La loi de finances pour 2026 a créé une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation, souvent appelée TVLH. Le dispositif remplacera, pour les impositions établies au titre de 2027, les mécanismes antérieurs de taxe annuelle sur les logements vacants et de taxe d’habitation sur les logements vacants hors zone tendue. La réforme vise directement les propriétaires qui conservent un logement vide, mais elle soulève une difficulté particulière lorsqu’un décès a laissé un bien en indivision, lorsqu’un usufruit et une nue-propriété se superposent ou lorsqu’aucun héritier n’a encore reçu le bien dans son partage.
La question n’est pas seulement de savoir si le logement est vacant. Il faut aussi déterminer qui disposait juridiquement du bien pendant la période de référence, qui a reçu l’avis, quelle commune peut instituer la taxe et si l’absence d’occupation résultait réellement d’un choix du contribuable. Une succession bloquée ne crée pas automatiquement une exonération. À l’inverse, un bien rendu objectivement inhabitable, une indivision empêchée d’agir par une procédure ou une situation successorale démontrant une impossibilité réelle peuvent fournir des éléments sérieux de contestation.
Le nouveau texte prévoit que la taxe est due par le propriétaire, l’usufruitier ou certains titulaires de droits spécifiques qui disposent du logement depuis le début de la période de vacance. Il faut donc séparer trois sujets : l’existence de la TVLH et son calcul, la désignation du redevable dans une succession non liquidée, puis la preuve et la procédure à suivre. Le présent article expose ces étapes, les pièces à réunir et les erreurs à éviter, notamment à Paris et en Île-de-France.
I. Qui est redevable de la TVLH 2027 lorsqu’un logement est resté vacant après un décès ?
A. La nouvelle taxe s’applique en 2027, mais la durée de vacance antérieure compte déjà
L’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a inséré l’article 1406 bis dans le Code général des impôts. Le texte crée la « taxe sur la vacance des locaux d’habitation » et organise son financement au profit des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre. Le changement est important pour une succession ouverte en 2026 : l’avis établi au titre de 2026 relève encore du régime antérieur, mais un avis TVLH peut concerner l’année 2027.
L’article 1406 bis du CGI est entré en vigueur le 21 février 2026, tout en prévoyant une application aux impositions établies au titre de 2027. Il ajoute une règle de transition à ne pas négliger : pour une imposition 2027, la durée de vacance du logement avant le 1er janvier 2027 est prise en compte. Un décès intervenu au printemps 2026, suivi d’une absence d’occupation jusqu’au 1er janvier 2027, ne remet donc pas le compteur à zéro par lui-même.
Le seuil dépend de la commune. Dans une commune présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, la taxe vise le logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans les autres communes qui entrent dans le dispositif par décision locale, le seuil est de deux années. La liste des communes relevant du premier cas doit être fixée par décret. Il faut donc contrôler la commune exacte du bien, et non se contenter de l’adresse du domicile des héritiers ou de la commune où se trouve le notaire.
Le bien doit être examiné au 1er janvier de l’année d’imposition. La propriété d’un logement au jour du décès, son transfert dans l’actif successoral et sa détention en indivision sont trois moments différents. La taxe ne se répartit pas automatiquement selon la date d’un acte de partage qui n’est pas encore signé. La période de vacance, l’identité du titulaire du droit sur le bien et la capacité effective de décider d’une mise en location ou d’une vente doivent être reconstituées ensemble.
Le texte exclut notamment les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs pendant la période de référence et ceux dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. Cette seconde exclusion est la plus utile dans une succession, mais elle ne fonctionne pas comme une présomption. Les héritiers doivent établir la cause concrète de l’absence d’occupation et son lien avec une impossibilité de louer ou de vendre dans des conditions normales.
Le décès du propriétaire est donc un point de départ pour l’analyse, pas une réponse suffisante. Si un héritier pouvait faire occuper le logement, conclure un bail ou demander une autorisation judiciaire et s’est abstenu sans raison objective, l’administration pourra soutenir que la vacance relève de la gestion du bien. Si, au contraire, l’accès au logement était interdit, si des travaux urgents empêchaient toute occupation, si une mesure de protection ou une procédure successorale bloquait matériellement la décision, les pièces réunies peuvent établir une cause étrangère à la volonté du redevable.
B. Indivision, usufruit et nue-propriété : l’avis ne se partage pas comme l’actif successoral
Le IV de l’article 1406 bis désigne comme redevable « le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période » prévue par le texte. Cette rédaction oblige à identifier la personne qui détient le droit pertinent et la faculté de disposer du logement. Elle ne signifie pas qu’un avis doit être divisé mécaniquement entre tous les héritiers selon leur quote-part, ni qu’un usufruitier et un nu-propriétaire sont toujours imposés ensemble.
Dans une indivision successorale, les héritiers deviennent titulaires de droits indivis sur le bien, sous réserve des règles civiles applicables au règlement de la succession. L’indivision n’empêche pas toute décision, mais elle rend souvent nécessaire une décision collective, un mandat ou une autorisation judiciaire. Pour la TVLH, il faudra vérifier qui figurait au fichier immobilier, qui avait la jouissance du logement, qui pouvait signer un bail, qui a reçu l’avis et si l’administration a identifié une personne ou plusieurs personnes comme redevables.
Le notaire peut attester l’ouverture de la succession, la composition connue de l’actif et l’existence d’un acte de notoriété. Ces documents ne prouvent pas, à eux seuls, que le logement ne pouvait pas être loué. Ils deviennent utiles lorsqu’ils sont associés à des éléments montrant qu’aucun héritier ne disposait seul du bien, qu’une autorisation devait être obtenue, qu’un héritier était sous protection, qu’un partage était judiciairement contesté ou qu’un obstacle concret empêchait toute décision pendant la période considérée.
L’usufruit appelle une analyse différente. Lorsque le droit d’usufruit existe, l’usufruitier dispose en principe de la jouissance du bien et peut être le titulaire directement concerné par la taxe. La nue-propriété ne suffit pas à conclure qu’un héritier est le seul redevable ou qu’il est exonéré. L’acte constitutif de l’usufruit, la date du décès, le droit de jouissance, l’occupation effective et les éventuelles conventions entre usufruitier et nus-propriétaires doivent être examinés. Une clause familiale ne peut pas modifier, à elle seule, l’identité du débiteur fiscal vis-à-vis de l’administration.
Le même raisonnement vaut pour une société civile immobilière qui détient le logement transmis dans une succession de parts sociales. La personne morale propriétaire du logement ne se confond pas avec les héritiers qui reçoivent les parts. Il faut distinguer le décès d’un associé, le changement de contrôle de la société, la qualité de propriétaire du bien et la personne à laquelle l’avis de taxe est adressé. Les héritiers ne doivent pas répondre à l’administration en leur seul nom sans vérifier la qualité fiscale du redevable mentionné sur l’avis.
La TVLH ne devient pas une dette privée entre cohéritiers du seul fait qu’un avis est émis. Si un seul héritier règle l’imposition, la question d’une contribution entre indivisaires relève ensuite des rapports internes à la succession, de la convention d’indivision ou des comptes établis lors du partage. Il faut conserver la preuve du paiement et réserver expressément les droits contre les autres intéressés. Cette discussion civile ne remplace jamais la réclamation fiscale adressée dans le délai.
Le calcul de la taxe repose sur la valeur locative du logement. L’article 1409 du CGI précise que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée d’après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances. Pour la TVLH, l’article 1406 bis renvoie à cette valeur locative. Une succession ne neutralise donc ni l’assiette ni le taux. Elle peut toutefois justifier une demande de rectification si l’administration a retenu un logement, une dépendance, une valeur ou une période qui ne correspondent pas à la situation réelle.
Dans les communes en déséquilibre marqué, le taux légal est fixé à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième année. La commune peut augmenter ces taux dans la limite de 30 % et 60 %. Dans les autres communes, une délibération peut instituer la taxe dans la limite de 50 %, sous réserve des conditions prévues par le texte. L’avis doit donc être vérifié sur quatre points : commune compétente, période de vacance, valeur locative et taux appliqué.
Pour Paris et l’Île-de-France, la proximité géographique ne suffit pas à établir une règle unique. Paris, une commune de petite couronne et une commune plus éloignée peuvent relever de décisions, de listes ou de modalités différentes. Le redevable doit conserver la délibération ou le texte qui fonde le taux local, ainsi que l’avis indiquant la valeur locative et les références du local. Une demande adressée à la mairie peut éclairer la délibération, mais la réclamation contre l’imposition doit être présentée à l’administration fiscale compétente.
II. Comment prouver que la succession a rendu la vacance indépendante de la volonté et contester la TVLH ?
A. Les héritiers doivent documenter un empêchement réel, pas seulement l’absence de partage
L’expression « vacance indépendante de la volonté du contribuable » doit être reliée à des faits précis. Le dossier doit répondre à une question simple : qu’est-ce qui empêchait concrètement l’occupation ou la mise sur le marché du logement pendant la période retenue ? La réponse peut concerner l’état matériel du bien, une interdiction administrative, une procédure judiciaire, une impossibilité d’accès, une décision de protection ou un conflit successoral suffisamment documenté. Elle ne peut pas se réduire à la formule « la succession n’était pas terminée ».
Le Conseil d’État, dans sa décision n° 265562 du 13 avril 2005, a rappelé que les critères de la taxe sur les logements vacants et ceux du dégrèvement de taxe foncière ne se confondent pas. Il a notamment jugé que « doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux ». Cette décision reste utile pour comprendre la logique de la vacance indépendante de la volonté, mais elle interdit aussi de transférer automatiquement à la TVLH une preuve acceptée pour la taxe foncière.
Un logement situé dans une succession peut entrer dans cette logique lorsqu’un arrêté de péril, une interdiction d’habiter, un sinistre, une impossibilité technique d’accès ou des travaux indispensables empêchent une occupation normale. Les travaux doivent être réels, suffisamment importants et rapprochés de la période de vacance. Des devis vagues établis longtemps après, une simple intention de rénover ou un projet de rénovation destiné à augmenter la valeur du bien ne suffisent pas forcément.
Une indivision bloquée peut également être invoquée, mais il faut démontrer le blocage. Les pièces pertinentes peuvent être une mise en demeure d’un cohéritier, des procès-verbaux de désaccord, un échange avec le notaire, une ordonnance désignant un mandataire, une demande d’autorisation de louer ou de vendre, une procédure de partage judiciaire, une mesure de protection d’un indivisaire ou un refus de signature qui a empêché la décision. Le juge ou l’administration ne déduit pas l’empêchement de la seule pluralité des propriétaires.
Une succession comprenant un héritier mineur ou majeur protégé appelle une vigilance particulière. Une autorisation du juge peut être nécessaire pour certains actes portant sur le logement. Si le dossier montre que l’autorisation a été demandée, que l’acte était impossible avant la décision ou que la période de vacance correspond exactement à ce délai, l’argument est plus solide. Il faut joindre la décision ou la preuve de la démarche, en occultant les données personnelles qui ne sont pas nécessaires à l’instruction fiscale.
Le décès d’un occupant peut aussi laisser un logement vide pour une courte période de remise en état. Là encore, la durée et les démarches font la différence. Les factures de sécurisation, les constatations d’assurance, les photographies datées, les relevés de consommation, les procès-verbaux de remise des clés et les attestations d’entreprise peuvent établir une chronologie. Une période d’inventaire, de nettoyage ou de réflexion familiale sans autre élément est plus difficile à rattacher à une cause extérieure à la volonté du contribuable.
La jurisprudence récente rappelle l’importance de la preuve. Dans l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris n° 25PA04428 du 15 juillet 2026, concernant une SCI imposée au titre de 2024, la cour a relevé que la société « ne fournit aucun élément relatif à l’installation effective du locataire, à son maintien dans les lieux et à la perception de loyers ». La cour n’a pas considéré qu’un bail isolé suffisait à établir l’absence de vacance ou une vacance indépendante de la volonté du propriétaire.
Cette décision est particulièrement instructive pour une succession. Un mandat donné à une agence, une annonce, un compromis non abouti ou un bail signé mais jamais exécuté doivent être complétés par des éléments objectifs : état des lieux, remise des clés, versement du dépôt de garantie, quittances, attestations d’assurance, consommation d’eau ou d’électricité et échanges démontrant la présence effective de l’occupant. Pour une vente, le mandat et le prix affiché ne prouvent pas, à eux seuls, que la vente était réalisable ni que le logement était offert dans des conditions normales.
Le dossier de contestation peut être organisé en cinq parties :
- l’acte de décès, l’acte de notoriété, l’attestation immobilière et la composition de l’indivision ;
- l’acte d’usufruit ou de nue-propriété, la convention d’indivision et les mandats donnés pour louer, vendre ou administrer ;
- la chronologie datée des événements : décès, remise des clés, travaux, sinistre, procédure, autorisation et démarches auprès d’une agence ;
- les preuves matérielles : photographies, constats, rapports, devis acceptés, factures, arrêtés, attestations et relevés utiles ;
- l’avis d’imposition, la déclaration d’occupation, les échanges avec l’administration et tout document faisant apparaître la personne imposée.
Il faut éviter de produire un dossier uniquement familial. Les courriels exprimant un désaccord entre héritiers établissent un contexte, mais l’administration cherchera le lien entre ce désaccord et l’impossibilité concrète d’occuper ou de mettre le bien sur le marché. De même, la faible rentabilité attendue, la volonté de vendre plus cher ou l’attente d’un partage amiable ne constituent pas automatiquement une cause indépendante de la volonté. Le dossier doit montrer une contrainte et non une simple préférence de gestion.
La qualification peut aussi varier selon les années. Un logement peut être matériellement inhabitable en 2026, puis disponible en 2027. Il peut être bloqué pendant un contentieux, puis remis à une agence après une ordonnance. La réclamation doit donc préciser la période exacte et demander une décharge totale ou partielle correspondant aux mois, aux années ou à la situation réellement démontrée. Une argumentation globale sur « toute la succession » est moins efficace qu’une chronologie année par année.
B. Réclamation, délai et recours : quelle démarche suivre après un avis de TVLH ?
La première étape consiste à lire l’avis avant d’écrire. Il faut relever le millésime, la commune, la référence du local, la valeur locative, le taux, la période de vacance retenue et la qualité de la personne imposée. Il faut ensuite comparer ces données avec l’attestation immobilière, l’acte d’usufruit, la situation de l’indivision et la déclaration d’occupation. Une erreur de redevable doit être soulevée séparément d’une contestation de la vacance.
L’article R*190-1 du livre des procédures fiscales impose au contribuable qui conteste un impôt de s’adresser d’abord au service territorial compétent. Le texte dispose qu’il « doit d’abord adresser une réclamation ». Le Conseil d’État a appliqué cette exigence dans sa décision n° 513256 du 29 juin 2026 : faute de cotisation établie et de réclamation préalable, la demande judiciaire relative à la taxe sur les logements vacants était irrecevable. La leçon est directe : il ne faut pas saisir immédiatement le tribunal en espérant régulariser ensuite.
Le délai de réclamation doit être calculé à partir de l’événement prévu par les textes. L’article R*196-2 du livre des procédures fiscales, dans sa version en vigueur depuis le 30 juillet 2026, prévoit que les réclamations relatives aux impôts directs locaux et taxes annexes doivent être présentées « au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle » de la mise en recouvrement du rôle, de la notification de l’avis ou de l’événement qui motive la réclamation. Le bon délai dépend donc de l’avis et de la cause invoquée. Il faut conserver l’enveloppe, la date de mise en ligne et la preuve d’envoi.
La réclamation doit être individualisée. L’article R*197-3 du livre des procédures fiscales exige notamment de « Mentionner l’imposition contestée », d’exposer les moyens, de présenter les conclusions, de signer la demande et de joindre l’avis ou une copie. En pratique, le courrier doit indiquer le numéro fiscal, la référence du local, l’année, la qualité du demandeur, la somme contestée et la demande précise : décharge totale, décharge partielle, correction du taux, rectification de la valeur locative ou retrait de l’avis émis au nom d’une personne qui n’est pas le redevable.
Le raisonnement doit suivre une structure courte : premièrement, le droit de la personne imposée sur le logement pendant la période ; deuxièmement, la période de vacance retenue ; troisièmement, l’empêchement objectif lié à la succession ; quatrièmement, les pièces qui démontrent chaque étape ; cinquièmement, le calcul de la somme dont le dégrèvement est demandé. L’administration doit pouvoir vérifier le dossier sans reconstituer elle-même la succession à partir de dizaines de documents non classés.
La déclaration d’occupation doit être cohérente avec la réclamation. L’article 1418 du CGI et les dispositions relatives à la déclaration des locaux permettent à l’administration de rapprocher les informations déclarées sur les occupants et la vacance. Une déclaration erronée ou incomplète peut fragiliser un dossier, même si la situation réelle aurait pu justifier une exonération. Si une correction est nécessaire, il faut la faire par le canal sécurisé approprié, joindre les justificatifs et conserver l’accusé de dépôt.
La réclamation ne vaut pas nécessairement suspension du paiement. Lorsque le montant est contesté, le contribuable doit vérifier les conditions d’une demande de sursis de paiement et l’effet de cette demande sur les garanties à fournir. Il ne faut pas laisser un avis impayé sans démarche, car les poursuites et les majorations suivent leur propre calendrier. Le paiement, s’il est effectué pour éviter une difficulté, ne prive pas automatiquement le contribuable de son droit à restitution, à condition que la réclamation soit formulée dans le délai.
Si l’administration rejette la réclamation, elle doit motiver sa position ou laisser s’écouler le délai de réponse applicable. L’article R*199-1 du livre des procédures fiscales prévoit que l’action devant le tribunal compétent est introduite « dans le délai de deux mois » à compter de la réception de la décision. En l’absence de réponse dans le délai de six mois mentionné par ce texte, la saisine devient également possible. La date de réception de la décision, la preuve du silence et le calcul du délai doivent être conservés dans le dossier.
Le contentieux de la TVLH est régi comme celui de la taxe foncière sur les propriétés bâties, selon l’article 1406 bis. La juridiction compétente dépend de la qualification de l’imposition et de la procédure applicable au millésime concerné. Pour la TVLH 2027, il faut reprendre les indications de la décision de rejet et vérifier le tribunal administratif territorialement compétent, plutôt que saisir le tribunal judiciaire. L’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris n° 25PA04428 illustre le rôle du tribunal administratif de Paris pour un avis de taxe sur les logements vacants concernant un bien situé dans le 15e arrondissement.
À Paris et en Île-de-France, la démarche doit être adressée au service fiscal mentionné sur l’avis, même si la succession est suivie par un notaire d’un autre département. Le notaire peut transmettre des attestations et des actes, mais il ne remplace pas la réclamation du redevable. Si le logement est situé dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne ou une autre commune francilienne, le dossier doit identifier le service compétent à partir du local imposé. Une demande à la mairie peut compléter l’analyse du taux ou de la délibération locale ; elle ne remplace pas l’envoi à l’administration fiscale.
Pour les héritiers, la démarche la plus sûre consiste à désigner un interlocuteur documenté, à joindre un mandat si plusieurs personnes sont concernées et à préciser la position de chacun. Un héritier ne doit pas signer au nom de toute l’indivision sans pouvoir. Si l’avis a été émis au nom d’une personne décédée, il faut joindre les éléments successoraux et demander que l’administration rectifie l’identification du redevable, sans confondre cette correction avec la question de l’exonération pour vacance indépendante de la volonté.
Enfin, il faut conserver une copie complète de la réclamation, des pièces numérotées, de l’accusé de réception et des échanges ultérieurs. Si l’administration demande des informations complémentaires, la réponse doit rester limitée à la période et au local concernés. Un dossier clair permet de distinguer une erreur d’assiette, une erreur de personne, une mauvaise application du taux et une véritable contestation de la vacance. Ces moyens peuvent être présentés ensemble, mais ils doivent être formulés séparément.
Conclusion
En cas de succession non partagée, la TVLH 2027 n’est pas automatiquement due par tous les héritiers, pas plus qu’elle n’est automatiquement écartée par le décès du propriétaire. La première vérification porte sur la qualité de la personne qui disposait du logement au début de la période : propriétaire indivis, usufruitier, société propriétaire ou autre titulaire visé par l’article 1406 bis. La seconde porte sur la vacance : la succession doit avoir créé un empêchement réel, établi par des pièces datées, et non une simple attente de partage.
Le dossier doit ensuite rapprocher l’avis, la valeur locative, le taux local, la déclaration d’occupation et la chronologie successorale. La réclamation préalable est obligatoire, son délai doit être calculé précisément et les documents essentiels sont l’avis, l’acte de décès, l’attestation immobilière, les actes de droits réels, les preuves de l’empêchement et les éléments matériels relatifs au logement. La décision récente de la cour administrative d’appel de Paris montre qu’un bail isolé ne suffit pas ; la décision du Conseil d’État n° 513256 rappelle qu’un recours direct sans réclamation préalable est irrecevable.
Avant toute saisine, il est utile de faire relire le dossier lorsque la succession mêle indivision, usufruit, SCI, mineur ou procédure de partage. La stratégie doit viser la bonne personne, la bonne année, le bon fondement et la bonne juridiction. Les informations générales sur le droit immobilier ne remplacent pas l’examen de l’avis et des actes détenus par la famille.
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