Dans la nuit du dimanche 11 au lundi 12 octobre 2026, vers trois heures du matin, un très important incendie s’est déclaré au marché des Enfants Rouges, dans le 3e arrondissement de Paris. D’après BFMTV, qui cite le maire et les sapeurs-pompiers, le marché a entièrement pris feu : le maire de Paris Centre, Ariel Weil, a annoncé que le feu était maîtrisé mais que le marché était totalement sinistré, et l’origine de l’incendie reste pour l’heure inconnue. Ce marché partiellement couvert, qui héberge des stands de restauration et des producteurs, est l’un des lieux de commerce alimentaire les plus fréquentés de la capitale.

Pour les commerçants qui y tenaient un étal, le sinistre ne détruit pas seulement un outil de travail : il menace l’équilibre financier de leur foyer. Quand l’activité s’arrête du jour au lendemain, les échéances continuent de courir — prêts professionnels, loyers, cotisations sociales, impôts — et la question devient vite personnelle : la banque peut-elle saisir la maison ? Faut-il déposer le bilan ou saisir la commission de surendettement ? Depuis la loi du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante, la réponse tient en deux patrimoines et deux procédures, et la Cour de cassation vient d’en préciser l’articulation par un avis du 10 décembre 2025 et plusieurs arrêts rendus en 2025 et 2026. Cet article explique, point par point, ce qui protège le logement du commerçant sinistré et par quelle voie traiter ses dettes.

I. Marché des Enfants Rouges incendié : la maison du commerçant peut-elle être saisie pour ses dettes professionnelles ?

A. Résidence principale du commerçant : un logement de droit insaisissable par les créanciers professionnels

La première protection tient en une phrase du code de commerce : « Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d’une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle de la personne. » C’est le premier alinéa de l’article L. 526-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur. Concrètement, le fournisseur de denrées, la banque qui a financé le matériel ou l’organisme social ne peuvent pas, en principe, faire saisir l’appartement ou la maison où le commerçant habite avec sa famille, dès lors que leurs créances sont nées de l’activité professionnelle.

Cette insaisissabilité joue de plein droit, sans formalité : depuis la loi du 6 août 2015, le commerçant n’a plus besoin de passer chez le notaire pour protéger sa résidence principale contre ses créanciers professionnels. Elle couvre aussi la résidence utilisée en partie pour l’activité : dans ce cas, la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans état descriptif de division. En revanche, pour les autres biens fonciers non affectés à l’usage professionnel, la protection suppose toujours une déclaration : « une personne physique immatriculée au registre national des entreprises peut déclarer insaisissables ses droits sur tout bien foncier, bâti ou non bâti, qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel », et cette déclaration « n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent, après sa publication, à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant », selon l’article L. 526-1 du code de commerce.

La limite temporelle est décisive et la chambre commerciale l’a rappelée le 13 avril 2022 : « L’insaisissabilité de plein droit de la résidence principale du débiteur résultant de l’article L. 526-1 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015 n’a d’effet, en application de l’article 206, IV, alinéa 1er, de cette loi, qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle après la publication de la loi. » (Cass. com., 13 avril 2022, n° 20-23.165). Autrement dit, un créancier dont la créance professionnelle est née avant l’entrée en vigueur du texte n’est pas arrêté par l’insaisissabilité : les droits du débiteur sur l’immeuble restent alors appréhendés par le gage commun. Pour le commerçant du marché incendié, le premier réflexe consiste donc à dater chaque dette : les créances nées avant le 8 août 2015 échappent à la protection de plein droit issue de la loi de 2015, tandis que les créances postérieures se heurtent à l’insaisissabilité de la résidence principale.

Le même raisonnement vaut pour les créanciers personnels — le prêteur du crédit immobilier de la maison, par exemple — à qui l’insaisissabilité professionnelle n’a jamais été opposable : leur gage porte sur le logement selon le droit commun, et seule une procédure d’ensemble permet de traiter leur sort avec celui des autres créanciers. C’est précisément l’objet du nouveau statut de l’entrepreneur individuel, qui répartit les créanciers entre deux patrimoines.

B. Entrepreneur individuel depuis 2022 : deux patrimoines, deux droits de gage distincts

La loi n° 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante a créé un statut unique d’entrepreneur individuel, entré en vigueur le 15 mai 2022, qui sépare automatiquement le patrimoine du commerçant en deux masses : « L’entrepreneur individuel est une personne physique qui exerce en son nom propre une ou plusieurs activités professionnelles indépendantes », dispose l’article L. 526-22 du code de commerce. Les biens utiles à l’activité composent le patrimoine professionnel ; tout le reste compose le patrimoine personnel : « Les éléments du patrimoine de l’entrepreneur individuel non compris dans le patrimoine professionnel constituent son patrimoine personnel. »

Chaque masse répond de ses propres dettes. L’entrepreneur « n’est tenu de remplir son engagement à l’égard de ses créanciers dont les droits sont nés à l’occasion de son exercice professionnel que sur son seul patrimoine professionnel » (article L. 526-22 du code de commerce), tandis que « Seul le patrimoine personnel de l’entrepreneur individuel constitue le gage général des créanciers dont les droits ne sont pas nés à l’occasion de son exercice professionnel. » Deux tempéraments méritent l’attention du commerçant sinistré. D’abord, si le patrimoine personnel est insuffisant, le droit de gage des créanciers personnels peut s’exercer sur le patrimoine professionnel, dans la limite du bénéfice du dernier exercice clos. Ensuite, la séparation des patrimoines ne protège pas le dirigeant qui s’est porté caution : « La distinction des patrimoines personnel et professionnel de l’entrepreneur individuel ne l’autorise pas à se porter caution en garantie d’une dette dont il est débiteur principal. » Le commerçant qui a cautionné personnellement l’emprunt de son entreprise reste donc tenu sur son patrimoine personnel, et cette impossibilité de faire face à son cautionnement caractérise à elle seule une situation de surendettement, comme le prévoit le code de la consommation.

La date charnière du 15 mai 2022 gouverne tout le dispositif transitoire. La chambre commerciale l’a tranché le 4 février 2026 : « si la séparation des patrimoines que cette loi institue n’est pas opposable aux créanciers dont les droits sont nés avant le 15 mai 2022, les articles L. 681-1 et L. 681-2, qui fixent les conditions d’ouverture et le patrimoine concerné par la procédure de liquidation judiciaire, s’appliquent dès cette date. » (Cass. com., 4 février 2026, n° 24-22.869). Dans cette affaire, une banque poursuivait en saisie immobilière un entrepreneur individuel en liquidation judiciaire pour une créance née avant le 15 mai 2022 : la Cour juge que la liquidation ouverte sur le seul patrimoine professionnel « n’a pas pour effet d’interdire au créancier dont la créance est née avant cette date d’exercer son droit de poursuite individuelle sur le patrimoine personnel de son débiteur », et que même une liquidation ouverte sur les deux patrimoines « ne prive pas pour autant celui-ci de son droit de poursuite individuelle sur le patrimoine personnel de son débiteur ». Pour le commerçant dont l’étal a brûlé, la leçon est directe : les dettes anciennes, nées avant le 15 mai 2022, conservent un droit de poursuite sur l’ensemble des biens, y compris personnels, sous la seule réserve de l’insaisissabilité de la résidence principale ; les dettes nées depuis se répartissent entre les deux gages.

En pratique parisienne, ce tri s’effectue créance par créance, pièce par pièce : contrats de prêt et leurs dates, factures de fournisseurs, avis d’imposition, relevés de cotisations sociales — car les dettes envers les organismes de recouvrement des cotisations et contributions sociales sont expressément nées à l’occasion de l’exercice professionnel. Un tableau daté des créances, distinguant le professionnel du personnel et l’antérieur au 15 mai 2022 du postérieur, conditionne toute la stratégie : c’est sur ce tableau que le tribunal appréciera quelle procédure ouvrir et sur quel patrimoine.

II. Commerçant ruiné par l’incendie : surendettement ou liquidation judiciaire pour traiter les dettes ?

A. Liquidation judiciaire de l’entrepreneur individuel : qui peut faire vendre la maison et à quelles conditions

Quand l’activité ne peut pas reprendre — étal détruit, stock perdu, trésorerie à zéro — la liquidation judiciaire permet de réaliser les actifs et de répartir le prix entre les créanciers. Pour l’entrepreneur individuel, la loi organise un guichet unique : « Toute demande d’ouverture d’une procédure prévue aux titres II à IV du présent livre ou d’une procédure de surendettement prévue au livre VII du code de la consommation à l’égard d’un entrepreneur individuel relevant du statut défini à la section 3 du chapitre VI du titre II du livre V du présent code est portée devant le tribunal compétent pour connaître des procédures prévues aux titres II à IV du présent livre. » C’est l’article L. 681-1 du code de commerce. À Paris, le commerçant du marché incendié saisit le tribunal des activités économiques de Paris, qui examine à la fois la situation du patrimoine professionnel et celle du patrimoine personnel : « Si les conditions prévues à l’article L. 711-1 du code de la consommation sont réunies, en fonction de l’actif du patrimoine personnel et de l’ensemble des dettes exigibles ou à échoir dont le recouvrement peut être poursuivi sur cet actif. »

Selon que ces deux conditions sont réunies ou non, la procédure porte sur le seul patrimoine professionnel ou sur les deux, en application de l’article L. 681-2 du code de commerce. Et c’est ici qu’intervient l’apport majeur de l’avis rendu par la chambre commerciale le 10 décembre 2025 à la demande du tribunal des activités économiques de Saint-Brieuc : lorsque la procédure est ouverte sur les deux patrimoines, le liquidateur peut faire vendre la résidence principale, mais uniquement pour les créanciers dont elle constitue le gage. La Cour énonce d’abord que « l’entrepreneur individuel dispose de deux patrimoines, l’un constituant le gage de ses créanciers professionnels et l’autre, incluant notamment sa résidence principale ou la partie de celle-ci non affectée à son activité professionnelle, constituant le gage de ses créanciers personnels », puis elle en déduit que « lorsque la procédure collective est ouverte tant sur le patrimoine professionnel que sur le patrimoine personnel de l’entrepreneur individuel en application de l’article L.681-2, III du code de commerce, le liquidateur a qualité pour réaliser les actifs du patrimoine personnel pour le compte des créanciers ayant pour gage ledit patrimoine ». L’avis se conclut sans ambiguïté : « EST D’AVIS QUE le juge-commissaire peut, sur requête du liquidateur, autoriser la vente de la résidence principale du débiteur pour le compte des créanciers ayant pour gage le patrimoine personnel de celui-ci. » (Avis Cass. com., 10 décembre 2025, n° 15025 B, demande d’avis n° A 25-70.020).

La résidence principale n’est donc vendue en liquidation que dans deux cas : soit tous les créanciers de la procédure sont antérieurs aux protections et le logement est resté dans le gage commun, soit la procédure englobe le patrimoine personnel et des créanciers personnels — typiquement la banque du crédit immobilier — ont ce logement pour gage. Les créanciers purement professionnels, nés après l’entrée en vigueur des protections, ne peuvent pas forcer la vente du logement familial : leur gage se limite au patrimoine professionnel.

Deux garde-fous complètent le tableau. D’abord, le jugement d’ouverture fige les poursuites : « le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture », selon l’article L. 622-21 du code de commerce. La banque qui a délivré un commandement de saisie immobilière avant le jugement ne peut plus passer outre, sauf effet attributif déjà produit. Ensuite, si un plan de redressement est arrêté, il s’impose à tous : « Le jugement qui arrête le plan en rend les dispositions opposables à tous », dispose l’article L. 626-11 du code de commerce. Le 15 avril 2026, la chambre commerciale a précisé l’articulation avec la renonciation à l’insaisissabilité : une telle renonciation, qui modifie le gage des créanciers, est inopposable au créancier qui avait déjà fait délivrer un acte de saisie — « Une telle renonciation ayant pour conséquence de modifier le gage des créanciers de cette personne physique, elle est dès lors inopposable au créancier ayant fait délivrer un acte de saisie sur cet immeuble » — mais le plan de redressement arrêté postérieurement rend les dispositions du plan opposables au créancier saisissant et peut paralyser la saisie (Cass. com., 15 avril 2026, n° 23-16.482). Moralité : ne jamais renoncer à la légère à l’insaisissabilité de sa résidence, et faire vérifier tout acte de renonciation avant de le signer, car il élargit définitivement le gage offert aux créanciers.

B. Surendettement avec des dettes professionnelles : la commission reste une voie ouverte, y compris pour l’associé et la caution

Le commerçant dont l’activité est anéantie n’est pas condamné à la liquidation judiciaire : la procédure de surendettement des particuliers accueille désormais les dettes professionnelles. L’article L. 711-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi du 14 février 2022, ouvre le dispositif aux « personnes physiques de bonne foi » et pose que « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Le texte ajoute deux précisions utiles au commerçant sinistré : être propriétaire de sa résidence principale ne fait pas obstacle à la caractérisation du surendettement, même si la valeur du logement couvre les dettes, et « L’impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société caractérise également une situation de surendettement. » Le dirigeant qui a cautionné les emprunts de son commerce détruit par le feu entre donc dans le champ de la procédure à ce seul titre.

La deuxième chambre civile l’a confirmé le 11 septembre 2025 en cassant un jugement qui avait écarté un débiteur au motif que l’essentiel de son endettement était professionnel : les juges avaient appliqué l’ancienne rédaction du texte, « alors que ces dispositions étaient applicables dans leur rédaction issue de la loi du 14 février 2022 prévoyant que sont dorénavant prises en compte les dettes professionnelles pour caractériser la situation de surendettement » (Cass. 2e civ., 11 septembre 2025, n° 24-13.323). Toute décision qui exclurait aujourd’hui les dettes professionnelles du calcul du surendettement repose sur un texte abrogé et encourt la cassation. La limite tient à l’article L. 711-3 du code de la consommation : « Les dispositions du présent livre ne s’appliquent pas lorsque le débiteur relève des procédures instituées par le livre VI du code de commerce. » Pour l’entrepreneur individuel en activité, c’est donc le tribunal — saisi en application de l’article L. 681-1 — qui arbitre entre procédure collective et surendettement ; pour celui qui a cessé son activité ou qui exerce sous une forme sociétaire, la commission de surendettement retrouve sa place.

Un arrêt du 16 décembre 2021 illustre cette frontière pour les commerçants en société : un associé de société civile immobilière, poursuivi pour les dettes sociales après la liquidation de la société, avait été déclaré inéligible au surendettement au motif que son endettement résultait pour partie de son activité professionnelle. La deuxième chambre civile casse : « En statuant ainsi, alors que la seule qualité d’associé d’une société civile immobilière ne suffit pas à faire relever la personne concernée du régime des procédures collectives et à l’exclure du champ d’application des dispositions du code de la consommation relatives au surendettement des particuliers, le juge du tribunal d’instance a violé les textes susvisés. » (Cass. 2e civ., 16 décembre 2021, n° 20-16.485). Le commerçant du marché qui exploitait en société — SARL de famille entre époux, société en participation entre forains — et qui se retrouve poursuivi sur ses biens propres après le sinistre peut donc saisir la commission, à condition d’être de bonne foi et de ne pas relever lui-même d’une procédure du livre VI.

À Paris, le dossier se dépose auprès de la commission de surendettement du département de domicile, dont le secrétariat est assuré par la Banque de France : pièces d’identité, justificatifs de ressources et de charges, tableau complet des dettes avec leur nature professionnelle ou personnelle et leurs dates, attestations d’assurance et expertises liées à l’incendie, échanges avec les créanciers. La commission vérifie la bonne foi — l’endettement volontaire et organisé l’exclut — puis oriente vers un plan conventionnel, des mesures imposées ou, en dernier ressort, un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire. Pendant l’instruction, les voies d’exécution peuvent être suspendues par le juge, ce qui offre au commerçant sinistré le répit nécessaire pour reconstruire son dossier d’indemnisation sans craindre une saisie de ses meubles ou une vente forcée précipitée.

Conclusion

L’incendie qui a ravagé le marché des Enfants Rouges dans la nuit du 11 au 12 octobre 2026 place les commerçants sinistrés devant deux batailles distinctes : obtenir l’indemnisation de leur outil de travail détruit, puis traiter les dettes que l’arrêt d’activité laisse derrière lui. Sur le second front, le droit actuel offre des protections réelles mais datées : la résidence principale est de droit insaisissable par les créanciers professionnels pour les créances nées depuis 2015, le double patrimoine de l’entrepreneur individuel cantonne les créanciers professionnels au patrimoine professionnel pour les créances nées depuis le 15 mai 2022, et la procédure de surendettement prend désormais en compte les dettes professionnelles. En liquidation, la maison ne peut être vendue que pour les créanciers dont elle constitue le gage, sous le contrôle du juge-commissaire, comme vient de le confirmer l’avis de la Cour de cassation du 10 décembre 2025.

Reste que chaque date compte — naissance de la créance, publication d’une déclaration d’insaisissabilité, délivrance d’un commandement de saisie, jugement d’ouverture — et qu’un acte signé trop vite, telle une renonciation à l’insaisissabilité, peut élargir irrémédiablement le gage des créanciers. Le commerçant sinistré a donc intérêt à faire établir sans attendre un tableau daté de l’ensemble de ses dettes, à conserver toutes les pièces du sinistre pour son assureur, puis à faire trancher par le tribunal ou la commission compétente la voie la mieux adaptée : plan de redressement, réalisation encadrée des actifs, ou traitement global du surendettement incluant les dettes professionnelles et le cautionnement.