Le jour de la remise des clés, tout se joue en une heure. Le locataire est pressé, le camion attend en bas, l’état des lieux de sortie se remplit vite, parfois sans signature commune, parfois avec des photographies prises à la volée que chacun interprétera ensuite à sa façon. Six semaines plus tard, le dépôt de garantie n’est pas revenu et le dialogue est rompu : le bailleur retient le coût de travaux que le locataire dit relever de l’usure normale, le locataire réclame une restitution intégrale que le bailleur dit injustifiée.

La réponse du droit tient en une phrase : devant le juge, seul compte ce que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établit, et seules les formes contradictoires font preuve. Des photographies peuvent suffire, mais à une condition stricte dégagée par la Cour de cassation le 6 février 2025 : elles doivent avoir été intégrées d’un commun accord à un état des lieux établi contradictoirement. À défaut de contradictoire, le recours au commissaire de justice, facturé pour moitié à chaque partie, reste la voie sûre, pourvu que l’impossibilité de l’amiable soit démontrée. Le juge compare ensuite poste par poste, écarte ce qui relève de la vétusté et ordonne la restitution du solde, majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard lorsque le bailleur a tardé sans motif.

Deux réserves avant d’entrer dans le détail. D’abord, chaque dossier se juge sur ses pièces : les montants cités dans cet article sont ceux d’affaires réellement jugées, rappelés pour illustrer l’échelle des condamnations, pas pour prédire l’issue d’un autre litige. Ensuite, les règles exposées concernent le bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; les logements meublés, les colocations et les baux du secteur social connaissent des variantes qu’il faut vérifier au cas par cas.

I. Faire un état des lieux de sortie qui tient devant le juge

A. Le contradictoire d’abord, le commissaire de justice ensuite

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » Le texte vise aussi bien l’entrée que la sortie : les deux documents forment un diptyque, et c’est leur confrontation qui fera foi. Concrètement, chaque partie doit repartir avec son exemplaire, et chaque pièce, chaque équipement, chaque revêtement doit être décrit avec le même niveau de précision à l’entrée et à la sortie, faute de quoi la comparaison devient impossible et la preuve s’effondre.

Lorsque le locataire ne vient pas au rendez-vous, refuse de signer ou quitte les lieux sans prévenir, la loi organise le repli : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Trois conditions se cumulent donc : une impossibilité avérée de l’amiable, une convocation régulière au moins sept jours avant par lettre recommandée avec accusé de réception, et un partage des frais par moitié. Le coût, réglementé, dépend de la surface : la fiche officielle de service-public.fr indique, en métropole, 132,82 euros de frais de constat locatif jusqu’à 50 m² et 154,74 euros entre 50 et 150 m², auxquels s’ajoutent 18,06 euros de lettres de convocation et 11,28 euros de frais de déplacement, le total étant partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire.

Mais l’intervention du commissaire n’est pas un réflexe automatique, et les juges le rappellent avec fermeté. Le 23 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse (RG 24/00339) a débouté une bailleresse qui réclamait à sa locataire l’intégralité des frais d’huissier de l’état des lieux de sortie. Le tribunal énonce d’abord la règle de partage : au regard du texte, la bailleresse ne serait fondée à réclamer qu’un partage des frais par moitié. Puis il tranche sur le principe même du recours : la loi privilégie l’état des lieux amiable et contradictoire et ce n’est qu’en cas d’impossibilité prouvée que l’une des parties est fondée à réclamer l’intervention d’un huissier de justice. Or les SMS versés aux débats montraient que la locataire ne s’était pas opposée à l’établissement de l’état des lieux de sortie ; aucune circonstance particulière ne rendait le constat amiable impossible, et l’huissier était intervenu à la seule demande de la bailleresse, convoquée pourtant régulièrement. Résultat : la demande de remboursement a été rejetée en totalité, et la bailleresse a conservé l’intégralité des frais à sa charge. L’enseignement est net : avant de mandater un commissaire, il faut pouvoir prouver que l’amiable était impossible, par exemple un refus écrit, une absence au rendez-vous convoqué ou des échanges montrant l’obstruction. Un simple SMS poli où le locataire accepte le principe du rendez-vous suffit, à l’inverse, à faire échec à la facturation.

Le même jugement rappelle une protection souvent ignorée des locataires : lorsque l’état des lieux est établi ensemble, sans commissaire, cela n’engendre aucun frais, et toute clause du bail qui impose au locataire le paiement de l’état des lieux de sortie est abusive et doit être considérée comme non écrite. De même, quand un agent immobilier représente le propriétaire, le locataire ne doit rien payer pour cet état des lieux. Ces frais d’agence restent à la charge exclusive du bailleur qui a mandaté le professionnel.

Que faire, côté bailleur, quand le locataire a déjà rendu les clés et disparu ? La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 9 avril 2026 (RG 25/00858), valide la méthode suivie par une bailleresse confrontée à des locataires volatilisés : après résiliation du bail et reprise des lieux par procès-verbal de commissaire de justice du 5 septembre 2023, elle a fait établir l’état des lieux de sortie par commissaire de justice le 21 septembre 2023, après convocation préalable des parties. La cour juge ce constat recevable et retient que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir que les dégradations visées sont survenues durant la période d’occupation du logement par les locataires. Le coût du procès-verbal, 619,28 euros TTC, a été partagé par moitié conformément à l’alinéa 2 de l’article 3-2, soit 309,64 euros mis à la charge des locataires. L’arrêt illustre le bon enchaînement procédural après un abandon des lieux : résiliation judiciaire, reprise régulière, convocation des parties, puis constat. Chaque maillon compte, car un constat dressé sans convocation ou avant la reprise légale des lieux perd l’essentiel de sa force.

B. Les photographies, une preuve à condition d’être contradictoires

À l’heure où chacun photographie tout avec son téléphone, la question revient dans presque tous les dossiers : des photos suffisent-elles à prouver l’état du logement ? La Cour de cassation a répondu le 6 février 2025 (3e chambre civile, pourvoi n° 23-21.193, ECLI:FR:CCASS:2025:C300081), dans une affaire où l’état des lieux de sortie du 21 octobre 2021 ne comportait aucune description littérale. Les parties, confrontées à des difficultés pour décrire l’état du logement, étaient convenues de consigner cet état sur le même document que celui de l’entrée par la prise de photographies, accord mentionné dans la rubrique « autres observations » suivie de leurs signatures. Le locataire contestait ensuite les dégradations retenues contre lui, soutenant que le juge aurait dû exiger un constat de commissaire de justice.

La Cour valide la démarche du juge du fond : nonobstant la décision prise par les parties de se référer à des photographies pour décrire l’état du logement dans l’état des lieux de sortie, ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire. Et elle ajoute que le juge a pu en déduire que ces photographies permettaient la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et qu’elles prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux. Autrement dit, ce n’est pas la photographie en elle-même qui fait preuve, c’est son intégration à un acte contradictoire : mêmes parties, mêmes signatures, mention expresse de l’accord, photographies jointes au document. Des clichés envoyés après coup par une seule partie, sans accord de l’autre, n’ont pas cette valeur ; dans l’affaire jugée, le juge s’était aussi appuyé sur l’attestation du nouveau locataire et sur son état d’entrée, faisceau que la Cour a laissé à son appréciation souveraine.

En pratique, pour que les photographies servent vraiment, quatre précautions s’imposent. D’abord, les prendre en présence de l’autre partie, pièce par pièce, en reprenant exactement le découpage de l’état des lieux d’entrée : un salon photographié à l’entrée et décrit seulement par écrit à la sortie ne permet aucune comparaison sérieuse. Ensuite, les dater et les annexer au document signé, avec une mention manuscrite précisant leur nombre et leur contenu, paraphée par les deux parties. Puis photographier aussi les éléments objectifs que le juge aime retrouver : index des compteurs d’eau et d’électricité, numéros de série des équipements, joints, siphons, grilles de ventilation. Enfin, remettre un exemplaire complet, photographies comprises, à chaque partie, car la loi sanctionne celui qui fait obstacle : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. » Celui qui garde les photos pour lui se prive donc du bénéfice de la présomption.

La fiche officielle de service-public.fr confirme d’ailleurs que la preuve du mauvais état initial du logement peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice, démarche payante mais dont le coût partagé reste modeste au regard de l’enjeu : un dépôt de garantie d’un mois de loyer parisien dépasse très souvent le prix du constat. Pour les autres réparations, et notamment tout ce qui touche à la vétusté, c’est au propriétaire de démontrer qu’elles sont imputables au locataire, autre rappel utile de la même fiche : l’absence de photographies d’entrée ne profite jamais au bailleur qui voudrait facturer l’usure du temps.

II. Faire parler la comparaison : dégradations, vétusté et restitution

A. Comparer poste par poste pour imputer à qui de droit

Une fois les deux états des lieux établis, le raisonnement du juge est méthodique : il compare, ligne à ligne, l’entrée et la sortie, et impute au locataire ce qui s’est dégradé entre les deux, sous réserve de la vétusté. Le fondement civil est l’article 1731 du code civil : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » La cour d’appel de Caen, dans l’arrêt du 9 avril 2026 déjà cité, en tire toutes les conséquences : la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’identifier les dégradations du bien loué qui se sont produites au cours de la jouissance du locataire, dont celui-ci est présumé responsable. La cour va jusqu’au bout de la logique : les locaux mentionnés seulement dans l’état de sortie, comme la cave ou les WC absents de l’état d’entrée, sont présumés avoir été reçus en bon état, et les locataires, qui n’ont pas comparu pour renverser cette présomption, en restent présumés responsables. La cour dresse pour cela un tableau comparatif poste par poste, méthode que tout bailleur avisé peut anticiper en préparant lui-même, dès la sortie, un tableau entrée-sortie chiffré avec devis ou factures à l’appui.

Le pendant de cette sévérité, c’est la vétusté, qui profite au locataire. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement », mais il limite aussitôt la charge : le locataire « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». La vétusté, définie par la fiche officielle comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux, n’est donc jamais facturable au sortant, et les organismes de logement social appliquent même des grilles qui abattent la valeur des éléments selon leur âge, grilles que le locataire peut demander à voir appliquer quand elles existent.

Deux décisions récentes montrent comment les juges dosent cette part de l’usure. À Caen, les locataires n’étaient restés qu’une année dans les lieux, et la cour écarte l’argument de la vétusté d’une phrase : ces dégradations ne peuvent être attribuées à la vétusté du logement dans la mesure où les locataires y sont restés seulement une année. La durée d’occupation compte donc dans les deux sens : une courte occupation rend l’usure peu crédible, une longue occupation la rend presque évidente. C’est ce second versant qu’illustre l’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 15 avril 2026 (RG 23/08458, confirmant le juge de Villeurbanne du 28 août 2023) : après dix ans d’occupation d’un appartement entré « à l’état d’usage », les bailleurs voulaient mettre à la charge du sortant des factures de remise en état, dont la pose d’une fenêtre qui ne relevait pas de l’entretien locatif. Le tribunal, approuvé en appel, retient que les factures produites par les bailleurs ne peuvent pas être mises à la charge du locataire sortant en raison d’un état des lieux d’entrée faisant état d’un appartement à l’état d’usage, d’une occupation des lieux pendant dix ans ou de demandes étrangères à l’entretien locatif. Surtout, les parquets dégradés avaient déjà été indemnisés dans le cadre d’un sinistre provenant du toit de l’immeuble, avec application d’un coefficient de vétusté : le tribunal note que ce coefficient aurait de toute façon été appliqué si l’indemnisation avait été mise à la charge du locataire. Autrement dit, même quand une dégradation est établie, son chiffrage doit intégrer l’âge des matériaux, et le bailleur déjà indemnisé par son assurance ne peut pas se faire payer deux fois.

Le même arrêt lyonnais sanctionne une autre pratique courante : retenir le dépôt de garantie sur la base d’un simple « solde après départ » établi par le mandataire, sans reprendre à son compte les justificatifs. La cour confirme la restitution intégrale du dépôt de 1 190 euros, assortie de 4 760 euros de pénalités de retard au stade du premier jugement, puis de 1 547 euros de complément en appel, outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Le message est dissuasif : une retenue non justifiée par des pièces comparant entrée et sortie coûte beaucoup plus cher que le montant retenu. Côté locataire, la parade consiste donc à exiger, dès la première retenue annoncée, la copie des deux états des lieux et des factures, puis à mettre en demeure par écrit ; côté bailleur, à ne retenir que des sommes adossées à des factures ou devis détaillés rattachés à un poste précis de la comparaison.

Le tribunal judiciaire de Paris, le 25 juin 2026 (juge des contentieux de la protection, RG 25/08637), offre le contre-exemple chiffré d’une victoire locative complète : état des lieux d’entrée le 6 mars 2023, congé pour le 14 février 2024, état des lieux de sortie le 7 mars 2024, mise en demeure du 15 avril 2024 restée sans effet, assignation le 30 juillet 2025. Le bailleur refusait de restituer 1 200 euros de dépôt au motif de dégradations, mais ne les établissait pas ; le tribunal ne lui laisse que la déduction du loyer proratisé de mars 2024, soit 523,93 euros, et le condamne à restituer 676,07 euros, majorés de 1 012,50 euros de pénalités de retard et de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit 1 688,57 euros au total. Des dégradations alléguées mais non prouvées par la comparaison des états des lieux ne valent rien : le juge les écarte et fait courir les pénalités.

B. Se faire restituer : délais, majorations et juge compétent

La restitution du dépôt de garantie obéit à des délais couperets que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce sans détour : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Quand la sortie n’est pas conforme, le délai passe à deux mois : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Dans les deux cas, seules des sommes dûment justifiées peuvent être déduites : loyers et charges impayés, factures de réparations locatives rattachées à la comparaison, régularisation de charges. Et le locataire doit indiquer, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile, faute de quoi la majoration pour retard ne court pas.

Passé ces délais, la sanction est automatique : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Ce n’est pas une faculté du juge, c’est un calcul : à Paris, où le tribunal a appliqué la règle le 25 juin 2026, quinze mois de retard sur 676 euros de reliquat ont produit 1 012,50 euros de majoration, soit davantage que le reliquat lui-même. À Lyon, quarante mois de retard sur 1 190 euros ont produit 4 760 euros de pénalités en première instance, plus 1 547 euros de complément en appel. Le bailleur qui retient sans justifier paie donc, au sens propre, le prix du temps. Une seule exception écarte la majoration : l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. D’où l’importance, le jour du départ, de notifier cette adresse par écrit, idéalement dans l’état des lieux de sortie lui-même ou par lettre recommandée distincte.

En immeuble collectif, une subtilité mérite d’être connue : le bailleur peut conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, lorsqu’elle est dûment justifiée, la régularisation définitive intervenant dans le mois qui suit l’approbation des comptes. Cette retenue partielle et temporaire n’est pas une dispense de justifier : à l’arrêté des comptes, le solde doit être restitué avec le décompte. Les parties peuvent aussi convenir amiablement de solder immédiatement l’ensemble des comptes, solution souvent préférable quand les charges sont stables et les relations apaisées.

Quand la mise en demeure reste lettre morte, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, comme dans les cinq décisions citées ici. La procédure est accessible sans représentation obligatoire pour les petits montants, l’exécution provisoire est de droit, et le juge peut allouer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 1 500 euros à Paris, 2 000 euros à Lyon dans les affaires rapportées, sommes qui s’ajoutent à la restitution et aux pénalités. Avant d’assigner, une mise en demeure précise, chiffrée et accompagnée des deux états des lieux reste indispensable : elle fait courir les délais, fige les positions et coûte infiniment moins cher qu’une instance. Les litiges de sortie de bail relèvent du contentieux locatif traité par l’expertise immobilière du cabinet à Paris, où la comparaison des états des lieux et le chiffrage des retenues décident de l’essentiel.

En conclusion, l’état des lieux de sortie n’est ni une formalité ni un rituel : c’est l’acte qui distribuera, des mois plus tard, les rôles de créancier et de débiteur. Le locataire qui prépare sa sortie gagne à relire son état d’entrée, à remettre en état ce qui relève des réparations locatives, à photographier méthodiquement chaque pièce en présence du bailleur et à exiger son exemplaire signé, avec l’adresse de son nouveau domicile notifiée par écrit. Le bailleur qui reçoit les clés gagne à décrire avec la même grille qu’à l’entrée, à accepter le contradictoire même tendu, à ne mandater un commissaire qu’après une impossibilité prouvée et une convocation régulière, et à ne retenir que des sommes adossées à des factures rattachées à la comparaison. Entre ces deux disciplines, le juge n’aura qu’à lire : comparer l’entrée et la sortie, écarter la vétusté, restituer le solde et sanctionner le retard. Tout le reste n’est que bruit autour d’un document que les parties auraient pu, un jour de déménagement, prendre le temps de bien établir.