La pelouse n’a pas été tondue depuis des semaines, les haies débordent chez le voisin et les feuilles mortes bouchent les gouttières : à l’automne, le jardin d’une location devient vite un sujet de dispute. La réponse tient en une phrase : le locataire doit l’entretien courant du jardin dont il a la jouissance exclusive — tonte, taille, ramassage — tandis que le bailleur garde les gros travaux, le remplacement des grands arbres et ce que la vétusté ou la force majeure expliquent. Tout se joue ensuite sur les preuves : ce que décrit l’état des lieux d’entrée, ce que montre celui de sortie, et ce que chacun peut justifier par des factures. Cet article explique la frontière exacte entre les deux, les décisions récentes qui l’appliquent, et les sanctions graduées quand le jardin est laissé à l’abandon. Réserves d’emblée : chaque bail peut préciser la répartition, le jardin en parties communes d’une copropriété suit d’autres règles, et les montants cités viennent d’affaires jugées dont les faits ne sont jamais identiques au vôtre.
I. Tondre, tailler, ramasser : ce que la loi met à la charge du locataire
A. Le socle : l’entretien courant du jardin privatif
Lorsqu’une maison ou un rez-de-chaussée est loué avec un jardin dont le locataire a l’usage exclusif, l’obligation d’entretien ne se discute pas dans son principe. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Le texte de référence est donc le d de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et le décret qu’il vise est le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
L’annexe de ce décret détaille, pour les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif : « Jardins privatifs : Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage. » C’est la liste à garder en tête à l’automne : l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 met à la charge du locataire l’entretien courant des allées, des pelouses et des massifs, la taille et l’élagage des arbres et arbustes, ainsi que le remplacement des arbustes. Le ramassage des feuilles mortes, le nettoyage des allées et le dégorgement des gouttières encombrées de végétaux relèvent du même entretien courant : la même annexe impose d’ailleurs, pour les descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières, le « Dégorgement des conduits. »
Concrètement, le locataire d’un pavillon de banlieue parisienne doit donc tondre régulièrement, tailler les haies avant qu’elles ne débordent, ramasser les feuilles et entretenir le système d’arrosage qu’il utilise. S’il laisse faire, le bailleur peut d’abord le rappeler à ses obligations par écrit : dans une affaire jugée à Paris, la bailleresse invoquait ainsi « l’absence d’entretien du jardin, plusieurs fois indiquée dans des mails de rappel », avant de chiffrer la remise en état à 8 928 euros (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 4, 11 février 2025, RG n° 22/15742). Ces courriers de rappel ne sont pas une formalité inutile : ils datent le manquement et serviront si le litige arrive devant le juge.
Le pendant de cette obligation figure dans le bail lui-même. Dans l’affaire parisienne jugée le 11 février 2025, le contrat stipulait que « Le preneur s’engage à effectuer dans les lieux loués, tous les travaux de menu entretien et les réparations locatives telles qu’ils sont définies par les usages des lieux ». Vérifiez donc ce que votre bail prévoit : une clause qui détaille le jardin (tonte, taille des haies, entretien du potager) renforce l’obligation légale, tandis qu’un bail muet laisse jouer les textes par défaut, sans les effacer.
B. La limite : vétusté, gros arbres et travaux du bailleur
L’entretien courant s’arrête là où commencent la vétusté et les grosses réparations. L’article 1755 du code civil est net : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Un grillage rongé par la rouille après vingt ans, une allée affaissée par le temps ou un arbre mort de vieillesse ne relèvent pas du locataire. C’est le article 1755 du code civil qui le dit, et le bailleur ne peut pas en faire une retenue sur le dépôt de garantie.
Du côté du bailleur, l’obligation symétrique figure à l’article 1719 du code civil : le bailleur est obligé « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Autrement dit, il doit délivrer un jardin en état d’usage et l’y maintenir pour tout ce qui dépasse l’entretien courant : le dessouchage après abattage, le remplacement d’un grand arbre, la réfection d’un mur de clôture ou d’une terrasse affaissée. Le article 1719 du code civil fonde ainsi la part du bailleur chaque fois que le jardin exige autre chose qu’un entretien régulier.
L’arrêt parisien du 11 février 2025 illustre précisément cette frontière. Les arbres du jardin — un chêne atteint de l’encre, un érable présentant des traces de suie, un cerisier mort — avaient été abattus par le locataire, qui en demandait le remboursement (4 560 euros). La cour a admis, sur attestation d’un paysagiste, que l’abattage d’arbres malades ou morts était nécessaire, et elle a débouté le bailleur de sa demande de remplacement. Mais elle a ajouté qu’« en l’absence d’urgence établie pour procéder à leur abattage, et d’autorisation du bailleur pour y procéder, le locataire ne peut se faire rembourser le prix de ces travaux (4 560 euros) ». Double leçon : le locataire ne paie pas le remplacement d’arbres morts ou malades, mais il ne décide pas seul de les abattre ni ne s’en fait rembourser sans l’accord du bailleur. Et la cour tranche le sort des souches : « Le dessouchage reste à la charge du bailleur à qui incombe ce type de travaux au regard des textes rappelés ci-dessus. »
La même décision parisienne règle le sort des plantations supprimées. Le locataire avait arraché la haie ; la cour retient que les échanges entre les parties en prouvaient l’existence et que « Le locataire ne pouvait pas les supprimer sans l’accord du bailleur à qui il est dû le coût de son remplacement à hauteur de la somme de 2 138 euros. » Moralité pratique : tailler la haie, oui ; l’arracher ou la remplacer par une clôture sans autorisation écrite, non — le coût de remplacement sera dû. À l’inverse, le bailleur qui voudrait faire payer au locataire le remplacement d’arbres morts de maladie ou de vieillesse se heurtera à la vétusté et à la force majeure.
Une nuance mérite d’être soulignée, car elle piège beaucoup de locataires à l’automne : le décret met à leur charge le « Remplacement des arbustes », pas celui des arbres. Remplacer une haie basse desséchée ou un arbuste d’ornement mort entre dans l’entretien courant ; replanter un chêne, un érable ou un fruitier de haute tige, non. De même, l’élagage courant des branches accessibles incombe au locataire, tandis que l’intervention d’un élagueur grimpeur sur un grand sujet, avec nacelle ou cordiste, relève par son coût et sa technicité du bailleur — sauf clause contraire du bail, qu’il faut alors relire de près. En cas de doute sur la taille d’une intervention, demandez un devis mentionnant la hauteur et le moyen d’accès : c’est ce devis, comparé à l’état des lieux d’entrée, qui permettra au juge de classer la dépense du bon côté.
Un cas particulier mérite attention : l’arbre dangereux. Un grand arbre qui menace de tomber sur la maison ou chez le voisin n’est pas une affaire de taille saisonnière. Le locataire doit prévenir le bailleur par écrit dès qu’il constate le danger, avec photos à l’appui, et c’est au bailleur d’organiser l’intervention d’un professionnel. Agir seul en faisant abattre un arbre sain expose au refus de remboursement, comme à Paris ; ne rien signaler expose à une part de responsabilité si la chute cause un dégât que l’alerte aurait évité.
II. Prouver l’état du jardin et sanctionner l’abandon, sans se tromper de cible
A. L’état des lieux et les constats : la bataille se gagne à l’entrée
La plupart des litiges sur le jardin se perdent faute de comparatif fiable entre l’entrée et la sortie. L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Et l’article 1731 ajoute : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Autrement dit, sans état des lieux d’entrée décrivant le jardin, le locataire est présumé l’avoir reçu en bon état — une présomption redoutable à l’automne, quand les haies non taillées et les massifs envahis se voient immédiatement. Les articles 1730 et 1731 du code civil commandent donc un réflexe simple : décrire le jardin dans l’état des lieux d’entrée avec autant de soin que les pièces — pelouse, haies, arbres, arbustes, allées, système d’arrosage — et le photographier sous tous les angles, photos annexées et datées.
Dans l’affaire parisienne, c’est la comparaison des états des lieux qui a tout décidé : l’état d’entrée du 4 novembre 2003 décrivait un jardin avant planté d’un cerisier, d’un pommier et d’un érable, et un jardin arrière avec un saule et un chêne, chaque fois sur un terrain bien entretenu, tandis que l’état de sortie ne montrait plus aucun arbre. Sans ce descriptif d’entrée, la bailleresse n’aurait pas pu réclamer le remplacement de la haie ni discuter l’abattage. Pour le locataire soigneux, le conseil est symétrique : faire noter les défauts existants (souche déjà présente, haie clairsemée, arbre malade) protège contre les retenues de sortie.
Quand le différend s’installe en cours de bail, le constat par commissaire de justice (ex-huissier) devient la pièce maîtresse. La cour d’appel de Montpellier l’a rappelé le 18 juin 2026 : un premier procès-verbal du 11 mai 2022 relevait « l’existence d’un défaut d’entretien du jardin, caractérisé par la présence d’encombrants et d’excréments, dans des conditions portant atteinte à la salubrité des lieux et à l’environnement immédiat du voisinage », puis « un second procès-verbal de constat dressé le 9 octobre 2024 par commissaire de justice » confirmait un jardin « dans un état d’entretien très dégradé, comportant de nombreux encombrants, des traces d’insalubrité et des odeurs nauséabondes » (cour d’appel de Montpellier, 4e chambre civile, 18 juin 2026, RG n° 24/02091). La cour précise la valeur de ces pièces : les attestations complaisantes « ne sont pas de nature à remettre en cause les constatations matérielles et objectives établies par commissaire de justice dans l’exercice de ses fonctions ». Bailleur : faites constater tôt, puis à nouveau si rien ne change. Locataire contestant : des attestations de complaisance ne suffiront pas contre un constat circonstancié.
En Île-de-France, ces réflexes valent aussi pour les jardins de copropriété à jouissance privative, fréquents dans les résidences de petite couronne : vérifiez dans le règlement de copropriété qui entretient quoi, car le syndic peut interdire certains aménagements (abri, clôture, plantations hautes) et exiger la remise en état. Et avant le juge, tentez la conciliation : dans l’affaire du Raincy, « une tentative de conciliation entre les parties s’est soldé par un échec constaté le 25 avril 2024 » avant la saisine du tribunal (tribunal de proximité du Raincy, 5 juin 2025, RG n° 24/05563). L’échec de conciliation n’empêche pas le procès, mais le juge y verra que le dialogue a été tenté. Pour une analyse au cas par cas des preuves et de la stratégie face à un bailleur ou un locataire, le pôle droit immobilier du cabinet à Paris éclaire les situations où l’entretien du jardin rejoint un litige de dépôt de garantie ou de résiliation.
B. Retenues, restitution et résiliation : l’échelle des sanctions
À la sortie, le bailleur qui a fait remettre le jardin en état peut imputer le coût sur le dépôt de garantie, mais dans un cadre strict. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Sinon : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Chaque retenue doit donc être justifiée : devis ou facture, comparatif des états des lieux, photos. Le article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ajoute deux garde-fous utiles : en immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision « ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », et « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. »
Deux jugements récents montrent comment le juge contrôle ces retenues. Au Raincy, la bailleresse avait retenu 930,40 euros — moitié du coût d’élagage d’un arbre (690 euros) plus une sommation d’élaguer par huissier (240,40 euros) — alors que l’arbre litigieux ne se trouvait pas sur la parcelle dont la locataire avait la jouissance. Le tribunal a condamné la bailleresse « à payer à Madame [O] [W] la somme de 930,40 euros (neuf cent trente euros et quarante centimes), en restitution de son dépôt de garantie pour la somme de 690 euros et de la sommation d’élaguer, sans objet, pour la somme de 240,40 euros ». La leçon : on ne retient que pour la parcelle effectivement louée, et une sommation d’huissier sans objet reste à la charge de celui qui l’a commandée. À Reims, le tribunal a validé le principe — « Il en résulte que l’entretien courant du jardin incombe au preneur » — mais rejeté une facture de jardinage établie plus de deux mois après la sortie, et condamné la bailleresse à restituer 7 688,03 euros de dépôt de garantie avec intérêts (tribunal judiciaire de Reims, 18 septembre 2026, RG n° 24/03629 ; affaire jugée sous un bail commercial, où la clause d’entretien jouait le même rôle). Factures datées, travaux proches de la sortie, lien direct avec l’état des lieux : sans ce trio, la retenue tombe.
Quand l’abandon est grave et durable, la sanction ultime est la résiliation du bail. L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » À Montpellier, le bailleur — un office public de l’habitat — avait obtenu la résiliation en première instance pour un jardin insalubre ; la cour confirme : « La résiliation judiciaire du bail peut être prononcée lorsque les manquements imputables au locataire présentent une gravité suffisante », puis juge que la locataire « a manqué à ses obligations d’entretien et d’usage paisible des lieux loués de manière persistante et durable, ces manquements présentant une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail ». Le article 1224 du code civil exige donc une gravité suffisante : une pelouse haute de quelques semaines ne suffit pas, mais un jardin transformé en dépotoir insalubre, constaté à deux ans d’intervalle malgré les rappels, oui — d’autant que la cour écarte l’argument pénal (« La relaxe pénale invoquée par Mme [O] est sans incidence sur l’appréciation des manquements contractuels ») et les attestations de complaisance.
Avant tout procès, la gradation compte. Le bailleur avisé adresse d’abord une mise en demeure par lettre recommandée décrivant précisément les manquements — pelouse non tondue, haie non taillée, gouttières bouchées — avec un délai raisonnable pour y remédier et des photos récentes à l’appui. Si rien ne bouge, il fait établir un constat, chiffre la remise en état par un professionnel et, à la sortie, impute sur le dépôt de garantie dans les délais de l’article 22. Côté locataire, la parade est symétrique : répondre par écrit, dater ses propres interventions (factures de jardinier, tickets d’achat de végétaux, photos avant et après), signaler au bailleur ce qui dépasse l’entretien courant et conserver les autorisations données. Le juge départage ensuite des dossiers écrits, rarement des souvenirs : celui qui a constitué son dossier au fil des saisons arrive avec une longueur d’avance.
Un dernier partage des rôles, souvent oublié : le jardin en parties communes. Quand le jardin appartient à la copropriété et que le locataire n’en a pas la jouissance exclusive, son entretien n’est pas une réparation locative mais une charge dont le coût est réparti — et récupérable en partie sur les locataires via les charges. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit ainsi la récupération de « l’entretien courant des espaces extérieurs », notamment « A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs » (annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987). Locataire d’un appartement avec espace vert collectif : vous payez l’entretien via vos charges, pas la tondeuse à la main ; bailleur : vous ne pouvez pas exiger du locataire qu’il entretienne lui-même un espace dont il n’a pas l’usage exclusif. En cas de doute sur le statut du jardin — privatif, à jouissance exclusive ou commun — le bail et le règlement de copropriété tranchent, avant tout conflit.
En conclusion, l’automne est le bon moment pour regarder votre jardin en face : côté locataire, tondez, taillez et ramassez avant que l’abandon ne se voie sur l’état des lieux de sortie ; côté bailleur, rappelez par écrit, faites constater et ne retenez que des sommes justifiées sur la bonne parcelle. Les décisions de Paris, Montpellier, du Raincy et de Reims dessinent une ligne claire : l’entretien courant appartient au locataire, les gros travaux et la vétusté au bailleur, et la preuve — états des lieux comparés, constats, factures datées — décide de presque tout. Reste un conseil de méthode : photographiez le jardin à l’entrée comme à la sortie, contestez toute retenue non justifiée dans les délais, et ne laissez jamais un arbre dangereux ou un jardin insalubre s’installer sans écrit.