Le bail a été signé en 2021 pour un deux-pièces chauffé à l’électricité, le diagnostic affichait déjà la lettre G, et personne ne s’en était inquiété à l’époque. Trois ans plus tard, le bail s’est reconduit tacitement, puis une seconde fois au début de l’année 2026, toujours sans travaux. Le locataire, resté dans les lieux, découvre que son logement fait partie de ceux que la loi qualifie désormais de non décents et se demande s’il peut encore exiger quelque chose alors qu’il n’a jamais déménagé. La réponse tient en quelques lignes : depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction de louer les logements classés G s’applique aussi aux contrats reconduits tacitement, de sorte qu’un bail reconduit en 2026 sur un logement G avéré place le bailleur en situation de non-décence ; le locataire resté dans les lieux peut demander la mise en conformité sans que la validité du contrat en cours soit remise en cause, puis, à défaut d’accord ou de réponse dans les deux mois, saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur exécution ; et la révision comme la majoration du loyer sont gelées pour les logements F et G. Ces réponses supposent toutefois un diagnostic de performance énergétique valable qui établit réellement la classe G, car un calcul approximatif, une simulation en ligne ou un ancien diagnostic périmé ne suffisent pas devant le juge. Chaque logement a son mode de chauffage, son étiquette énergie et son étiquette climat, chaque bail sa date de signature et de reconduction, et chaque copropriété ses contraintes de travaux : les vérifications proposées ici ne remplacent pas l’examen de ces pièces, à commencer par le diagnostic en cours de validité, le contrat de bail et les échanges écrits avec le bailleur.
I. La reconduction tacite fait entrer le bail en cours dans le calendrier d’interdiction
A. Le calendrier applicable en 2026 et le rôle du diagnostic
Le point de départ est l’obligation générale du bailleur, formulée à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (legifrance.gouv.fr) Autrement dit, la performance énergétique n’est plus un simple argument de négociation commerciale : elle fait partie de la définition légale du logement décent, au même titre que la sécurité, la santé et l’absence de parasites.
Le même article fixe ensuite un calendrier échelonné que le locataire doit connaître par cœur avant d’écrire à son bailleur : « Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » (legifrance.gouv.fr) En 2026, la règle applicable est donc celle du premier palier : tout logement classé G est regardé comme non décent, et la précision qui suit dans le texte ne laisse guère de place au doute : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » (legifrance.gouv.fr) Le logement classé F reste louable jusqu’au 31 décembre 2027, puis basculera à son tour dans la non-décence au 1er janvier 2028.
Encore faut-il que la lettre G soit établie par un document qui fait foi. Le code de la construction et de l’habitation définit les classes à son article L. 173-1-1, qui range les bâtiments « par niveau de performance décroissant » depuis les plus performants jusqu’aux « Extrêmement peu performants Classe G » (legifrance.gouv.fr), et le diagnostic de performance énergétique est l’instrument de cette classification : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » (legifrance.gouv.fr) Depuis le 1er juillet 2021, ce diagnostic est opposable : le locataire peut s’en prévaloir contre le bailleur, et le bailleur ne peut pas l’écarter d’un revers de main dès lors qu’il a été établi par un diagnostiqueur certifié et qu’il est en cours de validité.
Deuxième repère chiffré, souvent confondu avec la lettre du diagnostic : le seuil de 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré et par an. Ce seuil s’exprime en énergie finale, c’est-à-dire avant application des coefficients de conversion en énergie primaire, et il a servi de critère de décence énergétique jusqu’au basculement au calendrier par classes : depuis le 1er janvier 2025, l’article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 exprime le niveau minimal directement en classes, « à compter du 1er janvier 2025, à la classe F » puis « à compter du 1er janvier 2028, à la classe E » (legifrance.gouv.fr). Mais l’ancien repère n’a pas disparu des prétoires : un logement peut changer de lettre à la faveur d’une réforme de méthode tout en restant au-dessus du seuil, et donc non décent. Le tribunal judiciaire de Limoges l’a rappelé le 11 septembre 2026 dans une affaire où le diagnostic du 6 mars 2025 était pourtant récent : « il résulte du rapport de performance énergétique que le logement donné à bail à une consommation d’énergie qui s’établit à 464 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, de sorte que cette consommation dépasse le seuil limite de 450 kWh/m²/an fixé pour un logement décent. » (courdecassation.fr) Quatorze kilowattheures au-dessus du seuil ont suffi à faire basculer la qualification, alors même que les locataires avaient signé plusieurs années plus tôt. La leçon pour le locataire de 2026 est simple : avant toute démarche, relire son diagnostic, vérifier sa date d’établissement, sa durée de validité et les deux valeurs qu’il contient, l’étiquette énergie et la consommation en énergie finale.
B. Le bail reconduit tacitement est un contrat concerné par l’interdiction
Reste la question que les bailleurs opposent le plus souvent : l’interdiction de louer les G ne viserait que les nouveaux baux, pas celui du locataire déjà en place qui se reconduit d’année en année sans que personne ne signe rien. L’administration répond par la négative, et sa fiche d’actualité est explicite : La fiche d’actualité de Service-public consacrée aux passoires thermiques indique que l’interdiction visant les logements classés G couvre les contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 1er janvier 2025 (service-public.gouv.fr) La reconduction tacite n’est donc pas un angle mort du dispositif : chaque échéance triennale qui reconduit le bail fait entrer le contrat dans le champ de l’interdiction lorsque le logement est classé G. La même fiche précise le corollaire pratique pour le locataire : le locataire dispose de recours pour faire valoir ses droits (service-public.gouv.fr), et elle invite à signaler au propriétaire, en signalant au propriétaire, si possible par courrier recommandé avec avis de réception, les signes de non-conformité du logement aux critères de décence (service-public.gouv.fr).
La jurisprudence des juges des contentieux de la protection confirme cette lecture, avec les nuances propres au référé et au fond. Dans une ordonnance du 25 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection de Paris, saisi en référé à propos d’un bail signé le 18 novembre 2021 pour un logement classé G, a retenu que le bien « entre dans la catégorie des logements qui ne pourront plus être mis en location à compter du 1er janvier 2025 ou pour lesquels la reconduction du bail ne pourra plus être réalisée. » (courdecassation.fr) Le juge des référés n’a pour autant pas fait droit aux demandes de la bailleresse ce jour-là : son ordonnance « DISONS n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes de la S.A.S. TOWA France ; » et « RENVOYONS la demanderesse à mieux se pourvoir au principal ; » (courdecassation.fr), tout en condamnant cette société à payer aux occupants 3 000 euros de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Autrement dit, constater que la reconduction est interdite ne suffit pas à obtenir en référé tout ce que l’on demande : l’urgence et l’évidence du trouble s’apprécient au cas par cas, et le fond du litige appartient au juge du fond.
Le jugement de Limoges du 11 septembre 2026 apporte le chaînon manquant pour les baux reconduits. Les locataires y occupaient les lieux sous un bail « reconduit le 23 janvier 2021 et le 23 janvier 2024 », et le bailleur soutenait que les nouvelles exigences ne lui seraient applicables qu’à la reconduction suivante, en 2027. Le tribunal a écarté cette lecture pour le seuil de 450 kilowattheures, applicable depuis plusieurs années, et jugé que le logement était non décent depuis l’établissement du diagnostic du 6 mars 2025 qui révélait le dépassement. Le dispositif indemnise le préjudice de jouissance à hauteur de 1 250 euros de part et d’autre par compensation des créances réciproques, avec 1 000 euros de frais irrépétibles à la charge du bailleur : « DIT que [H] [P] est redevable d’une somme de 1.250 € envers [C] [T] et [D] [A] au titre de leur préjudice de jouissance » (courdecassation.fr). La portée de cette décision pour 2026 est claire : un bail reconduit avant 2025 ne met pas le bailleur à l’abri, et c’est la date à laquelle la non-décence est objectivée par un diagnostic valable qui compte pour l’indemnisation.
Précision importante, qui évite bien des courriers excessifs : demander la mise en conformité ne remet pas en cause l’existence du bail. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » (legifrance.gouv.fr) Le locataire resté dans les lieux n’a donc pas à craindre que sa demande de travaux annule son bail ou l’oblige à partir : le contrat continue, et c’est précisément parce qu’il continue que le bailleur doit le mettre en conformité.
II. Le locataire resté dans les lieux dispose d’un parcours procédural complet
A. La mise en demeure, la conciliation et le gel du loyer
Le parcours commence toujours par l’écrit. La fiche de Service-public invite le locataire à signaler au propriétaire, de préférence par courrier recommandé avec avis de réception, les signes de non-conformité du logement aux critères de décence, et la loi organise la suite : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » (legifrance.gouv.fr) Concrètement, le locataire d’un G reconduit en 2026 envoie sa mise en demeure avec copie de son diagnostic, laisse deux mois au bailleur pour répondre ou proposer des travaux, peut tenter la conciliation départementale qui rendra un avis, et conserve dans tous les cas la possibilité d’aller directement devant le juge sans attendre cet avis. L’information du bailleur par l’organisme qui verse l’aide au logement peut d’ailleurs tenir lieu de demande, mais le locataire prudent ne compte pas sur ce seul canal : son propre recommandé daté fait foi de sa diligence.
Pendant ce temps, le loyer ne peut ni être révisé ni être majoré. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi Climat et résilience, est sans ambiguïté : « III. ― La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » (legifrance.gouv.fr) Le locataire d’un G reconduit en 2026 peut donc refuser l’indexation annuelle et la majoration pour travaux d’amélioration tant que la classe affichée par un diagnostic valable reste F ou G. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans un jugement du 21 octobre 2025, en reproduisant ce texte dans ses motifs à propos d’un bail en cours dont le loyer avait été révisé : « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » (courdecassation.fr) Dans cette affaire, le tribunal a au surplus relevé que la bailleresse soutenait « ne pas avoir à fournir de nouveau DPE », faisant valoir « que lors de la reconduction tacite du bail , il n’avait pas d’obligation de fournir de nouveau DPE » (courdecassation.fr). La prudence commande de ne pas généraliser : cette décision, rendue en formation mixte avec une expertise ordonnée sur les charges, ne tranche pas à elle seule toutes les questions de diagnostic à la reconduction, et le locataire comme le bailleur ont intérêt à disposer d’un diagnostic valable plutôt qu’à débattre de qui devait le fournir.
Lorsque la situation l’exige, le lecteur qui prépare sa mise en demeure et son dossier de preuves gagne à consulter en amont l’expertise en droit immobilier du cabinet à Paris, qui décrit les missions d’accompagnement des propriétaires et des locataires dans ce type de différend. Ce lien n’est pas une promesse de résultat : il oriente simplement vers la page qui correspond au besoin de ce lecteur, la contestation de la décence énergétique d’un logement loué.
Reste la question des preuves, décisive devant le juge. Le locataire conserve le diagnostic de performance énergétique en cours de validité qui établit la classe G ou le dépassement du seuil de 450 kilowattheures, les factures d’énergie qui objectivent le surcoût de chauffage, les photographies datées d’humidité, de moisissures ou de ressenti thermique, les relevés de température s’il en tient, et surtout la copie de sa mise en demeure avec l’avis de réception ainsi que la réponse du bailleur ou la preuve de son silence pendant deux mois. Le bailleur, de son côté, conserve le diagnostic qu’il a fait établir, les devis et factures de travaux, les procès-verbaux d’assemblée générale s’il a proposé des résolutions de travaux en copropriété, et tout document établissant une contrainte architecturale ou patrimoniale. C’est ce dossier croisé, et non les affirmations générales sur l’état du parc locatif, que le juge des contentieux de la protection examinera.
B. Les pouvoirs du juge et leurs limites, d’après les décisions rendues
Saisi par l’une ou l’autre des parties, le juge des contentieux de la protection dispose d’une palette graduée que l’article 20-1 décrit avec précision : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » (legifrance.gouv.fr) Trois étages se distinguent : ordonner des travaux précis avec un délai, ajuster le prix du bail pendant leur exécution par une réduction de loyer, ou suspendre le paiement avec ou sans consignation ainsi que la durée du bail. Le juge transmet en outre sa décision au représentant de l’Etat dans le département lorsqu’il constate la non-décence, ce qui donne à l’instance une portée qui dépasse le seul rapport locatif.
Le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a illustré le 16 juin 2025 l’articulation entre travaux et réduction de loyer dans un logement jugé non décent : « il y a lieu de réduire sans consignation, à compter de la signification du présent jugement, le loyer hors charges à hauteur de 25% pendant toute la durée des travaux. Cette réduction du loyer, portant le montant de celui-ci à 300 euros hors charges, durera jusqu’à l’achèvement des travaux. » (courdecassation.fr) Le même jugement a condamné la bailleresse à réaliser une liste détaillée de travaux dans les six mois de la signification, avec un démarrage au plus tard dans les trente jours « sous peine d’astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 90 jours » et exécution provisoire maintenue. L’astreinte mérite l’attention du locataire de 2026 : elle transforme chaque jour de retard en dette chiffrée et obtient souvent l’exécution là où les courriers avaient échoué. Le tribunal a en revanche cantonné l’indemnisation au préjudice prouvé, sans accorder tout ce qui était demandé, ce qui rappelle que le juge vérifie chaque chef de préjudice pièce par pièce.
Mais le juge ne peut pas tout ordonner, et deux limites légales intéressent directement les logements en copropriété et les immeubles protégés. D’abord, « le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 » lorsque « Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal » (legifrance.gouv.fr). Le bailleur qui invoque cette exception doit donc prouver ses diligences : résolutions proposées en assemblée générale, votes intervenus, travaux privatifs réalisés et adaptés au bâtiment. Ensuite, la même impossibilité vaut lorsque le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte du niveau minimal malgré des travaux compatibles. Ces deux exceptions n’interdisent pas au juge de prononcer les autres mesures, notamment la réduction de loyer ou la suspension de son paiement : elles limitent seulement l’injonction de travaux énergétiques devenue impossible.
Le jugement de Limoges du 11 septembre 2026 montre enfin comment le juge solde les comptes lorsque les deux parties ont des griefs : 1 250 euros de préjudice de jouissance au profit des locataires pour la non-décence énergétique, 1 250 euros de réparations locatives au profit du bailleur pour les dégradations constatées, compensation des deux créances, rejet du préjudice moral faute de preuve spécifique, et 1 000 euros de frais irrépétibles à la charge du bailleur qui succombe sur l’essentiel. Le message pour 2026 est équilibré : la non-décence énergétique se paie en indemnité et en frais, mais le locataire resté dans les lieux n’est pas dispensé de ses propres obligations d’entretien et de restitution en bon état des lieux loués.
Conclusion
Le bail reconduit tacitement en 2026 sur un logement classé G n’est pas un bail comme les autres : la reconduction fait entrer le contrat dans le champ de l’interdiction applicable depuis le 1er janvier 2025, le diagnostic valable qui établit la classe G ou le dépassement du seuil de 450 kilowattheures en énergie finale objective la non-décence, et le locataire resté dans les lieux dispose d’un parcours complet qui commence par une mise en demeure avec avis de réception, ménage un délai de deux mois au bailleur, peut passer par la conciliation départementale sans jamais y être contraint, et s’achève au besoin devant le juge des contentieux de la protection. Devant ce juge, les textes permettent d’obtenir des travaux avec délai, une réduction de loyer ou une suspension de son paiement jusqu’à l’exécution, avec l’astreinte pour donner des dents à l’injonction et le gel de toute révision ou majoration tant que la classe F ou G est avérée. Les décisions rendues en 2024, 2025 et 2026 rappellent aussi les frontières : le référé constate mais renvoie le fond au fond, l’indemnisation se prouve pièce par pièce, et le bailleur qui démontre ses diligences en copropriété ou une contrainte patrimoniale réelle peut échapper à l’injonction de travaux sans échapper aux autres mesures. Ranger ensemble le diagnostic en cours de validité, le bail avec ses dates de reconduction, la mise en demeure et sa réponse, les factures d’énergie et les constats : cette discipline de papier, ingrate au moment où le logement est froid et la facture chaude, est ce qui permet, des mois plus tard, d’obtenir des travaux ou une baisse de loyer sans avoir payé pour une non-décence que la loi ne tolère plus.