Le 8 octobre 2026, 20 Minutes racontait l’histoire de Florian, habitant d’Épinay-sur-Orge, dans l’Essonne, dont l’appartement neuf, livré en juin 2024, demeure inhabitable : selon ses déclarations au journal, l’eau circule sous le parquet, dans les murs et au plafond, les réparations tentées n’ont pas tenu et la situation s’aggrave avec le temps, tandis que l’origine des infiltrations reste inconnue plus de deux ans après la livraison malgré des travaux réalisés sur le toit de l’immeuble Après une réunion de médiation tenue le 30 septembre 2026, le promoteur a promis de nouvelles investigations techniques et indique travailler à un protocole pour couvrir les frais de ses clients. Ce récit, banal en apparence, concentre toutes les questions que se pose l’acquéreur d’un logement neuf face à des désordres graves : qui doit réparer, dans quel délai agir, comment établir la preuve quand l’origine des infiltrations reste introuvable, et quels préjudices peuvent être indemnisés quand on ne peut plus vivre chez soi. Le droit de la construction apporte des réponses précises, et les juges les appliquent avec constance, comme l’illustre un arrêt rendu le 3 septembre 2026 par la cour d’appel de Rennes dans une espèce presque identique : des infiltrations dans un appartement acquis en vente en l’état futur d’achèvement, un logement rendu inhabitable pendant plus de deux ans, et une condamnation du vendeur et de ses assureurs à réparer l’ensemble des préjudices.

I. Faire constater les infiltrations et activer les bonnes garanties : la preuve et les délais d’abord

A. Réserves à la livraison, notification écrite et garantie de parfait achèvement : que faire quand l’appartement neuf prend l’eau

En vente en l’état futur d’achèvement, la livraison ne purge rien à elle seule. Le texte de référence figure à l’article 1642-1 du code civil : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. » Concrètement, l’acquéreur qui découvre des traces d’humidité, des auréoles au plafond ou un parquet qui gondole doit les consigner par écrit sans attendre : réserves sur le procès-verbal de livraison, puis notification écrite au vendeur pour tout désordre révélé après la livraison. Ce formalisme n’est pas une coquetterie : il conditionne la mise en jeu de la garantie de parfait achèvement, définie à l’article 1792-6 du code civil, dont le texte précise que « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves » et que « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. » Pendant cette première année, la règle est simple : tout désordre signalé doit être réparé, quelle que soit sa gravité, et « En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. »

Dans l’affaire d’Épinay-sur-Orge, les infiltrations ont été constatées dès l’origine et des réparations tentées, sans succès : c’est exactement la situation où la mise en demeure écrite, avec description précise des désordres et fixation d’un délai, devient l’acte décisif. Elle interrompt les discussions informelles, fait courir les délais et servira de point de départ si le chantier de reprise doit être confié à une autre entreprise aux frais du défaillant. Passé le délai d’un an, deux autres garanties prennent le relais : la garantie biennale de bon fonctionnement, prévue à l’article 1792-3 du code civil — « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception » — pour les éléments d’équipement dissociables comme une chaudière ou des volets, et surtout la garantie décennale, qui couvre pendant dix ans les dommages les plus graves. Pour l’acquéreur en VEFA, le point d’appui central se trouve à l’article 1646-1 du code civil : « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus » en application des articles 1792 à 1792-3, et « Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. » Le vendeur ne peut donc pas renvoyer l’acquéreur vers les seules entreprises : il répond lui-même des garanties, et l’acquéreur peut l’assigner directement. Lorsque le vendeur promet de réparer, la loi écarte la résolution ou la baisse de prix — « Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3 » — mais cette promesse doit se traduire en travaux effectifs, constatés d’un commun accord ou judiciairement, faute de quoi le juge tranchera. Les acquéreurs confrontés à un promoteur qui tarde à livrer ou à réparer trouveront un éclairage complémentaire dans l’analyse des pénalités de retard et des recours contre le promoteur en cas de livraison tardive d’une VEFA, où les leviers contractuels de la vente en l’état futur d’achèvement sont détaillés.

B. Expertise en référé et assurance dommages-ouvrage : comment établir la preuve quand l’origine des infiltrations reste introuvable

Quand l’origine des infiltrations demeure inconnue et que les réparations successives échouent, la priorité absolue est d’organiser la preuve avant que les traces ne disparaissent sous les reprises. Le fondement procédural figure à l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » L’acquéreur saisit le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble — pour Épinay-sur-Orge, le tribunal judiciaire d’Évry — afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, sans avoir à démontrer dès ce stade le bien-fondé de ses demandes au fond : l’existence d’infiltrations persistantes dans un logement neuf constitue par elle-même un motif légitime. L’expert convoque les parties, examine les lieux, fait procéder aux investigations nécessaires, retrace l’historique des interventions et dépose un rapport qui fixera durablement la réalité, l’étendue et si possible la cause des désordres. C’est exactement le chemin suivi dans l’affaire jugée à Rennes : la société venderesse avait saisi le juge des référés, un expert avait été désigné par ordonnances de juillet et septembre 2020 et son rapport déposé en février 2022 avait permis d’engager ensuite l’action en indemnisation. Sans ce rapport, l’acquéreur isolé se heurte à la parole du vendeur et de ses prestataires ; avec lui, il dispose d’un constat contradictoire dont les juges du fond font grand cas. En parallèle, l’acquéreur doit déclarer le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, dont la police a obligatoirement été souscrite avant l’ouverture du chantier. L’article L. 242-1 du code des assurances impose en effet que « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages » de nature décennale au sens de l’article 1792 du code civil. L’intérêt majeur de cette assurance est qu’elle joue sans recherche préalable des responsabilités : l’assuré déclare, l’assureur instruit et propose. La loi organise des délais stricts : « L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. Lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. » Et si l’assureur tarde ou propose une somme manifestement insuffisante, « l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages », l’indemnité étant alors « majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal ». En pratique, la déclaration à l’assureur dommages-ouvrage et la demande d’expertise en référé avancent de front : l’une finance les travaux urgents et le relogement, l’autre établit les responsabilités définitives entre vendeur, entreprises et assureurs. Pour les acquéreurs franciliens, le réflexe doit être parisien dans son organisation : constats d’huissier datés à chaque épisode d’infiltration, photographies, relevés d’hygrométrie, conservation des échanges avec le promoteur et de tous les bons d’intervention, demande écrite de communication de l’attestation dommages-ouvrage et des procès-verbaux de réception. À Paris et en Île-de-France, où les programmes neufs se livrent par centaines de lots et où les tribunaux judiciaires de Paris, Nanterre, Bobigny, Créteil, Évry et Versailles connaissent un contentieux nourri de la construction, un dossier documenté dès les premières semaines fait la différence entre une médiation qui aboutit et une procédure qui s’enlise.

II. Obtenir réparation : qui paie, pour quels préjudices et dans quels délais

A. Vendeur en VEFA, constructeurs et assureurs : l’action décennale et le garant d’achèvement quand le logement est inhabitable

Lorsque les infiltrations rendent l’appartement inhabitable, c’est la garantie décennale qui porte l’essentiel de la réparation. Son texte fondateur, l’article 1792 du code civil, dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » Trois enseignements pour l’acquéreur : la responsabilité est de plein droit, ce qui signifie qu’aucune faute n’a à être démontrée ; elle bénéficie à l’acquéreur comme au maître de l’ouvrage initial ; et l’impropriété à la destination — un logement où l’on ne peut plus vivre — suffit, sans qu’il soit besoin d’établir un risque d’effondrement. La cour d’appel de Rennes l’a rappelé le 3 septembre 2026 dans une affaire d’infiltrations en VEFA où les acquéreurs avaient dû quitter leur appartement pendant plus de deux ans : l’importance des infiltrations, qui avaient provoqué de nombreux dégâts et rendu l’appartement inhabitable au point que ses acquéreurs avaient dû le quitter pendant plus de deux ans, permettait de retenir la gravité exigée par l’article 1792 du code civil La cour en a déduit que la cour en a déduit que la responsabilité décennale du constructeur était engagée et que la garantie des assureurs était acquise, tant en qualité d’assureur dommages-ouvrage que d’assureur du constructeur non réalisateur Autrement dit, le vendeur en VEFA et ses assureurs répondent ensemble, y compris lorsque le vendeur n’a pas lui-même réalisé les travaux : la qualité de constructeur non réalisateur suffit à mobiliser la garantie. Deux précisions de la Cour de cassation sécurisent ce raisonnement. D’abord, l’acquéreur cumule les actions : « Il résulte de la combinaison de ces textes que l’acquéreur bénéficie du concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents » (Cass. 3e civ., 14 janvier 2021, n° 19-21.130). Ensuite, le caractère apparent ou caché du désordre s’apprécie à un moment précis et dans une personne précise : « Lorsqu’il agit en réparation contre le vendeur en l’état futur d’achèvement sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, le caractère apparent du désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception » (même arrêt). Cette solution protège l’acquéreur : des infiltrations constatées en cours de chantier puis prétendument traitées avant la réception ne purgent pas ses droits si la cause du vice n’était pas apparente pour le maître de l’ouvrage au jour de la réception. La cour d’appel de Rennes l’a appliqué à la lettre : des travaux financés par le constructeur en novembre 2019 avaient laissé croire à l’éradication des infiltrations constatées en cours de chantier, mais ni le vice de construction à l’origine des infiltrations ni l’existence même des désordres n’étaient apparents au jour de la réception, de sorte que l’effet de purge de la réception ne pouvait jouer Le vendeur qui se retranche derrière des réserves étrangères aux infiltrations ou derrière l’absence de levée de réserves sur le procès-verbal de livraison ne fait pas échec à l’action décennale : dans l’arrêt rennais, ces objections ont été écartées comme indifférentes à la solution du litige. Enfin, quand le programme s’enlise entre inachèvement et malfaçons et que le vendeur devient insolvable, un autre débiteur peut être appelé : le garant d’achèvement. Le 26 mars 2026, la troisième chambre civile a rejeté les pourvois formés contre un arrêt qui condamnait le garant d’achèvement à payer au syndicat des copropriétaires les sommes dues au titre du coût d’achèvement des parties communes et de certains lots, et aux copropriétaires des sommes au titre de l’achèvement des travaux, de la perte de revenus locatifs et du bénéfice de la défiscalisation (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.808 : « PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE les pourvois »). Les faits de cet arrêt méritent d’être cités : « Se prévalant de l’inachèvement des travaux et de malfaçons, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont, après expertise, assigné notamment le garant d’achèvement, le vendeur et plusieurs constructeurs en indemnisation de leurs préjudices. » Pour l’acquéreur d’un lot dans une résidence en difficulté, la leçon est claire : identifier dès l’acte de vente la nature de la garantie financière d’achèvement et ne pas laisser prescrire les droits contre le garant, car c’est lui qui paiera l’achèvement si le vendeur disparaît. Ceux qui achètent un bien ancien humide relèvent d’un autre régime, celui des vices cachés et de la garantie des vices rédhibitoires, présenté dans le dossier consacré au recours de l’acheteur d’une maison affectée d’humidité et de fissures : la comparaison des deux régimes aide à choisir le bon fondement avant d’assigner.

B. Préjudices indemnisables et délais pour agir : ce que les juges accordent et la date à ne jamais manquer

Des infiltrations qui privent durablement une famille de son logement ouvrent droit à une indemnisation à plusieurs branches, que l’arrêt rennais du 3 septembre 2026 illustre poste par poste : le tribunal, confirmé en appel, avait condamné le vendeur et ses assureurs à verser aux acquéreurs la somme de 33 967,52 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de reprise, 25 125 euros au titre du préjudice de jouissance, 6 072,07 euros au titre des frais de garde-meubles et 5 000 euros au titre du préjudice moral, outre 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la cour ajoutant en appel une indemnité complémentaire de 5 000 euros et confirmant dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Quimper. Chaque poste répond à une logique distincte. Les travaux de reprise couvrent la remise en état complète, y compris la recherche de la cause : l’acquéreur n’a pas à se contenter d’un rafistolage. Le préjudice de jouissance répare l’impossibilité d’habiter le bien, évaluée en pratique par référence à la valeur locative du logement sur toute la période d’inhabitabilité, déduction faite des périodes où un relogement pris en charge par le vendeur aurait été fourni. Les frais annexes — garde-meubles, déménagement, double logement, surcoût d’assurance, frais d’expertise avancés — se réparent sur justificatifs, d’où l’importance de conserver chaque facture. Le préjudice moral, enfin, n’est pas systématique mais il est régulièrement alloué quand l’inhabitabilité se prolonge pendant des années et bouleverse la vie familiale : les juges tiennent compte de la durée, de l’attitude du vendeur et de l’épuisement des démarches amiables. Dans le récit d’Épinay-sur-Orge, où le propriétaire évoque deux années d’arrêt maladie et une perte de poids importante, la prudence s’impose : seul un dossier médical et, le cas échéant, une expertise médicale permettront au juge d’apprécier un éventuel préjudice corporel ou moral lié à ces circonstances, sans que le journalisme de témoignage puisse en tenir lieu. Reste la question des délais, qui commande tout. Pour les vices et défauts apparents, l’article 1648 du code civil est strict : Dans le cas prévu par l’article 1642-1, « l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ». La forclusion n’est pas une simple prescription : elle éteint le droit d’agir et le juge la relève d’office. La Cour de cassation veille à son application exacte, comme le montre l’arrêt du 13 février 2025 où elle a censuré une cour d’appel qui refusait d’indemniser des travaux de parachèvement au motif que les désordres auraient dû figurer sur les réserves du procès-verbal de réception : « PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de M. [E] au titre des travaux de parachèvement, l’arrêt rendu le 27 avril 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux » (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.755). Le moyen accueilli rappelait la règle applicable : « le vendeur d’un immeuble à construire est tenu de réparer les vices de construction et les défauts de conformité apparents dénoncés dans l’année qui suit la date du plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur ». Pour la garantie décennale en revanche, le délai est de dix ans à compter de la réception, et l’action doit être engagée avant son expiration. En pratique francilienne, l’agenda de l’acquéreur d’Épinay-sur-Orge ou d’ailleurs en Île-de-France tient donc en quatre dates : signaler par écrit dès la découverte, mettre en demeure avant la fin de la première année, déclarer le sinistre dommages-ouvrage sans tarder, puis assigner au fond — ou obtenir un accord écrit — avant l’expiration du délai applicable à chaque fondement. La médiation engagée fin septembre 2026 dans l’affaire essonnienne est une voie utile, mais elle ne suspend les délais que si un accord écrit de suspension ou de prorogation est signé : les pourparlers seuls ne protègent pas contre la forclusion. Enfin, l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation rappelle que « L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé […] lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat », et que « La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil » : payer le prix ou prendre possession ne vaut jamais renonciation aux garanties.

Ce que dit le droit, en trois phrases

Le vendeur d’un immeuble à construire répond pendant dix ans des dommages qui rendent le logement impropre à sa destination, comme des infiltrations qui le rendent inhabitable, en application de l’article 1792 du code civil et de l’article 1646-1 du code civil qui étend ces garanties au vendeur en l’état futur d’achèvement. La cour d’appel de Rennes a jugé le 3 septembre 2026 que des infiltrations ayant contraint les acquéreurs à quitter leur appartement pendant plus de deux ans présentaient, selon la cour, la gravité exigée par l’article 1792 du code civil, engageant la responsabilité décennale du constructeur et la garantie de ses assureurs dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur. L’acquéreur doit agir vite : les vices apparents se dénoncent dans l’année suivant la réception ou la prise de possession sous peine de forclusion (article 1648 du code civil), tandis que la preuve s’organise en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Conclusion

L’histoire de Florian à Épinay-sur-Orge n’est pas une fatalité administrative : c’est un cas d’école du droit de la construction, où chaque étape manquée coûte des mois et chaque écrit protège des années. Signaler par écrit, mettre en demeure, déclarer le sinistre dommages-ouvrage, faire désigner un expert en référé, puis assigner le vendeur et ses assureurs sur le fondement décennal avant l’expiration des délais : cette séquence, validée par la cour d’appel de Rennes le 3 septembre 2026 comme par la Cour de cassation en 2021, 2025 et 2026, transforme un logement inhabitable en dossier indemnisable. Les montants alloués par les juges — coût des reprises, perte de jouissance, frais de relogement et de garde-meubles, préjudice moral — montrent que la justice mesure concrètement ce que deux ans sans chez-soi signifient. Pour les acquéreurs franciliens livrés en 2024 ou 2025 qui découvrent des infiltrations à l’automne 2026, le message est double : la garantie de parfait achèvement puis la décennale offrent un chemin complet vers la réparation, mais les délais de forclusion et de prescription ne pardonnent pas l’attente. Documenter, écrire, agir : le droit protège celui qui prouve à temps.