Le voisin du dessus arrose ses jardinières, et l’eau dégouline sur votre balcon. Il lave sa terrasse au jet, et le ruissellement traverse votre store. Il étend du linge encore essoré, et les gouttes tombent sur vos baies vitrées. La scène paraît banale, presque excusable une fois. Répétée chaque semaine, elle dégrade les façades, pourrit les menuiseries et prive le voisin du dessous de l’usage normal de son propre balcon. La réponse tient en trois vérifications simples : le règlement de copropriété autorise-t-il ces eaux, l’écoulement dépasse-t-il les inconvénients ordinaires du voisinage, et qui paie les dégâts quand l’amiable échoue. Cet article décrit ces vérifications à partir des textes en vigueur et d’un jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 29 août 2025, qui a condamné un copropriétaire pour l’arrosage automatique et la végétation de son balcon (tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 29 août 2025, RG 21/15737). Il s’agit d’une information générale : le bail, le règlement de copropriété et les polices d’assurance signés priment sur toute analyse générale, chaque situation s’apprécie au cas par cas, et seul le juge tranche les litiges.

I. Des eaux tolérées une fois, sanctionnées quand elles deviennent un usage anormal du balcon

A. Le règlement de copropriété, le trouble anormal de voisinage et la contravention dessinent les limites

Le balcon est un espace privatif ou à jouissance exclusive, mais son usage n’est pas libre. Dans l’affaire jugée à Paris, le règlement de copropriété de l’immeuble imposait que les pots de fleurs conservent l’excédent d’eau, et le tribunal a relevé que le copropriétaire ne respectait pas cette stipulation. Avant tout litige, la première vérification consiste donc à lire le règlement de copropriété : beaucoup d’immeubles y interdisent les écoulements vers les lots voisins, imposent des soucoupes ou des bacs étanches, et encadrent le lavage des balcons au jet. La presse spécialisée rappelle la même logique pour le linge : aucune loi nationale n’interdit d’étendre son linge sur un balcon, mais la plupart des règlements de copropriété l’encadrent, voire interdisent que le linge soit visible depuis la rue ou exigent que l’étendoir ne dépasse pas la hauteur du garde-corps, certains fixant même des plages horaires. De la même façon, les pots et les jardinières posés sur les garde-corps sont généralement interdits par les règlements pour des raisons de sécurité, car leur chute engagerait la responsabilité de celui qui les a installés.

Quand le règlement ne suffit pas ou reste silencieux, le droit commun du voisinage prend le relais. Depuis le 17 avril 2024, le trouble anormal de voisinage figure dans le code civil : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil). La responsabilité est donc de plein droit, sans qu’il soit besoin de prouver une faute : il suffit d’établir un trouble qui excède les inconvénients normaux de la vie en collectivité et un dommage qui en résulte. À titre subsidiaire, les demandeurs invoquent souvent la faute délictuelle classique : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil).

La presse grand public résume bien la grille d’appréciation des juges pour l’arrosage : pour que l’arrosage du balcon du voisin constitue un trouble anormal de voisinage, il doit être régulier et intensif. Une à deux éclaboussures dans l’année suffisent rarement, tandis qu’une mare d’eau stagnante qui se reforme chaque semaine, des infiltrations dans les baies ou une façade abîmée caractérisent le préjudice. Le service public, à propos des nuisances de voisinage, confirme que l’odeur ou la fumée, comme l’eau, ne devient sanctionnable que si elle dépasse les inconvénients ordinaires de la vie en collectivité, et cite des cas où les juges ont retenu des troubles : vapeurs d’usine, odeurs d’hydrocarbures, filtres de hotte de restaurant insuffisants ou mal entretenus, local à poubelles trop proche d’une propriété (troubles de voisinage : nuisances olfactives, service-public.gouv.fr). L’eau d’arrosage ou de lavage s’analyse de la même manière : occasionnelle et sans dommage, elle relève de la tolérance ; permanente et dégradante, elle relève du tribunal.

Enfin, les projections solides et les liquides sales relèvent aussi du droit pénal des contraventions. Est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la 4e classe « le fait de déposer, d’abandonner, de jeter ou de déverser, en lieu public ou privé », notamment « des ordures, déchets, déjections, matériaux, liquides insalubres ou tout autre objet de quelque nature qu’il soit », dès lors que ces faits ne sont pas accomplis par la personne ayant la jouissance du lieu ou avec son autorisation (article R634-2 du code pénal). Les mégots jetés du balcon sur la terrasse du dessous ou les eaux de lavage chargées de détergents déversées chez le voisin entrent dans ce champ. Le dépôt d’ordures hors des emplacements désignés relève pour sa part de la contravention de 3e classe (article R633-6 du code pénal). La contravention ne remplace pas la réparation civile, mais elle donne un levier supplémentaire : main courante, signalement à la mairie, et preuve du caractère répété des faits.

B. Le jugement parisien du 29 août 2025 : arrosage automatique, expertise et 14 405,45 euros de travaux

Le tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, a jugé le 29 août 2025 une affaire qui ressemble trait pour trait à la situation décrite plus haut (RG 21/15737) (tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 29 août 2025, RG 21/15737). Un copropriétaire du septième étage d’un immeuble parisien avait aménagé son balcon, dont il avait la jouissance exclusive, avec une végétation abondante et un arrosage automatique permanent. Les copropriétaires du sixième étage se plaignaient d’un dégât des eaux en provenance de ce balcon : dégradations de l’habillage en sous-face, pare-vue vitré abîmé, ruissellements ayant souillé les baies de leurs appartements. Le syndicat des copropriétaires avait obtenu une expertise judiciaire dès 2018, et l’expert avait déposé son rapport en septembre 2019.

Les constats de l’expert, repris par le tribunal, sont précis. Dès novembre 2016, l’inspecteur travaux de l’ancien syndic notait : « Désordres dus essentiellement à l’infiltration en partie supérieure de l’appartement [E]… Dégradations de la frisette avec des infiltrations au sol, sur les vitrages et les portes-fenêtres. » Puis : « Le problème rencontré à l’époque était la mise en place d’un arrosage automatique anarchique. » Et, constat décisif : « on voit bien le goutte à goutte dans la frisette alors qu’il ne pleut pas ». L’expert judiciaire a confirmé : « Il appert de façon incontestable que la présence importante de végétation à laquelle s’ajoute un arrosage automatique permanent, constitue un usage anormal des lieux qui a mené aux désordres évoqués plus haut. » Le tribunal a ajouté deux circonstances aggravantes : le copropriétaire avait fait obstacle aux opérations d’expertise, au point que l’expert a considéré « qu’il y a dissimulation de preuves destinées à empêcher les constats », et il ne respectait pas le règlement de copropriété puisque ses pots de fleurs ne conservaient pas l’excédent d’eau. La défense, qui imputait les désordres à un simple défaut d’entretien des sous-faces des balcons voisins, a été écartée, l’examen des balcons filants des voisins montrant au contraire un très bon état de conservation. (tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 29 août 2025, RG 21/15737)

Sur le fondement juridique, le tribunal a retenu que « les aménagements mis en place par M. [E] et les conséquences qu’ils ont entraînées constituent un usage anormal par M. [E] du balcon de son appartement dont il a la jouissance exclusive », avant de conclure : « La responsabilité de plein droit de M. [E] sera donc retenue au titre du trouble anormal de voisinage. » (tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 29 août 2025, RG 21/15737) Les condamnations sont chiffrées : 14 405,45 euros au syndicat des copropriétaires au titre des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil, selon lequel « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » (article 1231-6 du code civil). Le tribunal a en revanche refusé les 21 731,81 euros réclamés sur des devis réévalués en cours de procédure sans justification suffisante. Au titre du préjudice de jouissance, l’expert relevait « qu’il y a bien un préjudice de jouissance pour les deux appartements du 6ème étage, mais ce préjudice n’a pas fait l’objet d’une réclamation chiffrée » ; le tribunal l’a évalué à 3 000 euros pour les occupants présents depuis 2016 et à 2 000 euros pour celui arrivé en 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, car « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. » (article 1231-7 du code civil).

Le volet assurance du jugement mérite l’attention des copropriétaires comme des locataires. Les demandeurs réclamaient la condamnation de l’assureur habitation du copropriétaire aux côtés de celui-ci, mais le tribunal a jugé que « L’assureur Carma Assurances n’a commis aucun trouble anormal de voisinage, ni aucune faute délictuelle » (tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 29 août 2025, RG 21/15737), et a rejeté les demandes formées directement contre la société d’assurance, faute de fondement propre invoqué contre elle. En revanche, l’assureur a été condamné à garantir son assuré de l’ensemble des condamnations, frais et dépens inclus, au visa de l’article L113-1 du code des assurances : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. » (article L113-1 du code des assurances). La leçon est double : l’exclusion de garantie opposée par l’assureur doit être formelle et limitée pour prospérer, et la victime a intérêt à diriger ses demandes contre l’auteur du trouble, l’assureur étant ensuite appelé en garantie. Les dépens ont inclus les frais d’expertise judiciaire taxés à 8 090,04 euros, plus une indemnité de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens, et le jugement, exécutoire de plein droit, rappelle que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » (article 514 du code de procédure civile ; article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles).

II. Prouver l’écoulement, tenter l’amiable, puis saisir le juge sans se tromper de demande

A. Constater vite, écrire au voisin, saisir le syndic puis le conciliateur

Le trouble anormal ne se présume pas : il se prouve, et la preuve doit être recueillie par des moyens légaux. La méthode la plus solide reste le constat par commissaire de justice, qui se déplace un jour d’arrosage ou de lavage et décrit les ruissellements, les stagnations et les dégradations. Les témoignages des autres voisins, les photographies des traces prises depuis chez soi, les échanges écrits avec l’auteur des eaux et les signalements au syndic complètent le dossier. En revanche, photographier ou filmer le voisin à son domicile à son insu est interdit, et une preuve obtenue de façon déloyale risque l’écartement. Avant tout procès, la loi permet de figer la preuve : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » (article 145 du code de procédure civile). Dans l’affaire parisienne, l’expertise ordonnée en référé dès 2018 a porté l’essentiel de la conviction du tribunal sept ans plus tard, et les constats d’huissier de 2017 corroboraient déjà les dégradations.

La voie amiable reste la plus rapide et la moins coûteuse, et le juge l’exige parfois avant de statuer. La gradation conseillée commence par un signalement oral ou un courrier simple à l’auteur des eaux, en décrivant les faits et en demandant des aménagements concrets : soucoupes sous les pots, arrosage aux heures sans vent, lavage sans jet vers le vide, linge essoré ou étendoir en retrait du garde-corps. Sans réponse, la lettre recommandée avec avis de réception prend le relais, puis le signalement au syndic, qui peut rappeler le règlement de copropriété et mettre en demeure. Le service public recommande aussi de contacter le service communal d’hygiène et de santé de la mairie : le maire peut mandater un inspecteur de la salubrité pour constater la réalité et l’importance du trouble et demander à son auteur de faire cesser les nuisances (troubles de voisinage, démarches, service-public.gouv.fr). À Paris comme en petite couronne, ce passage par la mairie produit un constat administratif utile, même s’il ne remplace pas l’expertise judiciaire.

L’étape suivante est le conciliateur de justice, gratuite et souvent décisive. Depuis 2016, elle est même un préalable obligatoire dans plusieurs cas : « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. » (article 750-1 du code de procédure civile). Un litige d’écoulements entre balcons relève donc le plus souvent de la conciliation préalable obligatoire, sauf urgence manifeste ou motif légitime dûment justifié. Le conciliateur reçoit les deux voisins en mairie, propose un accord écrit, et cet accord peut être homologué par le juge. Pour le voisin qui subit, c’est aussi un test : le refus persistant de l’arroseur de tout aménagement, consigné par le conciliateur, démontrera plus tard sa mauvaise volonté.

B. Devant le juge : cessation sous astreinte, travaux, préjudice de jouissance et assurance à Paris et en Île-de-France

Quand l’amiable échoue, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent. Le service public précise que pour une action en référé ou un litige dont le montant est indéterminé ou supérieur à 10 000 euros, c’est le tribunal judiciaire du lieu où demeure l’auteur des nuisances qui est compétent, avec l’assistance obligatoire d’un avocat, tandis que l’action en résiliation du bail relève du juge des contentieux de la protection (troubles de voisinage, recours au juge, service-public.gouv.fr). Les demandes types reprennent celles de l’affaire parisienne : constat du trouble anormal de voisinage, cessation des écoulements éventuellement sous astreinte, exécution de travaux de mise en conformité (bacs étanches, reprise d’étanchéité, suppression de l’arrosage automatique), remboursement du coût des travaux de remise en état sur devis ou expertise, et indemnisation du préjudice de jouissance pour les mois ou les années où le balcon est resté inutilisable. L’astreinte, somme qui augmente tant que la décision n’est pas exécutée, est l’outil qui fait cesser les arrosages là où les simples injonctions échouent.

Le statut des parties modifie la stratégie sans changer le fond. Le copropriétaire du dessus répond de l’usage anormal de son balcon, même à jouissance exclusive, comme l’a jugé le tribunal de Paris. Le locataire du dessus répond de la même manière pour son fait personnel, et son bailleur peut être appelé à rappeler ses obligations ou, en cas de dégradations du logement lui-même, à agir contre son propre locataire. Le voisin du dessous qui est locataire doit prévenir son bailleur par écrit, car les infiltrations et les moisissures qui en résultent engagent aussi l’obligation de délivrer un logement décent et d’y faire les réparations nécessaires ; à défaut de réaction, il peut agir lui-même contre l’auteur des eaux tout en conservant ses recours contre son bailleur. Dans tous les cas, la déclaration de sinistre auprès de l’assurance habitation doit être faite rapidement des deux côtés : l’assureur du responsable couvre en principe les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile de son assuré pour dégât des eaux, sauf exclusion formelle et limitée, et l’assureur de la victime peut missionner un expert et exercer ensuite un recours contre le responsable et son assureur. Pour les lecteurs parisiens confrontés à ces situations entre voisins, bailleurs et syndics, l’appui d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de calibrer la mise en demeure, l’expertise et l’assignation avant que les dégradations ne s’aggravent.

Quelques spécificités parisiennes et franciliennes méritent d’être anticipées. À Paris, le tribunal judiciaire statue au fond après une expertise souvent longue, comme les sept années de l’affaire de 2025, d’où l’intérêt du référé pour obtenir vite la cessation et l’expertise. La conciliation y est accessible dans les mairies d’arrondissement, et la tentative préalable conditionne la recevabilité pour les petits montants comme pour tout trouble anormal de voisinage. Les règlements de copropriété parisiens, souvent anciens, contiennent fréquemment des clauses précises sur les eaux, les jardinières et le lavage des balcons : il faut les produire au procès, car le tribunal s’en est servi pour caractériser l’usage anormal. Enfin, les copropriétés d’Île-de-France soumises aux épisodes de pluie intense de l’automne doivent distinguer les eaux de ruissellement pluvial, qui relèvent de l’entretien des parties communes et de l’étanchéité, des eaux d’arrosage et de lavage imputables à un occupant : l’expert de l’affaire parisienne l’a montré en constatant le goutte-à-goutte dans la frisette alors qu’il ne pleuvait pas, ce qui a ruiné toute discussion sur l’origine des désordres.

Conclusion

L’eau qui coule du balcon du dessus n’est pas une fatalité de la vie collective, mais elle n’est pas non plus automatiquement une faute. Tout dépend de la fréquence, de l’intensité et du dommage : un arrosage mesuré avec des pots qui retiennent l’excédent d’eau reste un usage normal, tandis qu’un arrosage automatique permanent, des lavages au jet répétés ou du linge qui dégouline chaque semaine sur le voisin caractérisent un usage anormal, comme l’a jugé le tribunal de Paris en condamnant le copropriétaire à 14 405,45 euros de travaux et à plusieurs milliers d’euros de préjudice de jouissance. Le règlement de copropriété se lit en premier, la preuve s’organise avant le procès par constats et témoignages, la conciliation précède le plus souvent l’assignation, et l’assurance couvre en principe la responsabilité civile pour dégât des eaux sauf exclusion formelle et limitée. En retenant ces repères, le voisin qui subit cesse de subir : il fait constater, il écrit, il fait cesser, et il se fait indemniser.