La trottinette électrique dort dans le hall, le vélo à assistance électrique cadenassé contre le mur du palier, la deuxième trottinette au fond de la cave entre les cartons et le vieux landau. Dans des milliers d’immeubles, la rentrée 2026 ressemble à cela : des engins à batteries qui se sont invités dans les espaces communs parce que l’appartement est trop petit et le local à vélos inexistant ou saturé. Un voisin râle, le gardien déplace l’engin, le syndic affiche une note de rappel au règlement, et chacun campe sur sa position. Depuis le 20 août 2026, ce désordre du quotidien a changé de nature juridique : remiser un engin motorisé dans les dégagements, les parties communes, les caves ou les sous-sols d’un immeuble en copropriété est désormais interdit par la loi, sauf dans des espaces spécialement aménagés à cet effet.
La réponse du droit tient en trois constats simples, établis à partir des textes en vigueur et de décisions lues intégralement pour cet article. D’abord, l’interdiction figure à l’article L. 733-1 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur et vérifié le 8 octobre 2026 : « Est interdit le remisage d’engins motorisés dans les locaux de dégagement communs, les parties communes, les caves et les sous-sols des immeubles relevant du statut de la copropriété, sauf lorsque ces espaces ont été spécialement aménagés à cet effet. » Les trottinettes électriques et les vélos à assistance électrique entrent dans le champ de ces engins motorisés ; les vélos sans moteur, les poussettes et les effets personnels non motorisés n’y entrent pas. Ensuite, le texte ne crée pas d’amende automatique : il appartient au syndic, sous le contrôle de l’assemblée générale, de faire respecter l’interdiction, et au juge des référés de l’imposer sous astreinte quand le dialogue échoue. Enfin, la seule issue durable pour les occupants passe par un espace aménagé voté en assemblée générale, car la cave privative elle-même est visée par l’interdiction et le box fermé dépend des titres de l’immeuble.
Deux réserves avant d’entrer dans le détail. D’une part, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, le bail et la police d’assurance priment toujours sur les principes généraux rappelés ici : deux immeubles voisins peuvent relever de régimes différents selon leurs titres, et un règlement plus strict que la loi reste applicable. D’autre part, les décisions citées tranchent des litiges précis, avec leurs faits et leurs pièces ; elles éclairent le raisonnement des juges mais ne prédisent l’issue d’aucun dossier particulier, que seul le juge saisi peut trancher.
I. Une interdiction nouvelle au coeur des immeubles en copropriété
A. La règle, son origine et son champ exact
L’interdiction est née de l’article 7 de la LOI n° 2026-798 du 18 août 2026 visant à offrir des réponses immédiates aux phénomènes troublant l’ordre public, la sécurité et la tranquillité de nos concitoyens, texte vérifié le 8 octobre 2026. Le paragraphe II de cet article 7 dispose qu’il a créé, au code de la construction et de l’habitation, un « Chapitre III : Remisage d’engins motorisés » composé de l’« Art. L733-1 ». La version en vigueur de l’article L. 733-1 court depuis le 20 août 2026. Le périmètre est donc daté avec précision : tout remisage postérieur à cette date dans les lieux visés tombe sous le coup de l’interdiction, et les situations installées avant doivent être mises en conformité.
Le texte vise quatre catégories de lieux : les locaux de dégagement communs, les parties communes, les caves et les sous-sols des immeubles relevant du statut de la copropriété. La formule mérite une lecture attentive, car elle va plus loin que l’image habituelle du couloir encombré. Les dégagements communs couvrent les halls, paliers, escaliers et couloirs de circulation ; les parties communes, définies par la loi du 10 juillet 1965, englobent les cours, les locaux de services communs, les passages et les corridors. Les caves sont visées sans distinction entre cave commune et cave privative : le copropriétaire qui range sa trottinette électrique dans sa propre cave fermée à clé est concerné au même titre que celui qui la laisse dans le couloir des caves. Les sous-sols suivent le même régime, ce qui inclut les parkings souterrains et leurs dégagements. Seule la partie privative d’habitation elle-même, l’appartement, échappe à l’interdiction, avec les contraintes évidentes de poids, d’encombrement et de sécurité que chacun imagine.
La notion d’engin motorisé fait le tri entre les occupants. La trottinette électrique et le vélo à assistance électrique, dont la batterie au lithium concentre le risque d’incendie, sont au coeur du dispositif : un décryptage de la rentrée copropriété du 7 octobre 2026, consulté le 8 octobre 2026, relève que ces engins, parfois entreposés dans les parties communes, les dégagements ou les caves, peuvent gêner la circulation et l’accès aux voies d’évacuation et soulever des enjeux de sécurité incendie, selon ce décryptage. Le vélo musculaire sans moteur, la poussette d’enfant et le landau ne sont pas des engins motorisés et restent soumis au seul règlement de copropriété. La qualification se fait donc au cas par cas devant le texte : moteur et batterie d’un côté, équipements non motorisés de l’autre. Le doute profite à la prudence, car c’est l’occupant qui devra justifier son remisage si le syndic le met en demeure.
L’exception confirme la sévérité du principe : le remisage reste possible dans le seul cas prévu par le texte, celui d’espaces spécialement aménagés à cet effet. L’aménagement spécial suppose un local ou un emplacement dédié, sécurisé et adapté à la charge d’incendie des batteries, décidé par la collectivité des copropriétaires et non par l’initiative isolée d’un occupant qui visse un anneau au mur du hall. Un simple accord verbal du gardien, une tolérance ancienne ou une habitude de l’immeuble ne valent pas aménagement au sens de la loi. Cette exigence collective explique l’essentiel des conflits à venir : tant que l’assemblée générale n’a rien voté, chaque engin remisé dans les lieux visés est en infraction, même s’il ne gêne objectivement personne.
B. Pourquoi cette règle et qui doit la faire appliquer
Le législateur a rangé le remisage des engins motorisés parmi les phénomènes troublant l’ordre public, la sécurité et la tranquillité, et l’intitulé même de la loi du 18 août 2026 l’annonce. Deux risques se conjuguent dans les immeubles : l’incendie des batteries, dont l’emballement thermique dans une cave ou un dégagement peut couper la seule voie d’évacuation, et l’encombrement des circulations, qui ralentit l’évacuation et complique l’intervention des secours. La règle nouvelle ne punit pas un comportement incivique abstrait ; elle tire les conséquences d’accidents et de situations que syndics et assureurs observent depuis l’explosion du parc de trottinettes et de vélos électriques. Elle s’applique à tous les immeubles relevant du statut de la copropriété, sans condition de taille, de date de construction ou de standing.
Le premier acteur de l’application, c’est le syndic, et la loi de 1965 lui en donne les moyens. Le règlement de copropriété détermine la destination des parties communes et les conditions de leur jouissance : l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 1er juillet 2021 et vérifiée le 8 octobre 2026, dispose qu’« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. » Le même article ajoute que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. » L’interdiction légale de remisage s’impose désormais à tous les règlements, même silencieux : le syndic n’a pas besoin d’attendre une modification du règlement pour agir, et un règlement qui autoriserait expressément le remisage dans les dégagements serait privé d’effet sur ce point.
Les missions du syndic couvrent exactement cette situation. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 11 avril 2024 et vérifiée le 8 octobre 2026, charge le syndic « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; » ainsi que « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; ». Concrètement, le syndic doit informer les occupants de l’interdiction, mettre en demeure par écrit celui qui remise son engin dans un lieu visé, proposer à l’ordre du jour de l’assemblée générale la création d’un espace aménagé, et saisir le juge si la mise en demeure reste lettre morte. Le copropriétaire qui constate le remisage du voisin commence donc par écrire au syndic avec photographies datées, et conserve la preuve de sa demande : l’inaction du syndic, dûment documentée, fonde ensuite les recours.
Le locataire n’est pas à l’abri derrière son bail. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 15 juin 2025 et vérifiée le 8 octobre 2026, oblige le locataire « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ; ». Remiser une trottinette électrique dans le palier ou la cave en violation d’une interdiction légale de sécurité entre dans ce champ : le bailleur peut mettre son locataire en demeure de cesser, le syndic peut agir directement contre l’occupant quel que soit son statut, et le règlement de copropriété s’impose au locataire comme au propriétaire. Le droit immobilier de la copropriété à Paris illustre chaque semaine ce triangle propriétaire-locataire-syndic, où l’occupant répond de son fait tandis que le bailleur répond du choix de son occupant devant la collectivité.
II. Où mettre l’engin et comment trancher les conflits qui naissent
A. Les espaces aménagés, le vote de l’assemblée et les fausses bonnes idées
La seule solution pérenne conforme au texte, c’est l’espace spécialement aménagé : un local à vélos et engins existant mis aux normes, une partie de sous-sol cloisonnée et sécurisée, un abri extérieur sur une cour commune, ou des emplacements dédiés avec arceaux et dispositif de charge adapté. La création ou l’aménagement d’un tel espace est une décision collective qui suit les règles de majorité de la loi de 1965. Les décisions courantes relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 18 juin 2025 et vérifiée le 8 octobre 2026 : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » L’aménagement d’un local affecté à l’usage commun ou la création d’un tel local, en revanche, constitue une amélioration : l’article 30 de la même loi, version en vigueur depuis le 1er janvier 2020 et vérifiée le 8 octobre 2026, prévoit que « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. » Le porteur du projet prépare donc un dossier solide : devis d’aménagement et de sécurisation incendie, plan du local, règlement d’usage du futur espace, et inscription à l’ordre du jour par lettre recommandée au syndic avant la convocation.
Un dispositif voisin mérite l’attention des immeubles qui possèdent déjà des stationnements : l’article 24-5 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 27 décembre 2019 et vérifiée le 8 octobre 2026, dispose que « Lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé de stationnements sécurisés pour les vélos, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. » Les conditions sont cumulatives et le juge les contrôle strictement. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 26 mars 2026 (RG 24/03207, décision lue intégralement le 8 octobre 2026), annule ainsi la délibération intitulée « installation d’anneaux vélo dans le hall d’entrée » : l’immeuble ne possédant pas d’emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif comparables à un parking, le fondement légal fait défaut, et l’installation dans le hall contrevient au surplus à l’article 10 du règlement de copropriété qui impose de laisser cette partie libre de toute circulation. La leçon est nette : on ne crée pas un stationnement d’engins dans un hall ou un dégagement par un vote arraché à une assemblée clairsemée, et le règlement de copropriété garde son empire sur les parties communes de circulation.
Le pendant parisien de cette jurisprudence affine l’équilibre entre l’intérêt collectif et les droits de chacun. Le tribunal judiciaire de Paris, le 7 novembre 2025 (RG 23/04705, 8e chambre, 3e section, décision lue intégralement le 8 octobre 2026), annule la résolution litigieuse relative à un rack à vélos installé dans la cour, mais déboute les demandeurs de leur demande tendant à interdire au syndicat de réinstaller un tel équipement à l’issue des travaux de ravalement, et condamne le syndicat à leur verser la somme de 4 400 euros à titre de dommages et intérêts. Autrement dit, l’équipement collectif de stationnement n’est pas condamné par principe, mais sa mise en place doit respecter les règles de vote et les droits des copropriétaires riverains, et l’irrégularité se paie en dommages et intérêts. Pour un local à engins motorisés aménagé conformément à l’article L. 733-1, ce précédent trace la voie : délibération régulière, emplacement compatible avec la destination de l’immeuble, devis et concertation préalables, et indemnisation du préjudice réel en cas de faute de procédure.
Restent les fausses bonnes idées, dont il faut purger les halls avant qu’elles ne coûtent cher. La cave privative ne sauve pas le remisage : le texte vise les caves sans les distinguer, et la serrure posée sur la porte de cave ne transforme pas le local en espace aménagé. Le box fermé constituant un lot privatif à usage de stationnement appelle une analyse distincte à partir de l’état descriptif de division et du règlement : selon les titres, il peut échapper aux lieux visés, mais la charge d’incendie des batteries et les clauses de la police d’assurance de l’immeuble imposent la vérification avant tout transfert massif d’engins vers les boxes. La charge dans l’appartement ou sur le balcon contourne l’interdiction sans la résoudre : outre le poids et l’encombrement, le bail peut interdire l’entreposage de certains matériels dans les lieux loués et le règlement limiter les usages des balcons. Enfin, le copropriétaire qui aménage seul, à ses frais, un emplacement dans une partie commune sans autorisation s’expose à l’action en remise en état : l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 18 juin 2025 et vérifiée le 8 octobre 2026, rappelle que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » notamment « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ». L’initiative individuelle, même utile, ne remplace jamais le vote.
Un dernier point de vigilance concerne l’assurance. L’article L. 113-2 du code des assurances, en vigueur et vérifié le 8 octobre 2026, oblige l’assuré « De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2° ci-dessus. » Le copropriétaire qui concentre plusieurs engins à batteries dans sa cave ou son box, et le syndicat qui aménage un local de charge collective, ont intérêt à interroger leurs assureurs respectifs sur l’étendue des garanties vol et incendie : une exclusion non détectée ne se révèle qu’au lendemain du sinistre, quand il est trop tard pour la négocier. La déclaration et la question écrite à l’assureur, avec sa réponse écrite, forment la paire qui protège.
B. Quand le voisin ne retire rien : mise en demeure, référé et astreinte
Lorsque l’occupant maintient son engin dans un lieu interdit malgré le rappel du syndic, la procédure est graduée et les juges l’appliquent avec une fermeté croissante. La mise en demeure écrite ouvre la séquence : lettre recommandée du syndic rappelant l’article L. 733-1, délai raisonnable de retrait, et proposition d’alternative quand un espace aménagé existe ou est en projet. Le copropriétaire victime écrit parallèlement au syndic et conserve ses preuves : photographies datées de l’encombrement, témoignages des voisins, procès-verbal de constat par commissaire de justice quand l’engin bloque une issue ou un accès. Ces pièces feront la matière du référé si l’amiable échoue, et leur absence fait échouer les demandes les mieux fondées.
Le juge des référés est l’arme naturelle de ces litiges, car l’encombrement illicite d’une partie commune se constate sans trancher le fond du droit de propriété. L’article 835 du code de procédure civile, en vigueur et vérifié le 8 octobre 2026, prévoit que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » La violation d’une interdiction légale caractérise ce trouble : le juge ordonne le retrait sous astreinte, sans attendre un jugement au fond qui prendrait des mois. Le tribunal judiciaire de Nice, le 11 avril 2025 (RG 25/00102, ordonnance de référé lue intégralement le 8 octobre 2026), condamne ainsi un occupant à désencombrer la cour de l’immeuble, partie commune de la copropriété, en enlevant gravats, planches et objets entreposés et en nettoyant les lieux, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé trente jours et pendant trois mois, et lui impose 500 euros de provision au titre du préjudice de jouissance. Le raisonnement vaut trait pour trait pour la trottinette du palier et le vélo électrique du dégagement : le lieu est commun, l’occupation est illicite, le retrait s’impose.
Les montants d’astreinte prononcés ces derniers mois montrent que les juges calibrent la pression selon la résistance rencontrée. Le tribunal judiciaire de Nanterre, le 22 juillet 2025 (RG 25/00645, ordonnance de référé lue intégralement le 8 octobre 2026), ordonne à une société de retirer l’ensemble des matériaux entreposés dans les parties communes sous huit jours, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trente jours, et autorise passé trente-huit jours le syndicat à procéder lui-même au retrait : l’enlèvement d’office par le syndic n’est donc pas un droit qu’il s’octroie, c’est une autorisation que le juge lui donne. Le tribunal judiciaire de Créteil, le 11 août 2026 (RG 26/00255, ordonnance de référé lue intégralement le 8 octobre 2026), condamne un occupant à retirer à ses frais exclusifs les matériaux et objets encombrant les parties communes et les emplacements de stationnement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé quinze jours. Le tribunal judiciaire de Strasbourg, le 12 février 2026 (RG 25/00533, ordonnance de référé lue intégralement le 8 octobre 2026), ordonne la libération d’une coursive encombrée sous astreinte de 1 000 euros par jour pendant quinze jours. Et la cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2024 (RG 20/13267, arrêt lu intégralement le 8 octobre 2026), condamne une société à cesser immédiatement tout encombrement de la cour commune « en n’y déposant plus d’objet personnel », sous astreinte de 100 euros par jour d’infraction constatée. L’éventail va de la pression pédagogique à la sanction dissuasive : plus l’occupation dure et plus elle bloque les lieux, plus l’astreinte pèse.
Le voisin directement gêné dispose enfin de son action propre sur le fondement du droit commun de la responsabilité. L’article 1240 du code civil, en vigueur et vérifié le 8 octobre 2026, dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » La chute provoquée par une trottinette abandonnée dans un dégagement mal éclairé, le retard d’évacuation imputé à des vélos entassés devant une issue, la dégradation d’un mur par des manoeuvres répétées : chaque dommage corporel ou matériel ouvre une action contre l’auteur du remisage illicite, à condition de prouver la faute, le dommage et le lien entre les deux. Le constat de commissaire de justice dressé dans les heures qui suivent l’accident, les certificats médicaux initiaux et les photographies des lieux avant tout déplacement des engins forment le triptyque probatoire que les assureurs et les juges attendent. La violation de l’article L. 733-1 ne dispense pas de cette preuve, mais elle établit la faute avec une simplicité redoutable : remiser là où la loi interdit de remiser, c’est la faute elle-même.
Trois réflexes concrets résument la marche à suivre pour l’occupant de bonne foi. D’abord, sortir l’engin des lieux interdits sans attendre la mise en demeure : l’appartement à titre transitoire, un box dont les titres autorisent le stationnement, ou un gardiennage extérieur payant pendant la phase de transition. Ensuite, porter en assemblée générale un projet d’espace aménagé chiffré, en demandant au syndic l’inscription à l’ordre du jour et en s’appuyant sur les devis et le plan du local. Enfin, en cas de conflit ouvert, écrire, faire constater et saisir le juge des référés plutôt que déplacer l’engin du voisin soi-même : la justice privée dans les parties communes fabrique des dossiers perdus d’avance, tandis que l’astreinte judiciaire vide les halls avec une efficacité que les notes d’information n’auront jamais.
L’interdiction de remisage des engins motorisés n’est donc ni une brimade administrative ni un effet d’annonce : c’est une règle de sécurité d’application immédiate, qui donne au syndic l’appui de la loi et aux occupants l’aiguillon du vote. Les trottinettes et les vélos électriques ont conquis les villes plus vite que les immeubles ne s’y adaptaient ; la loi du 18 août 2026 force l’adaptation en interdisant le stockage sauvage et en poussant chaque copropriété à aménager sa solution. L’immeuble qui vote son local sécurisé règle d’un coup la sécurité incendie, la liberté des dégagements et la paix du palier. Celui qui s’abstient collectionnera les mises en demeure, les référés et les astreintes, jusqu’à ce que le juge aménage à sa place, en plus cher. Devant la cave pleine et le hall encombré, la question n’est plus de savoir qui a raison contre qui, mais qui proposera le premier le local qui arrange tout le monde.