L’exception d’inexécution opposée par le locataire commercial au commandement de payer visant la clause résolutoire : recevabilité sans demande préalable de délais de paiement, manquement à l’obligation de délivrance et portée des arrêts des 18 septembre 2025 et 5 mars 2026
Le contentieux des baux commerciaux traverse une mutation profonde sous l’impulsion conjuguée des réformes textuelles et des clarifications jurisprudentielles de la Cour de cassation. Le commandement de payer visant la clause résolutoire constitue l’acte le plus redouté par les preneurs à bail en raison de son automaticité destructrice. L’article L145-41 du Code de commerce subordonne la résiliation de plein droit à la délivrance d’un acte mentionnant impérativement un délai régularisateur d’un mois. Les bailleurs utilisent fréquemment cette arme procédurale pour obtenir l’éviction rapide d’un exploitant sans verser la moindre indemnité statutaire de remplacement ou de déplacement. Or, les manquements récurrents du bailleur à son obligation de délivrance placent régulièrement le commerçant dans une situation d’impossibilité matérielle d’exercer son activité professionnelle.
Le preneur commercial confronté à des locaux insalubres ou inondés se trouve contraint de suspendre le règlement de ses loyers commerciaux pour préserver sa trésorerie. Cette réaction élémentaire se heurte traditionnellement à la sévérité des juridictions du fond qui sanctionnaient tout arrêt unilatéral du paiement par la résiliation immédiate du bail. Les cours d’appel considéraient jusqu’à une date récente que l’absence de paiement régularisateur dans le délai mensuel scellait irrévocablement l’acquisition de la clause résolutoire litigieuse. Les juges du fond subordonnaient systématiquement l’examen de l’exception d’inexécution à la saisine formelle du juge des référés pour solliciter des délais de grâce. Cette jurisprudence privait de toute portée utile le mécanisme de l’exception d’inexécution garanti par l’article 1219 du Code civil.
Deux arrêts de principe remarquables de la troisième chambre civile de la Cour de cassation sont venus bouleverser cet équilibre au profit du locataire évincé. L’arrêt du 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, a proclamé la dispense formelle de mise en demeure préalable pour opposer légitimement l’exception d’inexécution au bailleur. L’arrêt du 5 mars 2026, pourvoi n° 24-15.820, a ensuite anéanti la prétendue forclusion attachée à l’expiration du délai d’un mois prévu par le commandement de payer. Dès lors, l’assistance d’un avocat en baux commerciaux à Paris s’avère indispensable pour maîtriser ces nouvelles règles probatoires et sécuriser la défense du preneur. Il convient d’étudier d’abord le régime substantiel de l’exception d’inexécution avant d’analyser son articulation procédurale renouvelée avec le mécanisme strict de la clause résolutoire.
I. Le régime substantiel de l’exception d’inexécution opposée au commandement de payer le loyer commercial
A. L’impropriété des locaux à leur destination comme condition stricte de la suspension des loyers
L’exception d’inexécution constitue un rempart contractuel fondamental régi par le droit commun des contrats et les règles spéciales du contrat de louage d’immeuble. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur commercial de délivrer une chose conforme et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée contractuelle. Cette obligation de délivrance continue forme la contrepartie causale directe de l’obligation de payer le loyer édictée par l’article 1728 du Code civil. En conséquence, la réciprocité des engagements synallagmatiques justifie que le preneur suspende ses paiements lorsque le propriétaire n’exécute pas ses engagements fondamentaux et substantiels. L’article 1219 du Code civil consacre expressément cette faculté en subordonnant son exercice régulier à l’existence d’une inexécution contractuelle présentant une gravité suffisamment caractérisée.
Cependant, la jurisprudence commerciale impose un critère d’une rigueur absolue pour valider l’arrêt total des versements locatifs par le locataire commercial en place. La Cour de cassation exige invariablement la preuve que les manquements imputables au bailleur rendent les locaux totalement impropres à l’usage auquel ils étaient conventionnellement destinés. Dans son arrêt du 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923, la troisième chambre civile a cassé une décision ayant validé l’exception sans constater cette impropriété. La Haute juridiction a censuré les juges d’appel qui avaient retenu un manquement à une obligation essentielle sans caractériser l’impossibilité matérielle d’exercer l’activité commerciale contractuelle. Dès lors, de simples désordres d’infiltrations partielles ou des gênes épisodiques ne suffisent aucunement à dispenser le commerçant du règlement de ses échéances locatives régulières.
Les juridictions du fond appliquent scrupuleusement cette exigence d’impropriété totale pour rejeter les prétentions abusives de preneurs cherchant un prétexte d’opportunité pour ne pas payer. Par son arrêt du 24 mars 2026, n° 25/03351, la cour d’appel de Rennes a débouté un locataire refusant d’acquitter ses derniers trimestres de loyer commercial. La juridiction rennaise a retenu qu’un dysfonctionnement de plusieurs climatiseurs en période estivale ne démontrait nullement une impossibilité absolue d’utiliser les bureaux loués selon leur destination. Les magistrats ont souligné l’absence de relevés de températures probants et l’absence d’éléments tangibles établissant une dégradation insupportable des conditions de travail des salariés. En conséquence, le défaut de délivrance conforme ne permet d’opposer l’exception d’inexécution que si l’activité économique se trouve concrètement paralysée dans les lieux loués.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a adopté une rigueur analogue dans son arrêt du 22 janvier 2026, n° 25/01280. Dans ce litige opposant une société commerciale à sa bailleresse, la preneuse invoquait des travaux intempestifs non achevés ayant transformé les locaux en chantier dangereux. Or, les juges d’appel ont constaté que les perturbations subies par l’exploitant ne caractérisaient pas une impossibilité absolue d’utiliser les lieux conformément à leur destination contractuelle. La cour d’appel a jugé que ces nuisances réelles n’ouvraient droit qu’à des dommages-intérêts pour trouble de jouissance sans justifier le non-paiement des loyers. Par ailleurs, l’accompagnement par un avocat en résiliation de bail commercial à Paris permet d’éviter l’écueil d’une suspension injustifiée entraînant l’expulsion immédiate du commerçant.
Lorsque le trouble de jouissance demeure partiel, le locataire commercial ne peut légitimement prétendre à une dispense intégrale et totale de sa dette locative courante. La cour d’appel de Nîmes a parfaitement illustré ce principe d’équité dans son arrêt du 10 juillet 2026, n° 24/03007. Les juges nîmois ont constaté que le bailleur n’avait délivré qu’une surface utile de trois cent six mètres carrés au lieu de la contenance convenue. La cour a refusé l’exception d’inexécution totale invoquée par la société preneuse dès lors que celle-ci avait continué d’occuper les locaux pour exploiter son fonds commercial. En revanche, les magistrats ont accordé au preneur une déduction proportionnelle de dix-sept pour cent sur les loyers correspondant exactement au déficit de superficie délivrée.
À l’inverse, l’arrêt du 23 octobre 2025, n° 21/16174, rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence consacre la responsabilité pleine du propriétaire défaillant. Dans cette affaire, l’absence de système réglementaire d’extraction des fumées de cuisson empêchait radicalement l’exploitation de la cuisine d’un établissement de restauration traditionnelle. Les magistrats aixois ont indemnisé la perte d’exploitation subie par la société locataire et ont réparé le préjudice moral résultant de l’atteinte à l’image commerciale. Le défaut d’un équipement technique indispensable à l’exercice de l’activité contractuelle vicie l’essence même du contrat et caractérise l’impropriété radicale des lieux loués. Dès lors, l’impropriété à destination s’apprécie toujours in concreto au regard des stipulations précises du bail commercial et de la nature de l’activité exploitée.
B. La dispense d’une mise en demeure préalable pesant sur le preneur évincé de sa jouissance
La mise en œuvre de l’exception d’inexécution a longtemps été entravée par des incertitudes relatives à l’exigence préalable d’une sommation formelle délivrée au propriétaire. De nombreuses juridictions considéraient que le preneur devait préalablement sommer le propriétaire d’exécuter l’obligation de délivrance de l’article 1719 du Code civil. Les juges du fond estimaient que la bonne foi contractuelle imposait d’alerter officiellement le propriétaire avant de recourir à cette mesure d’autoprotection financière. Cette conception erronée ajoutait au droit positif une restriction injustifiée qui laissait le preneur sans défense face à des dégradations soudaines et dévastatrices. L’exploitant dont la boutique était subitement inondée devait théoriquement payer son terme avant d’attendre l’effet d’une mise en demeure adressée par voie postale.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a mis un terme définitif à ces dérives dans son arrêt publié du 18 septembre 2025. Dans son arrêt du 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, la Haute juridiction a énoncé une règle de principe rédigée avec une limpidité doctrinale exemplaire. La Cour a jugé que le locataire peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement sans mise en demeure préalable. Ce refus légitime prend naissance à compter du jour précis où les locaux deviennent impropres à l’usage auquel ils étaient contractuellement destinés entre les parties. Les hauts magistrats ont censuré la cour d’appel de Fort-de-France pour avoir ajouté à la loi une condition d’interpellation formelle qu’elle ne prévoyait nullement.
Cette solution s’appuie directement sur la combinaison des anciens articles 1184, 1719 et 1728 du Code civil ainsi que sur le droit contemporain des obligations. Dès l’instant où la prestation principale du bailleur fait totalement défaut, la cause de l’obligation de payer le loyer commercial se trouve instantanément anéantie. Il serait profondément inéquitable d’imposer au commerçant privé de toute exploitation commerciale de financer le propriétaire responsable de sa paralysie économique et financière. Par ailleurs, l’article 1220 du Code civil autorise la suspension d’obligation lorsqu’il est manifeste que le cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance convenue. L’impropriété objective des locaux constitue en elle-même la preuve irréfutable de la carence du bailleur sans qu’un acte extrajudiciaire supplémentaire soit requis.
Néanmoins, la dispense formelle de mise en demeure préalable ne dispense nullement le locataire commercial d’une vigilance probatoire méthodique et rigoureuse sur le terrain. Le preneur qui suspend ses paiements locatifs assume l’entier risque d’une appréciation judiciaire ultérieure défavorable constatant la persistance injustifiée d’une dette locative. Il lui incombe d’établir la date exacte de violation de l’article 1719 du Code civil rendant les locaux impropres à l’exploitation. Le recours immédiat à un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de constat détaillé s’avère indispensable pour figer l’état matériel du local. Les attestations de clients, les rapports d’expertise d’assurance et les bilans comptables certifiés permettent de corroborer la matérialité de l’arrêt complet de l’activité.
La cour d’appel de Paris a souligné l’importance de ce fardeau probatoire dans son arrêt du 19 septembre 2024, n° 22/03938. Dans cette espèce, une entreprise soutenait avoir quitté des locaux vétustes mais ne rapportait pas la preuve formelle d’une restitution anticipée des clés du local. Les magistrats parisiens ont retenu que le locataire restait redevable des indemnités d’occupation tant que la restitution matérielle des lieux n’était pas formellement constatée. Or, la négligence dans la preuve des défaillances du bailleur expose le preneur à une requalification sévère de sa suspension en impayé fautif et fautif. À cet égard, l’intervention d’un avocat en contentieux commercial à Paris garantit la constitution d’un dossier probatoire irréprochable avant tout arrêt de versement.
II. L’articulation procédurale de l’exception d’inexécution avec le mécanisme de la clause résolutoire
A. L’absence de forclusion tirée du défaut de demande de délais de grâce dans le délai d’un mois
Le cœur des difficultés pratiques réside dans la confrontation procédurale entre l’exception d’inexécution substantielle et le couperet légal de la clause résolutoire contractuelle. L’article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après commandement infructueux. Cet article constitue une disposition d’ordre public protectrice visant à octroyer au commerçant un délai impératif pour remédier aux infractions contractuelles alléguées. Le texte ouvre également au locataire la faculté de saisir le juge pour solliciter des délais de paiement conformément à l’article 1343-5 du Code civil. Cette saisine judiciaire permet traditionnellement de suspendre la réalisation et les effets destructeurs de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.
La Cour de cassation veille avec une intransigeance absolue au respect rigoureux de ce délai protecteur d’un mois fixé par le législateur statutaire. Par son arrêt du 6 novembre 2025, pourvoi n° 23-21.454, la troisième chambre civile a affirmé le caractère impératif de cette règle protectrice. La Haute cour a confirmé cette solution de principe dans son arrêt du 6 novembre 2025, pourvoi n° 23-21.334, rendu le même jour. La Cour a jugé que toute clause prévoyant un délai inférieur à un mois est réputée non écrite en application de l’article L145-15 du Code de commerce. Dès lors, les stipulations contractuelles ne peuvent en aucun cas restreindre les prérogatives temporelles accordées au locataire commercial pour défendre ses droits légitimes.
Pourtant, une pratique juridictionnelle pernicieuse s’était développée devant les juges des référés et les cours d’appel au détriment direct des preneurs commerçants. Les juges affirmaient que le preneur devait impérativement agir pendant le délai mensuel impératif de l’article L145-41 du Code de commerce. Selon cette approche doctrinale erronée, l’absence de saisine judiciaire dans le délai mensuel entraînait la forclusion irrémédiable de toute contestation sur le fond du litige. Les cours d’appel considéraient que la clause résolutoire était définitivement acquise au terme du mois, privant ainsi le preneur de son exception d’inexécution substantielle. Le commerçant évincé se voyait donc expulsé sans que le juge n’ait jamais vérifié si le bailleur avait respecté sa propre obligation élémentaire de délivrance.
Cette forclusion prétorienne inique a été balayée par l’arrêt historique de la Cour de cassation rendu le 5 mars 2026 sous le numéro 24-15.820. Dans son arrêt du 5 mars 2026, pourvoi n° 24-15.820, une locataire commerciale subissait des désordres majeurs d’infiltrations rendant son immeuble totalement impropre à son activité. Assignée en expulsion après un commandement de payer resté infructueux, la locataire avait opposé l’exception d’inexécution sans avoir sollicité de délais pendant le mois légal. La cour d’appel avait rejeté son argumentation en retenant que l’exception d’inexécution devenait inefficace une fois la clause résolutoire acquise faute de saisine dans le mois. Les juges d’appel avaient proclamé que la clause résolutoire était irrémédiablement acquise dès le terme du délai imparti par le commandement de payer extrajudiciaire.
La Cour de cassation a cassé cet arrêt en affirmant avec solennité le principe de recevabilité perpétuelle de l’exception d’inexécution opposée au commandement de payer. La Haute cour a énoncé que lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit obligatoirement en vérifier le bien-fondé au fond du litige. La troisième chambre civile a expressément précisé qu’il importe peu que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais dans le mois du commandement. En conséquence, l’exception d’inexécution constitue un moyen de défense au fond qui ne souffre d’aucun délai de forclusion attaché à l’acte de poursuite extrajudiciaire. Dès lors, le juge doit examiner les manquements du bailleur avant de constater la résiliation sous l’article L145-41 du Code de commerce.
Cette jurisprudence protectrice produit des effets immédiats et déterminants devant la juridiction des référés saisie d’une demande d’expulsion par le bailleur commercial. Par son ordonnance du 5 mai 2026, n° 25/02158, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a appliqué cette doctrine novatrice avec fermeté. Saisi par une bailleresse réclamant la résiliation du bail, le magistrat a constaté que le restaurant loué faisait l’objet d’une fermeture administrative pour non-conformité technique. Le tribunal a jugé que l’invocation justifiée de l’exception d’inexécution caractérisait une contestation sérieuse interdisant au juge des référés de constater l’acquisition de la clause. Le magistrat a débouté la bailleresse de ses prétentions résolutoires et lui a enjoint sous astreinte financière d’exécuter les travaux de remise en conformité.
B. L’obligation pour le juge d’opérer un contrôle analytique loyer par loyer et l’issue du litige
La seconde leçon cardinale de l’arrêt du 5 mars 2026 concerne l’obligation méthodologique imposée aux juridictions saisies du contentieux de la clause résolutoire commerciale. La Cour de cassation a censuré les juges du fond pour ne pas avoir recherché si l’exception était fondée pour chacun des loyers réclamés au commandement. Cette directive prétorienne impose une analyse chronologique et analytique scrupuleuse poste par poste et trimestre par trimestre de la dette locative globale poursuivie. Le tribunal ne peut prononcer la résiliation sous l’article L145-41 du Code de commerce sur un examen global et indifférencié. Il lui appartient de corréler exactement chaque terme de loyer avec l’état matériel de disponibilité et de jouissance des locaux commerciaux considérés.
Le tribunal judiciaire de Paris a fourni une analyse remarquable de cette ventilation individualisée dans son jugement du 15 janvier 2025, n° 22/02055. Dans ce contentieux portant sur un arriéré important, la société preneuse invoquait l’impossibilité d’exploiter son commerce consécutivement à un sinistre incendie privatif d’électricité. Les premiers juges ont minutieusement découpé la période litigieuse en distinguant la phase de privation totale d’électricité de la période ultérieure de reprise effective. Le tribunal a validé l’exception d’inexécution pour la durée d’impossibilité d’exploiter et a déduit l’intégralité des loyers afférents pour un montant de trente-deux mille euros. En revanche, les juges ont constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour les trimestres postérieurs pendant lesquels la locataire exploitait à nouveau sans payer son loyer.
Cette ventilation rigoureuse emporte des conséquences considérables sur la validité intrinsèque du commandement de payer délivré à la requête du propriétaire poursuivant. Si l’ensemble des loyers visés dans l’acte d’huissier correspond à une période d’impropriété totale des lieux, le commandement est dépourvu de toute cause juridique. Une créance neutralisée par l’exception d’inexécution issue de l’article 1219 du Code civil ne justifie aucune résiliation. Par conséquent, le commandement délivré pour des loyers indus est privé de tout effet résolutoire et ne peut fonder aucune mesure d’expulsion du preneur. À cet égard, le recours à un avocat en recouvrement de loyers à Paris permet aux bailleurs de sécuriser leurs décomptes préalables avant toute délivrance d’acte.
La cour d’appel de Paris a rappelé dans son arrêt du 3 octobre 2024, n° 22/04708, les principes gouvernant l’exigibilité de la créance locative commerciale. L’obligation contractuelle d’exécuter les conventions de bonne foi s’impose avec une acuité particulière lors de la délivrance des actes extrajudiciaires de mise en demeure. Le commandement de payer qui réclame sciemment des sommes non causées ou contestables trahit la mauvaise foi du créancier et vicie l’exercice de la clause. Or, la mauvaise foi du bailleur paralyse l’automaticité de la clause résolutoire et justifie le rejet pur et simple des demandes d’expulsion locative formulées. Dès lors, la vérification loyer par loyer ordonnée par la Cour de cassation constitue la clef de voûte de la sécurité contractuelle du commerce.
Sur le plan procédural, le commerçant qui entend consolider son exception d’inexécution doit solliciter à titre subsidiaire la consignation judiciaire des sommes litigieuses. La consignation des fonds sollicitée dans le cadre de l’article 1343-5 du Code civil démontre la parfaite solvabilité du preneur. Cette démarche conservatoire rassure le tribunal sur la loyauté du commerçant qui ne cherche nullement à éluder frauduleusement ses charges locatives courantes. Elle neutralise tout grief d’opportunisme et incite les magistrats à ordonner sous astreinte la réalisation immédiate des travaux incombant au bailleur récalcitrant. En conséquence, la combinaison de l’exception d’inexécution et de la consignation garantit une protection optimale contre la perte irrémédiable du fonds de commerce.
Conclusion
L’arrêt du 18 septembre 2025 et l’arrêt du 5 mars 2026 marquent une avancée doctrinale majeure pour les baux commerciaux. En dispensant le preneur de mise en demeure et en écartant toute forclusion mensuelle, la Cour de cassation réhabilite l’exception d’inexécution comme défense substantielle. Le juge commercial retrouve ainsi son plein office régulateur pour apprécier la réciprocité des fautes contractuelles avant d’entériner la destruction du lien locatif. Toutefois, cette prérogative d’autoprotection demeure conditionnée à la preuve irréfragable d’une impossibilité d’exploiter rendant les lieux totalement impropres à leur destination. La rigueur probatoire imposée par les tribunaux exige une collaboration étroite entre l’exploitant commercial et son avocat pour sécuriser chaque étape du contentieux.