Baux commerciaux et droit de préférence : le point de départ de la prescription de l’action en nullité (Arrêt du 17 septembre 2026)

Le bail commercial constitue, pour les entreprises, un actif stratégique dont la stabilité est essentielle à la pérennité de l’activité économique. Afin de renforcer la protection des preneurs, le législateur a instauré, par la loi Pinel du 18 juin 2014, un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente des locaux loués. Ce mécanisme légal d’éviction préférentielle, codifié au sein du statut des baux commerciaux, a profondément remodelé la pratique des transactions immobilières d’entreprise en instituant une priorité légale d’acquisition au bénéfice de l’exploitant en place. L’objectif initial du législateur était d’encourager la patrimonialisation des entreprises commerciales et artisanales, en leur offrant une faculté concrète d’acquérir les murs au sein desquels s’exerce leur activité, prévenant ainsi les évictions brutales ou les hausses inconsidérées de loyer consécutives aux mutations de propriété. Toutefois, l’application de ce mécanisme complexe a suscité des interrogations récurrentes quant au contentieux de sa violation, notamment s’agissant du point de départ de la prescription de l’action en nullité.

En pratique, l’articulation entre le droit matériel de préemption et les règles strictes de la procédure civile a rapidement révélé des difficultés opérationnelles majeures. Lorsque le propriétaire bailleur méconnaît son obligation d’information ou aliène le bien au mépris des droits de son preneur, l’effectivité de la protection conférée à ce dernier dépend exclusivement de la célérité et de la recevabilité de son recours juridictionnel. Or, l’encadrement temporel de cette action en nullité de la vente a longtemps constitué une zone d’insécurité juridique tant pour le locataire évincé que pour l’acquéreur tiers et les établissements bancaires finançant l’opération. L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 17 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-21.650, publié au Bulletin) apporte une clarification décisive à cet égard, fixant la connaissance de la vente comme fait générateur de la prescription biennale. Cet arrêt, au-delà de sa technicité, impose une vigilance accrue aux acteurs de l’immobilier d’entreprise, les contraignant à une plus grande rigueur tant dans la notification de leurs offres que dans la diligence de leurs recours.

Cette clarification procédurale s’avère fondamentale : en ancrant le point de départ de la prescription au jour de la connaissance effective de l’aliénation par le preneur, la troisième chambre civile met un terme aux hésitations doctrinales et aux divergences entre juridictions du fond qui oscillaient entre la date de l’acte authentique de vente, la date de son opposabilité résultant de la publication foncière ou encore la communication exhaustive du contrat notarié. Cette décision fixe ainsi les contours d’un équilibre délicat entre la sauvegarde des prérogatives du locataire commercial et l’impératif de sécurité juridique indispensable à la fluidité du marché de l’immobilier d’entreprise. Afin d’appréhender la portée exacte de cette évolution, il convient d’analyser dans un premier temps la structure juridique du droit de préférence et la consécration du point de départ de la prescription biennale (I), avant d’examiner dans un second temps les conséquences procédurales et stratégiques directes qui en découlent pour l’ensemble des parties à la transaction (II).

I. Le droit de préférence du locataire commercial : un mécanisme protecteur à la prescription précisée

A. Le droit de préférence du preneur à bail : une obligation légale de notification à peine de nullité

L’article L. 145-46-1 du code de commerce institue un droit de préférence au profit du locataire lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre. Ce mécanisme, destiné à favoriser la stabilité de l’occupation, impose au bailleur une obligation d’information préalable. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Dans l’hypothèse où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut également offre de vente. Ce droit de préférence constitue ainsi un garde-fou fondamental contre les cessions réalisées sans considération pour le preneur en place, garantissant à ce dernier une opportunité réelle de se porter acquéreur des locaux. Pour une analyse approfondie des enjeux liés à la gestion des baux commerciaux, il est essentiel de maîtriser ces obligations légales complexes.

Sur le plan procédural, la mise en œuvre de cette obligation initiale est assujettie à un formalisme particulièrement rigoureux dont le non-respect vicie irrémédiablement l’acte. En application des dispositions légales, la notification émanant du propriétaire bailleur doit être délivrée soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR), soit par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice), soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification doit impérativement reproduire, sous peine de nullité textuelle, les termes des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Cette exigence substantielle vise à éclairer pleinement le preneur sur l’étendue de ses droits et sur les délais légaux impératifs dont il dispose pour manifester sa volonté d’acquérir. Par ailleurs, l’offre de vente notifiée ne doit contenir aucune mention abusive ou restrictive susceptible de dissuader le preneur d’exercer son droit ; ainsi, l’adjonction unilatérale d’honoraires de négociation immobilière ou d’une commission d’intermédiaire mise indûment à la charge du locataire préempteur vicie la régularité de l’offre de vente, celle-ci devant être strictement circonscrite au prix principal de vente et aux conditions objectives de l’aliénation projetée.

Une fois la notification valablement délivrée et reçue, un calendrier procédural impératif s’enclenche immédiatement à l’égard du preneur à bail. Le locataire dispose d’un délai légal de forclusion d’un mois, calculé de quantième en quantième à compter de la date de réception de la notification régulière, pour faire connaître sa réponse formelle au propriétaire bailleur. Son silence gardé durant ce délai d’un mois emporte renonciation tacite, totale et définitive à son droit de préférence, autorisant le bailleur à aliéner le local à un tiers sous réserve que les conditions financières et juridiques demeurent strictement identiques. En revanche, si le locataire notifie son acceptation de l’offre dans le délai imparti, la vente est juridiquement formée entre les parties, sous condition de la réitération par acte authentique. À compter de la date d’envoi de sa réponse favorable, le preneur dispose d’un délai impératif de deux mois pour réaliser la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire désigné. Si, dans sa notification d’acceptation, le locataire a expressément mentionné son intention de recourir à un prêt bancaire, ce délai de réalisation est légalement porté à quatre mois. Le respect scrupuleux de ces délais de réitération conditionne l’efficacité définitive de la cession : si, à l’expiration du délai de deux ou quatre mois, la vente n’a pas été réitérée par acte authentique du fait du locataire, l’acceptation de l’offre de vente est frappée de plein droit de caducité, libérant intégralement le propriétaire de toute obligation envers lui.

Le dispositif de l’article L. 145-46-1 organise en outre une seconde étape procédurale de protection, communément désignée sous le terme d’offre de second rang ou de notification réitérée. Lorsque le propriétaire bailleur, confronté au refus ou à la caducité de l’offre initiale du preneur, décide ultérieurement de consentir la vente à un tiers acquéreur à un prix inférieur ou selon des modalités de paiement et des conditions plus avantageuses (telles que l’octroi d’un différé de paiement, l’abandon de certaines charges, la modification de garanties ou l’absence de commission d’agence), une nouvelle obligation d’information s’impose impérativement. Le notaire instrumentaire ou le bailleur lui-même doit notifier au locataire, dans les mêmes formes solennelles (LRAR ou acte de commissaire de justice) et sous peine de nullité de la vente, ces nouvelles conditions plus favorables. Cette notification ouvre à nouveau au profit du preneur un délai d’un mois pour lever l’option d’achat et se substituer à l’acquéreur pressenti, assorti des mêmes délais de réalisation de deux ou quatre mois en cas d’acceptation. L’omission de cette seconde purge constitue une cause péremptoire de nullité de la vente passée avec le tiers, soulignant l’intensité de la contrainte procédurale pesant sur les officiers publics ministériels et les vendeurs.

La violation de cette obligation est sanctionnée par la nullité, une nullité de protection qui, selon la jurisprudence, peut être soulevée par le locataire dans le délai de prescription légal. Il appartient donc au bailleur de constituer un dossier probatoire complet de la notification de l’offre, sous peine de voir la transaction remise en cause plusieurs mois ou années plus tard, à l’occasion d’une action en nullité. Une telle incertitude est d’autant plus préjudiciable qu’elle fragilise la sécurité juridique de l’acquéreur, tiers de bonne foi au bail commercial mais pourtant directement exposé à la déstabilisation de son investissement par l’action du preneur évincé.

Sur le plan contentieux, la sanction de la nullité présente une nature juridique précise : il s’agit d’une nullité relative, édictée dans l’intérêt exclusif du preneur à bail dont les droits légaux ont été méconnus. Il s’ensuit que seule la personne protégée par le texte dispose du titre et de la qualité pour agir en justice, privant ainsi l’acquéreur déçu ou les tiers de toute faculté d’invoquer ce vice procédural. L’action en nullité relève de la compétence exclusive du Tribunal Judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble loué, en application des règles de compétence d’attribution et territoriale régissant le statut des baux commerciaux et les actions réelles ou mixtes immobilières (article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire). Devant cette juridiction, la représentation par avocat constitué est strictement obligatoire. En outre, la procédure impose une formalité substantielle déterminante : en vertu des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, l’assignation en nullité d’une vente immobilière doit être obligatoirement publiée au service de la publicité foncière compétent avant que le tribunal ne puisse statuer au fond. Le défaut de justification de cette publication foncière préalable constitue une fin de non-recevoir péremptoire, entraînant l’irrecevabilité immédiate de la demande d’annulation formée par le locataire.

B. La consécration par la jurisprudence du 17 septembre 2026 du point de départ de la prescription biennale

La question du point de départ de la prescription de l’action en nullité fondée sur la méconnaissance du droit de préférence a longtemps divisé. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier se prescrivent par deux ans. S’agissant du point de départ de cette prescription, la Cour de cassation s’est appuyée sur l’article 2224 du code civil, qui prévoit que le délai court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Dans son arrêt Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-21.650, la Cour de cassation a tranché : « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, en nullité de la vente du local loué consentie par le propriétaire en méconnaissance de son droit de préférence, court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente ».

Avant cette prise de position solennelle, une profonde insécurité juridique régnait quant à la détermination exacte du dies a quo. Trois thèses concurrentes s’affrontaient au sein des juridictions du fond et de la doctrine. La première thèse, attachée à une vision strictement objective, préconisait de faire courir le délai de deux ans à compter de la date de conclusion de l’acte authentique de vente ou de l’avant-contrat notarié. Cette conception s’avérait redoutable pour le preneur : le bailleur et l’acquéreur pouvant aisément dissimuler la transaction pendant deux années entières, le droit d’action du locataire se trouvait prescrit avant même qu’il n’ait pu en soupçonner l’existence. La deuxième thèse retenait la date de publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière. Bien que séduisante par son ancrage dans un registre officiel accessible aux tiers, cette approche a été écartée car la publicité foncière a pour finalité exclusive d’assurer l’opposabilité des mutations immobilières à l’égard des tiers acquéreurs de droits concurrents ; elle ne saurait instaurer une présomption irréfragable de connaissance personnelle à l’encontre du locataire exploitant, à qui l’on ne saurait imposer d’interroger mensuellement le fichier immobilier. Enfin, la troisième thèse subordonnait le point de départ de la prescription à la communication intégrale au preneur de l’acte de vente et de ses annexes. Cette dernière solution laissait planer une épée de Damoclès perpétuelle sur la propriété de l’acquéreur, retardant indéfiniment le délai d’extinction tant que le preneur n’avait pas obtenu communication intégrale des pièces contractuelles.

Cette solution, qui se veut simple, évite toute ambiguïté liée à la connaissance intégrale des conditions de l’acte de vente authentique. La connaissance de la vente en elle-même suffit à faire courir le délai. Cette précision jurisprudentielle sécurise grandement les transactions, offrant aux parties une visibilité sur la période pendant laquelle la vente peut être remise en cause, aspect crucial dans les baux commerciaux. L’arrêt confirme la primauté d’une appréciation pragmatique des faits, où la connaissance de l’acte de vente par le preneur, indépendamment de la réception de l’acte authentique, suffit à mettre en mouvement la prescription. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour déterminer cette date, comme en témoignent d’autres décisions rendues dans des contextes similaires (voir par exemple Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767 ou Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946).

L’articulation entre l’arrêt de principe du 17 septembre 2026 et les arrêts antérieurs précités met en lumière la cohérence de l’édifice prétorien. Dans ces différentes hypothèses, la Cour de cassation rappelle avec constance que le délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce s’applique de manière exclusive aux actions nées du statut, excluant l’application de la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil. Pour autant, le renvoi aux principes directeurs régissant la prescription extinctive autorise la mise en œuvre de la règle subjective de la découverte du dommage. Dès lors que le locataire découvre l’existence d’une aliénation intervenue au mépris de son droit de préférence, le compte à rebours de vingt-quatre mois s’enclenche immédiatement. Cette approche unifiée évite la dispersion des régimes procéduraux et harmonise les conditions dans lesquelles s’éteignent les actions en contestation relevant de la matière statutaire.

La preuve de la connaissance effective de la vente revêt une importance pratique décisive dans le débat contentieux. La prise de connaissance constituant un fait juridique, sa démonstration obéit au principe de liberté de la preuve posé par l’article 1358 du code civil : elle peut être rapportée par tout moyen devant la juridiction saisie. La charge de cette preuve pèse intégralement sur la partie qui soulève la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale pour s’opposer à l’action en nullité, c’est-à-dire sur le bailleur cédant ou l’acquéreur défendeur. Pour convaincre le Tribunal Judiciaire, les défendeurs peuvent verser aux débats des éléments matériels concordants établissant sans équivoque que le preneur savait que la vente avait été régularisée : avis d’échéance ou quittances de loyer mentionnant la nouvelle identité du bailleur, courriers simples ou recommandés, courriels échangés avec le nouvel acquéreur ou son mandataire de gestion, visites des locaux par des représentants du nouveau propriétaire attestées par témoignage ou main courante, ou encore procès-verbaux de constat de commissaire de justice. Les magistrats du fond exercent à cet égard une appréciation souveraine sur la force probante des pièces soumises, sans que la Cour de cassation ne puisse contrôler leur intime conviction, pourvu que leurs constatations soient exemptes de dénaturation.

II. Les conséquences pratiques de cette clarification jurisprudentielle pour les parties

A. La nécessité pour le locataire d’une diligence immédiate dès la connaissance de la vente

La règle posée par la Cour de cassation impose au locataire une vigilance extrême. Dès l’instant où le preneur a connaissance de la vente — que ce soit par une notification formelle, un courrier du notaire, ou tout autre moyen fiable lui permettant de s’en assurer — le délai de prescription biennale commence à courir. Il ne saurait attendre d’avoir accès à l’intégralité du compromis de vente ou de l’acte authentique pour agir s’il soupçonne une violation de ses droits. Les juges du fond, à l’instar de la décision Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-21.650, apprécient souverainement cette connaissance. Ainsi, dans l’affaire ayant donné lieu à cet arrêt, la Cour a validé la fixation de la connaissance au 11 février 2021, date de la lettre recommandée adressée par les acquéreurs.

Le locataire doit donc agir sans tarder, en procédant, dès la révélation de la vente, à une analyse rapide de la conformité de celle-ci à ses droits de préférence. S’il omet d’agir dans le délai de deux ans, son action en nullité sera irrémédiablement prescrite. Une telle exigence de diligence rappelle l’importance de s’adjoindre les conseils d’un professionnel pour sécuriser ses droits dans les baux commerciaux. Des arrêts rendus par diverses cours d’appel illustrent la rigueur avec laquelle les magistrats appliquent cette prescription (voir CA Paris, 25 sept. 2025, n° 24/03988 ; CA Orléans, 12 fév. 2026, n° 24/01527 ; CA Angers, 23 sept. 2025, n° 24/01467 ; CA Paris, 21 juin 2023, n° 20/05096).

La rigueur avec laquelle les juridictions d’appel appréhendent cette déchéance temporelle met en lumière les écueils procéduraux majeurs qui guettent le preneur inattentif. En matière de prescription biennale, l’expiration du délai de deux ans constitue une fin de non-recevoir péremptoire régie par l’article 122 du code de procédure civile. Cette irrecevabilité sanctionne l’inaction du titulaire du droit sans qu’il soit nécessaire pour le défendeur de justifier d’un quelconque grief ou préjudice. Devant le Tribunal Judiciaire, le juge de la mise en état (JME) est désormais investi, par l’article 789 6° du code de procédure civile, du pouvoir exclusif de statuer sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription avant toute audience de plaidoiries au fond. Une fois le délai biennal écoulé, aucune régularisation n’est juridiquement envisageable, et l’instance est irrémédiablement close par une ordonnance d’irrecevabilité revêtue de l’autorité de la chose jugée au principal.

Face à ce péril procédural, le locataire commercial et son conseil doivent adopter un plan d’action méthodique en plusieurs étapes successives dès la première alerte. La première étape consiste à obtenir sans délai la preuve matérielle et le contenu de l’acte d’aliénation. Pour ce faire, l’avocat du preneur doit immédiatement requérir un état hypothécaire certifié auprès du service de la publicité foncière territorialement compétent au moyen de l’imprimé réglementaire 3233-SD ou via la plateforme dématérialisée Télé@ctes. Cette réquisition permet d’identifier formellement la nature exacte de la mutation (vente amiable, licitation, adjudication), la date précise de l’acte authentique, l’identité du notaire instrumentaire et les parties à la transaction. La délivrance consécutive d’une copie authentique de l’acte d’aliénation et de ses annexes permettra de vérifier point par point si le droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 a été totalement occulté ou si, à la suite d’un refus de notification préalable, l’immeuble a été cédé à des conditions de prix plus avantageuses non soumises au preneur.

La deuxième étape commande d’éviter un piège procédural récurrent : celui de croire qu’une réclamation amiable ou une mise en demeure par lettre recommandée interrompt le cours de la prescription biennale. Il est de droit constant que ni une correspondance d’avocat, ni une mise en demeure par exploit de commissaire de justice n’emportent interruption de la prescription au sens de l’article 2241 du code civil. Seule une demande en justice, même formée en référé, ou un acte d’exécution forcée produit un tel effet interruptif. Dès lors, si l’obtention amiable des actes de vente s’avère impossible ou trop lente, le locataire doit assigner le bailleur et le notaire devant le président du Tribunal Judiciaire statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, afin de solliciter la communication forcée de l’acte de vente sous astreinte journalière. Conformément à l’article 2241, alinéa 2, du code civil, cette assignation en référé probatoire interrompt la prescription biennale de l’action en nullité jusqu’à l’extinction définitive de l’instance de référé, préservant ainsi utilement les droits du preneur.

La troisième étape réside dans la délivrance de l’assignation au fond devant le Tribunal Judiciaire dans le délai résiduel de deux ans. L’acte introductif d’instance doit être impérativement dirigé à la fois contre le propriétaire vendeur initial et contre l’acquéreur tiers, en leur qualité de litisconsorts passifs indispensables : l’action tendant à l’anéantissement rétroactif du transfert de propriété, le jugement d’annulation ne peut être prononcé sans que l’acquéreur, titulaire du droit de propriété attaqué, ne soit partie à l’instance. Dans ses écritures, le locataire sollicitera à titre principal l’annulation rétroactive de la vente immobilière intervenue en méconnaissance de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la nullité se heurterait à une cause d’irrecevabilité ou s’avérerait matériellement préjudiciable, le preneur devra formuler une demande indemnitaire tendant à la condamnation solidaire ou in solidum du bailleur et du tiers acquéreur de mauvaise foi à des dommages-intérêts réparant son préjudice d’exploitation et sa perte de chance réelle et sérieuse de devenir propriétaire de son outil de travail commercial.

B. Les implications pour le bailleur et l’acquéreur : une sécurisation des transactions immobilières sous conditions

Pour le bailleur et l’acquéreur, cette jurisprudence est globalement favorable, dès lors qu’elle limite la durée pendant laquelle la vente peut être contestée. Toutefois, cette sécurisation est subordonnée à une transparence rigoureuse lors de la vente. Le bailleur a tout intérêt à procéder à une notification formelle et indiscutable du droit de préférence, conformément à l’article L. 145-46-1. Comme l’illustrent diverses décisions récentes, telles que Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184, la méconnaissance des modalités de notification est sanctionnée sévèrement. Les parties doivent donc être en mesure d’apporter la preuve de l’information délivrée au locataire en respectant les formalités légales.

Sur le plan opérationnel, la purge du droit de préférence requiert une vigilance absolue de la part du propriétaire bailleur et du notaire chargé de la rédaction des actes. L’acte de notification initiale doit être rédigé avec une minutie chirurgicale. Il convient d’y intégrer la désignation cadastrale exacte et complète du local loué, le prix de vente net vendeur hors frais d’acte et honoraires accessoires, les modalités de paiement projetées (au comptant ou à terme), et l’état des inscriptions ou servitudes grevant le bien. Toute tentative d’alourdir le prix par l’insertion injustifiée d’honoraires d’agence à la charge du locataire expose la notification à une nullité pour vice de forme et de fond, privant la vente ultérieure de base légale. De surcroît, le bailleur doit conserver scrupuleusement les accusés de réception postaux ou les procès-verbaux de remise par commissaire de justice au sein de son dossier d’archive, ces documents constituant les seules pièces probatoires recevables pour justifier de l’ouverture et de l’expiration régulière du délai d’option d’un mois.

L’acquéreur, quant à lui, doit s’assurer, lors de la due diligence, que le droit de préférence a bien été purgé. La sécurisation des transactions en matière de baux commerciaux exige donc une approche préventive rigoureuse. L’acquéreur qui omet de vérifier la purge effective de ce droit s’expose à une action en nullité qui, bien que soumise à prescription, peut entraîner des conséquences économiques lourdes en cas de succès du preneur. Il est donc indispensable, dans chaque transaction portant sur des locaux loués, de documenter scrupuleusement le respect de l’obligation d’information du locataire. La jurisprudence, à travers des arrêts comme Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184, souligne que le notaire a également un rôle essentiel à jouer dans ce contrôle de conformité. En somme, si l’arrêt du 17 septembre 2026 offre une meilleure visibilité sur le point de départ de la prescription, il ne remplace en aucun cas l’obligation de loyauté et de conformité qui pèse sur les parties à la vente.

Dans le cadre des audits juridiques préalables (due diligence) diligentés par les conseils de l’investisseur acquéreur, la vérification de la régularité de la purge de l’article L. 145-46-1 constitue une étape non négociable. L’acquéreur doit exiger la transmission de la copie intégrale de la notification adressée au locataire, du récépissé postal ou de l’acte d’huissier attestant de sa réception effective, ainsi que du courrier de refus exprès du preneur ou, à défaut, du certificat notarié constatant l’absence de toute acceptation dans le délai d’un mois. En outre, l’avant-contrat de vente (promesse unilatérale ou compromis synallagmatique) et l’acte authentique d’acquisition doivent impérativement comporter une clause de garantie d’éviction renforcée et des déclarations expresses du vendeur certifiant la parfaite purge des droits statutaires du locataire. Il est hautement recommandé d’y adjoindre un engagement indemnitaire spécifique garantissant le remboursement intégral du prix, des débours, des droits de mutation et de tous dommages accessoires subis par l’acquéreur dans l’hypothèse où une action en nullité de la cession viendrait à être prospère du fait d’une irrégularité imputable au cédant.

Par ailleurs, l’acquéreur dispose, dès la réitération de la vente par acte authentique, d’un levier procédural déterminant pour verrouiller définitivement sa situation juridique et écourter le spectre de la contestation : la notification active de son titre de propriété au preneur en place. En effet, puisque la Cour de cassation fixe le point de départ de la prescription biennale au jour de la connaissance de la vente par le locataire, le nouvel acquéreur a un intérêt stratégique direct à provoquer immédiatement cette connaissance plutôt que de laisser planer une incertitude prolongée. Dès la signature de l’acte authentique, l’acquéreur ou le gestionnaire de l’immeuble doit notifier formellement la mutation au preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par signification de commissaire de justice. Cette notification officielle, transmettant une attestation notariée de vente mentionnant la date de la cession et invitant le locataire à payer désormais les loyers entre les mains du nouveau propriétaire selon un relevé d’identité bancaire joint, constitue la preuve indiscutable de la prise de connaissance de la vente par le preneur à une date certaine. Le délai biennal de prescription de l’article L. 145-60 se trouve ainsi irrévocablement enclenché à cette date précise, interdisant toute contestation à l’expiration d’un terme exact de vingt-quatre mois.

L’intérêt d’une telle diligence préventive apparaît avec d’autant plus d’acuité lorsque l’on mesure les effets juridiques et économiques dévastateurs d’un jugement prononçant la nullité de la vente. La nullité emporte un anéantissement rétroactif du contrat de vente (ex tunc) et impose une remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à la convention (restitutio in integrum). Sur le plan patrimonial, le bailleur initial est tenu de restituer à l’acquéreur l’intégralité du prix de vente perçu, tandis que l’acquéreur doit rétrocéder la propriété de l’immeuble au cédant. Une telle résolution rétroactive entraîne des complications inextricables : le prêt bancaire souscrit par l’acquéreur pour financer l’opération se trouve privé de cause, emportant l’exigibilité immédiate du capital restant dû et la radiation des inscriptions de privilèges ou d’hypothèques conventionnelles prises par la banque prêteuse. Sur le plan fiscal, le remboursement des droits de mutation perçus par le Trésor public impose une procédure complexe de réclamation contentieuse devant l’administration fiscale au titre de l’article L. 190 du Livre des procédures fiscales. De surcroît, le jugement de nullité n’opère aucune substitution automatique du locataire dans les droits de l’acquéreur : le preneur ne devient pas propriétaire du seul fait de l’annulation et doit simplement attendre que le bailleur rétabli dans ses titres lui adresse, s’il persiste à vendre, une nouvelle offre de vente régulière, à moins qu’il n’obtienne devant le tribunal des dommages-intérêts réparateurs. Enfin, l’acquéreur évincé dispose d’un recours récursoire en responsabilité civile délictuelle (article 1240 du code civil) contre le notaire instrumentaire dont la négligence dans la purge du droit de préférence a causé l’annulation de la vente.

Conclusion

L’arrêt du 17 septembre 2026 marque une étape importante dans la stabilisation du contentieux des baux commerciaux en précisant les règles de prescription de l’action en nullité pour violation du droit de préférence. En fixant le point de départ de ce délai à la connaissance effective de la vente par le locataire, la Cour de cassation adopte une position pragmatique, conciliant la protection légitime du preneur et la nécessité de sécurité juridique des transactions immobilières. Cette solution, bien que protectrice pour le bailleur diligent, impose au locataire une vigilance active. Dans cet environnement complexe des baux commerciaux, la clarté apportée par cet arrêt constitue une avancée bienvenue pour l’ensemble des acteurs du marché immobilier, favorisant ainsi une meilleure prévisibilité du risque contentieux lié aux cessions de locaux professionnels.

En définitive, la clarification opérée par la haute juridiction dessine une véritable feuille de route procédurale pour l’ensemble des praticiens du droit et des intervenants économiques. Pour le preneur à bail, la passivité est désormais prohibée : dès la survenance du moindre indice révélant l’aliénation de son local, il doit s’entourer d’un conseil avisé pour lever sans délai un état hypothécaire, initier le cas échéant un référé probatoire aux fins d’interrompre la prescription et délivrer une assignation au fond dûment publiée au fichier immobilier dans le strict délai de deux ans. Pour le bailleur et le notaire, la rigueur formelle de la purge initiale et réitérée de l’article L. 145-46-1 du code de commerce demeure l’unique bouclier contre l’anéantissement rétroactif de l’acte de vente et la mise en jeu de leur responsabilité civile. Quant à l’acquéreur, l’audit préalable rigoureux doublé d’une notification immédiate de son titre au locataire lui permet désormais de maîtriser le calendrier de purge du risque contentieux, fixant à date certaine l’extinction définitive de toute action en nullité.