Votre locataire ne vous a jamais remis son attestation d’assurance habitation, ou vous venez de recevoir un commandement d’avoir à vous assurer dans le mois sous peine de voir votre bail résilié : depuis le 1er octobre 2026, cette situation obéit à des règles remaniées par le nouveau contrat type de location. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, dont l’article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 pour les contrats conclus ou renouvelés depuis cette date, a réécrit la clause résolutoire des baux d’habitation : Pour les baux signés ou renouvelés depuis cette date, le modèle issu du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 comporte désormais une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour non-souscription d’une assurance des risques locatifs, un mois après commandement resté sans effet. Un mois, pas six semaines : le délai applicable au défaut d’assurance reste distinct de celui des loyers impayés, et il se calcule avec une rigueur que deux décisions rendues en septembre 2026 viennent de rappeler. Le 3 septembre 2026 (RG 25/01537), la cour d’appel de Caen a confirmé une résiliation pour assurance produite hors délai ; la Cour de cassation, le 17 septembre 2026 (pourvoi n° 25-16.299, arrêt n° 490 F-D), a validé le refus de suspendre les effets d’une clause résolutoire mise en œuvre après un commandement visant le défaut d’assurance. Le même modèle impose, pour les logements visés, la mention de l’« à usage exclusif de résidence principale » de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, dont la violation se traite par le maire : « Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an » (article L. 481-4 du code de l’urbanisme). Cet article expose, pour les deux camps, l’obligation exacte, le contenu impératif du commandement, les deux voies ouvertes au bailleur après le mois écoulé et les recours concrets devant le juge parisien.
I. Le locataire non assuré : une obligation annuelle et un mois pour régulariser
A. Qui doit s’assurer, quand et comment le prouver à Paris en octobre 2026
Le locataire d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 est tenu « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur », selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur. La formule vise la responsabilité locative : dégâts des eaux, incendie, explosion et, plus largement, les dommages causés à l’immeuble dont le locataire répond pendant la durée du bail. Concrètement, le bailleur parisien doit demander l’attestation chaque année, de préférence par écrit, et conserver la preuve de sa demande : en cas de sinistre non couvert, sa propre responsabilité peut être discutée s’il n’a jamais rien exigé. Le locataire, de son côté, doit comprendre que payer son loyer ne suffit pas : sans attestation, il reste exposé à la résiliation alors même qu’il paie rubis sur ongle. La loi précise le seul mode de preuve admis : « La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant » (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989). Ni une facture, ni un relevé de prélèvement, ni une capture d’écran d’espace client ne remplacent cette attestation : le document doit émaner de l’assureur ou de son représentant, identifier le logement assuré et couvrir la période en cours. À la remise des clés, l’attestation conditionne une entrée sereine dans les lieux ; chaque année ensuite, le bailleur qui la réclame met le locataire en situation de devoir la produire. Le piège le plus fréquent observé dans les dossiers franciliens tient aux changements d’assureur et aux résiliations pour non-paiement de prime : le locataire croit être couvert parce qu’il a souscrit un jour un contrat, alors que celui-ci a été résilié entre-temps, et l’attestation produite couvre une période différente de celle du commandement. La cour d’appel de Caen vient d’en faire la démonstration : la locataire ne produit qu’en appel une assurance souscrite auprès de la compagnie ASSU2000, valable du 18 mars 2025 au 28 février 2026, donc postérieure au délai, et cette production tardive, portant sur une période postérieure, n’a pas empêché la résiliation. Le réflexe utile, des deux côtés, consiste donc à raisonner en périodes couvertes, dates à l’appui, plutôt qu’en attestations brandies après coup. Le locataire qui reçoit la demande annuelle de son bailleur a intérêt à transmettre sans attendre l’attestation de l’année en cours et à vérifier que le contrat couvre bien la responsabilité locative, incendie, dégâts des eaux et recours des voisins : une assurance au rabais qui exclurait ces risques exposerait autant qu’une absence totale d’assurance. Le bailleur qui n’obtient rien doit dater sa relance et préparer la suite, car la loi lui offre deux instruments distincts, le commandement visant la clause résolutoire et la mise en demeure préalable à l’assurance pour compte, qui ne se confondent pas et ne se cumulent pas.
B. Le commandement d’avoir à s’assurer : un acte à peine de nullité
Lorsque le bail contient une clause résolutoire pour défaut d’assurance, celle-ci « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », et « Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa », toujours selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Chaque mot compte. Le commandement doit être délivré par acte de commissaire de justice, viser expressément la clause résolutoire du bail et reproduire textuellement l’alinéa relatif au défaut d’assurance : l’oubli ou la reproduction approximative de ce texte expose l’acte à la nullité, et la nullité anéantit toute la procédure ultérieure. Le locataire qui reçoit un tel acte doit donc le lire ligne par ligne : la clause du bail est-elle reproduite, le texte légal figure-t-il intégralement, le délai d’un mois est-il énoncé sans ambiguïté ? À Paris, les assignations en constat de résiliation pour défaut d’assurance se jouent fréquemment sur ce terrain, et un commandement irrégulier offre au locataire un moyen de défense de premier rang, à soulever dès la première audience devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Le délai d’un mois court à compter de la signification : le locataire dispose de trente jours pleins pour remettre au bailleur l’attestation de l’assureur ou de son représentant. Le calcul s’effectue de quantième à quantième, et la remise doit intervenir au plus tard le dernier jour du délai. En pratique, il ne faut jamais attendre la dernière semaine : un assureur qui tarde à délivrer l’attestation, un changement de compagnie en cours, un contrat souscrit en ligne sans document immédiatement disponible peuvent faire manquer l’échéance pour quelques jours, et quelques jours suffisent à faire constater la résiliation, comme l’illustre l’affaire caennaise où l’assurance n’était établie qu’à compter du 18 mars 2025 alors que le délai expirait le 15 mai 2024. Le locataire avisé adresse l’attestation par un moyen qui prouve la date de réception, lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé daté et signé, et conserve une copie du contrat. Il vérifie aussi que l’attestation couvre la période du commandement, pas seulement l’avenir : assurer le logement à compter du lendemain du commandement sans couvrir la période antérieure laisse entier le manquement constaté. Du côté du bailleur, la validité de la clause elle-même doit être contrôlée avant tout acte. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause « Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ». Le défaut d’assurance figure donc parmi les rares motifs pour lesquels la clause résolutoire est valable, à condition qu’elle se borne à ces cas et qu’elle respecte les délais légaux. Une clause qui ajouterait d’autres motifs de résiliation automatique, qui réduirait le délai d’un mois ou qui dispenserait le bailleur de commandement serait réputée non écrite pour le surplus et fragiliserait la procédure. Le droit commun des contrats renforce cette exigence de loyauté procédurale : selon l’article 1225 du code civil, « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Le commandement doit donc mentionner expressément la clause qu’il met en œuvre. Pour le bailleur parisien, la séquence rigoureuse consiste à relire la clause du bail, faire délivrer par le commissaire de justice un commandement qui la vise et reproduit l’alinéa légal, puis laisser courir le mois sans relâche : toute assignation prématurée, délivrée avant l’expiration du délai, serait rejetée. Pour le locataire, la réception du commandement impose une réaction immédiate : souscrire ou régulariser l’assurance dans les jours qui suivent, exiger l’attestation couvrant la période en cours, la transmettre avec preuve de réception, et faire vérifier par un conseil la régularité formelle de l’acte, car une nullité du commandement, si elle existe, doit être plaidée avec précision et pièces à l’appui.
II. Le mois écoulé sans attestation : résiliation ou assurance pour compte, puis le juge
A. Deux voies pour le bailleur, exclusives l’une de l’autre
Le mois expiré sans remise d’attestation, le bailleur choisit entre deux voies, et ce choix engage la suite. Première voie : faire constater judiciairement la résiliation du bail, obtenir l’expulsion et une indemnité d’occupation. La résiliation n’est jamais automatique sans juge : le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection, qui vérifie la clause, le commandement, le décompte du délai et la persistance du défaut d’assurance au jour où il statue. L’arrêt de la cour d’appel de Caen du 3 septembre 2026 (RG 25/01537) fixe la méthode : le premier juge avait constaté la résiliation du bail pour défaut d’assurance avec effet au 15 mai 2024, faute de contrat couvrant les risques locatifs, et la cour confirme parce que la locataire faute de locaux effectivement assurés au plus tard le 15 mai 2024, terme du délai imparti par le commandement, une souscription postérieure ne fait pas échec à la clause résolutoire. La leçon est double. D’abord, la date qui compte est celle de l’expiration du délai du commandement, pas celle de l’audience : une assurance souscrite dix mois plus tard, même parfaitement valable pour l’avenir, ne répare pas le manquement constaté. Ensuite, la preuve doit porter sur la couverture effective des locaux pendant la période exigée, pas sur la seule existence d’un contrat à une autre période. La Cour de cassation, dans son arrêt du 17 septembre 2026 (pourvoi n° 25-16.299), rendu à propos d’un bail commercial (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 25-16.299) comportant une clause qui stipulait qu’« en cas de non-respect du contrat d’assurance, et un mois après un commandement par exploit d’huissier valant mise en demeure, le bail serait résilié de plein droit », éclaire le raisonnement des juges du fond : la cour d’appel avait déduit des attestations produites que la locataire, assurée pour sa responsabilité civile à la date du commandement, ne l’était pas « pour les dommages causés au matériel et mobilier garnissant les lieux loués, ainsi qu’aux installations et aménagements contre les risques incendie, explosions et dégâts des eaux, tels que le prévoyait le bail », ni mise en conformité « dans le mois de la délivrance du commandement », et la Cour juge qu’elle « n’a fait qu’user du pouvoir discrétionnaire » (même arrêt) de refuser des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Transposée avec prudence au bail d’habitation, dont le régime légal est plus protecteur, cette décision rappelle que l’étendue de la garantie exigée se mesure au contrat et à la loi : une attestation partielle, qui ne couvrirait pas les risques locatifs requis, équivaut à une absence de justification. Une fois la résiliation constatée, le jugement condamne le locataire à libérer les lieux, fixe une indemnité d’occupation égale en pratique au loyer et aux charges jusqu’au départ effectif, et statue sur les frais : dans l’affaire caennaise, l’indemnité court à compter du 16 mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux, et la locataire perdante supporte dépens et frais irrépétibles. Seconde voie : l’assurance pour compte du locataire. La loi dispose qu’« A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci » (art. 7, al. g). Cette mise en demeure est un acte distinct du commandement visant la clause résolutoire : « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire » (même texte). Le bailleur doit donc choisir : ou il poursuit la résiliation, ou il assure pour le compte du locataire, mais la mise en demeure d’assurer pour compte emporte renonciation à la résiliation pour ce motif. Le mécanisme, adossé au droit des assurances puisque « Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances », selon lequel « L’assurance peut être contractée en vertu d’un mandat général ou spécial ou même sans mandat, pour le compte d’une personne déterminée », est « limitée à la couverture de la responsabilité locative » (art. 7, al. g). Son coût se récupère ainsi : « Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire » (art. 7, al. g). Le bailleur transmet au locataire « une copie du contrat d’assurance » (art. 7, al. g) lors de la souscription puis à chaque renouvellement, et « Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur » (art. 7, al. g). Pour un bailleur parisien confronté à un locataire solvable mais négligent, cette voie sécurise l’immeuble sans procédure d’expulsion ; pour un bailleur confronté à un cumul d’impayés de loyers et de défaut d’assurance, la résiliation pour les deux motifs, chacun avec son commandement et son délai, reste la voie cohérente, en articulant le mois de l’assurance et les six semaines des loyers prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
B. Se défendre et régulariser devant le juge parisien : délais, preuves et calendrier
Assigné en constat de résiliation, le locataire parisien dispose de plusieurs lignes de défense à articuler sans tarder. La première tient à la régularité du commandement : reproduction intégrale de l’alinéa légal à peine de nullité, mention expresse de la clause résolutoire, signification par commissaire de justice, respect du mois plein avant l’assignation. La nullité, si elle est établie, fait tomber la procédure, sans préjudice pour le bailleur de recommencer par un acte régulier. La deuxième tient à la preuve d’une couverture effective pendant le délai : le locataire qui démontre, attestations et contrats à l’appui, que les locaux étaient assurés pour les risques locatifs au plus tard à l’expiration du mois fait échec à la clause, même si la transmission matérielle de l’attestation a pris quelques jours de plus, dès lors que la garantie existait. La troisième tient aux délais de grâce : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », selon l’article 1343-5 du code civil. En matière d’assurance, ces délais ne portent pas sur une somme à payer mais permettent au juge, dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation, de suspendre les effets de la clause lorsque la régularisation est intervenue ou imminente et que l’expulsion serait disproportionnée : encore faut-il saisir le juge à temps, motiver la demande par des pièces concrètes, attestation en cours de validité, démarches auprès d’assureurs, situation familiale et financière, et ne pas attendre l’audience pour s’assurer. À Paris, l’assignation est portée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et le dossier doit être prêt dès la première audience : bail et clause litigieuse, commandement et preuve de sa date, attestations successives avec leurs périodes exactes, échanges avec le bailleur, justificatifs de ressources et de charges. Le locataire qui conteste aussi un arriéré de loyers articulera sa défense avec les règles du commandement de payer et des délais en octobre 2026 à Paris, car les deux procédures obéissent à des délais différents qu’il ne faut pas confondre. Le calendrier parisien impose enfin d’anticiper l’exécution : même constatée, l’expulsion suppose un commandement de quitter les lieux, un délai de deux mois, le concours de la force publique et, en hiver, la trêve hivernale qui suspend l’exécution matérielle. Le locataire menacé d’expulsion peut demander des délais supplémentaires au juge de l’exécution et, sous conditions de ressources et de situation, saisir la commission de médiation du droit au logement opposable. Le bailleur, symétriquement, doit intégrer ces délais dans sa stratégie : une résiliation constatée au printemps ne libère pas les lieux avant plusieurs mois, et l’indemnité d’occupation, si elle compense financièrement, ne vaut pas libération. D’où l’intérêt, dans les dossiers parisiens où le seul grief est l’assurance, de peser l’assurance pour compte, plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure d’expulsion qui s’étire. Les pièces à réunir côté bailleur sont le miroir de celles du locataire : bail avec sa clause, preuve de la demande annuelle d’attestation, mise en demeure ou commandement avec leurs accusés, relevé des périodes non couvertes, copie du contrat d’assurance pour compte le cas échéant avec les avis d’échéance mentionnant la prime récupérée par douzième. En Île-de-France, où les copropriétés exigent souvent du bailleur la preuve que ses locataires sont assurés et où un dégât des eaux non couvert se propage en quelques heures à plusieurs appartements, cette discipline documentaire protège autant le patrimoine que la procédure.
Conclusion
Depuis le 1er octobre 2026, le défaut d’assurance du locataire se traite dans un cadre resserré : une obligation annuelle prouvée par l’attestation de l’assureur ou de son représentant, un commandement qui reproduit la loi à peine de nullité et laisse un mois plein pour régulariser, puis, passé ce délai, un choix exclusif entre la résiliation judiciaire et l’assurance pour compte récupérée par douzième. Les décisions de septembre 2026 confirment que les juges vérifient les périodes réellement couvertes et refusent de neutraliser la clause lorsque la régularisation arrive trop tard ou ne couvre pas la période exigée. Locataire : transmettez chaque année l’attestation couvrant la période en cours, réagissez dans les jours du commandement et faites contrôler sa régularité. Bailleur : visez la clause, reproduisez le texte légal, laissez courir le mois, puis choisissez en connaissance de cause entre le juge et l’assurance pour compte. La rigueur des dates et des pièces décide de l’issue.