Vous mettez en location un appartement à Saint-Denis, à Aubervilliers ou à La Courneuve, et vous pensez que la signature du bail suffit. Depuis plusieurs années, dans ces communes de Seine-Saint-Denis comme dans plus de sept cents communes françaises, une étape préalable peut s’imposer : obtenir une autorisation de louer auprès de l’intercommunalité ou de la mairie. Sans elle, la mise en location vous expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros, portée à 15 000 euros en cas de nouveau manquement dans les trois ans ou de location malgré un refus. Le code de la construction et de l’habitation est explicite : la personne qui met un logement en location sans avoir déposé la demande d’autorisation s’expose à se voir « ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 5 000 € », après avoir été mise en mesure de présenter ses observations (article L.635-7 du code de la construction et de l’habitation).
Bonne nouvelle pour le locataire déjà en place : la location sans autorisation « est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire » (article L.635-8 du même code). Le bailleur fautif ne peut donc pas se prévaloir de sa propre irrégularité pour remettre en cause le bail, et le locataire conserve ses droits. Cet article explique qui est concerné, comment obtenir l’autorisation et ce que risque précisément le bailleur qui s’en passe, avec un éclairage particulier sur la Seine-Saint-Denis, où le dispositif est déployé à grande échelle par l’établissement public territorial Plaine Commune.
Précision de lecture : le régime décrit ici est l’autorisation préalable de mise en location, distinct de la simple déclaration de mise en location qui existe dans d’autres secteurs. Les situations locales varient selon les délibérations en vigueur : avant toute démarche, vérifiez le secteur exact de votre logement auprès de la mairie ou de l’intercommunalité compétente.
I. Avant de louer : vérifier si une autorisation est exigée et comment l’obtenir
A. Un périmètre décidé localement, qui vise l’habitat dégradé
Le dispositif n’est pas national : il est créé, commune par commune ou intercommunalité par intercommunalité, par une délibération locale. La loi dispose que « L’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé » (article L.635-1 du code de la construction et de l’habitation). Ces zones sont délimitées au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne, en cohérence avec le programme local de l’habitat et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Concrètement, ce sont donc les territoires où les marchands de sommeil et les logements indignes sévissent le plus qui sont couverts en priorité.
Deux catégories de logements échappent au dispositif, quelle que soit la zone : « Ce dispositif d’autorisation préalable ne s’applique ni aux logements mis en location par un organisme de logement social, ni aux logements qui bénéficient d’une convention avec l’Etat en application de l’article L. 351-2 » (même article). Le logement social et le logement conventionné avec l’État sont donc exclus, car déjà soumis à leurs propres contrôles.
En Île-de-France, le déploiement le plus massif se trouve en Seine-Saint-Denis, sur le territoire de Plaine Commune, qui regroupe neuf communes dont Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis et Saint-Ouen-sur-Seine. Selon la page officielle de Plaine Commune consacrée au permis de louer, consultée pour cet article le 14 octobre 2026, le dispositif s’y applique depuis 2019 à Saint-Denis, depuis le 15 juin 2021 à Aubervilliers, depuis le 22 juin 2022 à L’Île-Saint-Denis et à Saint-Ouen-sur-Seine, avec des périmètres qui ont été étendus depuis. À Saint-Denis et à Pierrefitte-sur-Seine, commune déléguée, le permis de louer s’applique sur tout le territoire communal pour les logements construits depuis plus de quinze ans. Paris intra-muros, en revanche, n’a pas instauré ce régime : un bailleur parisien n’a pas d’autorisation préalable à demander, mais il reste soumis à l’ensemble des autres règles, dont l’encadrement des loyers et la décence du logement.
Attention à ne pas confondre les deux régimes qui coexistent sur le territoire de Plaine Commune : selon le secteur, le logement relève soit d’une demande d’autorisation préalable de mise en location, dite APML, soit d’une simple déclaration de mise en location, dite DML. L’APML exige une décision expresse ou tacite avant de louer ; la DML se borne à informer l’administration dans les quinze jours de la mise en location. C’est la délibération applicable à l’adresse exacte du bien qui tranche : un même propriétaire peut relever de l’APML pour un logement et de la DML pour un autre, dans deux rues différentes.
Autre point souvent ignoré des bailleurs : l’autorisation n’est pas un sésame définitif. La loi prévoit que « L’autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location » (article L.635-4 du code de la construction et de l’habitation), et que « Cette autorisation doit être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation » (article L.635-5 du même code). Chaque changement de locataire impose donc une nouvelle demande, et le bail doit comporter l’autorisation en annexe. Sur le territoire de Plaine Commune, l’autorisation devient caduque si le logement n’est pas mis en location dans les deux ans de sa délivrance, mais une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire au moyen d’une déclaration de transfert, le formulaire Cerfa n° 15663*01. Le vendeur d’un bien loué a donc intérêt à transmettre ce document à l’acquéreur, et l’acquéreur à vérifier qu’il existe.
B. La demande pas à pas : dossier, visite, décision expresse ou tacite
La demande s’effectue au moyen d’un formulaire national : « La demande d’autorisation, transmise à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, à la commune, est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement » (article L.635-4 du code de la construction et de l’habitation). Il s’agit du formulaire Cerfa n° 15652*01, téléchargeable sur service-public.fr, qui peut être adressé par voie électronique lorsque la délibération locale a prévu cette faculté. Le site service-public.fr précise les démarches applicables : le propriétaire, ou son représentant comme le notaire ou l’agent immobilier, doit obtenir l’autorisation avant la mise en location, et la demande peut être envoyée par courrier, déposée en mairie ou à l’intercommunalité, voire transmise par courriel dans les communes qui l’acceptent.
Le dossier comprend, outre le formulaire, les diagnostics techniques du logement. Pour les logements dont les contrats de location sont soumis à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, « le dossier de diagnostic technique prévu à ce même article est annexé à cette demande » (article L.635-4 précité). Sur le territoire de Plaine Commune, la liste est détaillée : diagnostics électricité et gaz lorsque les installations ont plus de quinze ans, diagnostics plomb, amiante et performance énergétique selon l’âge et les caractéristiques du bien. Un dossier incomplet retarde la décision : rassembler ces pièces avant de chercher un locataire fait gagner des semaines.
Le dépôt de la demande fait courir un délai strict pour l’administration : « Le dépôt de la demande d’autorisation donne lieu à la remise d’un récépissé » (même article), et « A défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence gardé par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou le maire de la commune vaut autorisation préalable de mise en location » (même article). En langage courant, cela signifie que sans réponse dans ce délai, l’autorisation est considérée comme accordée. Conservez donc soigneusement le récépissé de dépôt : c’est lui qui prouve la date de départ du délai d’un mois et, le cas échéant, l’existence de l’autorisation tacite.
Mais l’autorisation tacite n’est pas un blanc-seing sur la qualité du logement. La loi avertit que « L’autorisation préalable de mise en location délivrée à titre tacite est sans incidence sur la qualification du logement au regard des caractéristiques de décence ou du caractère indigne de l’habitat défini à l’article 1er-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. » (article L.635-8 du code de la construction et de l’habitation). Autrement dit, le silence de l’administration autorise la mise en location sans pour autant certifier que le logement est décent : le bailleur reste pleinement responsable de la conformité de son bien, et le locataire conserve tous ses recours en cas d’indécence avérée.
Pendant le délai d’instruction, l’administration peut faire visiter le logement. La loi encadre strictement ces visites : « Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu’entre 6 heures et 21 heures » (article L.635-3 du code de la construction et de l’habitation), et « L’autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés ces lieux est nécessaire lorsque l’occupant s’oppose à la visite ou lorsque la personne ayant qualité pour autoriser l’accès au logement ne peut pas être atteinte » (même article). Le bailleur ne peut donc pas forcer la porte d’un logement occupé pour les besoins du contrôle : en cas de refus de l’occupant, seul le juge peut autoriser la visite.
L’administration peut refuser l’autorisation ou l’assortir de conditions : elle « peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence » prévues par la loi du 6 juillet 1989 « ou est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique » (même article). Et ce refus n’est jamais discrétionnaire : « La décision de rejet de la demande d’autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées » (même article). Le bailleur sait donc exactement ce qu’il doit réparer pour obtenir gain de cause lors d’une nouvelle demande.
Certaines situations ferment même toute perspective d’autorisation : « l’autorisation préalable de mise en location ne peut être délivrée lorsque l’immeuble dans lequel est situé le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d’habitation » (article L.635-9 du code de la construction et de l’habitation). Un immeuble frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité ne peut pas être remis en location tant que l’arrêté n’est pas levé. Par ailleurs, « La décision de refus d’une demande d’autorisation est transmise à la caisse d’allocations familiales, à la caisse de mutualité sociale agricole et aux services fiscaux » (article L.635-6 du même code), et les refus ou autorisations assorties de réserves « sont inscrits à l’observatoire des logements indignes » (article L.635-10 du même code). Un refus laisse donc une trace administrative durable, visible des organismes sociaux et fiscaux.
II. Louer sans autorisation : sanctions, sort du bail et voies de régularisation
A. Des amendes administratives graduées, après une procédure contradictoire
Le cœur de la sanction est l’amende administrative prononcée par le maire ou le président de l’intercommunalité. Le texte gradue la réponse selon la gravité du comportement : « ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 5 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 € » (article L.635-7 du code de la construction et de l’habitation). Et la location passée outre un refus explicite est punie plus sévèrement encore : « Lorsqu’une personne met en location un logement en dépit d’une décision de rejet de sa demande d’autorisation préalable, le maire de la commune exerçant la compétence prévue au même I ou bénéficiant de la délégation prévue au III du même article L. 635-1 ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale exerçant la compétence prévue au I du même article L. 635-1 peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 15 000 €. » (même article). Louer après un refus vaut donc, dès la première fois, le plafond maximal.
L’amende n’est jamais automatique ni arbitraire. D’abord, elle respecte le principe du contradictoire : elle ne peut être prononcée qu’« après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé » (même article). Le bailleur doit donc recevoir un courrier l’informant des faits reprochés et disposer d’un délai pour répondre, produire l’autorisation qu’il aurait obtenue, justifier d’une erreur sur le périmètre ou démontrer qu’il a régularisé. Ensuite, « L’amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements » (même article). Un oubli isolé régularisé rapidement n’appelle pas la même réponse qu’une location sciemment maintenue malgré un refus, et l’administration qui tarde plus d’un an après avoir constaté les faits perd le droit de sanctionner. Enfin, « Le produit des amendes prévues aux deux premiers alinéas est intégralement versé à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale concerné » (même article) : les sommes alimentent directement la collectivité qui mène la lutte contre l’habitat indigne, ce qui explique l’investissement croissant des intercommunalités dans les contrôles.
Dans les secteurs soumis à simple déclaration, la sanction est distincte : la page officielle de Plaine Commune indique que le défaut de déclaration de mise en location expose également à une amende, selon un barème propre au régime déclaratif. Le raisonnement reste le même : déclarer ne coûte rien et prend quelques minutes, tandis que l’omission, une fois constatée lors d’un contrôle, coûte de l’argent et signale le bien aux services de l’habitat.
Ces sanctions administratives ne sont pas exclusives des autres polices du logement. La loi rappelle que « La délivrance d’une autorisation préalable de mise en location est inopposable aux autorités publiques chargées d’assurer la police de la salubrité ou de la sécurité publiques, ainsi qu’aux droits des occupants afférents aux mesures de police administratives édictées à ce titre » (article L.635-9 précité). Un bailleur muni de son autorisation mais dont le logement se dégrade reste exposé aux arrêtés d’insalubrité, de péril ou de mise en sécurité, avec leurs propres sanctions pénales. Inversement, payer l’amende pour défaut d’autorisation ne régularise pas la situation : seule une demande en bonne et due forme, suivie d’une autorisation, met fin au manquement pour l’avenir.
B. Le bail est préservé, la régularisation reste possible et les recours existent
La sanction frappe le bailleur, jamais le locataire. La formule légale est sans ambiguïté : « La mise en location de locaux à usage d’habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire » (article L.635-8 du code de la construction et de l’habitation). Le bail demeure valable, le locataire reste dans les lieux et continue de payer son loyer au montant convenu ; le bailleur ne peut ni expulser son locataire au motif de sa propre omission, ni réclamer un loyer majoré pour compenser l’amende. C’est une application du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre faute contre son cocontractant. Pour le locataire qui découvre que son logement a été loué sans autorisation, la démarche utile consiste à exiger du bailleur qu’il régularise, et à signaler la situation à la mairie ou à l’intercommunalité si le logement présente des désordres : le défaut d’autorisation est souvent le symptôme d’un bien non décent, et les services de l’habitat peuvent alors diligenter un contrôle.
Le bailleur sanctionné ou en infraction dispose de plusieurs leviers. Le premier est la régularisation par les travaux : lorsque le refus est motivé par des désordres précis, la décision précise par écrit la nature des travaux ou aménagements prescrits, et rien n’interdit de réaliser ces travaux puis de déposer une nouvelle demande d’autorisation. Les travaux de mise en décence, comme la réfection d’une installation électrique dangereuse, le traitement de l’humidité ou la mise aux normes du chauffage, ouvrent la voie à une autorisation lors du réexamen. Le second levier est le recours contre la décision de refus ou contre l’amende : recours gracieux auprès de l’autorité qui a décidé, puis recours contentieux devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois à compter de la notification. Devant le juge, les moyens utiles portent sur la régularité de la procédure, notamment le respect du contradictoire avant l’amende et la motivation du refus, sur la proportionnalité de la sanction et sur l’inclusion exacte du logement dans le périmètre de la zone. Les litiges de ce type relèvent d’une technicité qui mêle droit de l’urbanisme local, police de l’habitat et contentieux administratif : l’analyse de la délibération créant la zone et du dossier de visite conditionne toute la stratégie, ce qui justifie de faire examiner son dossier par l’expertise du cabinet en droit immobilier parisien avant d’engager un recours dont les délais sont comptés.
Le troisième levier concerne les transactions : l’acquéreur d’un bien situé en zone de permis de louer doit intégrer ce paramètre dans son offre. Vérifier l’existence d’une autorisation en cours de validité, demander la déclaration de transfert Cerfa n° 15663*01 au vendeur, contrôler que les diagnostics annexés sont toujours valables et anticiper le coût des travaux prescrits en cas de refus antérieur : autant de diligences qui évitent d’acheter un immeuble de rapport dont la rentabilité s’effondre sous les amendes et les travaux imposés. Le notaire chargé de la vente n’a pas l’obligation de purger ce point, et l’autorisation de louer ne figure pas parmi les documents classiquement annexés à l’avant-contrat : c’est à l’acquéreur, conseillé, de l’exiger.
En pratique, quelques réflexes simples protègent le bailleur diligent. Avant chaque relocation, interrogez la mairie ou l’intercommunalité sur l’existence d’un périmètre et sur le régime applicable à l’adresse exacte, car les zones évoluent : des rues basculent chaque année de la déclaration vers l’autorisation, ou entrent dans le dispositif lors de l’extension d’un périmètre. Déposez la demande dès la vacance du logement connue, et non à la signature du bail, pour laisser courir le délai d’instruction d’un mois sans perdre de loyers. Joignez systématiquement l’autorisation au bail, comme l’exige l’article L.635-5, et conservez le récépissé de dépôt avec le bail : en cas de contrôle, ces deux pièces éteignent l’essentiel du risque. Enfin, si une amende est notifiée, répondez dans le délai imparti aux observations, produisez tout élément de régularisation et contestez par écrit les faits inexacts, avant d’envisager le recours juridictionnel.
Le cas de la Seine-Saint-Denis illustre l’ampleur du mouvement : avec des communes entières couvertes et des logements de plus de quinze ans systématiquement concernés, le permis de louer y est devenu une formalité aussi banale que le diagnostic de performance énergétique. Les bailleurs qui louent à distance, par l’intermédiaire d’une agence ou d’une plateforme, sont les plus exposés : l’obligation pèse sur le propriétaire, qui ne peut pas s’exonérer en invoquant l’ignorance du dispositif ou la défaillance de son mandataire. Mandater un professionnel ne transfère pas la responsabilité administrative, même si le bailleur peut ensuite se retourner contre un mandataire qui aurait manqué à son devoir de conseil.
Conclusion
Le permis de louer transforme la mise en location en acte autorisé dans les zones d’habitat dégradé : vérifier le périmètre, déposer une demande complète avec ses diagnostics, attendre la décision ou le mois du silence valant accord, joindre l’autorisation au bail et renouveler la démarche à chaque changement de locataire. Le manquement coûte jusqu’à 5 000 euros, jusqu’à 15 000 euros en cas de récidive triennale ou de location malgré un refus, après une procédure contradictoire et dans l’année de la constatation. Le locataire, lui, garde son bail quoi qu’il arrive. Pour le bailleur, la régularisation par les travaux prescrits et les recours gracieux puis contentieux offrent des sorties encadrées, à condition d’agir dans les délais. Dans un territoire comme la Seine-Saint-Denis, où le contrôle est structurel et les périmètres extensifs, l’autorisation préalable n’est plus une formalité exotique : c’est le préalable obligé de toute location sereine.