégrer la jurisprudence du 29 janvier 2026 sur le transfert de la taxe au preneur. Documentez chaque étape, agissez tôt et faites vérifier tout avis qui s’écarte brutalement des années précédentes.