Samedi 10 octobre 2026, peu avant 6 h 30, le centre-ville du Luc, dans le Var, s’est réveillé avec une alerte inquiétante : un bâtiment se serait effondré sur la route départementale RD33, en direction de Cabasse, et la circulation a été totalement coupée, avec les secours sur place pour évacuer les gravats, selon Nice-Matin. Puis, vers 9 heures, la maire de la commune, Élisabeth Mariottini, rassurait les habitants : il ne s’agissait pas d’un effondrement d’immeuble. D’après le second article de Nice-Matin, seule une rangée de génoises, ces tuiles rondes qui débordent du toit, s’était désolidarisée d’un immeuble de trois étages situé rue Victor-Hugo et était tombée sur la voie. Les sapeurs-pompiers ont procédé à toutes les vérifications, sont passés dans les appartements et n’ont rien constaté d’alarmant. La route, bloquée le temps du déblaiement, a été rouverte. La maire l’a dit nettement : il n’y a pas eu d’arrêté de péril et il n’y a pas eu de relogement, tout est rentré dans l’ordre. Plus de peur que de mal, donc, mais l’épisode pose les vraies questions que se posent un propriétaire, un locataire, un voisin ou un passant chaque fois que des éléments d’un bâtiment tombent sur la voie publique : qui est responsable des dégâts, que peut ordonner la mairie, et comment obtenir réparation ? La première partie explique les pouvoirs de la mairie face à un bâtiment dangereux, de l’arrêté de mise en sécurité jusqu’aux travaux exécutés d’office. La seconde traite de l’indemnisation : responsabilité du propriétaire en cas de chute d’éléments de construction, sort des locataires, et démarches concrètes des victimes. L’ensemble s’appuie sur les textes en vigueur et trois arrêts récents de la Cour de cassation lus intégralement pour ce dossier.
I. Bâtiment qui menace de s’effondrer : que peut ordonner la mairie et que risque le propriétaire qui n’agit pas ?
A. Arrêté de mise en sécurité : dans quels cas la mairie peut-elle l’imposer ?
Depuis l’ordonnance du 16 septembre 2020, la police des immeubles dangereux et insalubres repose sur un chapitre unique du code de la construction et de l’habitation, celui de la mise en sécurité et du traitement de l’insalubrité. Le principe est posé par l’article L. 511-1 : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » Cette police est exercée par le maire au nom de l’État, avec l’appui des services communaux et, le cas échéant, du préfet. Elle ne se confond pas avec l’ancien régime éclaté des arrêtés de péril ordinaire et imminent, même si le vocabulaire de l’arrêté de péril reste courant dans la presse et dans la bouche des élus, comme l’a montré la déclaration de la maire du Luc qui a précisé qu’elle n’avait pas produit un tel arrêté.
Le champ de cette police est large. L’article L. 511-2 dispose qu’elle a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes, et vise en premier lieu « Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ». Une toiture dont des éléments se détachent et tombent sur une route départementale entre directement dans ce premier cas : la solidité de l’édifice ne garantit plus la sécurité des tiers, ici les automobilistes et les piétons de la RD33. Le texte vise également le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, l’entreposage irrégulier de matières explosives ou inflammables, et l’insalubrité définie par le code de la santé publique. Un seul de ces fondements suffit à déclencher la procédure.
Concrètement, quand la mairie est alertée, par les pompiers, par la police municipale ou par des riverains, elle fait constater l’état de l’immeuble, ordonne si nécessaire les mesures d’urgence pour sécuriser les lieux, puis fait établir un rapport. Si le danger est avéré, l’autorité compétente prend un arrêté de mise en sécurité. L’article L. 511-11 prévoit que « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances », au premier rang desquelles « La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ». L’arrêté peut donc ordonner la réparation de la toiture, la purge des éléments instables, l’étaiement, mais aussi, lorsque la situation l’exige, la démolition de tout ou partie de l’immeuble, la cessation de la mise à disposition des locaux à des fins d’habitation, ou l’interdiction temporaire ou définitive d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux. La démolition et l’interdiction définitive restent des mesures extrêmes : le texte précise qu’elles ne peuvent être prescrites que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insécurité ou lorsque les travaux nécessaires coûteraient plus cher que la reconstruction.
Le maire dispose parallèlement de son pouvoir de police municipale générale. L’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales rappelle que « La police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. » Sur ce fondement, le maire fait barrer la route, ordonne l’enlèvement des gravats, interdit l’exposition aux fenêtres de tout objet qui puisse nuire par sa chute, et prend les mesures immédiates de sécurisation du passage. C’est exactement ce qui s’est produit au Luc : la route a été totalement barrée le temps de l’intervention, puis rouverte après déblaiement et vérifications. Quand les vérifications des pompiers écartent tout danger structurel, comme ce fut le cas rue Victor-Hugo où les soldats du feu, passés dans les appartements, n’ont rien constaté d’alarmant, aucun arrêté n’est pris et aucun habitant n’est relogé. L’absence d’arrêté n’est donc pas une négligence : elle signifie que l’état de l’immeuble, après expertise des secours, n’appelait pas de mesure de police. À l’inverse, si les génoises tombées avaient révélé une charpente pourrie, une façade qui se désagrège ou des planchers affaissés, l’arrêté aurait été inévitable, avec interdiction d’habiter et relogement des occupants aux frais du propriétaire défaillant.
Le propriétaire qui reçoit un arrêté de mise en sécurité doit l’exécuter dans le délai fixé, faire réaliser les travaux par des professionnels, et justifier de leur achèvement pour obtenir la mainlevée. S’il est en copropriété, le syndic doit convoquer l’assemblée générale pour voter les travaux sur les parties communes, car la toiture et la façade sont en principe des parties communes. Le propriétaire occupant d’une maison individuelle mandate directement les entreprises. Dans tous les cas, conserver les rapports, les devis, les factures et les attestations des entreprises est décisif : ces pièces serviront à la fois pour la mainlevée de l’arrêté et pour le dossier d’assurance.
B. Astreinte et travaux d’office : que se passe-t-il si le propriétaire ne fait rien ?
L’arrêté de mise en sécurité n’est pas une simple invitation : il porte en lui-même l’avertissement des sanctions. La loi impose que l’arrêté mentionne qu’« à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15 » et que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais. Le propriétaire est donc prévenu dès la notification : chaque jour de retard après l’échéance lui coûte de l’argent, et la collectivité pourra faire faire les travaux à sa place en lui présentant la facture.
L’astreinte est fixée par un arrêté distinct de l’autorité compétente. L’article L. 511-15 prévoit que « Lorsque les mesures et travaux prescrits par l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été exécutés dans le délai fixé, la personne tenue de les réaliser est redevable d’une astreinte dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté de l’autorité compétente en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution. » Mille euros par jour de retard : pour un propriétaire qui laisse traîner pendant des mois la réfection d’une toiture dangereuse, l’addition devient rapidement insoutenable. Lorsque l’arrêté concerne un établissement recevant du public à usage d’hébergement, le propriétaire et l’exploitant sont solidairement tenus au paiement. Et lorsque l’arrêté porte sur les parties communes d’une copropriété, l’astreinte peut être individualisée : les copropriétaires qui ont voté les travaux et payé leur quote-part peuvent en être exonérés, tandis que les défaillants la supportent. Cette individualisation protège le copropriétaire diligent contre l’inertie de ses voisins.
Si l’inaction persiste, la collectivité passe à l’exécution d’office. L’article L. 511-16 dispose que « Lorsque les prescriptions de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire. » La commune mandate alors elle-même les entreprises, sécurise l’immeuble, et recouvre les sommes avancées auprès du propriétaire, au besoin par un titre exécutoire. La loi va plus loin pour la démolition : elle ne peut être exécutée d’office que sur jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, saisi par l’autorité compétente. Le juge vérifie ainsi la nécessité de la mesure la plus grave avant que les engins n’interviennent. En copropriété, le texte organise la substitution : « Si l’inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d’un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, l’autorité compétente peut, sur décision motivée, se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l’assemblée générale des copropriétaires. » La collectivité paie à la place des défaillants, puis se retourne contre eux, subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires.
Le propriétaire qui conteste l’arrêté n’est pas sans recours : il peut saisir le tribunal administratif d’un recours en annulation et, en cas d’urgence, demander la suspension de l’exécution. Mais le recours n’est pas suspensif par lui-même, et le juge administratif ne censure l’arrêté que si l’état de danger n’est pas établi ou si les mesures prescrites sont disproportionnées. Contester sans faire réaliser au moins les mesures conservatoires est une stratégie perdante : l’astreinte court pendant le contentieux et les travaux d’office peuvent intervenir. La bonne méthode consiste à exécuter rapidement les mesures de sécurité immédiates, à faire établir un contre-rapport par un expert indépendant, puis à discuter le surplus devant le juge. Au Luc, aucune de ces questions ne s’est posée puisque les vérifications ont écarté le danger, mais tout propriétaire d’un immeuble ancien à toiture fragile devrait retenir la leçon : faire contrôler sa toiture par un couvreur avant que les tuiles ne tombent coûte infiniment moins cher qu’un arrêté de mise en sécurité assorti d’une astreinte de mille euros par jour.
II. Chute de tuiles ou de génoises sur la route : qui paie les dégâts ?
A. Propriétaire responsable de la ruine : comment la victime prouve-t-elle le défaut d’entretien ?
Quand une tuile, une génoise ou un fragment de façade tombe sur une voiture, blesse un passant ou endommage l’immeuble voisin, le premier responsable désigné par la loi est le propriétaire du bâtiment d’où l’élément s’est détaché. L’article 1244 du code civil pose une règle claire : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » Trois conditions se dégagent : un état de ruine du bâtiment, un dommage causé par cette ruine, et une origine tenant au défaut d’entretien ou au vice de construction. La victime n’a pas à prouver une faute précise du propriétaire, comme un oubli caractérisé de réparer : elle doit établir que le bâtiment était en ruine et que cette ruine provient d’un manque d’entretien ou d’un défaut de construction. C’est un régime exigeant pour le propriétaire, qui répond même sans faute démontrée, dès lors que ces deux éléments sont réunis.
La Cour de cassation a précisé ce qu’il faut entendre par ruine dans un arrêt du 15 février 2024 qui concerne directement notre sujet, puisqu’il s’agissait d’une toiture en mauvais état. Dans cette affaire, des voisins imputaient la dégradation de leur immeuble au défaut d’entretien de l’immeuble mitoyen, dont la toiture présentait des défauts d’étanchéité. La deuxième chambre civile a jugé que « Si l’article 1244 du code civil vise spécialement la ruine d’un bâtiment, laquelle suppose la chute d’un élément de construction, les dommages qui n’ont pas été causés dans de telles circonstances peuvent néanmoins être réparés sur le fondement de l’article 1242, alinéa 1er, du même code qui édicte une présomption de responsabilité du fait des choses. » La solution est importante : la ruine suppose la chute d’un élément de construction, ce qui correspond exactement à des génoises qui se désolidarisent et tombent sur la route. Et quand les désordres ne résultent pas d’une chute, par exemple des infiltrations dues à un chéneau défectueux, la victime peut agir sur le fondement voisin de la responsabilité du fait des choses. L’article 1242, alinéa 1er, dispose en effet que « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » Le propriétaire, gardien de son immeuble, répond alors des dommages causés par les éléments défectueux de sa toiture, sauf à démontrer une cause d’exonération.
Les causes d’exonération sont étroites. Le propriétaire peut s’exonérer en prouvant que la ruine provient d’une cause étrangère : cas fortuit, force majeure, fait d’un tiers ou faute de la victime. La tempête, souvent invoquée, n’est pas un blanc-seing. Dans un arrêt du 29 août 2019, la deuxième chambre civile a eu à connaître du cas d’un homme blessé, je cite l’arrêt, « à la suite de la chute d’une partie de la toiture d’un bâtiment appartenant à l’EARL Fardiel provoquée par une tempête », et a visé « Vu l’article 1386, devenu 1244, du code civil » pour contrôler l’indemnisation mise à la charge de l’assureur de responsabilité civile du propriétaire. L’enseignement est net : même quand le vent a joué un rôle, le juge examine si le défaut d’entretien a contribué à la chute, et l’assureur du propriétaire est appelé en garantie. Un toit bien entretenu résiste à une tempête ordinaire ; une toiture pourrie qui s’envole au premier coup de vent traduit un défaut d’entretien, et la tempête n’efface pas cette réalité. Seul un événement véritablement irrésistible et imprévisible, d’une violence telle qu’aucun entretien normal ne l’aurait empêché, peut exonérer totalement le propriétaire.
La faute de la victime, elle, ne s’apprécie pas avec indulgence pour le propriétaire. Dans un arrêt du 15 septembre 2022, la deuxième chambre civile a posé que « L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu’il est établi que l’accident subi par cette dernière résulte du défaut d’entretien de l’immeuble. » Dans cette affaire, une occupante sans droit ni titre avait chuté depuis la fenêtre d’une cuisine à la suite de la rupture d’un garde-corps descellé par défaut d’entretien, et les propriétaires tentaient de lui opposer sa situation irrégulière pour échapper à toute indemnisation. La Cour a refusé : le défaut d’entretien établi, la qualité de la victime ne sauve pas le propriétaire. Transposée à notre sujet, la règle signifie qu’un passant qui stationne malgré un périmètre de sécurité, ou un voisin qui s’aventure sous un échafaudage, ne perd pas automatiquement tout droit : le juge recherche si sa faute a joué un rôle causal et dans quelle mesure, puis partage ou non la responsabilité. Seule une faute d’une gravité telle qu’elle rend l’accident inévitable peut exonérer totalement.
En pratique, la victime d’une chute d’éléments de toiture doit constituer son dossier sans attendre. D’abord, faire constater : appeler les secours et la police municipale, photographier les débris, la toiture, les dégâts, conserver les tuiles tombées si possible, relever les coordonnées des témoins. Ensuite, faire établir un certificat médical au moindre dommage corporel, même léger, et faire chiffrer les dégâts matériels par un garagiste ou un expert. Puis adresser au propriétaire une mise en demeure avec description des faits et chiffrage, et déclarer le sinistre à sa propre assurance, habitation ou automobile, qui exercera le recours contre le propriétaire et son assureur. Si le propriétaire conteste le défaut d’entretien, une expertise judiciaire, ordonnée en référé par le président du tribunal judiciaire, tranchera : l’expert dira si la toiture était entretenue, si les génoises étaient scellées selon les règles de l’art, et si la chute s’explique par la vétusté. Le rapport d’expertise fait souvent basculer le dossier vers une transaction avec l’assureur du propriétaire, sans procès au fond.
B. Locataire, voisin, passant : diminution du loyer, réparation et assurance, comment agir ?
Les occupants de l’immeuble d’où les éléments sont tombés ont des droits propres, distincts de ceux des passants. Au Luc, les habitants de l’immeuble de trois étages de la rue Victor-Hugo ont eu peur, puis ont été rassurés par les pompiers, et n’ont pas été relogés. Mais si la toiture avait été déclarée dangereuse et l’immeuble interdit d’habiter, leur bail aurait basculé dans un régime protecteur. L’article 1722 du code civil prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » Un appartement dont une partie devient inhabitable après la chute d’éléments de toiture ouvre donc au locataire le choix entre payer moins cher et partir. Dans les deux cas, la loi ajoute qu’il n’y a lieu à aucun dédommagement au profit du bailleur : le locataire ne doit rien pour la rupture subie.
Quand l’immeuble reste habitable mais nécessite des travaux, c’est l’article 1724 qui s’applique. Ce texte dispose que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. » Le locataire doit donc supporter la réfection de la toiture, les échafaudages, le bruit et la poussière. Mais cette tolérance a des limites chiffrées par la loi : si les réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. Et si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail. Concrètement, un locataire du dernier étage dont le plafond s’effondre partiellement et qui vit trois mois sous les bâches avec des ouvriers sur le toit obtient une baisse de loyer pour toute la période, voire la résiliation si le logement est devenu invivable. Le bailleur, de son côté, ne peut pas expulser le locataire au motif qu’il doit réparer : il doit exécuter les travaux tout en maintenant le bail, sauf destruction totale.
Le voisin dont la façade, la voiture ou la véranda a été endommagée par les tuiles dispose de deux fondements complémentaires. D’une part, la responsabilité du fait des bâtiments en ruine de l’article 1244 et la responsabilité du fait des choses de l’article 1242, exposées ci-dessus, qui lui permettent d’obtenir réparation intégrale de son préjudice matériel, et de son préjudice moral ou de jouissance si les débris ont envahi son jardin ou fracassé ses fenêtres. D’autre part, la responsabilité pour faute de l’article 1240, aux termes duquel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Si le propriétaire avait été alerté par un couvreur de la fragilité de ses génoises et n’a rien fait, cette négligence caractérisée constitue une faute qui engage sa responsabilité personnelle, cumulativement avec le régime de la ruine. Le voisin doit adresser sa réclamation au propriétaire et à son assureur multirisque habitation, qui couvre en principe la responsabilité civile du fait de l’immeuble, puis, à défaut d’accord, saisir le tribunal judiciaire. Une expertise amiable contradictoire, organisée rapidement par les deux assureurs, règle la majorité de ces dossiers : l’expert constate l’origine des débris, évalue les reprises, et les assureurs se répartissent la charge selon les responsabilités.
Le passant blessé ou l’automobiliste dont le véhicule a été écrasé suit le même chemin, avec une particularité : son préjudice corporel relève de l’indemnisation intégrale, poste par poste, selon la nomenclature des préjudices corporels. Frais médicaux, arrêt de travail, souffrances endurées, préjudice esthétique, besoin d’assistance par tierce personne : chaque poste doit être chiffré avec pièces médicales. L’arrêt du 29 août 2019 cité plus haut montre l’échelle des enjeux, avec des millions d’euros en débat au titre de l’assistance par tierce personne permanente pour une victime gravement blessée par une chute de toiture. C’est l’assureur de responsabilité civile du propriétaire qui paie, dans la limite des plafonds du contrat, et le propriétaire répond sur son patrimoine personnel au-delà. D’où l’importance, pour tout propriétaire d’immeuble, de vérifier que son contrat multirisque habitation ou propriétaire non occupant couvre bien sa responsabilité du fait de l’immeuble avec des plafonds suffisants, et de signaler à l’assureur toute aggravation du risque, comme une toiture notoirement vétuste.
Deux démarches transversales méritent d’être soulignées. D’abord, la déclaration à l’assurance doit être rapide : la plupart des contrats imposent un délai de cinq jours ouvrés après la connaissance du sinistre, et le retard peut entraîner une réduction d’indemnité si l’assureur prouve un préjudice. Ensuite, la preuve du défaut d’entretien se prépare en amont : quand on est voisin d’un immeuble qui se dégrade, écrire au propriétaire en recommandé, signaler la situation à la mairie, photographier régulièrement l’état de la toiture. Ces courriers, anodins sur le moment, deviennent des pièces maîtresses le jour où les tuiles tombent : ils établissent que le propriétaire savait et n’a rien fait. Et quand on est propriétaire, la réciproque vaut : faire inspecter sa toiture tous les quelques ans par un couvreur, conserver les factures d’entretien, élaguer ce qui fragilise les rives, c’est se constituer une défense contre une action en responsabilité autant que prévenir un arrêté de mise en sécurité.
Conclusion
L’épisode du Luc se termine bien : une rangée de génoises tombée sur la RD33 un samedi matin d’octobre, une route barrée puis rouverte, des pompiers rassurants, aucun arrêté, aucun relogé. Mais il rappelle une mécanique juridique implacable que tout propriétaire d’immeuble ancien devrait connaître par cœur. Côté puissance publique, la mairie dispose d’un arsenal gradué : sécurisation immédiate de la voie sur le fondement de la police municipale, arrêté de mise en sécurité prescrivant les réparations dans un délai fixé, astreinte pouvant atteindre mille euros par jour de retard, puis travaux exécutés d’office aux frais du propriétaire, avec l’aval du juge pour la démolition. Côté victimes, le propriétaire du bâtiment répond des dommages causés par sa ruine dès lors qu’un défaut d’entretien ou un vice de construction est établi, et la ruine suppose la chute d’un élément de construction, ce qui est exactement le cas des tuiles et des génoises. Quand il n’y a pas de chute au sens strict, la responsabilité du fait des choses prend le relais. Ni la tempête ordinaire, ni la situation irrégulière de la victime ne suffisent à effacer un défaut d’entretien prouvé. Pour les locataires, la loi organise la baisse du loyer ou la résiliation selon l’ampleur des destructions et la durée des travaux. La méthode tient donc en trois réflexes : constater et sécuriser immédiatement, écrire et déclarer vite à l’assurance, faire expertiser le défaut d’entretien. Propriétaires, faites contrôler vos toitures avant l’hiver : une rangée de génoises mal scellée, c’est un arrêté de mise en sécurité, une astreinte journalière et un procès en responsabilité qui attendent de tomber, avec les tuiles, sur la route.