Votre fermier vous annonce qu’il va quitter vos terres, soit à la fin du bail, soit dès cette année : pouvez-vous l’en empêcher, devrez-vous lui verser une indemnité, et que se passe-t-il s’il reste sur les parcelles après la date annoncée ? La question se pose dans l’autre sens pour l’exploitant qui prépare sa retraite, reprend une autre ferme ou perd un membre indispensable de sa famille : comment partir sans rester lié par neuf années de bail supplémentaires ni abandonner le fruit de ses investissements ? Le statut du fermage répond à ces deux situations par des règles distinctes mais complémentaires. D’un côté, le congé de non-renouvellement que le preneur doit notifier dix-huit mois avant l’échéance, et la résiliation anticipée ouverte dans des cas limitativement énumérés ; de l’autre, les comptes de sortie, indemnité du preneur sortant et réparation des dégradations, sous le contrôle du tribunal paritaire des baux ruraux. Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent que les juges ne pardonnent ni les délais manqués, ni les accords flous, ni les demandes d’indemnité sans preuve de l’état initial des terres.

I. Le congé de non-renouvellement donné par le preneur : un droit strictement encadré par les délais

A. Dix-huit mois avant l’échéance, une notification qui doit pouvoir être prouvée

Le réflexe le plus fréquent du bailleur qui reçoit l’annonce du départ de son fermier consiste à croire que le bail s’éteint de lui-même à la date annoncée. Le statut du fermage organise l’inverse : sans congé régulier du preneur, le bail se poursuit. Aux termes de l’article L. 411-55 du code rural et de la pêche maritime : « Tout preneur qui entend ne pas renouveler le bail doit notifier sa décision au propriétaire dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail. A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans dans les conditions prévues à l’article L. 411-50 . » Un fermier qui prévient douze mois avant l’échéance, ou qui se contente d’un appel téléphonique, ne met donc pas fin au bail : il reste preneur pour neuf années supplémentaires, avec le fermage et les obligations qui l’accompagnent.

Ce délai de dix-huit mois se calcule à rebours depuis la date d’expiration du bail en cours, en tenant compte de chaque renouvellement de neuf ans déjà intervenu. La durée minimale du bail, fixée par l’article L. 411-5 du même code, dispose en effet que « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire », sous réserve des locations particulières visées par le texte. Concrètement, le bailleur doit d’abord reconstituer l’historique : date de prise d’effet initiale, avenants éventuels, renouvellements tacites successifs. C’est seulement à partir de la véritable échéance que le respect des dix-huit mois peut être vérifié. Une erreur d’une année sur la chronologie suffit à transformer un congé valable en congé tardif, donc sans effet.

La forme de la notification mérite la même attention. L’article L. 411-55 emploie le verbe « notifier » sans imposer, pour le preneur, l’acte extrajudiciaire que l’article L. 411-47 exige du bailleur qui s’oppose au renouvellement : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Cette asymétrie ne signifie pas que le congé du preneur peut être verbal. En cas de litige, c’est au preneur de démontrer qu’il a notifié sa décision en temps utile, et c’est au bailleur qui conteste la date ou la réalité de l’envoi d’en exiger la preuve. Une lettre recommandée avec accusé de réception, conservée avec son avis de réception, ou un acte de commissaire de justice, constituent les seuls instruments qui établissent à la fois le contenu de la décision et sa date de réception. Un message oral, un simple courrier sans preuve de dépôt ou un courriel non accusé exposent le preneur à voir son congé déclaré inexistant, avec pour conséquence le renouvellement automatique de neuf ans prévu par l’article L. 411-50 : « A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 . »

Le contenu de la notification du preneur n’obéit pas au formalisme lourd imposé au congé du bailleur, qui doit, « à peine de nullité », « mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur » (article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime) et reproduire certains textes. Le preneur qui ne renouvelle pas n’a aucun motif à justifier : sa décision est discrétionnaire. Il lui suffit d’exprimer sans ambiguïté sa volonté de ne pas renouveler et d’identifier précisément le bail et les parcelles concernés. L’ambiguïté reste l’ennemie : une lettre qui évoque un « départ envisagé », une « cessation possible » ou une demande de « discussion sur la suite » ne vaut pas notification d’une décision. Le bailleur qui reçoit un tel courrier a intérêt à demander par écrit une confirmation claire, plutôt que de considérer le bail comme terminé puis de découvrir, des mois plus tard, que le preneur revendique le renouvellement.

La symétrie des délais mérite d’être soulignée parce qu’elle éclaire les stratégies des deux parties. Bailleur et preneur disposent chacun de dix-huit mois avant l’échéance pour faire connaître leur décision. Mais leurs contraintes divergent ensuite : le congé du bailleur doit être motivé par l’un des cas légaux et peut être contesté par le preneur devant le tribunal paritaire dans un délai de quatre mois à compter de sa réception, l’article L. 411-54 prévoyant que « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion », délai que l’article R. 411-11 fixe en ces termes : « Le délai prévu à l’ article L. 411-54 est fixé à quatre mois. » Le congé du preneur, lui, n’a pas à être motivé et le bailleur ne dispose d’aucune action pour le contraindre à rester. Sa seule vérification porte sur la régularité du délai et la réalité de la notification. Un bailleur qui reçoit un congé tardif du preneur n’a donc pas à « l’accepter » : il lui suffit de constater par écrit que le délai de dix-huit mois n’est pas respecté et que le bail se trouve renouvelé, puis d’en tirer les conséquences sur le fermage et l’occupation.

L’actualité des tribunaux paritaires illustre l’exigence avec laquelle les juges contrôlent les congés, même lorsque le délai est respecté. Par jugement du 7 octobre 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tarbes (RG 24/00003) a annulé le congé délivré le 29 septembre 2023 par une commune bailleresse à son fermier pour une échéance au 31 mars 2025. Le délai de dix-huit mois était bien observé et le congé rappelait la voie de contestation devant le tribunal paritaire. Pourtant, le tribunal a jugé le congé « manifestement nul » parce que le motif invoqué, un « projet d’intérêt général de mobilités douces » consistant en une passerelle au-dessus d’une rivière, ne correspondait à aucun des cas légaux autorisant le bailleur à s’opposer au renouvellement. Le jugement rappelle que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement qu’en justifiant de motifs strictement énumérés par la loi : reprise pour exploiter, atteinte par le preneur de l’âge de la retraite, changement de destination du fonds dans les cas prévus, ou faute du preneur. Un motif d’intérêt général, même réel, ne figure pas dans cette liste. L’enseignement vaut dans les deux sens : le congé du bailleur est passé au crible des motifs, tandis que celui du preneur est passé au crible du délai. Chaque partie doit contrôler le point sur lequel la loi l’attend.

B. La résiliation anticipée en cours de bail : quatre cas légaux et le départ à la retraite

Le congé de non-renouvellement ne produit effet qu’à l’échéance du bail. Le preneur qui veut partir avant, en cours de bail, ne peut pas s’en contenter : il doit obtenir une résiliation, laquelle n’est ouverte que dans des cas limitativement prévus. L’article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime dispose que « La résiliation de bail peut être demandée par le preneur dans les cas suivants : -incapacité au travail, grave et dont la durée est supérieure à deux ans, du preneur ou de l’un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme ; -décès d’un où de plusieurs membres de la famille du preneur indispensables au travail de la ferme ; -acquisition par le preneur d’une ferme qu’il doit exploiter lui-même ; -refus d’autorisation d’exploiter opposé par l’autorité administrative en application des articles L. 331-1 et suivants obligeant le preneur à mettre la structure de son exploitation en conformité avec les dispositions du schéma directeur régional des exploitations agricoles. » Chacun de ces cas suppose une preuve : certificat médical circonstancié pour l’incapacité, acte de décès et démonstration du rôle indispensable du défunt dans l’exploitation, acte d’acquisition de la nouvelle ferme, décision administrative de refus d’autorisation d’exploiter. Une simple convenance personnelle, une mésentente avec le bailleur ou une opportunité professionnelle hors agriculture n’ouvrent pas droit à la résiliation anticipée.

Le même article règle avec précision la date d’effet de la résiliation, articulée autour de l’année culturale : « si la fin de l’année culturale est postérieure de neuf mois au moins à l’événement qui cause la résiliation, celle-ci peut, au choix du locataire, prendre effet soit à la fin de l’année culturale en cours, soit à la fin de l’année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin de l’année culturale suivante. » (article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime) Le preneur ne choisit donc pas librement sa date de sortie : la loi protège le cycle cultural en cours et garantit au bailleur un délai minimal pour retrouver un exploitant. Un départ précipité, décidé au printemps pour une sortie immédiate, ne correspond à aucune des options légales lorsque l’événement est récent. Le bailleur confronté à une demande de résiliation doit vérifier deux choses : la réalité de l’événement invoqué et le respect de cette mécanique de l’année culturale. Une demande fondée sur un motif non prévu par le texte, ou qui exige une sortie immédiate incompatible avec ces délais, peut être refusée.

Le départ à la retraite fait l’objet d’un régime propre, plus souple, au dernier alinéa du même article : « le preneur qui atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles peut, par dérogation aux dispositions de l’article L. 411-5 , résilier le bail à la fin d’une de ses périodes annuelles suivant la date à laquelle il aura atteint l’âge requis. Dans ce cas, le preneur doit notifier sa décision au propriétaire au moins douze mois à l’avance. » (article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime) Le fermier qui part à la retraite n’a donc pas à attendre l’échéance des neuf ans ni à justifier d’un des quatre cas précédents : douze mois de préavis suffisent, avec effet à la fin d’une période annuelle. Pour le bailleur, la vérification porte sur l’atteinte effective de l’âge de la retraite agricole et sur le délai de douze mois. Une notification adressée six mois avant la date de départ souhaitée ne produit pas la résiliation à cette date : ses effets sont reportés à la fin de la période annuelle qui respecte le préavis.

À côté de la résiliation légale, les parties peuvent toujours convenir ensemble de mettre fin au bail par une résiliation amiable. Cette voie contractuelle offre une souplesse que la loi ne permet pas : choix libre de la date d’effet, règlement négocié de la récolte en cours, de l’indemnité du preneur sortant et de l’état des terres. Mais elle exige un écrit rigoureux, comme le montre un arrêt récent de la cour d’appel de Dijon du 15 janvier 2026 (RG 23/00265). Dans cette affaire, le bailleur et le preneur d’un bail à métayage sur des vignes avaient signé le 23 janvier 2022 un acte convenant de la résiliation amiable du bail avec effet à cette même date. Quelques semaines plus tard, le preneur contestait cette résiliation, soutenait qu’elle devait être suivie d’un nouveau bail au profit d’une société dirigée par son petit-fils, continuait d’exploiter la parcelle jusqu’aux vendanges et réclamait une indemnité de sortie. Le tribunal paritaire de Mâcon, confirmé par la cour d’appel, a rejeté l’ensemble de ces prétentions : les parties avaient mis un terme au bail d’un commun accord avec effet au 23 janvier 2022, la poursuite de l’exploitation après cette date s’était faite au mépris de l’opposition du bailleur, donc aux risques du preneur, sans droit sur la récolte postérieure ni sur les frais de culture exposés après le terme convenu. La cour a également écarté la demande d’indemnité de sortie, relevant que l’accord des parties emportait renonciation expresse du preneur à son droit à indemnisation. Trois leçons s’en dégagent pour la pratique : toute résiliation amiable doit être constatée par un écrit signé qui fixe sans équivoque la date d’effet ; le sort de la récolte en cours et de l’indemnité éventuelle doit y être réglé explicitement, car le silence profite rarement à celui qui reste sur les terres après le terme ; une rétractation ultérieure, même rapide, ne rouvre pas un accord valablement conclu.

II. La sortie du fermier : indemnités, état des terres et juge du bail rural

A. L’indemnité du preneur sortant subsiste même quand c’est lui qui part, les dégradations se prouvent par l’état des lieux

L’idée selon laquelle le fermier qui part de lui-même perdrait tout droit à indemnité est fausse, et elle coûte cher aux bailleurs qui relouent sans solder les comptes. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime ouvre le droit à indemnité en ces termes : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » La formule « quelle que soit la cause » inclut le congé donné par le preneur lui-même et la résiliation anticipée qu’il a sollicitée. Seule une renonciation expresse, comme celle retenue par la cour d’appel de Dijon dans l’affaire de 2026, ou l’absence d’amélioration conservant une valeur d’usage, fait échec à ce droit. Le bailleur qui reçoit le congé de son fermier doit donc inventorier sans attendre les améliorations alléguées : bâtiments et ouvrages incorporés au sol, plantations, travaux de transformation du sol, réparations de conservation réalisées avec son accord au-delà des obligations légales du preneur.

Le calcul de cette indemnité obéit à des règles détaillées que l’article L. 411-71 fixe ainsi : « 1° En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution. Toutefois, dans les conditions déterminées par décret en Conseil d’Etat, il pourra, pour les bâtiments d’exploitation, les bâtiments d’habitation et les ouvrages incorporés au sol, être décidé par décision administrative de calculer les indemnités en fonction de tables d’amortissement déterminées à partir d’un barème national. En tout état de cause, l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation ; 2° En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’oeuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ». Le texte se poursuit pour les travaux de transformation du sol et les modes de fixation amiable ou judiciaire de l’indemnité. Deux limites pratiques en découlent : l’amortissement de 6 % par an réduit rapidement les travaux anciens, et l’exigence d’une valeur effective d’utilisation écarte les aménagements devenus inutiles à l’exploitation. Le bailleur a intérêt à faire établir tôt un descriptif contradictoire des ouvrages, avec dates et factures, plutôt que de contester en bloc des années plus tard devant le tribunal.

Le financement de ces améliorations peut également modifier les comptes de sortie. L’article L. 411-70 prévoit que « Lorsque le preneur sortant a obtenu un prêt pour réaliser des améliorations et que ce prêt n’est pas entièrement remboursé, le bailleur est, s’il en fait la demande, subrogé dans les droits et obligations du preneur et l’indemnité due est réduite en conséquence. » Un bailleur qui paie une indemnité sans vérifier l’existence d’emprunts en cours liés aux améliorations risque de payer deux fois : une fois au preneur, une fois à l’établissement prêteur par la subrogation qu’il aurait pu exercer. La demande de subrogation doit être formulée ; elle ne joue pas automatiquement.

Le miroir de l’indemnité du sortant est l’indemnité pour dégradations due au bailleur. L’article L. 411-72 dispose que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Encore faut-il prouver la dégradation, c’est-à-dire démontrer que l’état de sortie est moins bon que l’état d’entrée. Un arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 28 janvier 2025 (RG 23/04974) en fournit une illustration nette. Après un congé partiel fondé sur le changement de destination de deux pâtures et la restitution des parcelles à la date d’effet, le bailleur réclamait 7 788 euros de remise en état : clôtures et haies dégradées, terres envahies par une végétation impropre au pâturage, à l’appui d’un constat d’huissier et de devis d’entreprises. La cour a confirmé le rejet de la demande : en l’absence de toute description de l’état des parcelles au début du bail, ni les photographies ni les devis ne suffisaient à établir une dégradation des clôtures, des haies ou des terres, ni à démontrer que les parcelles ne pouvaient plus servir à leur usage de pâture. Les juges ont même relevé que les photos montraient un passage régulier d’animaux sur une partie herbeuse et que l’entretien des pâtures se pratique en fin d’hiver avant la repousse du printemps. Pour le bailleur comme pour le preneur, la leçon est identique : sans état des lieux d’entrée détaillé, daté, signé et accompagné de photographies, toute demande d’indemnité pour dégradation ou toute contestation de son montant repose sur du sable. L’état des lieux de sortie, établi contradictoirement à une date proche de la libération effective, vient ensuite figer la comparaison.

La période de sortie appelle enfin une vigilance particulière sur les flux d’argent qui accompagnent le changement d’exploitant. Reprise du cheptel, du matériel ou des stocks à un prix majoré, versement exigé du nouvel entrant vers le sortant ou vers un intermédiaire : ces pratiques tombent sous le coup de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, dont le premier alinéa dispose que « Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci », le texte ajoutant que « Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition » (article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime), majorées d’intérêts. Le preneur sortant qui conditionne son départ au versement d’un « pas-de-porte » et le candidat à la reprise qui l’accepte pour obtenir les terres s’exposent l’un et l’autre : le premier à la sanction pénale et à la restitution, le second à une action en répétition. Toute reprise de biens mobiliers doit être valorisée à sa valeur vénale, pièce par pièce, avec factures et au besoin expertise. Une synthèse des arrêts récents du bail rural, du fermage et de la préemption est proposée dans cette synthèse des arrêts 2026 du bail rural, du fermage et de la préemption, utile pour situer ces règles dans la jurisprudence de l’année.

B. Libération des lieux, occupation sans droit et office du tribunal paritaire

Le congé ou la résiliation ne libère pas matériellement les terres : il faut encore que le preneur parte à la date d’effet et restitue des parcelles exploitables. Lorsqu’il se maintient après le terme, le bailleur dispose d’un arsenal précis, illustré par un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Tours du 30 septembre 2025 (RG 25/00007). Dans cette affaire, des baux consentis en 2008 pour neuf ans, tacitement renouvelés jusqu’au 31 octobre 2026, avaient donné lieu à résiliation, tandis qu’une donation en nue-propriété était intervenue en 2018. Le tribunal a enjoint au preneur de libérer l’ensemble des parcelles au plus tard au 31 octobre 2025, dit qu’à défaut de libération volontaire il pourrait être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique, et a rejeté la demande d’astreinte. Surtout, il a condamné l’occupant sans droit à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage depuis la résiliation jusqu’à la libération effective, ainsi que 4 725,58 euros de fermages de 2024 avec intérêts au taux légal. Le maintien dans les lieux après la fin du bail ne crée donc aucun droit : il expose à l’expulsion et coûte, au minimum, l’équivalent du fermage pour toute la période d’occupation irrégulière, en plus des fermages impayés antérieurs. Pour le bailleur, la voie efficace consiste à faire constater la fin du bail, à mettre en demeure de libérer, puis à saisir le tribunal paritaire d’une demande d’expulsion assortie d’une indemnité d’occupation, plutôt que de tenter de reprendre possession par ses propres moyens.

Le pendant de cette fermeté concerne les départs déguisés. Un preneur qui cesse en fait d’exploiter personnellement tout en conservant formellement le bail, par exemple en confiant l’intégralité des travaux à un tiers, s’expose à la résiliation pour manquement à l’obligation d’exploitation personnelle. La frontière avec l’entraide licite a été tracée par la cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 6 mars 2025 (RG 24/02517) : un contrat de prestations de service confiant à un tiers des travaux agricoles sur l’ensemble des terres du preneur ne constitue pas une sous-location prohibée dès lors que le preneur n’abandonne pas toute exploitation personnelle. Les juges ont également écarté les griefs tirés de l’utilisation ponctuelle de l’eau d’un étang contrairement au bail et de la poursuite d’une activité annexe d’hivernage de caravanes préexistante, faute de préjudice établi compromettant la bonne exploitation. L’apport de cette décision au sujet du départ est double. D’un côté, le preneur qui prépare sa sortie en faisant exécuter par un tiers une partie des travaux ne commet pas automatiquement une faute, tant qu’il conserve la direction et une part personnelle de l’exploitation. De l’autre, le bailleur qui invoque un abandon total d’exploitation pour obtenir la résiliation doit le démontrer : des interventions ponctuelles d’un prestataire, sans dessaisissement, ne suffisent pas.

Toutes ces contestations relèvent d’un juge unique : le tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’« Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code. » Qu’il s’agisse de la validité d’un congé du preneur, d’une résiliation anticipée, d’une indemnité de sortie, de dégradations ou d’une expulsion, c’est devant cette juridiction, composée à parité de bailleurs et de preneurs sous la présidence d’un magistrat, que le litige doit être porté. Les décisions citées dans cet article en témoignent : Tarbes, Tours et Mâcon en première instance, Rennes, Amiens et Dijon en appel. Dans l’affaire de Tarbes, la tentative de conciliation a été constatée le 26 mars 2024 avant le renvoi à la formation de jugement après plusieurs renvois : présenter tôt un dossier complet, avec bail, historique des renouvellements, notifications et preuves de réception, état des lieux et pièces de l’événement invoqué, sert dès cette première phase et évite des mois de procédure supplémentaires.

Le bailleur qui apprend le départ de son fermier gagne donc à suivre un ordre précis : reconstituer l’échéance du bail et vérifier le délai de dix-huit mois ou, en cas de résiliation anticipée, l’événement et ses preuves ainsi que la mécanique de l’année culturale ; exiger un écrit clair lorsque l’annonce est verbale ou ambiguë ; faire établir un état des lieux contradictoire de sortie et inventorier les améliorations et les dégradations ; chiffrer l’indemnité du sortant selon le barème légal et vérifier les prêts en cours pour exercer la subrogation ; refuser tout versement non justifié lié au changement d’exploitant ; et, si l’occupant se maintient, saisir le tribunal paritaire pour obtenir la libération, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Le preneur qui envisage son départ suit le chemin inverse : notifier tôt et par un écrit dont la réception peut être prouvée, viser l’échéance exacte du bail, invoquer le fondement correct avec ses pièces justificatives, puis solder la sortie — état des lieux, indemnité, récolte en cours — avant de quitter les lieux.

Conclusion

Le départ du fermier n’est jamais un simple fait : c’est un acte juridique dont la validité dépend du délai, de l’écrit et du fondement. Le congé de non-renouvellement exige une notification au propriétaire dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, faute de quoi le bail repart pour neuf ans. La résiliation anticipée n’existe que dans les cas prévus par la loi — incapacité grave de plus de deux ans, décès d’un membre indispensable de la famille, acquisition d’une ferme à exploiter soi-même, refus d’autorisation d’exploiter, départ à la retraite avec douze mois de préavis — avec effet calé sur l’année culturale, ou par un accord amiable écrit qui règle aussi la récolte en cours et l’indemnité. À la sortie, les comptes se font dans les deux sens : indemnité du preneur sortant pour les améliorations qui conservent une valeur d’usage, même quand c’est lui qui part, et indemnité du bailleur pour les dégradations prouvées par comparaison avec l’état d’entrée. Sans état des lieux d’entrée, les demandes les mieux chiffrées échouent, comme l’a montré la cour d’appel d’Amiens. Le maintien dans les lieux après le terme coûte au minimum l’équivalent du fermage jusqu’à la libération, sous le contrôle du tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent pour trancher ces litiges. Bailleur comme preneur ont donc intérêt à écrire tôt, à prouver chaque étape et à chiffrer la sortie avant qu’elle ne devienne un procès.