Un robinet qui goutte dans la cuisine, un joint noirci autour du mitigeur, un siphon qui suinte sous l’évier : la scène est banale et c’est précisément pour cela qu’elle finit souvent devant le juge. Tant que l’eau ne coûte que quelques gouttes, chacun renvoie la réparation à plus tard. Puis la facture d’eau double, le placard sous l’évier gondole, et le voisin du dessous découvre une auréole au plafond de sa salle de bain. À ce stade, trois questions se posent en même temps : qui devait réparer, qui paie la surconsommation, et qui indemnise le voisin.

La réponse tient en trois temps. Le locataire doit l’entretien courant et les petites réparations listées par les textes : les joints, les clapets et la garniture des robinets, le dégorgement et l’entretien des siphons, les joints de la douche et de la baignoire. Le bailleur, lui, doit le remplacement des robinets quand ils sont hors d’usage par vétusté, et toutes les réparations qui ne sont pas locatives. Enfin, la facture d’eau qui explose à cause d’un robinet ne se plafonne pas comme une fuite de canalisation : les textes réservent l’écrêtement aux canalisations et excluent les équipements sanitaires. Et quand l’eau atteint le logement du dessous, c’est la preuve — état des lieux comparé, constats, expertise — qui désigne celui qui paie, entre le locataire, le bailleur et les assureurs.

Réserve importante avant d’entrer dans le détail : chaque situation dépend du bail signé, de l’état des lieux d’entrée et de sortie, de l’ancienneté des équipements et des preuves rapportées. Les montants et les délais cités dans cet article sont ceux des affaires jugées rappelées ici, pas une promesse de résultat pour un autre dossier. Les contrats d’assurance signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche en cas de litige.

I. Le robinet et le siphon devant le bail : qui doit mettre la main à la pâte

A. Ce que le locataire répare lui-même, sans discuter

Le partage n’est pas une question d’habitude ou de bonne volonté : il est écrit. Les réparations locatives sont définies par une liste limitative, et tout ce qui n’y figure pas ne peut pas être mis au compte du locataire. Pour la robinetterie, la liste est précise. Le locataire doit Remplacer les joints, les clapets et la presse-étoupe des robinets. Concrètement, le joint qui s’effrite dans le mitigeur de l’évier, le clapet qui ne ferme plus, la garniture du robinet d’arrêt qui suinte : c’est au locataire de les changer, avec des pièces équivalentes, et sans attendre que le goutte-à-goutte devienne un filet.

Le même texte lui impose d’Entretenir couramment les robinets, les siphons et les ouvertures d’aération. Le siphon sous l’évier ou sous le lavabo se démonte, se nettoie et se remonte : les cheveux, la graisse et le marc de café qui l’obstruent relèvent de l’usage quotidien, pas d’un désordre du bâtiment. Quand l’eau s’écoule mal, le locataire dégorge. La règle affichée par l’administration est nette : Le locataire doit dégorger et remplacer les joints et les colliers des canalisations d’eau. Un évier bouché par un bouchon de graisse ou un siphon colmaté ne justifie donc pas, à lui seul, d’appeler le bailleur : c’est d’abord au locataire d’agir, avec une ventouse, un furet ou un produit adapté, sans détériorer les tuyaux.

La douche et la baignoire suivent la même logique. L’usage quotidien dégrade les joints du pourtour, et l’eau finit par passer derrière le carrelage. Or l’administration rappelle que l’entretien de l’évier et des appareils sanitaires implique, ce qui implique notamment de nettoyer les dépôts de calcaire, de remplacer les tuyaux flexibles de douche, de nettoyer et de remplacer les joints du receveur de douche (bac à douche) et de la baignoire. Le joint silicone noirci du bac à douche, à refaire tous les deux ou trois ans, est l’exemple type de la petite réparation locative que le locataire ne peut pas refuser : quelques euros de cartouche et une demi-heure de travail évitent des infiltrations à plusieurs milliers d’euros chez le voisin du dessous.

Deux réflexes protègent le locataire autant que le bailleur. D’abord, signaler par écrit. Quand le robinet fuit à la jonction avec le plan de travail, quand le siphon est fêlé, quand le flexible de douche est percé, un message daté au bailleur ou à l’agence, avec photos, fige la chronologie. Ensuite, ne pas laisser traîner. Une petite fuite négligée pendant des mois change de nature juridique : elle devient un défaut d’entretien, et les assurances comme les juges en tirent les conséquences. La cour d’appel de Nancy l’a montré le 26 mai 2025 (RG 24/01169) dans une affaire où une fuite au mitigeur de la cuisine et des joints de douche désolidarisés avaient provoqué un dégât des eaux : le propriétaire avait remplacé le mitigeur fuyard et refait provisoirement les joints, aucune nouvelle infiltration n’était apparue depuis, et la cour a jugé qu’il avait respecté son obligation de procéder aux réparations nécessaires pour supprimer les infiltrations. Réparer vite, même provisoirement, puis faire durer : c’est ce qui conserve la garantie de l’assurance.

B. Ce que le bailleur ne peut pas mettre au compte du locataire

La limite est symétrique : tout ce qui dépasse l’entretien courant et la liste des réparations locatives revient au bailleur. Le remplacement d’un robinet entier n’est pas une réparation locative. Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a rappelé le 20 mai 2025 (RG 25/00378) dans un litige opposant deux locataires en place depuis 2015 à leur bailleur : le mitigeur de la cuisine fuyait en plusieurs points avec des infiltrations sous l’évier, et le bouton du mitigeur de la baignoire restait coincé. Le bailleur proposait de fournir les robinets à condition que les locataires les posent eux-mêmes. Le juge a refusé ce partage : la clause du bail qui demandait au locataire de tenir les robinets en bon état ne peut pas lui imposer plus que la loi, qui ne prévoit ni le remplacement des robinets ni celui des mécanismes défectueux. Surtout, les robinets avaient près de dix ans, soit la durée de vie communément admise pour la robinetterie, et ils n’étaient pas neufs à l’entrée dans les lieux : leur panne relevait de l’usure normale du temps, donc de la vétusté, et le bailleur a été condamné à remplacer les deux mitigeurs.

Le fondement est ancien et toujours en vigueur. Le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l’usage prévu et en faire jouir paisiblement le preneur, et Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Avant cela, le même code pose le principe : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Une clause du bail qui ferait peser sur le locataire le remplacement des équipements usés par le temps est donc sans effet au-delà de ce que la loi prévoit : on ne contracte pas contre la liste des réparations locatives.

La vétusté mérite qu’on s’y arrête, parce qu’elle décide de nombreux litiges. Un joint changé l’an dernier qui lâche de nouveau, c’est de l’entretien courant. Un robinet d’origine posé il y a douze ans dont le corps est rongé par le calcaire, c’est de la vétusté. L’état des lieux d’entrée est la pièce qui permet de trancher : s’il décrit un robinet neuf ou en bon état de fonctionnement, le locataire part avec une présomption de bon entretien à conserver ; s’il note déjà un robinet entartré ou fatigué, comme dans l’affaire bordelaise, le bailleur ne pourra pas reprocher au locataire une usure qui le précédait. D’où l’importance, à l’entrée comme à la sortie, de faire décrire précisément chaque robinet, chaque flexible, chaque siphon, position par position, au lieu d’un vague bon état général.

Quand le bailleur n’agit pas, le trouble de jouissance se chiffre. À Bordeaux, les locataires ne pouvaient plus prendre de bain depuis février 2024 et devaient éponger les infiltrations sous l’évier depuis mai 2024, malgré des courriers restés sans suite pendant un an : le tribunal a condamné le bailleur à verser à chacun 250 euros pour le préjudice de jouissance, en rappelant qu’il doit indemniser le locataire des préjudices découlant de tout manquement à l’obligation de jouissance paisible. La méthode compte autant que le fond : les locataires avaient fait établir une expertise amiable en août 2024 puis saisi un conciliateur de justice, dont le constat d’échec de janvier 2025 ouvrait la voie du juge des contentieux de la protection. Écrire, faire constater, tenter la conciliation, puis saisir le juge : c’est l’ordre qui rend une demande crédible.

Reste que toute demande n’aboutit pas, et c’est aussi une leçon. Le 3 septembre 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence (RG 22/04125) a confirmé le jugement qui déboutait des locataires réclamant des travaux de réfection, un relogement pendant les travaux sous astreinte et plus de 13 000 euros d’indemnités : faute de démontrer que les désordres incombaient au bailleur et que le trouble était établi, ils ont tout perdu et ont été condamnés à 2 000 euros de frais irrépétibles en appel. Un robinet qui goutte ne donne pas automatiquement droit à des dommages et intérêts : il faut prouver le désordre, son imputabilité et le préjudice réel.

II. La facture qui double et l’eau chez le voisin : qui paie vraiment

A. Le plafonnement de la facture ne joue pas pour un robinet qui goutte

C’est la conséquence la plus inattendue pour les occupants, et elle mérite d’être dite clairement : le goutte-à-goutte d’un robinet, d’une chasse d’eau ou d’un cumulus ne donne pas droit au plafonnement de la facture d’eau. Le dispositif issu de la loi dite Warsmann ne vise que les fuites de canalisations. Le texte réglementaire le dit sans détour : Les dispositions du III bis de l’article L. 2224-12-4 s’appliquent aux augmentations de volume d’eau consommé dues à une fuite sur une canalisation d’eau potable après compteur, à l’exclusion des fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage. Un robinet, un flotteur de chasse, un joint de cumulus : ce sont des équipements sanitaires. Quand c’est eux qui fuient, la surconsommation reste intégralement due, même si elle a doublé ou triplé. La promesse entendue ici ou là selon laquelle toute fuite fait baisser la facture est donc fausse pour la petite plomberie : seul le réseau, la canalisation enterrée ou encastrée, ouvre le droit à l’écrêtement.

Quand la fuite porte bien sur une canalisation, en revanche, le mécanisme est puissant mais formaliste. La loi prévoit que L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations. Trois conditions cumulatives : une consommation au moins doublée par rapport à la moyenne des trois dernières années, une attestation de plombier localisant la fuite et datant la réparation, et l’envoi dans le mois de l’information donnée par le service des eaux. L’administration résume la démarche en pratique : si vous présentez à votre service d’eau une attestation indiquant qu’un plombier a réparé la fuite, vous n’aurez pas à payer la part de consommation d’eau excédant le double de votre consommation moyenne. Les mètres cubes au-delà du double ne sont alors pas facturés.

Le service des eaux a lui aussi des obligations, et leur manquement profite à l’abonné. Il doit signaler l’augmentation anormale, il en informe l’abonné par tout moyen et au plus tard lors de l’envoi de la facture établie d’après ce relevé. Cette information précise les démarches à effectuer pour bénéficier de l’écrêtement de la facture prévu au III bis de l’article L. 2224-12-4. La Cour de cassation veille au respect de cette information au mot près. Le 21 mars 2018 (pourvoi 17-13.031), la première chambre civile a cassé un jugement qui avait fait payer aux abonnés la moitié de leur consommation alors que le service les avait seulement prévenus oralement, quatre mois avant la facture, sans jamais leur indiquer les démarches pour obtenir l’écrêtement : dès lors que les abonnés n’avaient pas été informés des démarches, ils n’étaient pas tenus au paiement de la part excédant le double de la moyenne. Une information verbale, une alerte sans mode d’emploi, une facture muette sur les recours : tout cela ne vaut pas l’information légale, et le juge en tire la conséquence en annulant le surplus.

Reste à savoir qui, du locataire ou du bailleur, supporte la facture d’eau en location. La réponse suit l’origine de la fuite. Si elle vient d’un équipement dont l’entretien incombait au locataire — joint de robinet jamais changé, siphon jamais nettoyé, chasse qui coule depuis des mois sans signalement — la surconsommation reste à sa charge, et le bailleur peut en outre lui reprocher le défaut d’entretien. Si elle vient d’une canalisation vétuste, d’un tuyau encastré ou d’un équipement hors d’usage par le temps, le locataire doit avertir le propriétaire sans délai, et c’est au bailleur de faire réparer ; à défaut d’avoir signalé, le locataire perd une partie de ses recours. Quand le compteur est collectif et la facture répartie en charges, le débat se déplace vers le décompte des charges et la diligence du syndic à rechercher la fuite dans les parties communes. Dans tous les cas, relever le compteur chaque mois, photographier l’index et conserver les factures des trois dernières années, c’est se donner les moyens de prouver le doublement et d’agir dans le délai d’un mois. Pour être accompagné dans la qualification de ces responsabilités et le chiffrage des recours, le lecteur peut se tourner vers un avocat en droit immobilier à Paris qui traite ces litiges de répartition des charges et des réparations.

B. Le voisin du dessous et les assurances : la preuve décide de tout

Quand l’eau traverse le plancher, le litige change d’échelle : il n’oppose plus seulement le locataire et le bailleur, mais aussi le voisin inondé, le syndicat des copropriétaires et deux assureurs au moins. Le principe de base est posé par le code civil : Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Le locataire est donc présumé répondre de ce qui se dégrade dans les lieux qu’il occupe : à lui de démontrer la vétusté, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers. Et vis-à-vis du voisin, tout fait qui cause un dommage oblige son auteur à le réparer : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué ces principes le 12 février 2026 (RG 23/07926) dans un dossier où tout avait été négligé : dans un appartement parisien loué depuis 2016, l’expertise judiciaire décrivait des joints de carrelage de douche défectueux et des carreaux cassés, avec des moisissures dans la chambre voisine, alors que l’entrée dans les lieux s’était faite en très bon état. Le locataire, qui n’a pas comparu, a été condamné à payer au propriétaire bailleur 6 316,68 euros de préjudice matériel et 2 450,34 euros pour la perte de chance de relouer l’appartement pendant près de deux ans. Surtout, l’assureur habitation du locataire, qui invoquait une exclusion pour mauvais entretien et une faute dolosive de son assuré, a été condamné à verser 5 299,75 euros correspondant aux désordres des voisins du dessous : le tribunal a retenu que la clause d’entretien ne visait que les conduites et les appareils, pas les joints de carrelage, et qu’elle n’avait pas été formellement portée à la connaissance de l’assuré. Deux enseignements : des joints de douche laissés à l’abandon pendant des années engagent le locataire pour des milliers d’euros, et une exclusion de garantie rédigée trop largement ou mal notifiée ne protège pas l’assureur.

À l’inverse, quand l’assuré répare vite et que l’expertise ne démontre ni la persistance des infiltrations ni un défaut d’entretien caractérisé, l’assureur paie. C’est ce qu’a jugé la cour d’appel de Nancy le 26 mai 2025 (RG 24/01169) : après une fuite au mitigeur de la cuisine et des infiltrations aux joints du receveur de douche, le propriétaire avait remplacé le mitigeur et refait les joints, sans aucune récidive constatée par la locataire ni par le voisin. La cour a écarté l’exclusion pour défaut d’entretien — le rapport amiable de l’assureur, qui imputait tout au manque d’entretien du locataire, n’était corroboré par aucune autre pièce — et a condamné la mutuelle à indemniser le sinistre à hauteur de 5 345,08 euros, vétusté de 2 566,77 euros déduite. La vétusté, ici, n’a pas supprimé la garantie : elle a seulement réduit l’indemnité, ce qui est le jeu normal des contrats multirisque habitation.

De ces décisions se dégage une discipline de la preuve que tout occupant devrait appliquer dès la première tache au plafond. D’abord, déclarer vite : les contrats imposent un délai de cinq jours, et la loi l’encadre strictement — De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Une déclaration tardive n’entraîne la déchéance que si l’assureur prouve un préjudice, mais pourquoi offrir à l’adversaire un moyen de plus. Ensuite, faire constater : constat d’huissier ou de commissaire de justice, photos datées, relevé de compteur, factures de réparation, attestation du plombier avec localisation et date. Enfin, comparer les états des lieux : l’écart entre l’entrée et le sinistre est la mesure du manquement. Le locataire qui a signalé par écrit, réparé ce qui relevait de l’entretien et conservé chaque pièce se défend ; celui qui a laissé le siphon suinter pendant un an paie, et fait payer son assurance avec lui.

Conclusion

Un robinet qui goutte n’est jamais seulement un robinet qui goutte. C’est d’abord une réparation locative — joints, clapets, siphon, dégorgement — que le locataire doit assumer sans attendre, en la signalant par écrit. C’est ensuite, quand l’équipement est usé par le temps, une réparation du bailleur, que ni le bail ni l’habitude ne peuvent mettre au compte du locataire : le remplacement d’un mitigeur hors d’âge appartient au propriétaire, et l’inertie face aux réclamations se paie en trouble de jouissance. C’est enfin une facture d’eau qui ne se plafonne que si la fuite vient d’une canalisation, jamais d’un équipement sanitaire, avec une attestation de plombier à envoyer dans le mois. Et quand l’eau gagne le logement du dessous, ce sont l’état des lieux comparé, la rapidité de la déclaration et la qualité des constats qui partagent l’addition entre le locataire, le bailleur et les assureurs. Cinq réflexes, donc : entretenir, signaler, réparer vite, relever le compteur, faire constater. Le goutte-à-goutte pardonne à ceux qui s’en occupent tout de suite, et rien qu’à eux.