Votre locataire ne paie plus le loyer de votre boutique, de votre restaurant ou de vos bureaux. Deux mois d’arriéré, puis trois, des promesses de régularisation qui ne viennent pas, et cette question qui presse chaque fin de mois : comment récupérer le local et l’argent sans commettre l’irréparable. Depuis la loi du 26 mai 2026, la réponse a changé sur un point décisif : le locataire qui demande des délais de grâce doit désormais démontrer sa capacité à régler sa dette et reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience, faute de quoi la suspension de la clause résolutoire lui est refusée. Cet article décrit, du côté du bailleur uniquement, la séquence complète qui mène du premier impayé à l’expulsion et au recouvrement : le commandement de payer qui tient face aux nullités, le mois de latence et ses pièges, le référé en constatation, l’expulsion, la récupération des loyers sur le locataire, sa caution ou ses biens, et le cas particulier du locataire placé en procédure collective. Chaque étape renvoie au texte applicable et à la jurisprudence la plus récente, dont un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026 qui rappelle qu’un bailleur de mauvaise foi ne peut pas se prévaloir de la clause résolutoire.
I. Faire délivrer un commandement qui tient : la condition de toute résiliation
A. Commandement de payer visant la clause résolutoire : contenu obligatoire et nullités qui profitent au locataire
La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire : le bail sera résilié de plein droit si le locataire manque à ses obligations, notamment le paiement du loyer et des charges, un mois après un commandement resté sans effet. Sans cette clause, le bailleur doit agir en résiliation judiciaire, et le juge apprécie souverainement si le manquement est assez grave pour justifier la rupture. Avec la clause, le juge constate l’acquisition de la résiliation dès lors que les conditions sont réunies, ce qui accélère considérablement la récupération du local. Tout se joue donc sur la qualité du commandement de payer.
Le texte de référence est l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le commandement est délivré par commissaire de justice. Il doit viser expressément la clause résolutoire, détailler les sommes réclamées en distinguant loyers, charges, taxes et intérêts, reproduire la clause ou à défaut la mentionner avec précision, et avertir le locataire qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit.
Chaque omission se paie. Un commandement qui mentionne deux délais différents crée une confusion dans l’esprit de son destinataire et encourt la nullité : le tribunal judiciaire de Paris a annulé un commandement délivré le 24 septembre 2020 au motif que cette dualité de délais motivait la nullité de l’acte, ce qui a privé le bailleur du bénéfice de la clause pour toute la procédure. Un commandement qui réclame des sommes déjà payées, qui vise un bail expiré, ou qui ne reproduit pas le délai d’un mois subit le même sort. Avant de faire délivrer l’acte, le bailleur vérifie donc le décompte ligne par ligne, rapproche les paiements partiels reçus, et s’assure que la clause figure bien dans le bail en cours, y compris après un renouvellement ou une cession du droit au bail.
La bonne foi du bailleur conditionne également le jeu de la clause. Dans un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait constaté la résiliation sans rechercher si la clause avait été mise en œuvre de bonne foi, alors que les locataires soutenaient que les bailleurs avaient refusé d’encaisser les chèques reçus chaque mois en paiement du loyer. La Cour vise l’article 1104 du code civil, aux termes duquel « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » Elle rappelle que « Selon ce texte, les contrats doivent être exécutés de bonne foi », puis juge : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-16.691). Le bailleur qui refuse les paiements pour précipiter la résiliation, qui délivre le commandement pendant des pourparlers sérieux de règlement, ou qui réclame des sommes dont il sait qu’elles sont indues s’expose à voir la clause écartée. La fermeté paie, la manœuvre coûte.
Ce rappel s’articule avec le principe posé par l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Le bail s’exécute comme il a été écrit, dans un sens comme dans l’autre : le locataire doit payer au terme convenu, et le bailleur doit mettre en œuvre la clause loyalement. Conserver la preuve de chaque relance amiable, de chaque échéancier proposé, de chaque refus de paiement du locataire constitue le dossier qui permettra au juge, un an plus tard, de constater que la résiliation a été demandée par un créancier de bonne foi.
B. Le mois qui suit le commandement : payer, saisir le juge, ou laisser la clause s’acquérir
Une fois le commandement délivré, le compteur tourne. Pendant un mois, trois scénarios seulement existent. Premier scénario : le locataire paie l’intégralité des sommes visées dans le délai. Le commandement devient caduc et le bail se poursuit. Le paiement doit être complet, en principal, intérêts et frais visés : un paiement partiel ne suffit pas à paralyser la clause, même s’il témoigne d’une volonté de régler et pourra peser dans l’appréciation des délais de grâce. Deuxième scénario : le locataire saisit le juge pour demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Troisième scénario : le locataire ne paie pas et ne saisit pas le juge. À l’expiration du mois, la clause résolutoire est acquise de plein droit, et le bailleur peut saisir le juge pour la faire constater et ordonner l’expulsion.
Le deuxième scénario mérite l’attention du bailleur car c’est là que la réforme de 2026 change la donne. Le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues en application de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Et l’article L. 145-41 du code de commerce précise que « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Jusqu’en mai 2026, les tribunaux accordaient ces délais avec une relative libéralité dès lors que le locataire paraissait de bonne volonté.
Désormais, le même article ajoute une condition couperet : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » (article L. 145-41 du code de commerce en vigueur après la loi du 26 mai 2026) Concrètement, le locataire qui demande des délais doit prouver qu’il peut payer et recommencer à payer le loyer courant avant l’audience. Pour le bailleur, la stratégie d’audience s’en trouve redessinée : produire le relevé des paiements montrant que le loyer courant n’a pas repris, démontrer par les comptes du locataire ou par l’absence de toute pièce que la capacité de règlement n’est pas établie, et demander au juge de refuser la suspension. Un locataire qui paie de nouveau son loyer chaque mois tout en apurant l’arriéré selon un échéancier crédible obtiendra presque toujours des délais ; un locataire qui ne paie toujours rien à la date de l’audience ne peut plus les obtenir.
Le fondement civiliste de la résolution éclaire le reste du raisonnement. L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » L’article 1228 du code civil ajoute que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » Et l’article 1229 du code civil tranche l’effet de la mesure : « La résolution met fin au contrat. » Lorsque les prestations ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution, comme la mise à disposition d’un local mois après mois, la résolution pour la période antérieure n’efface rien : les loyers échus restent dus, et seule l’occupation future change de nature pour devenir une occupation sans droit ni titre indemnisée.
En pratique, pendant ce mois, le bailleur ne reste pas passif. Il fait surveiller la reprise ou non du paiement du loyer courant, il réunit les pièces qui démontreront l’absence de capacité de règlement du locataire, il vérifie la solvabilité de la caution, et il prépare l’assignation en constatation pour le cas où le mois expirerait sans paiement ni saisine du juge par le locataire. Si le locataire propose un échéancier amiable pendant ce délai, le bailleur peut l’accepter par écrit en suspendant l’effet du commandement, ou le refuser et laisser le juge trancher. Un échéancier accepté et respecté évite un procès ; un échéancier refusé puis accordé par le juge dans des termes voisins fait perdre un temps précieux. La décision se prend au vu du profil du locataire : un commerçant victime d’un accident de trésorerie documenté mérite souvent l’accord ; un débiteur qui accumule les promesses sans jamais payer appelle la fermeté.
II. Faire constater la résiliation, expulser et récupérer l’argent à Paris et en Île-de-France
A. Référé en constatation, expulsion et indemnité d’occupation : ce que le juge vérifie vraiment
Le mois expiré sans paiement intégral ni délais accordés, la clause est acquise, mais le bailleur ne peut ni changer les serrures ni faire enlever le mobilier par ses propres moyens. L’expulsion d’un occupant, même sans droit ni titre, suppose une décision de justice et le concours de la force publique. Le bailleur assigne le locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion sous astreinte, et condamner le locataire au paiement d’une provision sur l’arriéré ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.
Devant le juge, la vérification porte sur quatre points. D’abord, la validité du commandement : mention du délai d’un mois, visa de la clause, décompte exact, régularité de la signification. Ensuite, l’absence de paiement intégral dans le délai et l’absence de délais de grâce accordés, ou leur non-respect. Puis la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause, depuis l’arrêt du 12 février 2026 cité plus haut : le juge saisi d’une contestation sur ce point doit rechercher si les circonstances de délivrance du commandement révèlent une manœuvre. Enfin, le respect des droits des tiers : lorsque le fonds de commerce exploité dans les lieux est grevé d’inscriptions, l’article L. 143-2 du code de commerce impose au bailleur qui poursuit la résiliation de notifier sa demande aux créanciers inscrits, et dispose que « Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. » Oublier cette notification expose le bailleur à voir son jugement différé et à recommencer une partie de la procédure.
Lorsque le juge constate la résiliation, il ordonne l’expulsion et fixe l’indemnité d’occupation. Cette indemnité, généralement égale au loyer contractuel augmenté des charges, court jusqu’à la libération effective, ce qui incite le locataire à partir vite et compense le bailleur de la privation de son bien. Le juge peut aussi condamner le locataire à une provision sur les loyers impayés, provision qui sera versée sans attendre l’issue d’un éventuel procès au fond. Si le locataire avait obtenu des délais de grâce avec suspension de la clause, le non-respect d’une seule échéance ou le non-paiement d’un seul terme courant fait reprendre immédiatement les effets de la clause, sans nouveau commandement : la Cour de cassation l’a jugé le 26 octobre 2023 dans une espèce où une ordonnance de référé avait accordé au locataire un délai de vingt-quatre mensualités avec suspension des effets de la clause résolutoire, « sauf reprise immédiate de ceux-ci à défaut de paiement de l’arriéré ou d’un loyer à son terme selon l’échéancier fixé » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216). Le bailleur qui a consenti un échéancier judiciaire surveille donc chaque échéance comme le lait sur le feu.
Du côté du locataire, la défense symétrique existe et le bailleur doit la connaître pour la désamorcer : contester la régularité du commandement, demander des délais de grâce en démontrant la capacité de règlement et la reprise du loyer courant, ou invoquer la mauvaise foi du bailleur. Un article paru sur ce site le 23 septembre 2026 expose ces moyens tels que le locataire les présente lorsqu’il reçoit un commandement visant la clause résolutoire (commandement de payer et clause résolutoire côté locataire). Le bailleur qui prépare son dossier en miroir de ces moyens — commandement inattaquable, preuve de sa propre loyauté, démonstration chiffrée de l’incapacité du locataire — aborde l’audience en position de force.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux des baux commerciaux se concentre devant le tribunal judiciaire de Paris, dont la dix-huitième chambre traite un volume considérable de ces dossiers, et devant les tribunaux de Nanterre, Bobigny et Créteil pour les locaux situés en petite couronne. Les délais d’audience en référé y sont généralement de quelques semaines, ce qui rend la condition de reprise du loyer courant avant la première audience particulièrement sélective : un locataire parisien qui n’a pas repris ses paiements à la date de l’audience perd le bénéfice des délais dans la plupart des cas. Les loyers parisiens, souvent élevés, produisent des arriérés qui atteignent vite plusieurs dizaines de milliers d’euros, et justifient économiquement une procédure rapide plutôt qu’une patience qui aggrave la perte.
B. Récupérer les loyers : provision, caution, saisies, et le cas du locataire en procédure collective
Faire partir le locataire ne remplit pas la caisse. Le recouvrement des loyers impayés suit plusieurs voies que le bailleur combine selon la solvabilité du débiteur. La provision obtenue en référé constitue le premier encaissement : le juge la fixe au vu de l’évidence de la créance, et elle est exécutoire immédiatement. Pour le solde, le bailleur assigne au fond ou fait trancher le tout par le juge des référés si la créance n’est pas sérieusement contestable. Les intérêts courent, les frais de procédure s’ajoutent, et l’indemnité d’occupation comble la période entre la résiliation et le départ effectif.
La caution du locataire, le plus souvent le dirigeant de la société exploitante, offre une deuxième voie. Le bailleur l’assigne en paiement des sommes garanties, dans la limite de son engagement et sous réserve des règles protectrices issues du code de la consommation pour les cautions personnes physiques. Vérifier avant d’agir l’étendue exacte du cautionnement, sa durée, et le respect du formalisme de l’engagement évite un rejet embarrassant. Une troisième voie consiste dans les mesures d’exécution : saisie-attribution sur les comptes bancaires du locataire, saisie des créances qu’il détient sur ses propres clients, saisie-vente de son matériel. Ces mesures supposent un titre exécutoire et l’intervention d’un commissaire de justice, et leur succès dépend de la diligence du bailleur : un compte se vide vite quand le débiteur sent la procédure venir.
Le dépôt de garantie, généralement égal à trois mois de loyer en matière commerciale, s’impute sur le solde dû en fin de bail, mais il couvre rarement un arriéré de plusieurs trimestres. D’où l’importance de la prévention pour l’avenir : exiger une caution bancaire autonome ou un dépôt renforcé à la signature, insérer une clause d’indexation et de révision claire pour éviter les contestations sur le montant du loyer, prévoir une clause pénale et des intérêts de retard dissuasifs, et réagir dès le premier impayé par une relance écrite qui fera foi de la bonne foi du bailleur. Un bailleur qui laisse filer six mois d’arriéré avant d’agir s’entend dire par le juge qu’il a contribué à l’aggravation de la dette, ce qui facilite l’octroi de délais au locataire.
Le cas du locataire placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire obéit à des règles propres que le bailleur doit connaître avant de commettre un acte interdit. L’article L. 622-21 du code de commerce dispose que « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers » tendant notamment « A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. » Le bailleur ne peut donc plus faire constater la résiliation pour les loyers antérieurs au jugement, et toute procédure d’exécution en cours s’arrête. Pour les loyers postérieurs au jugement, l’article L. 622-14 du code de commerce organise la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise : lorsque le bailleur demande la résiliation pour défaut de paiement des loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, il ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement, et « Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. » Le bailleur déclare sa créance antérieure au passif dans les deux mois de la publication du jugement, surveille le paiement des loyers postérieurs qui doivent être payés à échéance, et, passé le délai de trois mois sans paiement, reprend la procédure de résiliation sur ce fondement. Agir avant l’expiration du délai ou poursuivre l’expulsion pour de l’antérieur expose le bailleur à une nullité et à des dommages-intérêts.
En Île-de-France, où les procédures collectives de commerces et de PME se traitent devant les tribunaux des activités économiques de Paris, Nanterre, Bobigny, Créteil, Meaux, Pontoise ou Versailles selon le siège du locataire, le bailleur parisien suit le BODACC, déclare sa créance sans attendre, et écrit à l’administrateur ou au mandataire pour exiger la continuation ou la résiliation du bail. La réactivité paie deux fois : elle préserve les droits sur l’antérieur et elle fait courir plus tôt le délai de trois mois sur le postérieur. Un bailleur qui ignore la procédure collective de son locataire pendant des mois découvre au réveil une créance éteinte pour défaut de déclaration et un local occupé par une activité en poursuite d’exploitation sur laquelle il ne peut plus rien.
Conclusion
Le bailleur confronté à des loyers commerciaux impayés dispose d’une mécanique éprouvée : un commandement de payer régulier visant la clause résolutoire, un mois de latence mis à profit pour documenter la défaillance, une assignation en référé pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion, puis le recouvrement de l’arriéré sur le locataire, sa caution et ses biens. La loi du 26 mai 2026 a renforcé cette mécanique en subordonnant les délais de grâce à la capacité de règlement du locataire et à la reprise du loyer courant avant la première audience. La Cour de cassation, le 12 février 2026, en a fixé la contrepartie : la clause résolutoire mise en œuvre de mauvaise foi ne produit pas ses effets. Entre ces deux bornes, la voie du bailleur diligent et loyal reste la plus rapide vers la récupération du local et de ses loyers, à Paris comme partout en France.