Vous rentrez de vacances et la serrure de votre appartement parisien a été changée. Des inconnus occupent les lieux, refusent d’ouvrir et se montrent parfois menaçants. À trois semaines de la trêve hivernale, qui court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, une question écrase toutes les autres : faut-il encore espérer récupérer son logement avant l’hiver, ou la trêve va-t-elle protéger les occupants ? La réponse tient en deux règles que beaucoup de propriétaires ignorent. D’abord, le squat d’un domicile ne donne jamais droit au sursis hivernal : l’évacuation ou l’expulsion peut intervenir toute l’année, y compris entre novembre et mars. Ensuite, deux voies coexistent pour récupérer le bien : la procédure accélérée devant le préfet, qui peut aboutir en quelques jours quand le dossier est complet, et l’assignation devant le juge, notamment en référé, qui ordonne l’expulsion et chiffre l’indemnité due pour l’occupation. Chacune obéit à des conditions strictes, à des délais précis et à des preuves que le propriétaire doit réunir sans attendre. Cet article décrit pas à pas les deux chemins, les textes qui les fondent, les décisions que les juges rendent en 2025 et 2026, les erreurs qui font perdre des mois, et les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Obtenir l’évacuation forcée par le préfet sans passer par un procès

La voie la plus rapide ne passe pas par le tribunal. Lorsque le logement constitue le domicile du demandeur ou sa propriété et que l’occupation résulte d’une entrée par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, le préfet du département peut mettre les occupants en demeure de partir, puis faire évacuer le logement par la force publique. La fiche de Service-Public consacrée aux logements squattés, vérifiée le 20 août 2026, détaille cette procédure accélérée et ses pièces. Elle ne pardonne ni l’imprécision ni l’attente : chaque jour perdu rend le constat plus difficile et complique la preuve de l’entrée illicite.

A. Porter plainte, prouver son droit et faire constater l’occupation illicite

Le point de départ est le dépôt d’une plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie. Cette plainte n’est pas une formalité : elle doit décrire avec précision les circonstances de la découverte, la date à laquelle le propriétaire a eu accès au logement pour la dernière fois, l’état des serrures et des ouvrants, et tout échange avec les occupants. Le récépissé de dépôt de plainte fera partie des pièces adressées au préfet, et le dossier pénal servira ensuite devant le juge civil. Un propriétaire qui tarde à déposer plainte s’expose à ce que les occupants prétendent à une occupation ancienne et paisible, ce qui brouille la démonstration de l’entrée par effraction ou par contrainte.

Le deuxième pilier est la preuve que le logement est le domicile du demandeur ou sa propriété. Les factures d’énergie et d’eau, les avis d’imposition, la taxe foncière, le titre de propriété, l’attestation d’assurance habitation et les attestations de voisins forment le faisceau utile. Lorsque le propriétaire ne peut plus entrer dans les lieux et ne dispose plus de ses documents, le préfet dispose d’un levier propre : dans un délai de soixante-douze heures, il demande à l’administration fiscale de lui indiquer à qui appartient le logement squatté. Ce mécanisme évite que la perte d’accès aux papiers ne bloque toute la procédure, mais il ne dispense pas le propriétaire de rassembler tout ce qu’il détient encore : relevés de charges de copropriété, échanges avec le syndic, contrat de bail antérieur, état des lieux d’entrée. À Paris, où beaucoup de logements squattés sont des résidences secondaires, des logements vacants entre deux locations ou des biens en indivision, la preuve de propriété passe souvent par le notaire qui détient l’acte : un appel immédiat au notaire pour obtenir une copie de l’acte de propriété fait gagner des jours précieux.

Le troisième pilier est le constat de l’occupation illicite. Il doit être établi par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice, et il doit caractériser l’introduction par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ainsi que le maintien dans les lieux. Le constat du commissaire de justice est la pièce la plus solide : il décrit les lieux, l’identité des occupants quand elle peut être relevée, les traces d’effraction, les serrures changées, l’ameublement sommaire ou au contraire installé, et les déclarations des voisins. Ce constat coûte des honoraires, librement fixés, avec un devis remis avant l’intervention, mais il conditionne la suite : sans constat circonstancié, le préfet peut estimer que l’entrée illicite n’est pas établie et refuser la mise en demeure. Le fondement pénal de cette exigence se trouve à l’article 226-4 du code pénal, aux termes duquel : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même article punit des mêmes peines le maintien dans le domicile à la suite de cette introduction, et précise que constitue le domicile « tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non ». Cette dernière phrase vise directement la résidence secondaire et le logement meublé laissé vacant : le squat d’un pied-à-terre parisien occupé quelques semaines par an entre dans le champ du texte dès lors que des meubles du propriétaire s’y trouvent.

Une limite doit être posée avec netteté, car elle ruine de nombreux dossiers : ne sont pas des squatteurs le locataire qui se maintient dans les lieux après la fin du bail, la personne hébergée qui refuse de partir, ni le sous-locataire qui reste après la fin d’une sous-location non autorisée. Service-Public le rappelle expressément. Pour ces occupants, la procédure accélérée du préfet ne s’applique pas et seule la voie judiciaire permet d’obtenir l’expulsion. Un propriétaire qui qualifie de squat ce qui est en réalité un maintien après congé s’expose à un refus du préfet, puis à des mois de procédure repartie de zéro. La qualification exacte des faits, dès la plainte, détermine donc toute la stratégie : effraction ou contrainte avérée d’un côté, litige locatif ou familial de l’autre.

B. La mise en demeure du préfet et l’évacuation forcée, même pendant la trêve hivernale

Une fois la plainte déposée, la preuve de propriété réunie et le constat établi, le demandeur adresse au préfet du département une demande de mise en demeure, par courrier électronique, en joignant le récépissé de dépôt de plainte, la preuve du domicile ou de la propriété et le constat. Un avocat peut rédiger cette demande, ce qui renforce sa précision juridique et l’articulation des pièces. Le préfet statue en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants et doit rendre sa décision dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. En cas de refus, il doit en indiquer le motif, ce qui permet au propriétaire d’ajuster son dossier ou de basculer vers la voie judiciaire en connaissance de cause.

La mise en demeure fixe aux occupants un délai pour quitter les lieux : au moins vingt-quatre heures quand il s’agit d’un domicile squatté, et au minimum sept jours dans les autres cas. Elle est notifiée aux occupants, affichée en mairie et sur l’immeuble, et notifiée au demandeur de manière facultative. Si les occupants ne partent pas dans le délai, le préfet doit faire évacuer le logement sans délai par la force publique, sauf opposition du demandeur. Concrètement, entre la demande complète et l’évacuation, il peut donc s’écouler moins d’une semaine quand chaque étape est menée sans temps mort : quarante-huit heures d’instruction, vingt-quatre heures de délai de départ, puis intervention. Ce calendrier explique pourquoi les professionnels du contentieux parisien traitent le squat comme une urgence absolue : le dossier préfet se joue dans les premiers jours, avant que les occupants ne s’installent durablement et ne multiplient les démarches pour brouiller les pistes.

L’atout décisif de cette procédure tient à son immunité face au calendrier hivernal. Service-Public l’énonce sans ambiguïté : en cas de squat, la trêve hivernale ne s’applique pas, et l’évacuation forcée peut avoir lieu tout au long de l’année. Le fondement se trouve à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, qui pose le sursis hivernal du 1er novembre au 31 mars puis y apporte une dérogation expresse : « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Le juge peut seulement, pour les lieux autres que le domicile, moduler ce sursis. Autrement dit, le propriétaire d’un appartement parisien squatté n’a aucune raison de suspendre ses démarches à l’approche du 1er novembre 2026 : la trêve protège les locataires en impayés sans solution de relogement, jamais les auteurs d’une occupation illicite d’un domicile. Cette distinction doit être martelée aux occupants qui l’invoquent pour refuser de partir, et elle doit figurer dans les courriers adressés au préfet comme dans les assignations.

Reste le cas où le préfet refuse l’évacuation, soit parce que les conditions lui paraissent méconnues, soit pour un motif impérieux d’intérêt général. Ce refus, motivé, n’éteint pas les droits du propriétaire : il ouvre la seconde voie, celle du juge. Les pièces réunies pour le préfet — plainte, titre de propriété, constat du commissaire de justice, échanges avec la préfecture — formeront l’ossature de l’assignation. Le temps consacré au dossier préfectoral n’est donc jamais perdu, même en cas d’échec : il prépare le procès et démontre la diligence du propriétaire, élément que les juges apprécient lorsqu’ils chiffrent ensuite l’indemnité d’occupation et statuent sur les délais.

II. Faire expulser les squatteurs par le juge et leur faire payer l’occupation

Quand la procédure accélérée est impossible — parce que les faits relèvent d’un maintien après hébergement plutôt que d’une effraction, parce que le préfet a refusé l’évacuation, ou parce que le propriétaire veut aussi obtenir une indemnisation — le juge reprend la main. Le contentieux de l’occupation sans droit ni titre obéit à des règles favorables au propriétaire, mais il exige une assignation rigoureuse, des demandes chiffrées et une anticipation des moyens de défense : droit au logement, état de santé, présence d’enfants, ancienneté de l’occupation. Les décisions rendues par la Cour de cassation et par les cours d’appel en 2024 et 2025 dessinent un cadre stable que tout propriétaire parisien doit connaître avant d’agir.

A. Le référé expulsion : trouble manifestement illicite et contrôle de proportionnalité

Devant le juge, le propriétaire d’un logement squatté demande l’expulsion des occupants, et il doit d’abord, comme devant le préfet, avoir porté plainte pour violation de domicile. L’action est portée en référé devant le président du tribunal judiciaire, sur le fondement du trouble manifestement illicite : l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue par elle-même ce trouble, et le juge des référés peut ordonner l’expulsion sans trancher le fond du droit. La Cour de cassation l’a jugé en des termes qui font aujourd’hui référence, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119, publié au Bulletin (décision 18-17.119) : « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ». La Cour ajoute que le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite permettant d’obtenir en référé l’expulsion, sans que le juge soit tenu de procéder à une recherche inopérante de proportionnalité. Cet arrêt répond par avance à l’argument le plus souvent soulevé par les occupants : l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ne viole pas le droit au respect du domicile, parce qu’elle est la seule mesure permettant au propriétaire de retrouver son bien.

La cour d’appel de Paris applique cette grille avec constance. Dans un arrêt du pôle 4, chambre 3, du 20 novembre 2025, répertoire général n° 24/17764, elle a infirmé un jugement qui avait débouté le propriétaire d’un appartement parisien occupé sans droit ni titre : elle a constaté l’occupation illicite, autorisé l’expulsion des occupants et de tout occupant de leur chef, et condamné les occupants à une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros à compter de novembre 2022 jusqu’à la libération effective. L’affaire présentait des traits fréquents à Paris : un propriétaire vulnérable, sous curatelle renforcée, des occupants d’abord hébergés puis refusant de partir, des serrures changées, des plaintes restées sans suite pénale et des nuisances dans les parties communes relevées par le syndic. La cour s’est appuyée sur le procès-verbal de constat d’huissier, les plaintes, les signalements de l’organisme de curatelle et les démarches du syndic pour caractériser l’occupation sans droit ni titre. L’enseignement est double : d’une part, même une occupation née d’un hébergement initialement consenti bascule dans l’illicite quand le maintien se fait contre la volonté du propriétaire ; d’autre part, le dossier civil se gagne par les preuves matérielles — constats, plaintes, courriers — et non par les seules déclarations.

Le contraste avec le sort réservé aux locataires de bonne foi mérite d’être souligné, car il éclaire la sévérité du régime du squat. Dans un arrêt de la cinquième chambre du 10 septembre 2025, répertoire général n° 24/05742, la cour d’appel de Rennes a confirmé l’expulsion d’un locataire tout en rappelant que celle-ci ne pouvait intervenir qu’après le commandement de quitter les lieux, à l’issue de la trêve hivernale de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, et en rejetant la demande d’un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux. Le locataire bénéficie donc du délai de deux mois après commandement prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, des délais de grâce que le juge peut accorder en application de l’article L. 412-3 du même code, et du sursis hivernal. Le squatteur entré par effraction ou contrainte ne bénéficie d’aucune de ces protections : le dernier alinéa de l’article L. 412-1 écarte le délai de deux mois quand le juge constate la mauvaise foi ou l’entrée par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le dernier alinéa de l’article L. 412-3 écarte de la même manière les délais accordés pour le relogement. La ligne de partage est donc claire et le propriétaire doit la placer au coeur de son assignation : démontrer l’entrée illicite, c’est priver les occupants des délais qui, en matière locative ordinaire, retardent l’expulsion de plusieurs mois.

Deux garde-fous procéduraux complètent le tableau. D’abord, hors le cas du squat caractérisé, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux : c’est ce qu’impose l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le propriétaire ne peut jamais se faire justice lui-même en changeant les serrures ou en faisant évacuer les occupants par la force : ces voies de fait l’exposent à des poursuites et à des dommages-intérêts. Ensuite, quand l’expulsion aurait des conséquences d’une dureté exceptionnelle, notamment en raison de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, le juge peut proroger le délai de l’article L. 412-1 pour trois mois au plus, en application de l’article L. 412-2 du même code. Cette prorogation reste une faculté du juge, subordonnée à des circonstances vérifiées, et elle ne s’applique pas aux occupants entrés par effraction ou contrainte. L’assignation doit donc anticiper ces demandes de délais en documentant la mauvaise foi et les conditions d’entrée, pièces à l’appui.

B. Indemnité d’occupation, dégradations et sort des meubles : chiffrer et exécuter, avec les réflexes parisiens

Obtenir l’expulsion ne suffit pas : l’occupation illicite a presque toujours un coût — loyers perdus, charges de copropriété réglées pour un logement occupé par d’autres, dégradations, frais de remise en état, nuits d’hôtel quand le propriétaire ne peut plus rentrer chez lui. Le juge des référés peut allouer au propriétaire une provision sur l’indemnité d’occupation, et le juge du fond chiffre le solde. La Cour de cassation a précisé le régime de cette provision dans un arrêt de la troisième chambre civile du 9 janvier 2025, pourvoi n° 23-19.335 (décision 23-19.335), rendu à propos d’un occupant maintenu sans droit ni titre dans des lots adjugés à une société civile immobilière : « l’article 835 du code de procédure civile autorisait le président du tribunal judiciaire à allouer au propriétaire une provision à valoir sur l’indemnité due en raison de l’occupation sans droit ni titre de son bien qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. » La Cour a approuvé la condamnation provisionnelle au paiement d’une indemnité fixée à la valeur locative des biens, l’existence d’un pourvoi contre le jugement d’adjudication ne constituant pas une contestation sérieuse. Pour le propriétaire parisien, la méthode se déduit directement : demander en référé une provision calculée sur la valeur locative du logement, avec des références de loyers du quartier, des avis de valeur d’agences et, si possible, une expertise amiable. L’arrêt parisien du 20 novembre 2025 illustre le résultat : 700 euros par mois d’indemnité d’occupation depuis novembre 2022 jusqu’à la libération, quand le propriétaire réclamait 2 000 euros mensuels sans justifier ce montant. La leçon chiffrage est sans appel : une demande étayée par des comparables obtient davantage qu’une demande forfaitaire.

Les dégradations ouvrent un second poste d’indemnisation, sur le fondement de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Serrures forcées, portes fracturées, sanitaires détériorés, parties communes souillées : chaque désordre doit être constaté par commissaire de justice, chiffré par devis d’artisans et rattaché à la période d’occupation. Le procès-verbal de constat dressé dès la découverte du squat sert deux fois : il prouve l’entrée illicite pour l’expulsion et il fige l’état des lieux pour les dégradations. Les photographies datées, les attestations du gardien et du syndic, les factures de remise en état complètent le dossier. Quand les occupants sont insolvables, ce qui est fréquent, ces condamnations restent utiles : elles fondent les saisies ultérieures si la situation des débiteurs s’améliore et elles justifient, le cas échéant, l’admission en non-valeur fiscalement documentée. Le propriétaire ne doit donc pas renoncer à chiffrer sous prétexte d’insolvabilité apparente.

Le sort des meubles et des effets laissés par les occupants suit les articles L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et les dispositions relatives aux biens : inventaire par le commissaire de justice lors de l’expulsion, enlèvement ou séquestre, mise en demeure de reprendre les biens. Le propriétaire ne peut ni s’approprier ces effets ni les détruire : toute initiative de ce type se retourne contre lui. À Paris, le coût du garde-meuble doit être anticipé dans le budget de la procédure, et l’assignation peut utilement demander au juge de statuer sur les modalités de reprise pour éviter un second litige.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs réflexes pratiques conditionnent le succès. La demande au préfet relève du préfet de police à Paris et du préfet du département en petite et grande couronne : vérifier le bon destinataire évite un aller-retour de plusieurs jours. L’assignation en référé est portée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection ou juge des référés selon la nature des locaux, avec des délais d’audience variables selon l’encombrement : solliciter une date rapprochée en motivant l’urgence — insalubrité, menaces, dégradations en cours, copropriété en émoi — fait partie du travail de l’avocat. Le commissaire de justice doit être parisien ou francilien et disponible rapidement pour le constat initial, puis pour la signification du commandement et l’inventaire lors de l’expulsion : constituer ce binôme dès le premier jour évite de perdre une semaine entre chaque acte. Les syndics parisiens, souvent démunis face aux nuisances dans les parties communes, peuvent intervenir volontairement à l’instance pour faire constater les troubles collectifs, comme dans l’affaire jugée en novembre 2025 où le syndicat des copropriétaires s’était joint au propriétaire. Enfin, le propriétaire d’une résidence secondaire squattée pendant ses vacances doit penser au relogement temporaire et conserver toutes les factures d’hôtel : elles nourrissent le préjudice matériel réclamé en justice.

Un dernier point de vigilance concerne les délais de paiement que les occupants ne manquent pas de solliciter. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Ces délais de grâce judiciaires s’appliquent aux dettes, non au départ des lieux, et le juge reste libre de les refuser quand la mauvaise foi est établie. Le propriétaire doit donc distinguer dans ses écritures l’expulsion, qui ne souffre aucun délai en cas d’entrée illicite, et la dette d’indemnité, pour laquelle des délais peuvent être accordés : s’y opposer par des motifs documentés — dégradations volontaires, violences, refus systématique de tout arrangement — préserve l’effectivité de la condamnation.

Conclusion

Le propriétaire d’un logement squatté à Paris n’est ni démuni ni condamné à attendre le printemps. La procédure accélérée devant le préfet — plainte, preuve de propriété, constat du commissaire de justice, mise en demeure sous quarante-huit heures, évacuation par la force publique — peut libérer le logement en quelques jours quand le dossier est complet et l’entrée illicite caractérisée. La voie judiciaire prend le relais quand le préfet refuse ou quand le propriétaire veut aussi être indemnisé : le juge des référés ordonne l’expulsion sur le fondement du trouble manifestement illicite, sans que le droit au domicile des occupants y fasse obstacle, et il alloue une provision sur l’indemnité d’occupation dans la limite du montant non sérieusement contestable. Dans les deux voies, la trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 ne protège pas les squatteurs d’un domicile : l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution l’écrit noir sur blanc. Trois réflexes décident de l’issue : déposer plainte et faire constater par commissaire de justice dès la découverte, qualifier exactement les faits pour ne pas confondre squat et maintien après hébergement, et chiffrer l’indemnité d’occupation sur la valeur locative réelle avec des comparables du quartier. Le temps joue contre le propriétaire à chaque étape : agir dans les premiers jours, c’est se donner les moyens de récupérer son bien avant l’hiver et d’en obtenir le prix.