À Paris, en octobre 2026, la location de courte durée se joue sur deux tableaux à la fois. D’un côté, la Ville de Paris resserre ses contrôles à l’approche des débats municipaux sur le logement, avec l’abaissement possible du plafond de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an et la généralisation depuis le 20 mai 2026 de l’enregistrement national des meublés de tourisme. De l’autre, la Cour de cassation vient de rappeler, par un arrêt du 3 septembre 2026, que la location répétée d’un appartement à une clientèle de passage sans autorisation de changement d’usage expose à l’amende civile, même quand le règlement de copropriété autorise la location et même quand l’activité est présentée comme civile. Dans ce contexte, chaque camp a besoin d’une méthode claire : le propriétaire qui veut louer en règle doit enchaîner enregistrement, autorisation de changement d’usage et respect du plafond de jours, tandis que le copropriétaire troublé par les allées et venues doit combiner règlement de copropriété, vote en assemblée générale et action devant le juge. Cet article expose les deux démarches, avec les textes applicables à Paris, les décisions les plus récentes et les pièces à préparer.

I. Louer un meublé touristique à Paris en octobre 2026 : enregistrement, changement d’usage et plafond de jours, comment rester en règle

A. Enregistrement national, numéro d’annonce et plafond de 120 jours abaissable à 90 : déclarer et compter sans dépasser

Depuis la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, toute mise en location d’un meublé de tourisme commence par une déclaration préalable soumise à enregistrement. Le texte applicable dispose que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national ». À réception de la déclaration complète, le téléservice délivre un avis de réception comprenant un numéro de déclaration, et ce numéro doit figurer dans chaque annonce. Le Code du tourisme dispose que toute offre de location d’un meublé de tourisme «contient le numéro de déclaration mentionné au III du même article L. 324-1-1». Concrètement, à Paris, la déclaration se dépose sur le téléservice de la Ville de Paris, le numéro s’affiche dès la validation et il doit être reporté sur les plateformes, faute de quoi l’annonce est irrégulière et le loueur s’expose aux contrôles des agents municipaux du logement, qui peuvent demander le décompte des jours loués jusqu’au 31 décembre de l’année suivante.

Le deuxième verrou porte sur le nombre de jours. Quand le local constitue la résidence principale du loueur, la loi prévoit que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ». À Paris, ce plafond de 120 jours peut être abaissé par délibération motivée du conseil municipal, car le même article ajoute que « La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours ». C’est exactement l’objet du débat parisien d’octobre 2026 : passer de 120 à 90 jours pour les résidences principales. Le propriétaire qui loue sa résidence principale doit donc compter les nuits louées sur l’année civile, conserver les relevés de réservation de chaque plateforme et anticiper un plafond à 90 jours si la Ville adopte la délibération. Le locataire, de son côté, ne peut sous-louer en courte durée qu’avec l’accord écrit du bailleur et dans la limite applicable à la résidence principale, ce qui suppose de relire le bail avant toute annonce.

Le troisième point concerne les intermédiaires. Les plateformes doivent informer le loueur des obligations de déclaration et d’autorisation, recueillir avant toute mise en ligne une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations avec l’indication du numéro de déclaration, et publier ce numéro dans chaque annonce. Le Code du tourisme prévoit que la plateforme « publie, dans toute annonce relative à ce meublé, ce numéro de déclaration » et qu’elle cesse d’offrir à la location un meublé déclaré comme résidence principale dès qu’elle sait, notamment par les données qu’elle détient, que le plafond annuel est dépassé. Le manquement expose l’intermédiaire à une amende civile pouvant atteindre 12 500 euros par meublé, et jusqu’à 50 000 euros pour le défaut de transmission des données d’activité à la commune. Pour le loueur parisien, la conséquence pratique est directe : une annonce sans numéro, ou un dépassement du plafond visible dans les données de réservation, se détecte vite et déclenche les demandes de justificatifs de la Ville, puis l’assignation devant le tribunal judiciaire.

B. Changement d’usage à Paris, compensation et diagnostic énergétique : obtenir l’autorisation et garder un logement décent

À Paris, l’enregistrement ne suffit pas quand le bien loué est un local à usage d’habitation. La location d’un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme «constitue un changement d’usage au sens du présent article». Tout changement d’usage dans les communes concernées, dont Paris, peut être soumis à autorisation préalable sur décision de l’organe délibérant, et les accords conclus en violation de cette exigence sont frappés de nullité puisque le texte précise que « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article». L’autorisation se demande au maire, après avis du maire d’arrondissement à Paris, et « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble ». À Paris, elle est en pratique subordonnée à une compensation, car le même article prévoit qu’« Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage ». Le loueur doit donc vérifier si son local est réputé à usage d’habitation, déposer une demande complète avec les pièces exigées par la délibération parisienne, et attendre l’autorisation avant de publier ses premières nuits, sauf à louer uniquement sa résidence principale dans la limite des jours autorisés.

La définition du local à usage d’habitation a été élargie par la loi du 19 novembre 2024, et c’est un point que les propriétaires parisiens doivent intégrer avant de soutenir qu’un bien n’aurait jamais été habité. Désormais, un local est réputé à usage d’habitation s’il a été affecté à cet usage entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, ou à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande ou la contestation, sauf autorisation ultérieure régulière. La charge de la preuve pèse sur celui qui soutient l’usage illicite, et tout mode de preuve reste recevable. Surtout, l’amende civile prévue par le Code de la construction et de l’habitation a été portée à « 100 000 € par local irrégulièrement transformé », avec un retour à l’habitation ordonné par le président du tribunal judiciaire et une astreinte pouvant atteindre « 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé ». La Cour de cassation a précisé dans un avis du 10 avril 2025 que « L’amende civile ainsi prévue constitue une sanction ayant le caractère d’une punition », ce qui emporte l’application du principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus sévère : pour un changement d’usage antérieur à la loi nouvelle, le juge applique les critères et le plafond de la loi ancienne, soit 50 000 euros par local. Le propriétaire assigné en 2026 pour des locations de 2023 doit donc dater précisément les faits et identifier la version du texte applicable, au lieu de subir le plafond de 100 000 euros sur des faits anciens.

La jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine une ligne ferme que les loueurs parisiens ont intérêt à lire avant de multiplier les annonces. Le 3 septembre 2026, la Cour a rappelé que « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » et elle a censuré une cour d’appel qui écartait la sanction au motif que l’activité serait civile et que le règlement de copropriété autoriserait la location, en relevant qu’« alors qu’elle avait constaté que l’appartement était à usage d’habitation et qu’il avait été donné en location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile sans autorisation préalable de changement d’usage, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Le 27 juin 2024, la même chambre avait déjà jugé inopérant l’argument tiré du classement en meublé de tourisme : la décision de classement délivrée par un organisme de tourisme est indépendante et distincte de l’autorisation de changement d’usage que la commune doit délivrer, comme l’illustre l’arrêt rendu sur le pourvoi de la commune contre une locataire et une société de gestion (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131). Le 13 juin 2024, dans un litige opposant la Ville de Paris à un propriétaire qui avait réuni deux lots, la Cour a rappelé que « Un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage », et elle a censuré l’arrêt qui refusait toute sanction au motif que le logement issu de la réunion ne serait pas habitation dans son entier, alors qu’une partie au moins l’était. Enfin, le 9 novembre 2022, la Cour a validé la condamnation d’une société propriétaire et de sa gestionnaire à 20 000 euros d’amende pour un appartement parisien loué en courte durée sans autorisation (Cass. 3e civ., 9 novembre 2022, n° 21-20.464). Pour un propriétaire parisien, la leçon tient en trois réflexes : classer le bien en meublé de tourisme ne remplace jamais l’autorisation municipale, réunir des lots ne fait pas disparaître l’usage d’habitation, et présenter l’activité comme civile ne protège pas de l’amende.

Le dernier filtre avant de louer porte sur la qualité du logement. Depuis le 21 novembre 2024, le propriétaire qui demande une autorisation de changement d’usage pour un meublé de tourisme doit présenter un diagnostic de performance énergétique compris entre les classes A et E, et l’exigence se resserrera à compter du 1er janvier 2034. Par ailleurs, le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé ne respectant pas les niveaux de performance d’un logement décent s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros par local. Sur ce point, les acheteurs parisiens gagnent à relire le dossier consacré au diagnostic de performance énergétique et aux recours quand le DPE est faux, car un DPE erroné vicie à la fois l’achat et la demande d’autorisation. Avant de déposer, le loueur réunit donc le titre de propriété, le règlement de copropriété, le DPE en cours de validité, le projet de déclaration d’enregistrement et, à Paris, les pièces relatives à la compensation quand elle est exigée, puis il suit l’instruction jusqu’à la décision du maire avant de mettre l’annonce en ligne.

II. Faire cesser une location courte durée qui trouble votre copropriété à Paris : règlement, vote et juge, que faire pas à pas

A. Règlement de copropriété, clause d’habitation bourgeoise et vote à double majorité : faire voter l’interdiction en assemblée générale

Le copropriétaire parisien troublé par une location de courte durée commence par le règlement de copropriété, car c’est lui qui fixe la destination de l’immeuble et les conditions de jouissance des parties privatives. Beaucoup d’immeubles parisiens comportent une clause dite d’habitation bourgeoise, qui réserve les lots à l’habitation et exclut l’exercice d’une activité commerciale. Or la location meublée touristique répétée à une clientèle de passage est regardée par les tribunaux comme une activité commerciale, de sorte qu’un lot soumis à une telle clause ne peut pas être exploité en courte durée sans violer la destination de l’immeuble. Le 7 mai 2025, le tribunal judiciaire de Paris a condamné un copropriétaire à cesser toute activité de location touristique de courte durée dans son lot, sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir relevé que les rédacteurs du règlement avaient voulu éviter les allées et venues répétitives propres aux mises à disposition de brève durée (TJ Paris, 7 mai 2025, n° 24/08973). La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé dans le même sens à propos d’un appartement proposé en courts séjours de vacances dans une résidence dont le règlement n’autorisait qu’une occupation bourgeoise, en retenant que le local n’était plus affecté à l’habitation au regard du droit de la copropriété (CA Aix-en-Provence, 25 juin 2025, n° 22/16637). Avant toute démarche, le copropriétaire demande donc au syndic une copie complète du règlement et de ses modificatifs, identifie la clause de destination, vérifie si le lot du loueur est à destination commerciale ou d’habitation, et photographie les annonces en ligne qui décrivent l’exploitation.

Depuis la loi du 19 novembre 2024, les copropriétés disposent en outre d’un levier collectif renforcé. D’abord, tout règlement établi depuis le 21 novembre 2024 doit mentionner explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite dans l’immeuble, ce qui impose de relire les règlements récents ou refondus. Ensuite, quand le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale, l’assemblée générale peut interdire la location des appartements en meublés de tourisme à la double majorité, c’est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, au lieu de l’unanimité exigée auparavant. Cette interdiction votée ne vaut que si le règlement comporte déjà une clause restrictive des activités commerciales, ce qui renvoie à la vérification préalable du règlement. Enfin, lorsqu’un lot fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme, le copropriétaire ou le locataire déclarant doit en informer le syndic, et un point d’information sur l’activité de location touristique dans la copropriété doit être inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Pour le copropriétaire parisien, la feuille de route est donc la suivante : écrire au syndic avec les captures d’annonces et la référence du lot, demander l’inscription d’un point d’information puis d’un projet de résolution d’interdiction à l’ordre du jour, joindre le projet de résolution avant la convocation dans les délais légaux, et réunir en amont les procurations nécessaires pour atteindre la double majorité. La cour d’appel de Rennes avait interdit à des copropriétaires toute location saisonnière hors gestionnaire unique dans une résidence de tourisme dont la destination l’exigeait, et la Cour de cassation a contrôlé ce raisonnement au regard des articles 8 et 9 de la loi de 1965 et des règles de classement des résidences de tourisme (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-14.303), ce qui montre que le juge vérifie toujours la destination inscrite au règlement avant de valider ou de censurer une interdiction.

À Paris, ce travail d’assemblée générale se double d’un signalement à la commune quand l’exploitation semble dépourvue d’autorisation. Le copropriétaire peut vérifier sur le registre parisien en open data des autorisations de changement d’usage avec compensation si le lot litigieux figure parmi les locaux autorisés, et demander au syndic si le loueur a transmis l’information de déclaration que la loi lui impose. Si le loueur reste silencieux ou si les allées et venues se poursuivent, le courrier au syndic doit mettre en demeure de faire respecter le règlement, puis la mise en demeure au loueur doit viser la clause de destination et la résolution d’interdiction quand elle a été votée. Ces courriers, envoyés en recommandé avec accusé de réception et conservés avec leurs pièces jointes, serviront ensuite devant le juge pour établir que la copropriété a tenté un règlement amiable avant de saisir le tribunal, et que le loueur persistait en connaissance de cause.

B. Troubles de voisinage, preuves et tribunal : obtenir la cessation, le retour à l’habitation et la réparation

Quand la location courte durée trouble la vie de l’immeuble, le droit commun du voisinage offre au copropriétaire parisien un second fondement, cumulable avec la violation du règlement. Le Code civil dispose que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Les rotations incessantes de voyageurs, les arrivées tardives avec bagages dans l’escalier, les fêtes nocturnes, les sonnettes trompées et la saturation des parties communes caractérisent ce dépassement quand ils se répètent et excèdent ce qu’un voisin doit tolérer. Le principe propriétaire reste entier, puisque « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », et la courte durée prohibée par le règlement ou exercée sans autorisation municipale entre dans ces usages prohibés. À défaut de trouble anormal établi, le droit commun de la faute demeure, car « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Le copropriétaire choisit donc le fondement le mieux adossé à ses preuves : trouble anormal de voisinage quand les nuisances sont répétées et documentées, violation du règlement quand la clause de destination est claire, manquement à l’autorisation municipale quand la Ville confirme l’absence de changement d’usage.

Devant le tribunal, tout se joue sur les preuves, et le dossier parisien se prépare méthodiquement. Le copropriétaire conserve les captures datées des annonces avec le numéro de déclaration quand il figure, ou l’absence de numéro quand l’annonce n’en comporte pas, les relevés de disponibilité qui montrent une exploitation continue, les messages échangés avec les voyageurs égarés, le registre des badges et digicodes quand le syndic en tient un, les attestations de voisins rédigées dans les formes avec copie d’identité, les mains courantes et procès-verbaux pour nuisances sonores, et surtout le constat de commissaire de justice qui décrit les allées et venues, les bruits et l’état des parties communes. Il joint le règlement de copropriété avec la clause de destination surlignée, les procès-verbaux d’assemblée générale portant le point d’information et, le cas échéant, la résolution d’interdiction votée à la double majorité, ainsi que les mises en demeure restées sans effet. Il interroge la Ville de Paris sur l’existence d’une autorisation de changement d’usage pour le lot, car la réponse négative fonde à la fois l’action du syndicat et le signalement communal qui peut conduire la Ville à assigner le loueur en amende civile et en retour à l’habitation. Les agents municipaux peuvent contrôler le nombre de jours loués et l’enregistrement, et leur rapport renforce le dossier civil du syndicat.

L’action se porte devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond, qui est la voie prévue par le Code de la construction et de l’habitation pour les changements d’usage illicites. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic autorisé par l’assemblée générale, demande la cessation de l’activité de courte durée sous astreinte, tandis que la Ville, quand elle assigne, demande l’amende civile jusqu’à 100 000 euros par local et le retour à l’habitation sous astreinte. Le texte applicable prévoit que « Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe ». Le copropriétaire personne physique demande pour sa part la cessation du trouble et la réparation de son préjudice : perte de jouissance paisible, troubles du sommeil, dépréciation de la valeur locative pendant la période d’exploitation, frais de constat et de procédure. Le juge apprécie la gravité à partir de la fréquence des rotations, des horaires des nuisances, de la conformité au règlement et de l’existence d’une autorisation municipale, puis il fixe une astreinte dissuasive par jour de retard. En pratique parisienne, le dossier qui aboutit réunit trois couches : la preuve de l’exploitation répétée, la preuve de la violation du règlement ou de l’absence d’autorisation, et la preuve du trouble subi, chacune datée et ordonnée chronologiquement pour que le juge mesure la persistance.

Conclusion

À Paris, en octobre 2026, la location de courte durée ne pardonne plus l’improvisation. Le loueur qui veut exploiter en règle déclare son bien sur le téléservice national, affiche le numéro dans chaque annonce, compte ses nuits dans la limite de 120 jours tant qu’aucune délibération ne l’abaisse à 90, sollicite l’autorisation de changement d’usage avec compensation quand le local est à usage d’habitation, et joint un diagnostic énergétique conforme. Le copropriétaire troublé relit le règlement, fait inscrire l’information à l’ordre du jour, fait voter l’interdiction à la double majorité quand la clause d’habitation bourgeoise le permet, signale l’absence d’autorisation à la Ville et constitue un dossier de preuves datées avant de saisir le président du tribunal judiciaire. Entre les deux, la jurisprudence de la troisième chambre civile, et notamment l’arrêt du 3 septembre 2026, tranche : ni le classement en meublé de tourisme, ni la présentation civile de l’activité, ni l’autorisation du règlement de copropriété ne remplacent l’autorisation municipale, et la violation persistante conduit à l’amende, au retour à l’habitation et à l’astreinte. Vérifier l’autorisation avant de réserver ou avant d’assigner reste le réflexe qui départage les dossiers solides des procédures perdues.