Votre locataire a signé le bail, a pris les clés, mais n’a jamais versé le dépôt de garantie. Les mois passent, les relances restent sans effet, et vous vous demandez si vous devez subir cette situation jusqu’à la fin du bail ou si vous pouvez agir. Depuis la loi du 27 juillet 2023, la réponse est claire : le non-versement du dépôt de garantie permet de faire jouer la clause résolutoire du bail d’habitation, au même titre que le défaut de paiement du loyer ou des charges. Le décret du 6 juillet 2026, qui met à jour le contrat type de location à compter du 1er octobre 2026, inscrit désormais cette arme noir sur blanc dans tous les nouveaux baux.

Mais un jugement récent apporte un correctif que tout bailleur doit connaître avant de se lancer. Le 30 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a constaté la résiliation d’un bail pour impayés, ordonné l’expulsion du locataire et condamné celui-ci à plus de 5 600 euros d’arriéré, tout en rejetant la demande de condamnation au paiement du dépôt de garantie de 380,55 euros. Une fois le bail résilié, le dépôt, accessoire du contrat, ne se réclame plus. Cet article expose la méthode complète : comment faire constater la résiliation pour dépôt non versé, quel délai appliquer selon la date de votre bail, et comment éviter de perdre le dépôt en route.

I. Dépôt de garantie impayé : faire constater la résiliation du bail d’habitation

A. Commandement de payer visant la clause résolutoire : montant visé, mentions obligatoires et délai de six semaines

Le fondement de l’action se trouve dans la loi du 6 juillet 1989. Dans sa rédaction applicable aux litiges actuels, l’article 24 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le tribunal de Châlons-en-Champagne reprend mot pour mot cette formulation dans son jugement du 30 avril 2026 (RG 26/00298), et c’est sur elle que repose toute la procédure. Trois enseignements s’en dégagent pour le bailleur dont le locataire n’a pas versé le dépôt.

Premièrement, le non-versement du dépôt de garantie est une cause autonome de résiliation, distincte du défaut de paiement du loyer. Avant la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire ne visait que le loyer et les charges ; le dépôt impayé relevait d’une simple action en paiement. Depuis l’article 10 de cette loi, le dépôt rejoint le loyer et les charges dans le champ de la résiliation de plein droit. Concrètement, le bailleur qui n’a reçu ni loyers ni dépôt peut viser les deux dans le même commandement, comme l’a fait la société bailleresse dans l’affaire jugée à Châlons-en-Champagne : le commandement signifié le 28 mai 2025 visait la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 735,71 euros, et le tribunal l’a constaté en ces termes : « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 juillet 2025 » (TJ Châlons-en-Champagne, 30 avril 2026, RG 26/00298). Le bailleur dont seul le dépôt manque peut également agir sur ce seul fondement, pourvu que le montant soit exigible et le bail en cours.

Deuxièmement, le commandement de payer doit être délivré par un commissaire de justice et viser expressément la clause résolutoire du bail. C’est un acte de procédure, pas une simple lettre recommandée : dans l’affaire de Châlons-en-Champagne, la bailleresse avait d’abord adressé une lettre recommandée le 17 mars 2025, puis fait signifier le commandement le 28 mai 2025, et seul ce second acte a fait courir le délai. Le commandement contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Le commandement de payer contient ainsi, à peine de nullité, « 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) », rappelle la Cour de cassation dans son avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002). Toute omission de cette mention expose le bailleur à la nullité de l’acte et à l’anéantissement de toute la procédure. Le montant visé doit correspondre à la dette exigible : dépôt non versé, loyers et charges impayés, déduction faite des acomptes et des frais de poursuite qui ne peuvent pas y figurer.

Troisièmement, le délai de six semaines court à compter de la signification et doit être intégralement respecté avant l’assignation. Dans le jugement de Châlons-en-Champagne, le commandement du 28 mai 2025 a produit effet le 10 juillet 2025, et l’assignation n’a été délivrée que le 26 septembre 2025, soit bien après l’acquisition de la clause. Le bailleur pressé qui assigne trop tôt s’expose au rejet de sa demande de constat. Pendant ce délai, le locataire peut encore payer et paralyser la clause : tout versement, même partiel, s’impute sur la dette et, si la dette visée est intégralement apurée avant l’expiration du délai, la clause ne joue pas. Le bailleur a donc intérêt à viser un décompte exact et actualisé, et à vérifier à l’échéance des six semaines si un paiement est intervenu avant de saisir le juge. Si le locataire paie le dépôt dans le délai, le bail se poursuit ; s’il ne paie pas, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause et ordonner l’expulsion.

B. Nouveau contrat type du 1er octobre 2026 et baux en cours : quel délai appliquer sans se tromper

La difficulté pratique vient de la coexistence de deux délais. La loi du 27 juillet 2023 a ramené le délai de deux mois à six semaines, mais le contrat type annexé au décret du 29 mai 2015 continuait de mentionner deux mois. Pendant trois ans, les baux signés sur le modèle officiel affichaient donc un délai que la loi avait supprimé. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 met fin à ce décalage : à compter du 1er octobre 2026, tout bail conclu ou renouvelé doit reprendre la clause résolutoire au délai légal de six semaines, ainsi que la mention du dépôt de garantie comme cause de résiliation. Pour les baux signés depuis le 1er octobre 2026, la question ne se pose plus : le contrat affiche six semaines et le commandement vise six semaines.

Pour les baux en cours, conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 avec une clause stipulant encore deux mois, la Cour de cassation a tranché par son avis du 13 juin 2024. Saisie par le tribunal de proximité de Trévoux, la troisième chambre civile devait dire si le nouveau délai de six semaines s’appliquait immédiatement aux contrats en cours. Elle répond par la négative, au visa du principe de non-rétroactivité : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. » C’est le texte même de l’article 2 du code civil, et la Cour en déduit que l’article 10 de la loi nouvelle « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ». Le dispositif de l’avis est sans ambiguïté : « EST D’AVIS QUE les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». L’avis complet est consultable sous le numéro 24-70.002 sur le site officiel Légifrance.

En pratique, le bailleur doit donc lire son bail avant de rédiger le commandement. Si le bail a été conclu ou renouvelé après le 29 juillet 2023 avec une clause à six semaines, le commandement vise six semaines. Si le bail, conclu avant cette date, stipule encore deux mois, le commandement doit viser deux mois : viser six semaines sur un tel bail exposerait le bailleur à une contestation sérieuse, le locataire pouvant soutenir que le délai contractuel, plus favorable, devait s’appliquer. L’erreur inverse est tout aussi coûteuse : viser deux mois sur un bail récent allonge inutilement la procédure de plus de deux semaines. Pour les baux anciens qui se renouvellent, la prudence commande de mettre la clause en conformité avec le nouveau contrat type issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, afin que le prochain commandement repose sur un délai de six semaines incontestable. Ce point de datation mérite d’être croisé avec l’analyse détaillée du nouveau bail applicable depuis le 1er octobre 2026, qui décrit clause par clause ce que le contrat type impose désormais aux parties : nouveau bail d’habitation depuis le 1er octobre 2026, clause résolutoire et commandement.

II. Bail résilié : expulsion, indemnité d’occupation et sort du dépôt de garantie impayé

A. Expulsion et indemnité d’occupation : ce que le juge ordonne une fois la clause acquise

Lorsque le commandement est resté infructueux pendant six semaines, le bail est résilié de plein droit, mais c’est le juge qui le constate et qui en tire les conséquences. Le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Il demande à titre principal le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, afin que le tribunal puisse prononcer la résiliation même si la clause venait à être écartée. Dans l’affaire de Châlons-en-Champagne, l’assignation a été délivrée le 26 septembre 2025 et le jugement rendu le 30 avril 2026 : il faut compter plusieurs mois entre l’assignation et la décision, délai pendant lequel l’arriéré continue de courir et doit être actualisé. La bailleresse a ainsi obtenu la condamnation au paiement de 5 610,78 euros « représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 février 2026 (date du dernier décompte), échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement », tandis que la demande de capitalisation des intérêts a été rejetée. Le jugement complet est publié sous la référence du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, 30 avril 2026, RG 26/00298.

Sur l’expulsion, le jugement illustre la mécanique complète. Le tribunal « CONDAMNE Monsieur [A] [H] à quitter les lieux loués », puis « ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [A] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution », selon le dispositif du jugement du 30 avril 2026. Le locataire bénéficie donc d’un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, et l’expulsion matérielle suppose le concours de la force publique. Le sort des meubles restés dans le logement suit les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du même code. La décision est notifiée au préfet, en l’espèce « notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution », précise le jugement, et elle est « de plein droit exécutoire par provision », conformément à l’article 514 du code de procédure civile. À compter de la résiliation, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation : le tribunal l’a fixée « au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi », écrit le juge de Châlons-en-Champagne, indemnité due jusqu’à la libération effective caractérisée par la restitution des clés. Pour le bailleur parisien, chaque étape de cette procédure d’expulsion du locataire doit être anticipée, car l’obtention du concours de la force publique et l’exécution matérielle prennent à Paris des délais que le calendrier du bailleur doit intégrer dès l’assignation.

Le locataire n’est pas démuni face à cette mécanique. D’une part, il peut demander au juge des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Dans l’affaire de Châlons-en-Champagne, la bailleresse s’est opposée à l’octroi de délais, et le locataire, absent et non représenté, n’en a pas sollicité : le tribunal n’en a donc accordé aucun. Le locataire qui comparaît, justifie de sa situation financière et propose un échéancier sérieux conserve une chance d’obtenir des délais, voire la suspension des effets de la clause. D’autre part, si la clause résolutoire est écartée pour un vice du commandement, le tribunal peut être saisi d’une demande de résiliation judiciaire : l’article 1228 du code civil prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » Cette souplesse générale du droit des contrats, combinée à l’article 1217 du code civil qui offre au créancier le choix entre l’exécution forcée, la résolution et les dommages et intérêts, explique pourquoi le bailleur a intérêt à formuler des demandes principales et subsidiaires étagées. Le bailleur qui a stipulé une clause pénale doit enfin savoir que le juge peut la modérer : l’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre », tout en permettant au juge de modérer une pénalité manifestement excessive.

B. Pourquoi le dépôt de garantie ne se récupère plus après la résiliation : pièce à réclamer avant, pas après

Le point le plus original du jugement de Châlons-en-Champagne concerne le dépôt de garantie lui-même. La bailleresse demandait la condamnation du locataire au paiement de 380,55 euros au titre du dépôt jamais versé, en plus de l’arriéré et de l’expulsion. Le tribunal l’en « DEBOUTE », par un motif que tout bailleur doit méditer : « le dépôt de garantie est un accessoire du contrat de bail qui a vocation à remédier aux manquements du locataire à ses obligations, telles que le non-paiement des loyers ou la dégradation du logement. Or, l’acquisition de la clause résolutoire mettant fin au contrat de bail à la date du 10 juillet 2025, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [A] [H] au paiement du dépôt de garantie postérieurement à cette date », tranche le tribunal de Châlons-en-Champagne. Le raisonnement repose sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui fait du non-versement du dépôt une cause de résiliation, et sur la nature d’accessoire du dépôt : une fois le contrat anéanti, sa garantie ne peut plus être constituée pour l’avenir.

La conséquence stratégique est directe. Le bailleur qui veut à la fois récupérer le dépôt et se réserver la résiliation doit agir dans le bon ordre : réclamer le paiement du dépôt tant que le bail est en cours, par mise en demeure puis, si nécessaire, par une action en paiement devant le juge, et ne faire jouer la clause résolutoire qu’en cas d’échec de ce recouvrement. Celui qui fait constater la résiliation d’abord ne pourra plus obtenir ensuite la condamnation au versement du dépôt pour la période postérieure à la résiliation, comme l’illustre le rejet des 380,55 euros à Châlons-en-Champagne. En revanche, l’arriéré de loyers et de charges antérieur à la résiliation reste dû et se recouvre, avec l’indemnité d’occupation postérieure : les 5 610,78 euros alloués dans ce jugement le démontrent. Le dépôt non versé conserve toutefois une utilité procédurale après la résiliation : il fonde le prononcé de la résiliation elle-même, et le bailleur peut l’invoquer comme cause du constat même s’il ne peut plus en obtenir le paiement.

Cette articulation éclaire aussi la rédaction du commandement. Le bailleur vise le dépôt impayé comme cause de la résiliation, chiffre son montant dans le décompte, et sait que le paiement du dépôt dans les six semaines paralyserait la clause pour ce chef : le locataire qui verse le dépôt dans le délai sauve son bail, du moins sur ce fondement. Si le commandement vise également des loyers impayés, le locataire doit apurer l’intégralité des sommes visées pour échapper à la résiliation. Le bailleur qui n’a qu’un dépôt impayé, sans arriéré de loyer, mesure ainsi le rapport de force réel : la menace de résiliation est crédible et le tribunal la constate, comme à Châlons-en-Champagne, mais elle suppose d’aller jusqu’au bout de la procédure d’expulsion, avec son coût et ses délais. Pour un dépôt d’un mois de loyer, une négociation écrite, adossée à un échéancier court et à la menace explicite du commandement, reste souvent le chemin le plus rentable avant l’acte du commissaire de justice.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux suit le même droit mais avec des contraintes locales que le bailleur intègre dès le départ. La demande en constat de la clause résolutoire relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les logements situés dans la capitale, et le dossier doit être complet : bail avec sa clause résolutoire, décompte actualisé distinguant loyers, charges et dépôt, commandement signifié avec ses mentions, preuve de son caractère infructueux à l’expiration des six semaines. La notification de la décision au préfet, prévue par l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, transite à Paris par les services compétents de la préfecture, et le concours de la force publique pour l’expulsion suppose une réquisition auprès du préfet : ces étapes allongent le calendrier entre le jugement et la libération effective, pendant laquelle l’indemnité d’occupation continue de courir mais doit être recouvrée. Le bailleur parisien joint donc systématiquement à sa demande le chiffrage de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, actualisé à la date de l’audience, et prépare en parallèle le commandement de quitter les lieux qui suivra le jugement. Enfin, la mise en conformité des baux avec le contrat type du 1er octobre 2026 se fait au fil des renouvellements et des nouvelles locations : un bail parisien renouvelé sans mise à jour de la clause conserve l’ancien délai et expose le bailleur à la discussion sur le délai applicable, exactement celle que l’avis du 13 juin 2024 est venu encadrer.

Conclusion

Le dépôt de garantie non versé n’est plus une simple créance à recouvrer : depuis la loi du 27 juillet 2023 et le contrat type applicable au 1er octobre 2026, c’est une cause autonome de résiliation du bail d’habitation, au même rang que le loyer impayé. Le bailleur fait signifier un commandement visant la clause résolutoire, laisse courir six semaines pour les baux récents, deux mois pour les baux anciens non mis à jour, puis saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation, ordonner l’expulsion et obtenir l’arriéré avec l’indemnité d’occupation. Le jugement du tribunal de Châlons-en-Champagne du 30 avril 2026 valide chaque étape de cette chaîne et fixe la limite à ne pas franchir : une fois la résiliation acquise, le dépôt, accessoire du contrat disparu, ne peut plus être réclamé en paiement. Le bailleur avisé réclame donc le dépôt pendant que le bail vit, et ne fait jouer la clause qu’à défaut de paiement, en visant un décompte exact et un délai conforme à la date de son bail.