En octobre 2026, de nombreux locataires parisiens ouvrent leur boîte aux lettres et découvrent une lettre recommandée de leur bailleur : congé pour reprendre le logement afin d’y habiter, congé pour vendre l’appartement loué, parfois congé fondé sur un motif présenté comme légitime et sérieux. Le calendrier n’a rien d’un hasard. Les baux qui arrivent à échéance à la fin de l’année imposent au bailleur d’agir six mois avant le terme pour une location vide, et les congés délivrés en octobre précèdent de quelques semaines la trêve hivernale qui suspend l’exécution des expulsions à compter du 1er novembre. Recevoir un tel congé ne signifie pourtant ni qu’il est valable, ni que le départ est inéluctable. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les motifs que le bailleur peut invoquer, les mentions que le congé doit contenir, le droit de préemption du locataire en cas de vente et la protection des locataires âgés aux ressources modestes. Chaque année, des congés sont annulés par les tribunaux parce que le bénéficiaire de la reprise n’est pas désigné, parce que le prix de vente dissimule une manœuvre, parce que l’offre de relogement promise à un locataire protégé n’est jamais venue, ou parce que le motif sérieux invoqué ne résiste pas à l’examen des pièces. Cet article explique comment lire le congé reçu, quels contrôles effectuer en priorité, comment exercer son droit de préemption quand le logement est vendu, et par quelles voies contester devant le juge parisien, avec les délais, les preuves et les pièces à réunir dès la réception du courrier.
Lorsqu’un bailleur agit après des loyers impayés, le congé pour motif légitime et sérieux obéit à une mécanique voisine de celle du commandement de payer visant la clause résolutoire : chaque étape procédurale compte et chaque délai peut sauver le bail.
I. Congé pour reprise ou congé pour vente : comment vérifier que le congé reçu est valable
Le bail d’habitation obéit à une logique protectrice : le locataire bénéficie du droit au renouvellement et le bailleur qui veut y mettre fin doit délivrer un congé fondé sur l’un des trois motifs légaux, dans les formes et les délais prévus. Le louage de choses défini par le Code civil rappelle le cadre général : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. » En matière d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs précise ce régime : pour une location vide, le congé du bailleur doit être notifié au moins six mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, et il doit indiquer le motif invoqué. La fiche officielle du congé délivré par le bailleur sur service-public.gouv.fr et la page de l.ADIL de Paris sur le congé du bailleur détaillent ces exigences de forme et de délai. Un congé notifié tardivement ne met pas fin au bail : le contrat se prolonge et le bailleur doit recommencer la procédure pour l’échéance suivante. La première vérification porte donc toujours sur la date d’envoi, le mode de notification et la date d’effet mentionnée, avant même d’examiner le motif.
A. Congé pour reprise pour habiter : qui peut reprendre le logement et quelles mentions contrôler
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour l’habiter lui-même ou pour y loger un proche limitativement énuméré par la loi. La liste est fermée : le conjoint du bailleur, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire. Selon les indications de l’ADIL de Paris, ce cercle comprend le conjoint, le concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, le partenaire de pacte civil de solidarité enregistré à cette date, ainsi que les ascendants et les descendants du bailleur ou de son conjoint, concubin notoire ou partenaire. Toute reprise au profit d’une personne extérieure à ce cercle, un ami, un associé, un neveu par alliance éloignée, sort du cadre légal et expose le congé à l’annulation. Le congé doit en outre désigner précisément le bénéficiaire : le congé doit mentionner dans l’acte le nom du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien qui l’unit au bailleur, mentions exigées à peine d’irrégularité. Un congé qui annonce une reprise « pour un membre de la famille » sans nom ni lien précis est irrégulier, et cette irrégularité suffit à le faire annuler sans que le locataire ait à démontrer un préjudice particulier.
La reprise doit correspondre à un besoin réel d’habitation, à titre de résidence principale du bénéficiaire. Le juge vérifie la réalité de l’intention : un bailleur qui reprend pour loger son fils étudiant à Paris alors que celui-ci poursuit ses études dans une autre ville, ou qui invoque l’installation de sa mère tout en conservant pour elle un autre logement disponible, s’expose à une contestation sérieuse. La reprise doit intervenir dans un délai raisonnable après le départ du locataire, et le logement doit être effectivement occupé par le bénéficiaire désigné. Lorsqu’il apparaît après coup que le logement a été reloué à un tiers ou laissé vacant sans justification, le locataire évincé peut agir en responsabilité : le congé se révèle alors frauduleux et ouvre droit à des dommages et intérêts sur le fondement du droit commun, dont l’article 1240 du Code civil qui dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », accessible sur Légifrance à l’article 1240 du Code civil. La fiche de la Fondation pour le logement sur le congé locatif signale d’ailleurs la figure du congé frauduleux, illustrée par le cas d’un prix de vente fixé à un niveau dissuasif afin de décourager toute acquisition, manœuvre décrite pour le congé pour vente mais dont la logique vaut pour toute reprise de complaisance. Concrètement, le locataire qui doute de la sincérité de la reprise doit conserver toute preuve utile : annonces de relocation du bien, constats d’huissier sur l’occupation réelle, témoignages du gardien ou des voisins, relevés de consommation. Ces éléments serviront si le congé est contesté avant le départ, ou si une action en dommages et intérêts est engagée après l’éviction. Le bailleur parisien doit aussi garder à l’esprit que le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation avant tout procès, étape souvent utile pour obtenir des explications écrites sur le projet de reprise et figer les positions de chacun.
Le contrôle du préavis complète cet examen. Pour une location vide, six mois avant le terme ; pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le préavis du congé du bailleur est de trois mois avant le terme du bail d’un an. Un congé pour reprise délivré en octobre 2026 ne peut donc produire effet qu’à une échéance postérieure d’au moins six mois pour un bail vide, soit au printemps 2027 au plus tôt, et le locataire reste dans les lieux jusqu’à cette date en payant son loyer. Toute mention d’un départ plus rapproché doit alerter : soit le bailleur s’est trompé de délai et le congé est inefficace, soit il tente d’obtenir un départ anticipé que rien ne lui permet d’imposer. Dans les deux cas, le locataire n’a pas à quitter les lieux à la date indiquée à tort et doit le signifier par écrit au bailleur, en conservant la preuve de cet envoi.
B. Congé pour vente : prix affiché, droit de préemption et vente à des conditions différentes
Le congé pour vente obéit à des règles propres parce qu’il fait naître, au profit du locataire resté dans les lieux, un droit de préemption : le locataire devient prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et cette indication vaut offre de vente au profit du locataire. Le dispositif légal protège le locataire à deux niveaux. D’abord, l’offre doit être sincère : un prix manifestement surévalué, destiné à décourager le locataire d’exercer son droit puis à vendre ensuite à un tiers à un prix inférieur, caractérise un congé frauduleux. Ensuite, si le bien est finalement vendu à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que ceux proposés au locataire, le bailleur doit notifier au locataire ces nouvelles conditions avant la réalisation de la vente. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt de principe : « lorsque le propriétaire décide de vendre le logement loué, à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, il doit notifier au locataire ces conditions et le prix à peine de nullité de la vente », arrêt Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 novembre 2011, n° 10-23.542. Le locataire qui apprend que son ancien logement a été vendu moins cher, sans avoir été informé, dispose donc d’une arme juridique précise, la nullité de la vente passée avec le tiers.
Les délais d’exercice du droit de préemption structurent toute la stratégie du locataire. À compter de la réception du congé valant offre, le locataire dispose de deux mois pour faire connaître son acceptation. S’il accepte, il bénéficie ensuite d’un délai de quatre mois pour réaliser la vente, délai porté à six mois lorsqu’il recourt à un prêt immobilier, avec l’obligation dans ce cas de faire connaître au vendeur sa demande de prêt. Ces délais sont stricts mais ils offrent au locataire parisien, confronté à des prix élevés, le temps de consulter sa banque, de faire évaluer le bien et de vérifier que le prix proposé correspond au marché. Lorsque le congé pour vente porte sur un immeuble entier mis en vente par lots, des règles complémentaires protègent les occupants, et la vente à la découpe d’un immeuble parisien appelle une vigilance particulière sur les diagnostics, l’état de la copropriété et les charges. Le locataire qui n’exerce pas son droit dans le délai de deux mois perd la priorité pour cette vente, mais il conserve l’intégralité de ses droits si le congé lui-même est nul ou si une revente ultérieure intervient à des conditions plus avantageuses sans nouvelle notification.
La nullité du congé pour vente produit des effets que l’arrêt du 9 novembre 2011 éclaire avec netteté. Dans cette affaire, un congé pour vendre avait été déclaré nul, puis le bien avait été revendu par lots à des conditions plus avantageuses sans que le droit de préemption subsidiaire des anciens locataires soit notifié. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi des locataires sur ce point en jugeant que « l’offre de vente, conséquence légale et nécessaire du congé, ne survit pas à l’annulation de celui-ci » (Cass. 3e civ., 9 nov. 2011, n° 10-23.542) et que « la nullité du congé ne peut laisser subsister la faculté de droit de préemption du locataire » (même arrêt). Autrement dit, quand le congé tombe, l’offre qu’il portait tombe avec lui. Cette solution n’est pas une mauvaise nouvelle pour le locataire : elle signifie que la nullité du congé anéantit toute la construction du bailleur et que le locataire évincé sur la base d’un congé nul peut obtenir réparation du préjudice subi, frais de déménagement et de relogement compris, comme la cour d’appel l’avait fait dans cette espèce en allouant des dommages et intérêts pour le congé irrégulier. La leçon pratique est directe : face à un congé pour vente douteux, le locataire doit contester la validité du congé lui-même plutôt que de se placer sur le seul terrain de la préemption, car l’annulation du congé fait échec à l’ensemble du projet du bailleur et ouvre la voie à l’indemnisation.
II. Contester le congé et rester dans les lieux : délais, preuves et juges à Paris
Un congé irrégulier ne s’exécute pas tout seul : tant que le juge ne l’a pas validé, le locataire demeure occupant de droit et le bailleur ne peut ni changer les serrures, ni couper les fluides, ni faire enlever les meubles. Ces agissements constitueraient une voie de fait ouvrant droit à réparation, car le bailleur reste tenu de ses obligations essentielles, au premier rang desquelles l’obligation rappelée par l’article 1719 du Code civil sur Légifrance : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », avec notamment l’obligation « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Le rapport locatif demeure régi par le congé des baux sans écrit et les délais d’usage de l’article 1736 du Code civil pour les situations marginales, mais l’essentiel du contentieux parisien se joue sur la validité du congé délivré sous l’empire de la loi de 1989 et sur la réalité du motif invoqué. Le locataire dispose de plusieurs leviers : la contestation amiable et la conciliation, l’exception de nullité opposée lorsque le bailleur demande la validation du congé et l’expulsion, et l’action en dommages et intérêts en cas de congé frauduleux ou abusif. Le choix du levier dépend du stade de la procédure et de l’objectif poursuivi, se maintenir dans les lieux ou obtenir réparation après un départ contraint.
A. Faire annuler un congé frauduleux ou irrégulier et obtenir réparation
La contestation commence dès la réception du congé par une lettre de réponse précise, envoyée en recommandé avec accusé de réception, qui relève chaque irrégularité : préavis insuffisant, absence de motif, bénéficiaire de reprise non désigné ou lien de parenté non établi, prix de vente non indiqué, notification par simple lettre non recommandée. Cette lettre n’est pas une formalité de pure forme : elle interrompt la pression du bailleur, elle constitue la première pièce du dossier et elle peut conduire à une régularisation ou à un abandon du projet lorsque le bailleur mesure le risque contentieux. La saisine de la commission départementale de conciliation du département, simple et rapide, permet ensuite de confronter les positions devant un tiers et d’obtenir un avis qui pèsera dans la suite du litige. À Paris, cette étape amiable est particulièrement indiquée avant d’engager un procès, car les juges apprécient que le locataire ait cherché une solution négociée, par exemple un délai supplémentaire pour se reloger ou une indemnité de départ volontaire.
Si le bailleur persiste, c’est à lui de saisir le tribunal judiciaire pour faire valider le congé et obtenir l’expulsion, car le locataire n’a aucune démarche judiciaire obligatoire à accomplir pour rester : il lui suffit de ne pas partir et de continuer à payer son loyer et ses charges. Devant le juge, le locataire soulève la nullité du congé en démontrant l’irrégularité de forme ou l’absence de motif réel et sérieux. Le congé pour motif légitime et sérieux mérite une attention particulière : contrairement à la reprise et à la vente, ce troisième motif légal repose sur des faits imputables au locataire, le plus souvent des manquements répétés à ses obligations, impayés persistants, troubles de voisinage avérés, sous-location prohibée. Le juge contrôle la gravité et la réalité des faits allégués, et un simple retard ponctuel de loyer régularisé depuis ne caractérise pas un motif légitime et sérieux. Le locataire visé par un tel congé doit donc rassembler les preuves de sa bonne exécution : quittances de loyer, relevés bancaires, attestations, constats. Lorsque le congé est annulé, le bail se poursuit aux mêmes conditions et le bailleur supporte les dépens, outre une indemnité de procédure.
Le congé frauduleux ou abusif ouvre en outre la voie indemnitaire. Le bailleur qui délivre un congé de complaisance pour se débarrasser d’un locataire protégé ou pour contourner l’encadrement des loyers commet une faute qui engage sa responsabilité dès lors qu’un préjudice en résulte, sur le fondement déjà cité de l’article 1240 du Code civil. Le préjudice réparable comprend les frais de déménagement, le surcoût du nouveau loyer, les frais d’agence, le trouble de jouissance et, le cas échéant, le préjudice moral lié à une expulsion injustifiée. Le locataire qui a déjà quitté les lieux sur la foi d’un congé nul peut agir en justice pour obtenir cette indemnisation, en rapportant la preuve de la fraude par tous moyens : relocation immédiate du bien, prix de revente inférieur au prix proposé, absence d’occupation par le bénéficiaire désigné. La prescription de l’action en responsabilité est de cinq ans à compter de la connaissance des faits, ce qui laisse au locataire évincé le temps de découvrir la manœuvre, par exemple en constatant que son ancien appartement est proposé à la location sur une plateforme quelques mois après son départ. Lorsque le bailleur, après l’expiration du congé validé par le juge, poursuit l’expulsion, celle-ci suit la procédure d’expulsion du locataire avec commandement de quitter les lieux, tentative d’exécution par le commissaire de justice et, en cas de difficultés, réquisition du concours de la force publique, sous réserve de la trêve hivernale qui suspend l’exécution entre le 1er novembre et le 31 mars. Chaque stade offre au locataire la possibilité de solliciter des délais de grâce auprès du juge de l’exécution, qui peut accorder jusqu’à un an de délai en tenant compte de la situation familiale, de l’âge, de l’état de santé et des diligences de relogement accomplies.
B. Locataire âgé ou modeste à Paris : relogement obligatoire, ressources vérifiées et dossier parisien
La protection des locataires âgés constitue le verrou le plus puissant contre les congés pour reprise et pour motif légitime et sérieux. La Cour de cassation en rappelle le principe dans les termes mêmes de la loi : « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat de location à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert », arrêt Cour de cassation, troisième chambre civile, 24 octobre 2024, n° 23-18.067. Deux conditions cumulatives protègent donc le locataire : avoir plus de soixante-cinq ans à la date d’échéance du bail et disposer de ressources annuelles inférieures au plafond fixé chaque année par arrêté pour l’attribution des logements conventionnés. Lorsque ces deux conditions sont réunies, le congé pour reprise ou pour motif légitime et sérieux ne peut produire effet que si le bailleur offre au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé dans les limites géographiques prévues par la loi, c’est-à-dire dans la même commune ou une commune limitrophe, ou dans le même arrondissement parisien. À Paris, cette exigence de proximité prend un relief particulier : proposer à une personne âgée installée dans le 14e arrondissement un relogement éloigné de son médecin, de ses habitudes et de son réseau familial expose l’offre à être jugée non conforme.
L’arrêt du 24 octobre 2024 tranche en outre une question pratique qui divise souvent les parties : sur quelle période apprécier les ressources du locataire. La Cour répond que « Le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé. » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067). Concrètement, pour un congé notifié en octobre 2026, ce sont les revenus perçus entre octobre 2025 et septembre 2026 qui comptent, et non le dernier avis d’imposition qui peut refléter une période différente. Le locataire dont les revenus ont baissé, départ à la retraite, perte d’activité, veuvage, doit donc produire ses justificatifs récents, bulletins de pension, relevés de prestations, attestations fiscales, plutôt que de se laisser enfermer dans un avis d’imposition ancien qui le placerait au-dessus du plafond. Symétriquement, le bailleur qui veut vérifier la situation doit réclamer les pièces utiles pendant le préavis au lieu de se contenter d’une estimation.
Un second arrêt précise le moment auquel l’offre de relogement peut être présentée. Dans une affaire où des bailleurs avaient délivré un congé pour reprise à une locataire protégée puis lui avaient adressé plusieurs offres de relogement pendant le préavis, la locataire soutenait que l’offre aurait dû figurer dans le congé lui-même. La Cour de cassation a rejeté cette thèse : « l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 n’oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu’il lui délivre le congé et […] il faut et suffit que l’offre de relogement soit faite pendant la période de préavis », arrêt Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juin 2010, n° 09-66.698. La Cour a validé le congé parce que les bailleurs avaient présenté « des offres suffisamment détaillées qui correspondaient à ses besoins et à ses possibilités ». Le locataire parisien doit en tirer deux enseignements. D’une part, l’absence d’offre dans le congé lui-même ne suffit pas à obtenir l’annulation : il faut examiner les propositions reçues pendant tout le préavis. D’autre part, toute offre vague, logement sans adresse précise, loyer non indiqué, surface inadaptée à la composition familiale, peut être contestée comme non conforme, et le congé tombe avec elle. Le dossier de contestation doit donc comporter l’ensemble des échanges, offres successives, réponses du locataire, contre-propositions, avec les dates de réception qui établissent si l’offre est intervenue avant l’expiration du préavis.
À Paris et en Île-de-France, la mise en œuvre pratique de ces règles passe par des réflexes locaux. Le tribunal judiciaire de Paris connaît du contentieux de la validation des congés et de l’expulsion pour les logements situés dans la capitale, avec des audiences dédiées et des délais qui imposent d’anticiper la préparation du dossier. La commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie directement avant l’audience pour tenter un accord sur les délais de départ ou sur la régularité du congé. L’ADIL de Paris reçoit les locataires pour une analyse de leur congé et oriente vers les aides mobilisables, tandis que les locataires menacés d’expulsion après validation du congé peuvent déposer un dossier de demande de logement social et signaler leur situation aux services compétents. Les pièces à réunir dès octobre 2026 forment un dossier en quatre pochettes : le bail et ses avenants avec l’historique des loyers, le congé reçu avec son enveloppe et l’accusé de réception pour établir les dates, les justificatifs de ressources des douze derniers mois et les pièces d’état civil établissant l’âge, enfin toute la correspondance avec le bailleur et les offres de relogement éventuelles. Le droit au bail du local d’habitation des époux protégé par l’article 1751 du Code civil et la procédure de non-admission des pourvois de l’article 1014 du Code de procédure civile, mobilisée dans l’arrêt du 24 octobre 2024 pour écarter un grief voué à l’échec, rappellent que chaque membre du couple et chaque étape procédurale comptent dans ce contentieux. Le locataire qui prépare ce dossier complet avant la fin de l’année aborde l’échéance du printemps 2027 en position de force, soit pour obtenir l’annulation du congé, soit pour négocier un départ digne avec des délais et une indemnité.
Conclusion
Recevoir en octobre 2026 un congé pour reprise ou pour vente à Paris n’impose ni de partir précipitamment, ni de renoncer à ses droits. La validité du congé se vérifie point par point : délai de préavis de six mois pour une location vide, notification par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice, motif légal réel, bénéficiaire de la reprise nommément désigné avec son lien de parenté, prix et conditions sincères valant offre de vente. Le congé pour vente ouvre au locataire un droit de préemption à exercer dans les délais, avec une seconde chance lorsque le bien est revendu à des conditions plus avantageuses sans nouvelle notification, sous peine de nullité de la vente. Le congé frauduleux ou entaché d’irrégularité s’annule devant le juge, et l’éviction injustifiée se répare par des dommages et intérêts. Les locataires de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes bénéficient d’une protection renforcée qui subordonne tout congé pour reprise à une offre de relogement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, avec des ressources appréciées sur les douze mois précédant le congé et une offre qui peut intervenir pendant tout le préavis. À Paris, l’anticipation fait la différence : constituer dès la réception du congé un dossier complet, saisir la commission de conciliation, répondre par écrit à chaque irrégularité et préparer l’audience devant le tribunal judiciaire permet soit de conserver son logement, soit d’obtenir les délais et l’indemnisation que la loi prévoit.