Après un été 2026 marqué par des vagues de chaleur à répétition, les climatiseurs posés à la hâte sur les façades, les vérandas montées pendant les congés et les cloisons abattues sans prévenir se rappellent au souvenir des copropriétés au moment des assemblées générales d’automne. À Paris et en Île-de-France, où chaque mètre carré se dispute, un voisin qui perce un mur porteur, condamne un conduit collectif ou annexe un bout de couloir déclenche des conflits durables. La Cour de cassation vient de resserrer les règles : par un arrêt du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile juge que même le copropriétaire victime de travaux sauvages, qui veut remettre en état des parties communes dégradées par un autre, doit obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale. Cet article explique quels travaux exigent un vote, quelles sanctions frappent les travaux réalisés sans autorisation, comment obtenir la démolition et la remise en état, et comment régulariser une installation déjà posée, avec les textes applicables, la jurisprudence récente et la procédure devant le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux d’Île-de-France.

I. Quels travaux en copropriété exigent un vote en assemblée générale et que risque le copropriétaire qui passe outre ?

A. Climatiseur, véranda, percement de façade : quand l’autorisation de l’assemblée générale est obligatoire

Le point de départ tient à la distinction entre parties privatives et parties communes. Chaque copropriétaire dispose de ses parties privatives et use librement des parties communes, mais à une condition posée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : « il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Refaire une salle de bains, changer un revêtement de sol ou remplacer une chaudière individuelle reste libre tant que ni les parties communes ni l’aspect extérieur ne sont touchés. Dès que le projet mord sur le gros œuvre, les réseaux collectifs ou la façade, la liberté s’arrête.

L’article 25 b) de la même loi réserve à la majorité des voix de tous les copropriétaires « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». La Cour de cassation reprend cette formule à l’identique dans son arrêt du 17 septembre 2026 : « sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains d’entre eux d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Trois conditions se cumulent donc : des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, réalisés aux frais du demandeur, et conformes à la destination de l’immeuble. Si le projet contredit la destination de l’immeuble, par exemple transformer des caves en logements dans un immeuble bourgeois parisien dont le règlement l’interdit, l’autorisation ne suffit pas et le projet doit être repensé.

En pratique parisienne, les cas qui exigent un vote sont quotidiens. L’installation d’un climatiseur avec groupe extérieur fixé en façade et percement du mur pour les liaisons frigorifiques affecte à la fois les parties communes et l’aspect extérieur : elle exige une autorisation, avec une note technique précisant l’emplacement, les nuisances sonores et l’évacuation des condensats. La construction d’une véranda sur une terrasse à jouissance privative mais fixée au gros œuvre et modifiant l’aspect extérieur relève de la même autorisation, à laquelle s’ajoute la déclaration préalable ou le permis de construire côté urbanisme. Le percement ou l’abattage d’un mur porteur, la création d’une ouverture, la suppression d’un conduit de fumée ou de ventilation collectif, la fermeture d’un balcon par des vitrages, la pose de volets roulants modifiant la façade, l’annexion d’une portion de couloir ou de palier : tous ces travaux touchent le gros œuvre ou l’aspect extérieur et doivent passer devant l’assemblée générale. Les lecteurs qui envisagent un équipement solaire en copropriété trouveront un exposé détaillé des votes et des déclarations dans l’article consacré à l’autorisation du volet roulant solaire en copropriété, au vote applicable et aux recours.

Deux précisions évitent des erreurs coûteuses. D’abord, la majorité de l’article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, présents ou non, et non sur les seuls présents et représentés : un projet qui recueille la majorité des présents peut donc être rejeté faute d’atteindre ce seuil. Ensuite, les travaux d’entretien courant et les interventions urgentes commandées par le syndic pour la conservation de l’immeuble, comme la bâche d’une toiture arrachée ou la coupure d’une canalisation qui fuit, ne relèvent pas de cette autorisation préalable : l’urgence de conservation n’a rien à voir avec le confort privatif d’un copropriétaire. Hors urgence, le réflexe utile consiste à faire inscrire la question à l’ordre du jour avant tout commencement, avec plans, devis et attestation d’assurance décennale de l’entreprise, puis à attendre le procès-verbal : commencer avant le vote, c’est accepter le risque de la démolition.

B. Démolition, remise en état, astreinte et dommages-intérêts : les sanctions des travaux sauvages

Le copropriétaire qui réalise sans autorisation des travaux soumis au vote s’expose d’abord à la remise en état. Le tribunal ordonne la démolition des ouvrages irréguliers et la remise en état des parties communes aux frais de l’auteur, le plus souvent sous astreinte pour contraindre à exécuter. Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a illustré le 27 mai 2025 dans une affaire opposant un syndicat des copropriétaires à une société civile immobilière qui avait construit sans autorisation : « Condamne la SCI BCP à démolir les travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et à remettre en état les parties communes dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement », avec une astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois passé ce délai, outre 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La remise en état prime : le juge ne légalise pas après coup un fait accompli, il efface l’atteinte portée aux parties communes.

À la remise en état s’ajoutent les dommages-intérêts. Les voisins qui subissent bruit, poussières, perte de jouissance, dépréciation de leur lot ou désordres provoqués par les travaux sauvages peuvent obtenir réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Le préjudice de jouissance pendant les travaux, le coût d’un relogement temporaire quand un percement rend un appartement inhabitable, la moins-value du lot affecté par une vue bouchée ou une façade défigurée, les frais d’expertise et d’huissier exposés pour faire constater les désordres : chaque poste se chiffre pièces à l’appui, factures, constats et rapports d’expertise. La faute consiste ici dans la réalisation de travaux sans l’autorisation légalement exigée, et le lien avec le dommage se prouve par les constats dressés avant, pendant et après.

Le syndicat des copropriétaires, de son côté, ne peut pas se retrancher derrière l’auteur des travaux pour échapper à sa propre responsabilité envers les copropriétaires victimes de désordres ayant leur origine dans les parties communes. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Dans l’arrêt du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile rappelle avec fermeté que « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ». Dans cette affaire, des copropriétaires se plaignaient d’un conduit d’extraction de fumée obstrué par des agglomérats de mortier datant de la construction : la cour d’appel avait écarté la responsabilité du syndicat au motif que l’expert ne précisait pas l’origine exacte de l’excès de mortier et que les victimes avaient elles-mêmes modifié leur installation. La Cour de cassation censure ce raisonnement, jugé impropre à écarter l’existence d’un vice de construction, dès lors que la cour n’établissait pas que le dommage était exclusivement imputable aux victimes. Pour le copropriétaire parisien confronté à une colonne d’évacuation fuyarde, une toiture-terrasse qui laisse passer l’eau ou un conduit collectif condamné par un voisin, ce rappel compte double : le syndicat répond de plein droit, et c’est à lui de prouver la force majeure ou la faute exclusive de la victime, pas l’inverse.

Enfin, le juge des référés peut intervenir vite quand le trouble est flagrant. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Un percement de mur porteur en cours, une tranchée dans un plancher collectif, une coupure d’eau ou de ventilation imposée aux voisins caractérisent un trouble manifestement illicite quand l’autorisation fait défaut : le juge peut ordonner l’arrêt du chantier et la remise en état provisoire en quelques semaines, sans attendre le procès au fond. Cette voie rapide ne règle pas tout, car le juge des référés ne tranche pas les contestations sérieuses sur le fond du droit, mais elle stoppe l’hémorragie et fige la situation avant l’expertise.

II. Comment faire démolir des travaux sauvages ou régulariser vos propres travaux à Paris et en Île-de-France ?

A. Syndic, mise en demeure, référé et assignation : la procédure pas à pas pour obtenir la démolition

La première étape appartient au constat. Avant toute démarche, faites établir la réalité des travaux par un commissaire de justice, ex-huissier, qui décrit l’emplacement, photographie les ouvrages, relève les atteintes aux parties communes et recueille les dires du gardien ou du syndic. Joignez le règlement de copropriété avec la description des parties communes, les plans de l’immeuble, les procès-verbaux d’assemblées générales qui montrent qu’aucune autorisation n’a été votée, et les échanges avec l’auteur des travaux. Ce dossier de preuve conditionne tout : sans constat, l’auteur soutiendra que les ouvrages existaient déjà ou que le syndic avait donné son feu vert verbal, et le procès s’enlise.

La deuxième étape passe par le syndic. Écrivez au syndic en recommandé avec accusé de réception, avec copie du constat, pour exiger la mise en demeure de l’auteur d’arrêter le chantier et de remettre en état, puis l’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le syndic, gardien du règlement et mandataire du syndicat, doit faire respecter la destination de l’immeuble ; s’il reste inerte, chaque copropriétaire peut agir seul, mais l’appui du syndicat, voté en assemblée, donne plus de poids et mutualise les frais. À Paris, où les syndics gèrent des portefeuilles chargés, un courrier précis, daté et chiffré obtient une réponse plus rapide qu’une plainte orale en assemblée. Si le chantier est en cours et cause un dommage imminent, un voisin peut saisir le juge des référés sans attendre l’assemblée, sur le fondement de l’article 835 cité plus haut, pour faire ordonner l’arrêt des travaux et les mesures conservatoires.

La troisième étape est l’action au fond devant le tribunal judiciaire. À Paris, le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil, statue sur les litiges de copropriété ; en petite et grande couronne, les tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny, Créteil, Évry, Versailles, Pontoise, Melun et Meaux connaissent des immeubles de leur ressort. La demande tend à la démolition des ouvrages irréguliers et à la remise en état des parties communes aux frais du défendeur, sous astreinte, outre les dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance et les frais irrépétibles. L’assignation vise le copropriétaire auteur des travaux et, selon la configuration, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic pour la part des désordres qui relève des parties communes. L’expertise judiciaire, ordonnée dans la plupart des dossiers techniques, décrit les ouvrages, dit s’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, chiffre la remise en état et éclaire le juge sur la conformité à la destination de l’immeuble. Comptez en pratique parisienne plusieurs mois pour un référé suivi d’effet, et douze à vingt-quatre mois pour un jugement au fond avec expertise, avec des coûts d’expertise et d’avocat qui se chiffrent en milliers d’euros : d’où l’intérêt de demander une provision et l’article 700, et de tester d’abord la voie amiable quand l’auteur montre des signes de bonne volonté.

Deux garde-fous procéduraux méritent l’attention. D’abord, le délai de contestation des décisions d’assemblée générale : l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée ». Un copropriétaire qui laisse passer ce délai ne peut plus faire annuler une autorisation irrégulièrement votée ; il doit agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal, et le syndic doit notifier dans le mois de l’assemblée. Ensuite, la prescription des actions personnelles de copropriété : le même article 42 prévoit que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat », soit le délai de cinq ans de droit commun à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits. Un syndicat qui découvre en 2026 des travaux réalisés clandestinement en 2022 peut encore agir, mais chaque année perdue fragilise la preuve et laisse l’auteur invoquer la tolérance tacite : agir tôt, c’est préserver l’effet utile de l’astreinte.

B. Régularisation a posteriori, délais de prescription et erreurs qui font perdre : sécuriser votre dossier

Le copropriétaire qui a déjà réalisé les travaux sans autorisation n’est pas toujours condamné à la démolition : la régularisation a posteriori existe quand les ouvrages sont conformes à la destination de l’immeuble et réalisés dans les règles de l’art. La démarche consiste à déposer un dossier complet auprès du syndic, avec description des ouvrages, plans, attestations de l’entreprise, diagnostic de solidité du gros œuvre quand un mur porteur est concerné, et étude acoustique pour un climatiseur, puis à demander l’inscription d’une résolution de régularisation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Le vote se fait à la majorité de l’article 25, celle des voix de tous les copropriétaires, avec la passerelle de second vote à majorité réduite quand le projet a recueilli au moins le tiers des voix : préparez ce second vote dès le premier en mobilisant les copropriétaires favorables. Si l’assemblée régularise, faites mentionner au procès-verbal la description exacte des ouvrages validés et conservez le procès-verbal avec les factures : c’est votre titre pour l’avenir, notamment en cas de revente du lot, où le notaire et l’acquéreur demanderont la preuve de la régularité.

Quand l’assemblée refuse la régularisation, la démolition redevient l’issue probable, sauf à contester le refus dans les deux mois de la notification du procès-verbal si un motif sérieux existe, par exemple un abus de majorité. L’abus de majorité se prouve quand le refus, contraire à l’intérêt collectif, n’a d’autre but que de nuire au demandeur : la preuve reste difficile et suppose des éléments concrets, comme des autorisations comparables accordées à d’autres copropriétaires pour des travaux identiques. Dans l’intervalle, ne consolidez pas l’irrégularité par de nouveaux aménagements qui aggraveraient la sanction et le chiffrage adverse. Si la vente du lot est envisagée, informez l’acquéreur par écrit de la situation : dissimuler des travaux non régularisés expose à une action en garantie des vices cachés ou en responsabilité pour manquement à l’obligation d’information, avec réduction du prix ou résolution à la clé.

L’apport décisif de l’arrêt du 17 septembre 2026 tient à un piège que beaucoup de victimes ignoraient. Dans cette affaire, les copropriétaires du lot inférieur demandaient la condamnation du syndicat et de la société voisine à payer les sommes correspondant à la reconstruction d’un conduit de ventilation collectif bouché et détruit sans autorisation. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir rejeté cette demande en l’état, et pose que « l’exigence d’autorisation préalable de l’assemblée générale s’applique aux travaux qu’un copropriétaire entend réaliser aux fins de remise en état de parties communes, modifiées sans autorisation par un autre copropriétaire ». Autrement dit, même pour réparer ce qu’un voisin a saccagé sur des parties communes, la victime doit d’abord faire voter l’autorisation des travaux de remise en état en assemblée générale : réclamer directement une somme d’argent pour reconstruire, sans ce vote préalable, fait rejeter la demande. La méthode correcte consiste donc à faire constater la dégradation, chiffrer la remise en état par un architecte ou un expert, faire inscrire la résolution à l’ordre du jour, obtenir le vote, puis réclamer la condamnation de l’auteur à payer ou à exécuter. Oublier ce vote préalable, c’est perdre un procès gagné sur le fond.

Quatre erreurs reviennent dans les dossiers parisiens et franciliens. La première consiste à se contenter d’un accord oral du syndic ou du conseil syndical : seul le vote de l’assemblée générale autorise, et un courriel complaisant ne vaut pas autorisation. La deuxième consiste à reconstruire soi-même sur les parties communes sans vote, en pensant que la qualité de victime dispense de toute formalité : l’arrêt du 17 septembre 2026 dit l’inverse. La troisième consiste à attendre des années en espérant que le temps régularise : la prescription de cinq ans court, les preuves s’effacent et l’auteur repeint sa façade. La quatrième consiste à contester une autorisation votée après l’expiration du délai de deux mois : le recours est déchu et le juge le déclare irrecevable sans examiner le fond. Le dossier solide, à Paris comme à Nanterre ou Créteil, réunit le constat de commissaire de justice, le règlement de copropriété annoté, les procès-verbaux d’assemblées, le chiffrage d’architecte, les photos datées et la chronologie des courriers au syndic : avec ces pièces, la mise en demeure porte, le référé aboutit et l’assignation au fond chiffre juste.

Conclusion

En copropriété, aucun confort privatif ne justifie de court-circuiter l’assemblée générale quand les travaux touchent les parties communes ou l’aspect extérieur : climatiseur, véranda, percement de mur porteur, condamnation d’un conduit collectif exigent le vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les travaux réalisés sans ce vote s’exposent à la démolition et à la remise en état sous astreinte, comme l’a ordonné le tribunal judiciaire de Bordeaux en mai 2025, outre les dommages-intérêts dus aux voisins et le jeu de la responsabilité de plein droit du syndicat pour les désordres issus des parties communes. Depuis l’arrêt du 17 septembre 2026, même la victime de travaux sauvages doit faire voter la remise en état avant d’en réclamer le prix : le vote préalable n’est plus une formalité pour l’auteur seulement, c’est le passage obligé de toutes les parties. À Paris et en Île-de-France, où les assemblées d’automne se tiennent dans les prochaines semaines, le calendrier est clair : faire constater sans tarder, écrire au syndic, faire inscrire la résolution à l’ordre du jour, préparer le chiffrage et, si le chantier menace, saisir le juge des référés. Un dossier voté, chiffré et daté transforme un conflit de palier en décision de justice exécutable.