La loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles vient de modifier une étape décisive des ventes de biens ruraux : la SAFER peut désormais demander à visiter le bien, et cette demande suspend le délai dont elle dispose pour décider d’exercer ou non son droit de préemption. Le dispositif figure à l’article 37 de la loi, qui a modifié notamment l’article L. 143-8 du Code rural et de la pêche maritime. La version en vigueur de cet article est applicable depuis le 20 août 2026.
Cette évolution ne signifie pas que la SAFER peut visiter n’importe quel logement, ni qu’une demande de visite ouvre automatiquement un nouveau délai illimité. Elle s’insère dans une procédure encadrée : notification du projet par le notaire, respect des droits de préemption prioritaires, motivation de la décision, information de l’acquéreur évincé et contrôle du tribunal judiciaire. Pour le vendeur, le risque principal est un calendrier de signature devenu incertain. Pour l’acquéreur, la question est de savoir si la notification reçue est régulière et si le délai de contestation a réellement commencé à courir.
Le point pratique est donc le suivant : dès la réception d’une demande de visite, il faut dater chaque événement, demander au notaire de confirmer le point de départ et le point de reprise du délai, conserver les échanges et vérifier que le dossier de vente décrit exactement les parcelles, les bâtiments, les droits attachés et les conditions financières. Une erreur d’adresse de l’acquéreur, une motivation trop générale ou une notification tardive peuvent modifier le contentieux. Les ventes concernant des espaces agricoles, naturels ou périurbains de Paris et d’Île-de-France sont également concernées lorsque le champ d’intervention de la SAFER est réuni.
I. La visite de la SAFER change-t-elle le délai de préemption depuis le 20 août 2026 ?
A. Dans quels cas la SAFER peut-elle demander à visiter le bien ?
Le droit de visite ne doit pas être détaché du champ matériel du droit de préemption. L’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur depuis le 20 août 2026, institue au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole, de biens mobiliers attachés à ces biens ou de terrains nus à vocation agricole. Le texte commence par cette formule : « Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption ». La visite n’existe donc que si la vente entre déjà dans une catégorie susceptible d’être soumise à la SAFER.
La vocation agricole d’un terrain ne se déduit pas seulement de son apparence au jour de la vente. L’article L. 143-1 vise notamment les zones agricoles protégées, certains périmètres définis par le Code de l’urbanisme, les zones agricoles ou naturelles et forestières d’un document d’urbanisme et, en l’absence de document d’urbanisme, certains secteurs non encore urbanisés. Un terrain en friche, une parcelle en lisière d’une commune ou un bâtiment ancien peuvent donc nécessiter une analyse du zonage, de l’usage antérieur et de la destination juridiquement possible.
Le même article envisage aussi des bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole et certains bâtiments situés dans les espaces concernés lorsqu’ils ont été utilisés pour une activité agricole. La vente d’une maison isolée en zone urbaine n’est pas automatiquement une vente soumise à la SAFER. À l’inverse, une maison liée à une exploitation, un ancien bâtiment agricole ou un ensemble comprenant des terrains agricoles peut déclencher la procédure, même si la présentation commerciale du bien insiste surtout sur l’habitation.
Le notaire doit réunir les informations qui permettent à la SAFER de comprendre l’opération. L’article R. 141-2-1 du même code prévoit que le notaire, ou dans certaines cessions de parts le cédant ou le cessionnaire, fait connaître à la SAFER territorialement compétente, deux mois avant la date envisagée pour la cession, la nature et la consistance du bien ou du droit cédé, les obstacles éventuels à la préemption, le prix ou la valeur, les conditions demandées et les modalités de l’aliénation. Cette notification ne doit pas être traitée comme une simple formalité administrative : elle fixe le périmètre sur lequel la SAFER va se prononcer et fournit les données nécessaires aux notifications ultérieures.
La loi nouvelle ajoute une faculté d’instruction. L’article L. 143-8 du Code rural et de la pêche maritime dispose désormais : « La société d’aménagement foncier et d’établissement rural peut demander à visiter le bien. » Le propriétaire est invité, dès la notification de la cession, à indiquer s’il accepte la visite par la SAFER et par les commissaires du Gouvernement. La lettre ou le message transmis par le notaire doit donc permettre d’identifier la demande, le bien visé, les personnes appelées à participer et la date de réception.
Cette visite ne remplace pas la décision motivée. Les objectifs du droit de préemption sont définis par l’article L. 143-2 du Code rural : installation ou maintien d’agriculteurs, consolidation d’exploitations, sauvegarde du caractère familial, lutte contre la spéculation foncière, protection de la forêt, de l’environnement ou des espaces agricoles et naturels périurbains. La visite peut apporter des éléments d’appréciation, mais elle ne permet pas à la SAFER de s’affranchir de ces objectifs. Une décision qui ne rattacherait pas concrètement la préemption à l’un d’eux resterait exposée à une contestation sur le fondement de l’article L. 143-3 du Code rural, qui prévoit qu’« A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption ».
La visite doit aussi respecter la hiérarchie des droits. L’article L. 143-6, modifié par la loi du 18 août 2026, rappelle que le droit de la SAFER ne prime pas les droits de préemption attribués à l’État, aux collectivités publiques, aux établissements publics et à certains cohéritiers. Il protège également, sous conditions, le preneur en place qui exploite régulièrement le bien depuis plus de trois ans et bénéficie du droit de préemption prévu par l’article L. 412-5. L’article R. 143-7 impose au notaire d’informer la SAFER de l’existence d’un droit prioritaire et de lui communiquer la décision prise par son titulaire. Une demande de visite ne doit donc pas conduire à oublier le fermier, la collectivité ou tout autre titulaire prioritaire.
En pratique, le propriétaire doit répondre par l’intermédiaire du notaire et non par un échange informel avec un interlocuteur dont la qualité ne serait pas identifiable. Il peut demander que la visite soit organisée dans un cadre contradictoire, avec un état des personnes présentes, une date certaine et une description des biens visités. Il doit également vérifier que la demande ne vise pas une parcelle étrangère à la vente ou un bâtiment qui n’est pas compris dans la notification initiale. La prudence n’a pas pour objet d’empêcher la visite ; elle sert à éviter qu’une discussion orale ne rende le calcul du délai impossible à reconstituer.
B. Que devient le délai si le propriétaire accepte ou refuse la visite ?
La modification essentielle porte sur le temps. L’article L. 143-8 renvoie aux règles des articles L. 412-8 à L. 412-11 pour les conditions d’exercice du droit. L’article L. 412-8 du Code rural énonce, dans le régime de référence, que le bénéficiaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la notification pour faire connaître son refus ou son acceptation. Pour une préemption SAFER, le notaire doit donc reconstituer le délai à partir de la notification complète, des éventuels droits prioritaires et des actes procéduraux qui ont interrompu ou suspendu son cours.
Depuis le 20 août 2026, la demande de visite produit un effet précis. Le texte indique : « Le délai d’exercice du droit de préemption est suspendu à compter de la réception de la demande de visite par le notaire chargé d’instrumenter la cession ». Le point de départ de la suspension n’est donc ni la date à laquelle le propriétaire lit le courriel, ni la date à laquelle la visite est envisagée. C’est la réception de la demande par le notaire chargé de l’acte, ou par le cédant lorsqu’il s’agit de la cession totale de parts ou d’actions d’une société agricole réalisée sans notaire.
Le délai reprend ensuite à compter du refus du propriétaire ou de la visite effectivement réalisée par la SAFER et les commissaires du Gouvernement. Le texte vise les deux situations. Le refus n’équivaut pas à une acceptation de la préemption, et l’acceptation de la visite ne vaut pas consentement à la vente au profit de la SAFER. En revanche, le choix du propriétaire a une conséquence directe sur le calendrier : tant que la demande de visite maintient la suspension, le temps ne s’écoule plus ; dès le refus ou la visite, le délai recommence selon les règles prévues par l’article L. 143-8.
La loi prévoit une garantie lorsque le temps restant est court : « Si le délai restant à courir est inférieur à un mois, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural dispose d’un mois pour prendre sa décision. » Cette garantie ne doit pas être transformée en formule automatique donnant toujours un mois supplémentaire. Elle suppose que l’on connaisse le délai restant au moment où la visite ou le refus fait reprendre le cours de la procédure. Le notaire doit donc établir un décompte écrit, avec la date de réception de la notification initiale, la date de chaque droit prioritaire, la date de réception de la demande de visite et la date de reprise.
Prenons une situation simple. La notification de la vente est reçue alors que le délai normal laisse encore plusieurs semaines à la SAFER. Une demande de visite reçue par le notaire le 10 septembre suspend le délai à cette date. Si le propriétaire accepte et que la visite a lieu le 18 septembre, le délai reprend le 18 septembre. Si le propriétaire refuse par écrit le 12 septembre, la reprise intervient à cette date. Dans les deux hypothèses, la période comprise entre la réception de la demande et la visite ou le refus n’est pas comptée comme du temps de décision. La date exacte de fin ne peut être donnée qu’après examen du dossier complet et des règles de computation applicables.
Une seconde hypothèse est plus sensible. La SAFER demande à visiter alors qu’il reste moins d’un mois. Après le refus ou après la visite, elle bénéficie d’un délai d’un mois pour prendre position, selon le dernier alinéa de l’article L. 143-8. Le vendeur qui avait programmé la signature de l’acte authentique à brève échéance doit donc prévenir immédiatement l’acquéreur et la banque. Une promesse qui ne prévoit pas correctement le risque de prorogation peut générer une difficulté sur la date de réalisation, les conditions suspensives, les frais de financement relais et la disponibilité du bien.
Le propriétaire ne doit pas confondre le refus de la visite et la contestation de la préemption. Refuser peut faire reprendre le délai, mais ne prive pas nécessairement la SAFER de la possibilité de décider dans le temps qui reste. À l’inverse, accepter la visite ne prive pas le vendeur ou l’acquéreur évincé d’un recours ultérieur contre une décision irrégulière. Dans les deux cas, il faut conserver la demande, la réponse, les preuves de réception, le compte rendu et, lorsque la visite a lieu, la liste des personnes présentes.
La visite ne permet pas non plus à la SAFER de faire abstraction des délais de notification qui suivent sa décision. L’article R. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que la décision signée est notifiée au notaire, qu’elle indique l’identification cadastrale et le prix d’acquisition et qu’elle précise en quoi la préemption répond aux objectifs de l’article L. 143-2. Elle doit aussi être notifiée à l’acquéreur évincé dans un délai de quinze jours à compter de la notification faite au notaire. La visite suspend le délai d’exercice, mais elle n’efface pas ces exigences de notification après la décision.
II. Comment sécuriser la vente et contester une préemption SAFER en 2026 ?
A. Quelles notifications, pièces et vérifications faut-il réunir ?
La première vérification concerne le dossier transmis par le notaire. Il doit permettre de comparer sans ambiguïté la promesse, la notification à la SAFER, la demande de visite et la décision éventuelle. Une différence de surface, de numéro cadastral, de prix, de conditions de paiement ou de qualité de l’acquéreur peut devenir un moyen de contestation, mais elle peut aussi être imputable à une modification régulière de la vente. Il faut donc distinguer une simple actualisation documentée d’une notification incomplète qui n’a pas permis à la SAFER ou à l’acquéreur évincé de se déterminer utilement.
Le dossier devrait contenir au minimum les éléments suivants :
- la promesse ou le compromis et ses annexes, avec les conditions suspensives et la description exacte des biens ;
- la notification adressée à la SAFER, la preuve de sa réception et le calcul du délai initial ;
- les justificatifs relatifs au zonage, à l’usage agricole, aux bâtiments et aux droits attachés aux parcelles ;
- les baux ruraux, les informations sur le preneur en place et les réponses des titulaires de droits prioritaires ;
- la demande de visite, la preuve de sa réception par le notaire, la réponse du propriétaire et le procès-verbal ou compte rendu de visite ;
- la décision de la SAFER, les documents relatifs à son affichage en mairie et la notification personnelle à l’acquéreur évincé.
La notification initiale mérite une relecture particulière. L’article R. 141-2-1 demande des informations sur la nature et la consistance du bien, les obstacles à la préemption, le prix ou la valeur, les conditions et les modalités de l’aliénation. Une notification qui omet le caractère indivis de la vente, une cession de parts plutôt qu’une vente directe, un bail emphytéotique ou une condition liée à la destination du bâtiment peut provoquer une nouvelle demande d’explications, voire un débat sur le point de départ du délai.
La loi du 18 août 2026 a également prévu une information préalable des SAFER pour la conclusion ou la cession de certains baux emphytéotiques portant sur des biens immobiliers à usage agricole ou des terrains nus à vocation agricole. Cette disposition figure à l’article 38 de la loi et doit être distinguée de la visite prévue pour une vente. Une opération présentée comme un bail, une cession de droits ou un transfert de parts ne doit pas être analysée uniquement sous l’angle de la vente classique. Le notaire doit qualifier l’acte et vérifier la formalité correspondante.
La décision de préemption doit ensuite être lue ligne par ligne. L’article R. 143-6 exige l’identification cadastrale des biens concernés, le prix d’acquisition et l’objectif légal poursuivi. La motivation doit mettre en relation la situation du bien et l’objectif invoqué. Une référence abstraite à la protection de l’agriculture, sans élément sur l’installation, la consolidation, la lutte contre la spéculation ou l’un des autres objectifs de l’article L. 143-2, peut ne pas suffire. La visite peut fournir des éléments factuels, mais elle ne dispense pas la SAFER de les exposer dans une décision intelligible.
Il faut également contrôler la notification à l’acquéreur évincé. Le délai de quinze jours prévu par l’article R. 143-6 court à partir de la réception par la SAFER des informations pertinentes transmises par le notaire, mais la jurisprudence récente impose de regarder le contenu et l’exactitude de ces informations. Dans son arrêt du 19 mars 2026, pourvoi n° 24-22.301, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le délai de quinze jours ne commence à courir qu’à partir d’une notification complète et exacte concernant notamment les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé. La décision protège le droit à une information personnelle, mais elle oblige aussi le notaire et les parties à vérifier les données transmises.
Le 9 juillet 2026, dans le pourvoi n° 25-15.423, la Cour de cassation a encore précisé les conséquences d’une information erronée. Selon l’arrêt publié au Bulletin, une lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes, qui ne permet pas sa présentation, ne constitue pas une notification régulière ; le délai de six mois prévu à l’article L. 143-13 ne peut alors courir contre lui du seul fait qu’il aurait appris l’existence de la préemption par un autre moyen. Le texte intégral est disponible sur Légifrance, Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 2026, n° 25-15.423. C’est un point de vigilance concret : un courriel d’agent immobilier ou une information de voisinage ne remplace pas une notification régulière.
La jurisprudence impose aussi de distinguer les formalités qui doivent être jointes de celles qui doivent seulement être mentionnées. Dans l’arrêt du 15 janvier 2026, pourvoi n° 24-21.703, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a considéré que, lorsque la SAFER préempte avec révision du prix, l’accord exprès des commissaires du Gouvernement doit être mentionné dans la notification, mais qu’il n’est pas nécessairement exigé qu’il y soit joint à peine de nullité. L’arrêt est consultable sur le site de la Cour de cassation, pourvoi n° 24-21.703. Cette solution ne dispense pas de vérifier la réalité de l’accord et la compétence du signataire ; elle évite seulement d’ajouter une condition formelle qui ne résulte pas du texte.
Le vendeur doit enfin anticiper une éventuelle révision du prix. L’article L. 143-10 du Code rural prévoit que, si la SAFER estime le prix ou les conditions exagérés, elle adresse au notaire une offre d’achat à ses propres conditions après accord des commissaires du Gouvernement. Le vendeur peut accepter, retirer le bien de la vente ou demander la révision du prix au tribunal judiciaire. Le texte ajoute que, dans un délai de six mois à compter de la notification de l’offre, l’absence d’acceptation, de retrait ou de saisine du tribunal vaut acceptation de l’offre. Une visite suivie d’une offre minorée doit donc conduire à un calcul immédiat du délai, sans attendre une discussion informelle sur la valeur du terrain.
B. Quel recours exercer contre la décision ou le prix proposé ?
Le contentieux de la préemption SAFER relève du tribunal judiciaire. L’article L. 143-8 précise que la fonction normalement attribuée au tribunal paritaire des baux ruraux est, pour la procédure de préemption, exercée par le tribunal compétent de l’ordre judiciaire. Le recours ne se prépare pas comme un recours contre une décision de mairie : le droit de préemption urbain et le droit de préemption SAFER n’obéissent pas au même juge ni aux mêmes textes. Avant d’agir, il faut donc qualifier l’autorité qui a préempté et le régime juridique appliqué à la vente.
Plusieurs moyens peuvent être examinés : l’absence de droit de préemption sur la parcelle ou le bâtiment, l’existence d’une exception de l’article L. 143-4, la méconnaissance d’un droit prioritaire, la notification incomplète du projet, l’absence de motivation, l’identification erronée des biens, l’irrégularité de la signature, la notification tardive à l’acquéreur évincé, l’absence de publicité requise ou l’inadéquation entre l’objectif invoqué et la situation réelle. Aucun de ces moyens n’est automatique. Il faut les rattacher aux pièces et aux dates, car le juge examine la régularité de l’opération telle qu’elle a été conduite.
L’article L. 143-13 du Code rural et de la pêche maritime prévoit, sauf mise en cause du respect des objectifs légaux, l’irrecevabilité des actions intentées au-delà de six mois à compter du jour où la décision motivée a été rendue publique. Le texte utilise la formule « au-delà d’un délai de six mois ». Ce délai doit être calculé à partir de la publicité juridiquement pertinente et non à partir d’une rumeur, d’un appel téléphonique ou d’un échange avec l’acquéreur. Lorsque la notification à l’acquéreur évincé est irrégulière, la jurisprudence du 9 juillet 2026 rappelle que le délai ne peut pas courir contre lui comme s’il avait reçu une information personnelle régulière.
L’arrêt du 18 janvier 2023, pourvoi n° 21-14.496, publié au Bulletin, a rappelé que l’article R. 143-6 fixe le délai maximal dans lequel la décision de préemption doit être notifiée à l’acquéreur évincé, sans imposer que cette notification soit postérieure à celle adressée à la personne chargée de dresser l’acte d’aliénation. La Cour de cassation, pourvoi n° 21-14.496, fournit une référence utile pour reconstituer la chronologie. Il faut donc éviter deux erreurs opposées : croire que toute notification antérieure est nulle, ou considérer qu’une notification envoyée à une adresse incomplète serait suffisante.
Lorsque la SAFER a proposé un prix différent, le recours ne vise pas nécessairement l’annulation de la préemption. Le vendeur peut demander la fixation judiciaire du prix dans les conditions de l’article L. 143-10, ou retirer le bien de la vente. Le choix dépend du projet : maintenir la vente, abandonner l’opération, discuter la valeur vénale, préserver une promesse ou contester l’objectif de la préemption. La stratégie doit intégrer le délai de six mois applicable à l’offre et les conséquences contractuelles d’un retrait. Un vendeur qui ne répond pas laisse courir la présomption d’acceptation prévue par le texte.
Le recours doit être accompagné de pièces datées. Il est utile de réunir une copie intégrale de la promesse, les plans cadastraux, les titres de propriété, les baux, le document d’urbanisme, la notification à la SAFER, les accusés de réception, la demande de visite, la réponse du propriétaire, le procès-verbal de visite, la décision de préemption, la notification à l’acquéreur évincé et le certificat d’affichage en mairie. Les échanges électroniques doivent être exportés avec leurs dates et leurs pièces jointes. Une capture d’écran isolée ne permet pas toujours d’établir la réception juridique d’un document.
Il faut également vérifier si la SAFER a préempté la totalité ou seulement une partie de l’ensemble vendu. L’article L. 143-1-1 permet, dans certaines ventes combinant terrains agricoles et autres biens, une préemption partielle. Le propriétaire peut, selon les hypothèses, exiger l’acquisition de l’ensemble ou demander une indemnisation de la perte de valeur des biens non acquis. Une visite limitée à une parcelle ne suffit pas à justifier une décision qui porterait sur un périmètre plus large. La concordance entre la demande de visite, les surfaces examinées et le dispositif de la décision est donc essentielle.
Paris et l’Île-de-France ne sont pas à l’écart du dispositif. La SAFER d’Île-de-France peut intervenir sur des espaces agricoles, naturels ou forestiers situés dans le ressort régional, notamment lorsque des parcelles périurbaines sont cédées avec une maison, un corps de ferme, des bois ou des terrains dont la destination est discutée. Dans une commune très urbanisée, l’existence d’un bien bâti ne suffit pas à exclure le régime rural si le bien relève des catégories prévues par l’article L. 143-1. À l’inverse, la présence d’un zonage agricole ne donne pas automatiquement à la SAFER un droit sur toute opération : il faut examiner la nature de l’aliénation, les exceptions, les droits prioritaires et les conditions locales d’exercice.
À Paris même, une vente d’appartement ordinaire relève en principe d’autres règles et ne devient pas une préemption SAFER parce que la commune appartient à la région Île-de-France. Pour un bien situé en grande couronne, un terrain naturel, une ancienne exploitation ou une propriété composée de lots de nature différente, la qualification doit être vérifiée avec le plan local d’urbanisme, la matrice cadastrale et les documents de propriété. Le vendeur qui reçoit une demande de visite doit demander au notaire de préciser le fondement territorial et matériel de l’intervention de la SAFER, ainsi que l’articulation avec un éventuel droit de préemption urbain ou environnemental.
La procédure contentieuse doit être engagée sans attendre la signature de l’acte authentique lorsque les irrégularités sont sérieuses. Une vente poursuivie malgré une préemption contestable peut compliquer la restitution, la situation de l’acquéreur évincé et la responsabilité des professionnels. Le propriétaire ou l’acquéreur doit présenter une chronologie lisible : notification initiale, délai théorique, demande de visite, suspension, visite ou refus, décision, notification et publicité. Cette chronologie est souvent plus utile qu’une accumulation de courriers non classés.
Conclusion
La loi du 18 août 2026 donne à la SAFER un outil nouveau : demander à visiter le bien et suspendre le délai de préemption à compter de la réception de la demande par le notaire. Le vendeur reste libre d’accepter ou de refuser la visite, mais le refus fait reprendre le délai et ne vaut pas renonciation de la SAFER. En cas de visite, le délai reprend lorsque celle-ci est réalisée et un délai d’un mois s’applique lorsque le temps restant est inférieur à un mois.
La sécurité de la vente dépend désormais d’un décompte précis et d’un dossier complet. Il faut vérifier le champ d’intervention de la SAFER, les droits prioritaires, le contenu de la notification, la décision motivée, l’information de l’acquéreur évincé, l’affichage en mairie et, en cas de prix révisé, le délai de six mois prévu par l’article L. 143-10. Les arrêts des 19 mars et 9 juillet 2026 montrent qu’une adresse inexacte ou une information incomplète peut empêcher le délai de recours de courir. Une demande de visite doit donc être traitée comme un événement juridique daté, et non comme un simple rendez-vous matériel.
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Pour approfondir la question de la notification de la préemption SAFER, consultez aussi notre analyse d’une notification incomplète et du délai de recours. La page Droit immobilier présente les autres contentieux liés aux ventes et aux biens ruraux.
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