Dans la nuit du dimanche 11 au lundi 12 octobre 2026, le marché des Enfants Rouges, dans le IIIe arrondissement de Paris, a été ravagé par un incendie. Selon la station RTL, qui a publié l’information le 12 octobre 2026 à 7 h 19, le feu s’est déclaré dans la nuit et a été maîtrisé par les sapeurs-pompiers au matin, tandis que le maire de Paris Centre, Ariel Weil, annonçait sur le réseau X que le lieu, le plus ancien marché couvert de la capitale, était « ravagé » par les flammes et « totalement » sinistré, en recommandant d’éviter le secteur de la rue de Bretagne. Le quotidien Le Monde rapporte les mêmes faits, avec une photo montrant plusieurs camions de pompiers sur place. À l’heure où ces lignes sont écrites, la cause du sinistre n’est établie par aucune source officielle, et aucun bilan humain n’a été communiqué par les autorités : tout ce qui suit raisonne donc sur un incendie dont l’origine reste inconnue.

Derrière l’émotion, la question que se posent déjà les commerçants dont la boutique a brûlé, partiellement ou entièrement, et les bailleurs qui louent les murs, est très concrète : le bail commercial survit-il au feu, faut-il continuer à payer les loyers d’un local devenu inexploitable, qui répond des dégâts et qui paie la reconstruction ? Le droit français donne à ces questions des réponses précises, construites autour d’un texte central, l’article 1722 du Code civil, éclairé par une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont un arrêt du 8 mars 2018 rendu précisément à propos d’un incendie dans des locaux commerciaux. Le présent article expose ces règles pas à pas, dans leur version en vigueur au 12 octobre 2026, à l’intention du commerçant locataire comme du propriétaire bailleur, à Paris comme ailleurs en France. Une précision de vocabulaire s’impose d’emblée : les étals situés à l’intérieur d’un marché public parisien relèvent en principe d’autorisations d’occupation du domaine public, et non du statut des baux commerciaux ; les développements qui suivent concernent les locaux commerciaux loués sous bail, notamment les nombreuses boutiques qui entourent le marché rue de Bretagne et dans le Haut-Marais, et dont l’exploitation peut elle aussi être frappée de plein fouet par un tel sinistre.

I. Local commercial incendié : faut-il encore payer les loyers et le bail continue-t-il ?

La première urgence du commerçant sinistré est financière : le loyer du trimestre continue de courir alors que la boutique est calcinée, fermée par arrêté ou impraticable. La réponse du droit dépend d’une distinction simple, que le Code civil trace depuis 1804 : le local est-il détruit en totalité ou seulement en partie ? De cette qualification dépendent la survie du bail et le sort des loyers, avec des conséquences radicalement différentes.

A. Local commercial totalement détruit par le feu : la résiliation de plein droit du bail

Lorsque l’incendie anéantit entièrement la chose louée, la loi ne laisse aucune place au doute : le bail disparaît avec le local. L’article 1722 du Code civil, en vigueur sans interruption depuis le 21 mars 1804, dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Trois conséquences découlent de cette phrase. D’abord, la résiliation est automatique : ni le bailleur ni le locataire n’ont besoin de saisir le juge pour mettre fin au contrat, même si, en pratique, une notification écrite et, en cas de contestation, une action en constatation de la résiliation restent vivement recommandées pour figer les positions. Ensuite, les loyers cessent d’être dus pour la période postérieure à la destruction, puisque le contrat qui les fondait n’existe plus. Enfin, aucune des deux parties ne doit de dédommagement à l’autre du seul fait de cette fin de bail : le locataire qui perd son droit au bail ne peut pas réclamer au bailleur une compensation sur ce fondement, et le bailleur ne peut pas exiger du locataire des loyers jusqu’au terme initialement prévu.

La Cour de cassation a précisé ce qu’il faut entendre par destruction totale, dans un arrêt directement transposable à la situation d’un commerce incendié. Par arrêt du 8 mars 2018 (troisième chambre civile, pourvoi n° 17-11.439, décision publiée sur courdecassation.fr), la Haute juridiction a jugé, au visa de l’article 1722 du Code civil : « Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ». Les faits de l’espèce parlaient d’eux-mêmes : « le 1er avril 2014, un incendie est survenu dans des locaux à usage commercial » donnés en location, et « le 3 juin 2014, la bailleresse a notifié à la locataire la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée ». Autrement dit, même si les murs sont encore debout, le bail est résilié de plein droit dès lors que le local ne peut plus, de manière absolue et définitive, servir à l’activité prévue au bail, ou que le remettre en état coûterait plus cher que ce qu’il vaut. Pour le commerçant dont la boutique a entièrement brûlé, c’est la fin du bail, sans préavis ni indemnité de part et d’autre sur ce terrain.

Deux limites doivent être soulignées, car elles piègent souvent les commerçants. Premièrement, la destruction doit résulter d’un cas fortuit, c’est-à-dire d’un événement extérieur, imprévisible et irrésistible, ce qui est le cas d’un incendie accidentel dont l’origine reste inconnue, mais pas d’un incendie provoqué intentionnellement par l’une des parties, qui bascule alors sur le terrain de la faute et de la responsabilité. Deuxièmement, la simple impossibilité temporaire d’exploiter ne vaut pas destruction. La Cour de cassation l’a rappelé avec force le 7 mai 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-10.097, décision publiée sur courdecassation.fr), dans une affaire née de la crise sanitaire : « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ». Transposée à l’incendie, la leçon est nette : une fermeture administrative provisoire du périmètre, un arrêté de péril temporaire ou quelques semaines de nettoyage ne suffisent pas à faire disparaître le bail ; il faut une perte matérielle, totale ou équivalente, de la chose louée. Le commerçant dont le local est intact mais momentanément inaccessible reste donc, en principe, tenu de ses loyers, sauf à négocier avec son bailleur ou à solliciter du juge des délais.

La fin du bail par destruction totale emporte une dernière conséquence, souvent ignorée : le locataire évincé par le feu ne perçoit pas l’indemnité d’éviction du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-14 du Code de commerce réserve en effet cette indemnité, égale notamment à « la valeur marchande du fonds de commerce », au locataire à qui le bailleur « refuse le renouvellement du bail », c’est-à-dire à un congé délivré par le propriétaire. Quand c’est le cas fortuit qui anéantit le local, l’article 1722 du Code civil exclut expressément « tout dédommagement ». Le commerçant sinistré doit donc reconstruire sa trésorerie sans compter sur une indemnité d’éviction : sa protection passe par son assurance, notamment la garantie perte d’exploitation, et par les dispositifs publics de soutien qui sont régulièrement déployés après les sinistres majeurs. En revanche, si le propriétaire reconstruit ensuite un immeuble neuf comprenant des locaux commerciaux, le locataire évincé n’est pas totalement démuni : l’article L. 145-17 du Code de commerce prévoit qu’« En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit », dans les conditions des articles L. 145-19 et L. 145-20. Ce droit de priorité mérite d’être invoqué par écrit dès que la reconstruction est envisagée.

B. Local commercial partiellement détruit : baisse du loyer ou résiliation, au choix du locataire

Quand le feu n’a pris qu’une partie du local, ou que la boutique est enfumée, privée d’électricité ou d’accès pendant les travaux sans être anéantie, le bail survit, mais le locataire n’est pas condamné à payer plein tarif pour un outil de travail amputé. Le second membre de l’article 1722 du Code civil dispose que, « si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Le choix appartient au preneur seul : c’est lui, et non le bailleur, qui décide entre rester en payant moins ou partir. Les juges du fond apprécient « suivant les circonstances », c’est-à-dire en fonction de l’ampleur des dégâts, de la durée prévisible des travaux, de la part du local restée exploitable et de la nature de l’activité. Un restaurant dont la salle a brûlé mais dont les réserves sont intactes n’est pas dans la même situation qu’une boutique dont seule la vitrine a souffert : la diminution du loyer doit refléter la perte réelle de jouissance, et la résiliation n’est justifiée que si l’exploitation résiduelle n’a plus de sens économique ou si la remise en état s’annonce interminable.

En pratique, le commerçant partiellement sinistré doit agir vite et par écrit. La première démarche consiste à faire constater l’état des lieux par un huissier de justice, aujourd’hui commissaire de justice, dès que l’accès est autorisé, avec photographies et inventaire des dégâts, car ce procès-verbal servira de base à toute demande de baisse de loyer comme à toute discussion avec les assureurs. La deuxième consiste à notifier au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, l’existence du sinistre, l’étendue des désordres et la demande de diminution du loyer ou de résiliation, en visant expressément l’article 1722 du Code civil. La troisième consiste à déclarer le sinistre à son propre assureur dans le délai du contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés : l’article L. 113-2 du Code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Le même texte apporte toutefois un tempérament précieux : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive » ne peut être opposée « que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et « Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Le commerçant qui déclare avec quelques jours de retard, parce qu’il était sous le choc ou empêché d’accéder à ses locaux, n’est donc pas automatiquement déchu de sa garantie, contrairement à une idée reçue tenace.

Le bailleur, de son côté, ne peut pas s’opposer à la diminution du loyer en invoquant son absence de faute : l’article 1722 s’applique que le propriétaire soit ou non responsable de l’incendie, dès lors que la chose est partiellement détruite par cas fortuit. Il ne peut pas non plus imposer au locataire de rester jusqu’au terme du bail en contrepartie de travaux qu’il financerait : si le preneur opte pour la résiliation, le bail prend fin, sans dédommagement de part et d’autre. En revanche, si le preneur choisit de rester, le bailleur conserve son obligation de délivrance et d’entretien, et les parties ont intérêt à signer un avenant fixant le loyer réduit, la durée et le financement des travaux de remise en état, plutôt que de laisser la mésentente dégénérer en contentieux. Faute d’accord, c’est le tribunal judiciaire qui fixera la diminution du prix, au besoin après expertise. Dans tous les cas, le locataire doit continuer à payer le loyer, fût-il réduit, pour la partie des locaux dont il conserve la jouissance : cesser purement et simplement tout paiement l’exposerait à un commandement de payer visant la clause résolutoire, et donc à une procédure d’expulsion dont il serait bien en peine de se défendre alors même que le droit lui offrait une porte de sortie propre.

II. Incendie d’un local commercial : qui est responsable et qui paie les travaux ?

Une fois le sort du bail et des loyers clarifié, reste la question qui détermine qui supporte, en définitive, le coût du sinistre : le locataire est-il présumé responsable du feu qui a pris dans ses locaux, et qui finance la remise en état ? Ici encore, le Code civil tranche par des présomptionsécurité anciennes mais toujours appliquées, que la jurisprudence récente illustre avec constance, tandis que le contrat d’assurance et le statut des baux commerciaux répartissent la charge financière.

A. Le locataire est-il responsable de l’incendie de son local commercial ?

Le principe surprend souvent les commerçants de bonne foi : quand un incendie éclate dans le local loué, c’est au locataire de prouver qu’il n’y est pour rien, et non au bailleur de prouver une faute du locataire. L’article 1733 du Code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » La présomption ne joue que dans les rapports entre le bailleur et le locataire dont le local a été le foyer du feu, mais elle est redoutable : le locataire qui ne parvient pas à établir l’une des trois causes d’exonération doit indemniser le propriétaire des dégâts causés à l’immeuble, même si aucune négligence précise ne lui est reprochée. Concrètement, après un incendie d’origine indéterminée, comme celui dont la cause n’est pas encore établie au jour de la rédaction du présent article, le locataire du local où le feu a pris se trouve en première ligne, sauf à démontrer, par exemple grâce à l’enquête des sapeurs-pompiers et au rapport d’expertise, que le départ de feu provient d’un défaut de l’installation électrique de l’immeuble, constitutive d’un vice de construction, ou qu’il s’est propagé depuis un local voisin.

Quand l’immeuble abrite plusieurs occupants, la présomption se partage. L’article 1734 du Code civil prévoit : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » Dans une galerie commerçante ou un immeuble mixte de bureaux et de boutiques, chaque occupant répond donc à proportion de sa valeur locative, sauf à faire la preuve que le feu est parti d’un autre local ou qu’il n’a pas pu naître dans le sien. Pour le commerçant, l’enjeu est double : conserver tous les éléments permettant de localiser le point de départ du feu, et vérifier que son assurance responsabilité locative, souvent appelée recours des voisins et des tiers, couvre bien ce type de mise en cause collective.

La Cour de cassation applique ces textes avec rigueur, y compris dans les montages complexes de sous-location fréquents en matière commerciale. Par arrêt du 23 mai 2012 (troisième chambre civile, pourvoi n° 11-17.183, décision publiée sur courdecassation.fr), elle a approuvé une cour d’appel « ayant constaté que l’incendie avait pris naissance dans l’appartement loué à M. X… et qu’aucune cause d’exonération de sa responsabilité n’était établie », d’avoir « exactement retenu que la sous-locataire dans ses rapports avec le locataire principal était soumise à la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil ». La leçon vaut pour le commerce : l’exploitant qui sous-loue une partie de sa boutique, ou qui a confié son fonds en location-gérance, reste exposé à la présomption dans ses rapports avec son propre bailleur, et peut se retourner contre l’occupant effectif. Dans cette même affaire, la Cour a validé le recours de l’assureur du locataire principal, subrogé dans ses droits après indemnisation, contre le sous-locataire et son assureur : c’est la mécanique habituelle du contentieux incendie, où les assureurs paient d’abord leurs assurés puis se retournent les uns contre les autres, et où le commerçant a tout intérêt à laisser son assureur exercer ce recours subrogatoire plutôt que d’engager seul un procès en responsabilité.

Le locataire dispose néanmoins de trois portes de sortie, qu’il doit documenter dès les premiers jours. Le cas fortuit ou la force majeure couvre l’incendie d’origine accidentelle et extérieure qu’aucune diligence n’aurait permis d’éviter, comme la foudre ou un court-circuit sur le réseau public. Le vice de construction vise les défauts de l’immeuble imputables au propriétaire, par exemple une installation électrique vétuste des parties communes ou un conduit de cheminée défectueux, et suppose généralement une expertise judiciaire pour être établi. La communication par une maison voisine exonère le locataire dont le local n’a fait que recevoir le feu parti d’ailleurs, ce qui, dans un quartier dense comme le Haut-Marais, où les immeubles sont mitoyens, est une hypothèse fréquente et décisive : tout l’enjeu de l’expertise sera alors de déterminer le local d’éclosion. Dans l’attente des conclusions de l’enquête, la prudence commande de ne signer aucune reconnaissance de responsabilité et de ne verser au bailleur aucune somme « en avance » sans l’aval écrit de son assureur.

B. Qui paie la reconstruction et comment se réinstaller après l’incendie ?

La remise en état d’un local commercial incendié met en jeu trois poches : celle de l’assureur du locataire, celle de l’assureur du bailleur, et, à défaut ou en complément, celle des parties elles-mêmes. Côté assurance, le régime de droit commun s’applique : l’article L. 113-1 du Code des assurances dispose que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police », en précisant que « l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ». Le commerçant victime d’un incendie accidentel est donc couvert pour ses propres dommages, dans la limite des exclusions de sa police, qu’il doit relire attentivement : sous-assurance du contenu, vétusté déduite, plafond de la garantie perte d’exploitation et franchise sont les quatre points sur lesquels se jouent, en pratique, des dizaines de milliers d’euros. Si le bail met à la charge du preneur une obligation d’assurance avec clause de renonciation à recours réciproque entre bailleur et locataire, comme c’est fréquent dans les baux commerciaux récents, chaque assureur indemnise son assuré sans recours contre l’autre partie, ce qui simplifie et accélère le règlement.

Côté bail, la répartition des travaux dépend de leur nature et de l’état du contrat. Si le bail est résilié de plein droit pour destruction totale, il n’y a plus ni bailleur ni locataire au sens du contrat, mais un ancien bailleur propriétaire d’un bien à reconstruire et un ancien locataire qui doit se reloger : chacun fait jouer sa propre assurance, et le propriétaire n’est jamais obligé de reconstruire à l’identique pour son ancien preneur, sauf clause contraire du bail. Si le bail survit à une destruction partielle, le bailleur reste tenu de son obligation de délivrance d’un local propre à sa destination, ce qui inclut en principe les grosses réparations rendues nécessaires par le sinistre, tandis que le locataire assume les réparations locatives et la remise en état de ses aménagements spécifiques. En pratique, beaucoup de baux commerciaux contiennent des clauses qui transfèrent au preneur une part importante des travaux, y compris ceux rendus nécessaires par un sinistre, et ces clauses, valables entre professionnels avertis, doivent être relues avant toute discussion : elles déterminent qui commande les travaux, qui les paie et qui en récupère la TVA.

Le statut des baux commerciaux ajoute deux mécanismes propres aux immeubles frappés par le feu. D’une part, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction « S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état », selon le 2° du I de l’article L. 145-17 du Code de commerce : un immeuble calciné frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité entre typiquement dans ce cas, et le locataire ne peut alors pas exiger la valeur de son fonds. D’autre part, comme indiqué plus haut, le II du même article ouvre au locataire un droit de priorité pour relouer dans l’immeuble reconstruit. Entre ces deux branches, la négociation est souvent possible : le bailleur qui souhaite démolir et reconstruire a intérêt à obtenir le départ amiable du locataire contre une indemnité négociée, plutôt qu’à affronter un contentieux sur l’état de dangerosité de l’immeuble.

Reste le cas particulier des commerçants installés à l’intérieur même d’un marché public, comme les étals des Enfants Rouges : ils n’occupent pas leurs emplacements en vertu d’un bail commercial, mais d’autorisations d’occupation du domaine public délivrées par la collectivité, ici la Ville de Paris. L’article L. 2122-1 du Code général de la propriété des personnes publiques pose le principe : « Nul ne peut, sans disposer d’un titre l’y habilitant, occuper une dépendance du domaine public ». Ces autorisations sont précaires et révocables, ne confèrent ni propriété commerciale ni droit au renouvellement, et leur sort après sinistre dépend des décisions de la collectivité : réattribution des emplacements, relogement provisoire sur un autre marché, exonération temporaire de redevances. Les commerçants concernés doivent donc suivre de près les annonces de la mairie, conserver leurs titres d’occupation et chiffrer dès maintenant leur préjudice d’exploitation, car leur protection passe davantage par la négociation collective avec la collectivité et par leur assurance que par le statut des baux commerciaux, qui ne s’applique pas à eux. Pour les boutiques voisines en revanche, titulaires de véritables baux commerciaux rue de Bretagne et dans les rues adjacentes, l’ensemble des règles exposées dans le présent article s’applique pleinement, qu’elles aient subi le feu directement, la fumée, les eaux d’extinction ou une simple fermeture temporaire du périmètre.

Conclusion

L’incendie qui a ravagé dans la nuit du 11 au 12 octobre 2026 le marché des Enfants Rouges, « totalement » sinistré selon le maire de Paris Centre, rappelle une règle que tout commerçant devrait connaître avant le sinistre : quand le feu détruit entièrement le local commercial, le bail prend fin de plein droit, sans loyers à venir ni dédommagement, et quand il ne le détruit qu’en partie, c’est le locataire qui choisit entre payer moins ou partir. Le locataire du local où le feu a pris est présumé responsable sauf à prouver le cas fortuit, le vice de construction ou la propagation depuis un local voisin, et les occupants multiples se partagent cette présomption au prorata de leurs valeurs locatives. L’assurance couvre les dommages accidentels dans la limite des exclusions de la police, à condition de déclarer le sinistre dans le délai contractuel, jamais inférieur à cinq jours ouvrés, et le bailleur d’un immeuble devenu dangereux peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, tandis que le locataire évincé conserve une priorité pour relouer après reconstruction. Constat d’huissier, notification au bailleur visant l’article 1722, déclaration à l’assureur, relecture du bail et de la police : ces cinq gestes, accomplis dans les premiers jours, conditionnent l’issue financière du sinistre. La cause de l’incendie des Enfants Rouges restant inconnue à la date de rédaction, chaque situation devra être réexaminée à la lumière de l’enquête, et les commerçants du marché lui-même, occupants du domaine public, suivront les décisions de la Ville de Paris sur leurs emplacements.