Une chasse d’eau qui coule en continu dans la cuvette, jour et nuit, même quand personne ne tire la chasse : le filet d’eau paraît dérisoire, mais le compteur tourne et la facture peut atteindre des milliers d’euros. Qui paie la réparation du mécanisme, et qui paie l’eau perdue ? La réponse tient en deux phrases, mais chacune a ses pièges. La réparation se partage pièce par pièce : les joints, les flotteurs et les joints cloches sont des réparations locatives, donc à la charge du locataire, tandis que le robinet de la chasse, qui ne figure pas dans la liste limitative du décret du 26 août 1987, reste au bailleur, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Chambéry le 19 décembre 2025 en condamnant un office public de l’habitat à rembourser 13,60 euros à un locataire. L’eau perdue, elle, ne se plafonne presque jamais : la chasse d’eau est un équipement sanitaire, et les fuites des équipements sanitaires sont expressément exclues de l’écrêtement de la facture prévu par la loi dite Warsmann, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire d’Amiens le 14 septembre 2026 en rejetant la demande d’une copropriétaire. Reste le garde-fou décisif pour les grosses factures : le bailleur qui réclame une surconsommation doit la prouver au mètre cube près, et le 24 août 2026 le tribunal judiciaire de La Rochelle a jugé ni certaine ni exigible une surconsommation de 9 684,47 euros imputée à une locataire pour un flotteur défectueux, privant d’effet le commandement de payer et l’expulsion envisagée. Cet article décrit la méthode complète : identifier la pièce en cause, faire réparer dans les règles, contester une facture d’eau et renverser une demande de charges non justifiée. Chaque situation dépend du contrat, de l’état des lieux, de l’accessibilité du compteur et des preuves réunies, qui priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche en cas de désaccord.

I. La réparation du mécanisme : une frontière pièce par pièce

A. Au locataire : les joints, les flotteurs et les joints cloches

Le partage des réparations entre bailleur et locataire ne se devine pas, il se lit dans deux textes. D’abord, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire : « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur). Ensuite, l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 range expressément le remplacement des joints, des flotteurs et des joints cloches de la chasse d’eau parmi ces réparations locatives, comme le rappelle la page officielle du service public sur l’entretien courant (service-public.fr, entretien courant et réparations locatives). Un flotteur entartré qui ne remonte plus, un clapet qui ne ferme plus, un joint qui laisse passer un filet continu : par principe, c’est au locataire de faire réparer et de payer, y compris le déplacement du plombier qu’il a lui-même appelé.

Le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle du 24 août 2026 (RG 25/01819) montre comment ce principe s’applique même quand les sommes deviennent vertigineuses. Dans un logement loué 406,25 euros par mois hors charges, un plombier appelé en urgence le 10 août 2023 constate de l’eau qui coule dans le réservoir depuis longtemps, avec plus de 3 000 mètres cubes consommés, et remplace le robinet flotteur ainsi que le robinet d’arrêt du WC ; son attestation décrit un système de flotteur qui ne fonctionnait plus, de l’eau s’écoulant en continu dans la cuvette, puis une chasse redevenue normale après le changement du flotteur. Le tribunal en déduit que la locataire, qui avait conscience du caractère bruyant de la fuite et ne prouvait pas la vétusté de la plomberie, restait redevable du coût des réparations locatives induites par l’intervention du plombier. Autrement dit, le prix du flotteur et de la main-d’oeuvre reste au locataire quand le mécanisme relève de l’entretien courant et que ni la vétusté, ni une malfaçon, ni un vice de construction ne sont démontrés. La locataire invoquait une plomberie très vétuste, l’absence d’accès à l’arrivée d’eau dans l’appartement et un compteur situé chez le voisin de palier : le tribunal a jugé ces affirmations non corroborées par des pièces extérieures pour la vétusté, tout en en tenant compte autrement pour la facture, comme on le verra. Première leçon pratique : signaler par écrit et sans attendre un mécanisme qui coule, conserver le courriel ou la lettre recommandée, photographier le filet d’eau dans la cuvette avec une date lisible, et faire établir par le plombier une attestation qui décrit la pièce changée et l’état du surplus de l’installation, notamment toute trace de vétusté.

La frontière ne s’arrête pas au flotteur. Les menues réparations du réservoir, le réglage du niveau d’eau, le détartrage du mécanisme et le remplacement des petites pièces d’usure courante relèvent du même entretien locatif, tant qu’ils ne traduisent pas une usure de l’installation elle-même. Le locataire qui laisse couler pendant des mois sans prévenir commet une faute d’entretien qui peut lui être reprochée : à Amiens, comme on le verra, la négligence initiale du occupant, alerté en janvier et intervenu en mars, a été jugée seule à l’origine du préjudice de facturation. À l’inverse, le locataire qui prévient vite, par un écrit qui vaut mise en demeure, et qui fait réparer à un coût raisonnable, se place du bon côté du juge même quand la pièce relève en principe de lui, car il limite le dégât et documente sa diligence. Dans une copropriété, la même logique vaut pour la vanne d’arrêt : quand le plombier ne trouve pas la vanne du bâtiment, comme à La Rochelle où elle se trouvait finalement devant la résidence, le temps perdu et l’eau coulée appellent une information immédiate du syndic et du bailleur, par écrit, pour que chacun assume sa part.

B. Au bailleur : le robinet, le mécanisme hors liste et la vétusté prouvée

La liste des réparations locatives est limitative, et tout ce qui n’y figure pas remonte au bailleur. Le tribunal judiciaire de Chambéry l’a rappelé le 19 décembre 2025 (RG 25/00037) dans un litige opposant un locataire à un office public de l’habitat : le locataire avait signalé par courriel du 22 novembre 2024 une fuite liée à la défaillance du robinet de sa chasse d’eau, déploré le délai trop long avant l’intervention proposée pour le 10 décembre, puis remplacé lui-même le robinet et les joints pour 13,60 euros, ticket de caisse et photographies à l’appui. Le juge constate qu’en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé : « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur), puis que le remplacement d’un robinet de chasse d’eau ne figure pas dans la liste des réparations locatives déterminées par l’article annexe du décret. Le courriel du 22 novembre 2024 est analysé comme une mise en demeure au sens de l’article 1222 du code civil, les travaux sont justifiés par les photographies et le ticket de caisse, et le délai comme le coût sont jugés raisonnables : l’office est donc condamné à rembourser les 13,60 euros. Le raisonnement s’appuie sur la lettre de l’article 1222 du code civil : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation » et « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. » (article 1222 du code civil, en vigueur). Treize euros soixante peuvent sembler dérisoires, mais la méthode vaut pour des mécanismes complets à plusieurs centaines d’euros : écrire d’abord, laisser un délai raisonnable, puis faire réparer et garder chaque preuve.

Le même article 7 qui charge le locataire l’exonère quand la panne est occasionnée par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, le cas fortuit ou la force majeure, et l’article 1755 du code civil verrouille cette exonération : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » (article 1755 du code civil, en vigueur). L’article 1720 du code civil impose au bailleur de délivrer un logement en bon état : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (article 1720 du code civil, en vigueur). Concrètement, un réservoir fissuré, un mécanisme d’origine usé jusqu’à la corde dans un logement ancien, une chasse posée de travers dès l’origine ou un mur qui bouge et descelle le réservoir ne sont pas de l’entretien courant : c’est au bailleur de remplacer, à condition de le prouver. La preuve de la vétusté ne se décrète pas, elle s’établit : date d’installation du mécanisme, photographies de la corrosion généralisée, attestation du plombier distinguant l’usure normale du défaut d’entretien, comparaison avec l’état des lieux d’entrée qui, comme à Chambéry pour une fissure de salle de bains préexistante, exonère le locataire des dégradations constatées à la sortie. Le locataire qui se contente d’affirmer que la plomberie est très vétuste, sans pièce extérieure, perd ce moyen, comme la locataire de La Rochelle. Et le bailleur qui délivre un logement dont la chasse fuit déjà à l’entrée, ou qui tarde des semaines à intervenir après un signalement écrit, paie non seulement la pièce mais parfois le surplus d’eau, quand le juge impute la surconsommation à son inertie.

La mise en demeure est le geste qui change tout, dans un sens comme dans l’autre. Un simple courriel précis, qui décrit la fuite, demande une réparation sans délai et mentionne qu’à défaut le locataire fera procéder lui-même à la réparation aux frais du bailleur, vaut interpellation suffisante, comme le courriel du 22 novembre 2024 à Chambéry. Le locataire doit ensuite respecter le triptyque du juge : un délai raisonnable laissé au bailleur, un coût raisonnable de l’intervention, des justificatifs complets avec facture détaillée, date et localisation de la réparation. Le bailleur, de son côté, a intérêt à répondre vite et par écrit, à proposer une date d’intervention rapprochée et à mandater lui-même un professionnel : c’est le meilleur moyen de contester ensuite un remboursement et de démontrer sa diligence si la facture d’eau arrive. Les lecteurs confrontés à un équipement sanitaire hors d’usage, à un désaccord persistant sur des réparations ou à une surconsommation d’eau trouveront auprès de l’expertise en droit immobilier du cabinet à Paris les repères adaptés à leur situation, depuis la mise en demeure jusqu’à l’audience devant le juge des contentieux de la protection.

II. La facture d’eau : la chasse ne se plafonne pas, mais elle se prouve

A. L’écrêtement de la facture s’arrête aux équipements sanitaires

Beaucoup d’occupants découvrent la loi dite Warsmann au moment de la mauvaise surprise, et confondent la fuite de canalisation avec la fuite de chasse. Le mécanisme légal est pourtant simple. Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume consommé, susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il doit en informer l’abonné sans délai, et l’abonné n’est pas tenu de payer au-delà du double de sa consommation moyenne s’il fait réparer et produit dans le mois l’attestation d’un plombier : « L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations. » (article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales, en vigueur). La page officielle du service public précise l’effet pratique : sur présentation de l’attestation de réparation, la part de consommation excédant le double de la moyenne n’est pas facturée, et l’attestation doit parvenir au service d’eau par courrier recommandé avec avis de réception dans le mois (service-public.fr, augmentation anormale de la facture d’eau). La démarche de plafonnement permet d’adresser au service d’eau une attestation du réparateur qui mentionne la date de réparation et la localisation de la fuite (service-public.fr, demander le plafonnement de la facture d’eau).

Mais la chasse d’eau n’ouvre quasiment jamais ce droit, pour une raison écrite noir sur blanc dans le décret d’application : « Les dispositions du III bis de l’article L. 2224-12-4 s’appliquent aux augmentations de volume d’eau consommé dues à une fuite sur une canalisation d’eau potable après compteur, à l’exclusion des fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage. » (article R. 2224-20-1 du code général des collectivités territoriales, en vigueur). La chasse, le flotteur, le clapet et les joints du réservoir sont des équipements sanitaires : leur fuite est donc exclue de l’écrêtement, et l’attestation du plombier doit en outre préciser la localisation de la fuite et la date de la réparation, car « L’attestation d’une entreprise de plomberie à produire par l’abonné indique que la fuite a été réparée en précisant la localisation de la fuite et la date de la réparation. » (article R. 2224-20-1 du code général des collectivités territoriales, en vigueur). Le tribunal judiciaire d’Amiens l’a appliqué sans détour le 14 septembre 2026 (RG 26/00568) : une copropriétaire réclamait l’annulation de 1 595,94 euros de charges d’eau en invoquant la loi Warsmann, avec une facture de plombier mentionnant une dépose de clapet anti-retour et un remplacement de joints. Le juge écarte la demande, jugeant que la fuite portait sur des accessoires sanitaires exclus du dégrèvement, que la facture avait été corrigée a posteriori sur sa date sans garantie de sincérité, et que le devis complémentaire produit plusieurs mois après, émanant d’un professionnel qui n’était pas intervenu sur la canalisation, ne pouvait attester de prestations d’un concurrent. S’y ajoutait la négligence de l’occupante, alertée par le syndic dès janvier d’une surconsommation et intervenue seulement en mars, au-delà du délai qui aurait permis de solliciter utilement un dégrèvement : sa négligence initiale a été jugée seule à l’origine du préjudice de facturation allégué. Trois leçons en une décision : une chasse qui coule ne se plafonne pas, une attestation retouchée ou tardive ne vaut rien, et attendre deux mois après l’alerte du syndic fait perdre le bénéfice du doute.

La Cour de cassation, elle, protège l’abonné quand c’est le service d’eau qui manque à ses devoirs. Le 21 mars 2018 (pourvoi n° 17-13.031), la première chambre civile a cassé un jugement qui avait fait payer à des abonnés la moitié d’une facture malgré l’absence d’information sur les démarches : à défaut pour le service d’eau qui constate une augmentation anormale, susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, d’en informer l’abonné, celui-ci n’est pas tenu au paiement de la part excédant le double de la consommation moyenne, et cette information doit intervenir au plus tard lors de l’envoi de la facture établie d’après le relevé du compteur, en précisant les démarches pour bénéficier de l’écrêtement. Une information orale, quatre mois avant la facture, sans indication des démarches, ne suffit pas, même si les abonnés auraient pu se renseigner seuls. Pour le locataire d’une chasse qui coule, la portée est indirecte mais réelle : quand le compteur est individuel et que le distributeur n’a rien signalé, l’absence d’alerte prive le service du supplément au-delà du double de la moyenne, et quand le compteur est collectif ou inaccessible, c’est au bailleur ou au syndic de justifier la part imputée à chacun, comme l’a montré La Rochelle. En pratique, dès la première facture anormale, écrire au service d’eau en recommandé avec l’attestation du plombier dans le mois, même pour une chasse, ne coûte rien et fige les droits ; si le service refuse l’écrêtement au motif sanitaire, l’écrit servira au moins à discuter le partage avec le bailleur.

B. Le bailleur qui réclame dix mille euros d’eau doit les justifier au mètre cube près

La seconde leçon de La Rochelle est la plus importante pour les grosses factures : le prix des réparations locatives et le prix de l’eau consommée sont deux dettes différentes, qui obéissent à deux régimes de preuve différents. Le tribunal l’énonce clairement : le coût des réparations locatives est à distinguer du coût de la facture de surconsommation d’eau, laquelle n’est exigible que si elle est justifiée en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui exige que les charges récupérables soient exigibles sur justification avec régularisation annuelle, et de l’article 1353 du code civil, qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Pour réclamer une surconsommation, le bailleur doit donc prouver le montant exact dû par le locataire, avec l’ensemble des relevés de compteur et des factures et la preuve du calcul. En l’espèce, le bailleur produisait un simple bilan annuel de charges de 10 635,30 euros pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, qui ne visait même pas le logement de la locataire, sans aucun volume précis ou individualisé imputable à la seule chasse d’eau, alors que le compteur était inaccessible à la locataire car situé chez le voisin de palier, ce qui rendait impossible de distinguer une consommation ou une fuite du voisin sur la même période. Le bailleur échouait ainsi à prouver le lien de causalité entre la fuite réelle, constatée par le plombier et causée par un flotteur défectueux, et le volume anormalement élevé facturé : la dette de surconsommation n’était ni certaine ni exigible.

Les conséquences procédurales sont considérables. La bailleresse avait fait signifier le 19 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour plus de dix mille euros, avec obligation de justifier l’occupation du logement. Le tribunal requalifie la demande de la locataire et juge le commandement privé d’effet, parce qu’il se référait à des causes non exigibles, de sorte qu’il n’a pu faire courir le délai de la clause résolutoire : pas de constat d’acquisition de la clause, pas d’expulsion, bailleresse condamnée aux dépens et à 300 euros de frais. Le raisonnement sur l’imputation des paiements mérite aussi l’attention : le commandement incluant à la fois loyers et charges, les versements mensuels de la locataire depuis janvier 2024 s’étaient bien imputés sur les causes du commandement, qu’elle avait intérêt à régler. Pour un locataire visé par un commandement qui mélange loyers et surconsommation d’eau, la parade est donc double : payer en visant expressément les causes du commandement, puis contester le caractère certain et exigible de la part d’eau devant le juge, relevés de compteur et calcul à l’appui. Et pour le bailleur, la leçon est symétrique : ne jamais gonfler un commandement visant la clause résolutoire avec une surconsommation non justifiée au mètre cube près, sous peine de voir tout l’acte privé d’effet et l’expulsion rejetée.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux suit un chemin balisé qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, saisi après une mise en demeure restée vaine et, de préférence, après un passage devant le conciliateur de justice, dont le constat de carence, comme à Chambéry, pèse dans la balance. Les locataires parisiens dont le compteur est inaccessible, commun à plusieurs logements ou situé chez un voisin peuvent faire établir un constat par un commissaire de justice sur l’emplacement du compteur et l’impossibilité de suivre leur consommation, saisir l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris pour un avis sur leurs droits, et exiger du bailleur le décompte complet prévu par la loi : relevés successifs, factures du distributeur, calcul de la moyenne triennale et part individualisée. Les délais parisiens d’audiencement imposent d’anticiper : entre la première lettre et le jugement, il faut compter des mois, pendant lesquels chaque relance écrite, chaque photographie datée et chaque attestation de plombier vient grossir un dossier que le juge lira comme ceux de Chambéry, d’Amiens ou de La Rochelle, à charge pour chacun de prouver ce qu’il affirme. Les décisions de première instance s’appliquent sans attendre l’appel : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » (article 514 du code de procédure civile, en vigueur).

Chasse qui coule, facture qui s’envole, bailleur qui réclame : trois réflexes, dans l’ordre. Décrire par écrit et dater dès le premier jour, photographier le filet d’eau dans la cuvette et le compteur quand il est accessible, prévenir le bailleur et, s’il y a lieu, le syndic par un écrit qui vaut mise en demeure. Faire réparer vite par un professionnel, exiger une attestation qui précise la pièce changée, la localisation de la fuite et la date de la réparation, et l’adresser au service d’eau en recommandé dans le mois même si l’écrêtement semble exclu, car l’écrit fige les droits. Ne payer une surconsommation que sur justification complète, relevés et calcul individualisé, et contester devant le juge des contentieux de la protection tout commandement qui mélange loyers et eau non prouvée. Le locataire paie ses flotteurs et ses joints, le bailleur paie son robinet et sa vétusté, personne ne paie une facture d’eau qui n’est ni certaine ni exigible. Les contrats signés, l’état des lieux et les relevés de compteur priment sur toute analyse générale, et seul le juge décide en cas de litige.