Ce samedi 10 octobre 2026, vers 23 heures, un incendie s’est déclaré dans un appartement de la résidence Ty Avel, rue du Port de pêche à Quiberon, dans le Morbihan. Selon Le Télégramme du 11 octobre 2026, une vingtaine de personnes ont dû être évacuées en raison des fortes fumées, sans blessé grave à déplorer, une seule personne ayant été dirigée vers l’hôpital. Les pompiers d’Auray, de Carnac, de Quiberon et de Port-Louis ont été engagés sur place. Ouest-France, qui rapporte également les faits le 11 octobre 2026, précise que le départ de feu est survenu au cours de la nuit dans cette résidence. La même nuit, une maison a aussi été ravagée par un incendie à Belle-Île-en-Mer, toujours selon Le Télégramme. À Quiberon, le feu n’a touché qu’un seul logement, mais ce sont tous les voisins qui ont passé la nuit dehors, incommodés par la fumée, et qui retrouvent ce matin des appartements enfumés, des murs noircis par la suie et une odeur âcre incrustée dans les rideaux, les moquettes et les vêtements. Quand l’incendie du voisin enfume votre appartement sans le brûler, une question se pose immédiatement : qui paie le nettoyage, la décontamination et la remise en état, et contre qui agir si les assureurs se renvoient la balle. Cet article répond à cette question dans l’ordre où elle se présente : d’abord déclarer le sinistre auprès de son propre assureur dans le délai du contrat, ensuite faire constater et chiffrer les désordres par une expertise, enfin obtenir l’indemnisation intégrale auprès du responsable et de son assureur, y compris par l’action directe. La règle légale, issue du code des assurances et du code civil, est systématiquement distinguée de la clause contractuelle, qui varie d’un contrat multirisque habitation à l’autre : aucune garantie facultative n’est présentée ici comme acquise.
I. Incendie et assurance habitation : déclarer le sinistre quand on est le voisin enfumé
A. Incendie assurance locataire ou propriétaire : qui déclare quoi, et dans quel délai
Le voisin dont l’appartement est seulement enfumé est une victime du sinistre au même titre que l’occupant du logement incendié. Qu’il soit locataire ou propriétaire, il doit d’abord déclarer le sinistre à son propre assureur multirisque habitation. Le fondement légal de cette déclaration se trouve à l’article L. 113-2 du code des assurances, qui dispose : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le délai de cinq jours ouvrés est donc un plancher légal, mais le contrat peut prévoir un délai plus long et c’est le délai contractuel qui s’applique en priorité : il faut relire sa police dès le lendemain du sinistre. La déclaration se fait par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, avec un descriptif précis des désordres constatés, pièce par pièce, et les premières photographies. Le même article protège l’assuré contre la sanction d’une déclaration tardive : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Autrement dit, l’assureur qui invoque la forclusion doit prouver le préjudice concret que le retard lui a causé, et la déchéance ne peut jouer en cas de force majeure. Cette protection légale ne dispense pas de déclarer vite : chaque jour de retard complique la preuve de l’étendue des fumées et donne à l’assureur un argument pour discuter le chiffrage.
La situation du déclarant diffère selon qu’il est locataire ou propriétaire, et c’est là que la distinction entre la règle légale et la clause contractuelle devient décisive. Le locataire est tenu par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de s’assurer contre les risques locatifs, dont l’incendie, et son assurance couvre en principe les dommages qu’il cause comme ceux qu’il subit dans les lieux loués. Le propriétaire occupant s’assure pour son propre compte, tandis que le propriétaire non occupant, le bailleur dont le logement est loué, n’est pas légalement obligé de s’assurer en dehors de la copropriété, mais son intérêt à le faire est évident : dans l’affaire jugée par le tribunal judiciaire d’Évry le 2 avril 2026, c’est l’assureur du syndicat des copropriétaires qui a finalement été condamné à indemniser la propriétaire non occupante victime de l’incendie parti de l’appartement voisin. Le tribunal relève dans cette décision : « Le 14 décembre 2018 un incendie d’origine indéterminée s’est déclenché dans l’appartement de M. [X], propriétaire non occupant, alors que le locataire n’était pas assuré, et a notamment occasionné des dommages à l’appartement de Mme [Y] [C] [H]. » (TJ Évry, 2 avril 2026, RG 22/03252). Le fait que le locataire à l’origine du sinistre ne soit pas assuré n’a pas privé la voisine de toute indemnisation : l’assurance collective de l’immeuble a pris le relais pour les dommages immobiliers. Chaque copropriétaire est en effet couvert par la police de l’immeuble en sa qualité de propriétaire de son lot et de sa quote-part de parties communes, et non en sa qualité d’occupant : c’est ce que rappelle le tribunal d’Évry en visant les conditions générales de l’assureur du syndicat. Du côté de la garantie, l’article L. 113-1 du code des assurances pose le principe : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. » L’incendie accidentel, même d’origine indéterminée, entre dans la garantie dès lors que le contrat couvre l’événement incendie, ce qui est le cas de la quasi-totalité des multirisques habitation ; en revanche, l’incendie volontairement provoqué par l’assuré lui-même est exclu, et c’est alors vers la responsabilité pénale de l’auteur et la commission d’indemnisation des victimes que les voisins doivent se tourner, ce qui relève d’une autre procédure.
Le copropriétaire voisin doit donc adresser deux déclarations en parallèle : l’une à son assureur personnel, pour les embellissements et le mobilier de son lot, l’autre au syndic de copropriété, pour les parties communes et pour l’activation de l’assurance de l’immeuble. Le syndic, informé du sinistre, déclare à son tour auprès de l’assureur du syndicat et organise la mise en sécurité des lieux. À Paris et en Île-de-France, où les résidences en copropriété concentrent des dizaines de lots autour d’un seul foyer, cette double déclaration conditionne la rapidité de l’expertise collective : le syndic des immeubles parisiens dispose généralement d’un courtier dédié qu’il faut saisir dans les mêmes cinq jours ouvrés. Le voisin qui omet de prévenir le syndic risque de voir l’assureur de l’immeuble lui opposer qu’il n’a pas été mis en mesure de constater les désordres des parties communes, notamment les cages d’escalier enfumées et les gaines techniques. La déclaration au syndic se fait par courrier électronique avec accusé de réception, en décrivant les traces de suie dans les parties communes attenantes au lot, et en demandant expressément l’ouverture d’un dossier de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété.
B. Incendie assurance remboursement : faire chiffrer le nettoyage, la suie et la remise en état
Une fois la déclaration faite, tout se joue sur la preuve et le chiffrage. La suie et la fumée salissent sans brûler : murs jaunis, plafonds noircis, joints encrassés, textiles imprégnés, appareils électroniques encrassés, odeurs persistantes malgré l’aération. L’assureur ne rembourse que ce qui est prouvé, et c’est au voisin victime de rapporter la preuve de la réalité et de l’étendue de ses désordres. Le tribunal judiciaire d’Évry l’a rappelé en visant l’article 1353 du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et en précisant qu’il appartient à l’assuré, demandeur en garantie, de rapporter la preuve de la réalité et de l’étendue de l’obligation dont il réclame l’exécution par l’assureur. Concrètement, le voisin enfumé doit constituer dès les premiers jours un dossier photographique complet, pièce par pièce, avec des gros plans des traces de suie et des relevés des surfaces atteintes, conserver les factures des premiers nettoyages et des frais engagés, et surtout faire établir un constat par un commissaire de justice, qui fixera l’état des lieux après sinistre avec une force probante que de simples photographies n’ont pas. Les textiles et objets mobiliers irrécupérables doivent être conservés jusqu’au passage de l’expert, ou à défaut photographiés avec leurs étiquettes et factures d’achat, car l’inventaire du mobilier conditionne le remboursement du contenu.
L’expertise de l’assureur intervient ensuite, et le voisin doit s’y préparer comme à une étape décisive. L’expert mandaté par la compagnie constate les désordres, distingue les dommages immobiliers des dommages mobiliers et des embellissements, et propose un chiffrage. Son rapport n’est qu’un avis amiable : il ne lie ni l’assuré ni le juge. Dans l’affaire d’Évry, le tribunal a ainsi écarté les deux rapports d’expertise amiable versés aux débats pour ne retenir que les pièces permettant d’établir la matérialité des désordres, et a condamné l’assureur du syndicat à payer 623,04 euros au titre du remplacement du parquet, 7 200 euros au titre de la perte de loyers et 1 620 euros au titre des charges locatives, outre 1 500 euros de préjudice moral. Le tribunal relève à propos de ce dernier poste : « Il est constant que Mme [Y] [C] [H] a eu à supporter les tracas et désagréments des conséquences matérielles d’un incendie qui ne lui est aucunement imputable, outre la présente procédure judiciaire » (TJ Évry, 2 avril 2026, RG 22/03252). Lorsque le chiffrage de l’expert de la compagnie paraît insuffisant, notamment parce qu’il applique un abattement pour vétusté aux peintures et aux revêtements ou parce qu’il refuse la décontamination complète des textiles, le voisin peut exiger une contre-expertise. La contre-expertise consiste à faire assister l’expertise par un expert d’assuré, rémunéré par la victime mais dont les honoraires sont fréquemment pris en charge au titre de la garantie honoraires d’expert prévue par de nombreux contrats. Devant la cour d’appel de Versailles, le 28 novembre 2024, une demande de contre-expertise a ainsi été formée pour évaluer les frais de remise en état d’un ensemble immobilier après un incendie (CA Versailles, 28 novembre 2024, RG 19/07132). Si le désaccord persiste après la contre-expertise, c’est l’expertise judiciaire, ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, qui tranchera : le juge des référés désigne alors un expert indépendant dont le rapport servira de base au procès au fond. Le principe qui gouverne toute cette phase est celui de la réparation intégrale du préjudice, sans appauvrissement ni enrichissement de la victime : dans l’affaire jugée à Boulogne-sur-Mer le 28 janvier 2025, les demandeurs ont contesté toute application d’un coefficient de vétusté au nom de ce principe, et le tribunal a fixé le préjudice causé par l’incendie à 291 232 euros (TJ Boulogne-sur-Mer, 28 janvier 2025, RG 21/00829).
Le relogement provisoire mérite une attention particulière, car les voisins évacués pour cause de fumées se voient souvent répondre que leur logement reste habitable. Dans l’affaire d’Évry, l’expert amiable avait noté que l’appartement de la victime restait habitable et que ses locataires réglaient leurs loyers, ce qui n’a pas empêché le tribunal d’allouer une indemnité pour la perte de loyers et les charges. Lorsque l’appartement est réellement inhabitable, même temporairement, à cause de l’odeur de fumée et des suies, la garantie relogement du contrat multirisque habitation prend en charge les frais d’hôtel ou de relogement, dans la limite du plafond contractuel : c’est une garantie contractuelle, dont le montant et la durée varient selon les polices, et non un droit automatique. Le tribunal judiciaire de Paris a condamné le 12 septembre 2024 un assureur à payer 23 853 euros à son assurée au titre du préjudice de relogement, alors que la compagnie avait déjà versé plus de 67 000 euros pour les travaux mais refusait ce chef de préjudice (TJ Paris, 12 septembre 2024, RG 22/01095). Le voisin qui a dû dormir à l’hôtel pendant la décontamination de son logement doit donc conserver toutes les factures d’hébergement et les joindre à sa réclamation, en visant expressément la clause relogement de sa police. À défaut de garantie contractuelle suffisante, ces frais d’hébergement constituent un préjudice indemnisable dans le recours contre le responsable de l’incendie, sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun.
II. Indemnisation incendie appartement : faire payer le responsable et son assureur
A. Trouble de voisinage et fumées : le préjudice de jouissance indemnisé de plein droit
Le voisin enfumé dispose de deux voies de recours contre l’occupant à l’origine de l’incendie, et c’est la seconde qui fait le plus souvent gagner son procès. La première voie est la responsabilité pour faute : l’article 1242 du code civil prévoit certes que l’on est responsable du dommage causé par les choses que l’on a sous sa garde, mais son deuxième alinéa restreint cette responsabilité en matière d’incendie : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. » Le voisin doit donc prouver une faute précise du détenteur du logement incendié, par exemple un appareil défectueux laissé branché, une installation électrique bricolée ou un comportement imprudent, ce qui est souvent difficile quand l’origine du feu reste indéterminée, comme à Quiberon où aucune cause n’a été communiquée au jour de la rédaction. La seconde voie, bien plus favorable à la victime, est le trouble anormal de voisinage, désormais codifié à l’article 1253 du code civil : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » La responsabilité est ici de plein droit, c’est-à-dire sans faute à prouver : il suffit d’établir que les fumées, la suie et les odeurs subies excèdent les inconvénients normaux du voisinage, ce qui est manifeste quand une vingtaine de personnes sont évacuées en pleine nuit et que les logements restent imprégnés pendant des semaines.
La cour d’appel de Rouen vient d’en faire une application remarquée dans un litige de fumées entre voisins. Dans son arrêt du 26 novembre 2025, elle juge que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit ou sans droit ni titre de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (CA Rouen, 26 novembre 2025, RG 24/02078). Dans cette affaire, des voisins se plaignaient depuis 2021 des fumées et des odeurs d’une cheminée, leur assureur était intervenu, un constat avait été dressé, et l’expert avait relevé un chapeau obstrué par la suie à deux mètres des fenêtres : la cour a confirmé l’indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 3 000 euros, calculée sur la base d’une indemnité mensuelle de 80 euros. Elle précise : « c’est à juste titre que le tribunal a indemnisé le préjudice de jouissance de M. [F] et Mme [U] à hauteur de 3 000 euros après avoir retenu une indemnité mensuelle de 80 euros sur 36,5 mois entre mars 2021 jusqu’à la date du jugement. » Transposé à l’incendie de Quiberon, ce raisonnement couvre l’impossibilité de jouir paisiblement de son logement pendant la période d’enfumage et de décontamination, les nuits passées hors du domicile, l’impossibilité de recevoir et l’odeur persistante : autant de postes qui se chiffrent mois par mois et s’ajoutent au coût du nettoyage. Le voisin peut également invoquer la situation particulière du locataire du logement incendié : les articles 1733 et 1734 du code civil font peser sur le locataire une présomption de responsabilité envers le bailleur, sauf à prouver le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction ou la communication du feu par une maison voisine. Le tribunal de Boulogne-sur-Mer l’a appliqué strictement : « Cet article institue une présomption de responsabilité du locataire dont il ne peut s’exonérer que s’il rapporte la preuve que l’incendie provient de l’une des causes énumérées limitativement par le texte. » (TJ Boulogne-sur-Mer, 28 janvier 2025, RG 21/00829). Cette présomption joue entre le bailleur et son locataire, et non directement au profit des voisins, mais elle pèse lourd dans la chaîne des recours : le bailleur dont l’assurance a indemnisé les voisins se retournera contre son propre locataire sur ce fondement. Enfin, quand l’origine de l’incendie demeure indéterminée, la Cour de cassation admet depuis longtemps que le propriétaire victime peut agir contre l’assureur subrogé et que le locataire ne s’exonère pas par la seule indétermination de la cause (Cass. 3e civ., 22 juin 1977, n° 76-10.490) : l’absence de cause identifiée n’éteint pas les droits des voisins, elle déplace simplement le débat vers le trouble anormal, qui n’exige aucune faute, et vers les assurances, qui répondent contractuellement.
Les préjudices indemnisables du voisin enfumé se déclinent ainsi en plusieurs chefs cumulatifs. Le préjudice matériel comprend le nettoyage professionnel et la décontamination des suies, la remise en peinture des murs et plafonds jaunis, le remplacement des textiles et objets irrécupérables, la révision ou le remplacement des appareils électroniques encrassés, sur factures et inventaire. Le préjudice de jouissance couvre la période pendant laquelle le logement est resté inhabitable ou incommodé, chiffrée au prorata du loyer ou d’une indemnité mensuelle comme les 80 euros retenus à Rouen. Le préjudice moral, reconnu par le tribunal d’Évry à hauteur de 1 500 euros pour les tracas et désagréments d’un incendie non imputable à la victime, s’ajoute aux postes matériels. La perte de loyers du bailleur dont le logement enfumé est resté vacant pendant les travaux est également indemnisable, comme les 7 200 euros alloués à Évry. Pour documenter l’ensemble de ces préjudices, la page du cabinet consacrée aux troubles de jouissance du logement rappelle la méthode : mise en demeure écrite, constat, chiffrage poste par poste et saisine du tribunal judiciaire en cas de refus d’indemniser.
B. Action directe contre l’assureur et contestation de l’expertise
Le voisin n’est pas condamné à poursuivre uniquement l’occupant du logement incendié, qui est souvent insolvable ou non assuré, comme le locataire non assuré de l’affaire d’Évry. L’article L. 124-3 du code des assurances lui ouvre une action directe : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. » Le voisin peut donc assigner directement l’assureur du responsable, sans passer par l’intermédiaire du responsable lui-même, et l’assureur ne peut verser l’indemnité à un autre que la victime tant que celle-ci n’a pas été désintéressée. La Cour de cassation a encore renforcé l’efficacité de cette action directe dans un arrêt du 16 décembre 2021 : « Il résulte de ce texte, selon lequel le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, que la recevabilité de l’action directe contre cet assureur n’est pas subordonnée à la déclaration préalable du sinistre par la victime auprès de son propre assureur. » (Cass. 2e civ., 16 décembre 2021, n° 20-16.340). Le voisin enfumé n’a donc pas à épuiser d’abord les démarches auprès de sa propre compagnie avant d’agir contre l’assureur du responsable : les deux voies peuvent être menées en parallèle, et l’action directe reste recevable même si la victime n’a rien déclaré à son propre assureur. Une fois que son assureur personnel a indemnisé le voisin, c’est la subrogation qui prend le relais : l’article L. 121-12 du code des assurances dispose que l’assureur qui a payé l’indemnité est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui ont causé le dommage. L’assureur du voisin, après avoir payé le nettoyage et la remise en état, se retourne ainsi contre le responsable de l’incendie et son assureur, sans que la victime ait à mener elle-même ce second procès, sauf pour la part de préjudice non couverte par sa police, comme la franchise ou le préjudice moral, qu’elle doit réclamer elle-même.
Quand l’assureur oppose un refus ou une offre insuffisante, le voisin dispose d’un arsenal de contestation gradué. La première étape est la réclamation écrite auprès du service réclamations de la compagnie, en joignant le constat, les factures et l’inventaire, et en visant les clauses précises de la police. La deuxième étape est la médiation de l’assurance, gratuite, qui intervient dans un délai de quelques mois et dont l’avis, même non contraignant, fait souvent bouger les compagnies. La troisième étape est la saisine du tribunal judiciaire, impérativement avant l’expiration du délai de prescription : l’article L. 114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Ce délai biennal court à compter du sinistre, c’est-à-dire en principe du 10 octobre 2026 pour les voisins de Quiberon, et il s’interrompt notamment par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par la saisine du médiateur. L’action en responsabilité contre le voisin responsable, fondée sur le trouble anormal de voisinage, se prescrit quant à elle par cinq ans en matière de dommage matériel, ce qui laisse plus de temps mais ne justifie aucun retard dans la constitution des preuves. Devant le tribunal, le juge n’est lié ni par l’expertise amiable de l’assureur ni par la contre-expertise de l’assuré : il apprécie souverainement, au besoin après une expertise judiciaire, comme l’illustrent les décisions d’Évry, de Boulogne-sur-Mer et de Paris citées dans cet article, qui ont toutes condamné des assureurs à payer des sommes supérieures aux offres initiales. Le voisin qui obtient gain de cause récupère en outre ses dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comme les 2 000 euros alloués à Évry, les 4 500 euros de Boulogne-sur-Mer ou les 3 000 euros de Paris.
Conclusion
L’incendie de la résidence Ty Avel à Quiberon, dans la nuit du 10 au 11 octobre 2026, n’a brûlé qu’un seul appartement, mais ses fumées ont frappé toute la résidence : une vingtaine d’évacués, des logements imprégnés de suie et une odeur qui ne partira qu’avec un nettoyage professionnel. Pour les voisins enfumés, la marche à suivre tient en quatre réflexes : déclarer le sinistre à son assureur et au syndic dans le délai du contrat, avec un minimum légal de cinq jours ouvrés ; faire constater les désordres par un commissaire de justice et conserver factures et inventaires ; exiger une contre-expertise si le chiffrage de la compagnie est insuffisant ; puis réclamer l’indemnisation intégrale, nettoyage, remise en état, préjudice de jouissance et préjudice moral, auprès du responsable sur le fondement du trouble anormal de voisinage, responsable de plein droit, et auprès de son assureur par l’action directe, recevable sans déclaration préalable. L’origine indéterminée du feu et l’éventuelle absence d’assurance du locataire à l’origine du sinistre ne privent pas les voisins de leurs droits : l’assurance de l’immeuble, la subrogation et la responsabilité de plein droit prennent le relais. Seule la prescription biennale des actions d’assurance impose de ne pas attendre : passé deux ans, le recours contre la compagnie est éteint.