La loi n° 2026-798 du 18 août 2026, publiée au Journal officiel n° 0192 du 19 août 2026 et en vigueur depuis le 20 août, étend la procédure administrative d’évacuation forcée aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel. Un propriétaire dont le local est occupé sans droit ni titre peut désormais saisir le préfet plutôt que le juge.
Cette extension a été validée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026, mais sous une réserve d’interprétation qui en limite fortement la portée. La procédure administrative ne peut jouer que si l’occupant n’a pas établi son domicile dans le local.
Pour le bailleur, la question devient donc préalable et déterminante : l’occupant habite-t-il sur place ? La réponse commande le choix entre la voie préfectorale, rapide, et la voie judiciaire, plus longue mais seule ouverte lorsque le local sert d’habitation.
Ce que la loi RIPOST a modifié
L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable organise une procédure dérogatoire. La personne dont le domicile ou le local à usage d’habitation dont elle est propriétaire se trouve occupé illicitement peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux. Le déclenchement suppose le dépôt d’une plainte, la preuve que le local constitue le domicile ou la propriété du demandeur, et le constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice.
Ce dispositif déroge au principe posé par l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, que le Conseil constitutionnel rappelle : « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut, en principe, être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » (Cons. const., déc. n° 2026-915 DC du 14 août 2026, § 166).
L’article 14 de la loi RIPOST étend cette dérogation. Le Conseil en décrit ainsi la portée : les dispositions contestées étendent la procédure « d’une part, aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel et, d’autre part, aux meublés de tourisme en cas de maintien dans les lieux à l’expiration du contrat de location » (§ 168).
Le Conseil reconnaît la légitimité de l’objectif. Le législateur « a entendu assurer l’évacuation à bref délai de tous les locaux illicitement occupés, qu’ils soient à usage d’habitation ou non » et « a cherché à protéger le principe de l’inviolabilité du domicile, le droit au respect de la vie privée et le droit de propriété des occupants réguliers » (§ 169).
La réserve : la procédure administrative s’arrête au domicile
Le Conseil relève ensuite une différence de traitement qui commande sa réserve. « S’agissant des locaux à usage commercial, agricole ou professionnel, l’occupant faisant l’objet d’une procédure administrative d’expulsion forcée ne bénéficie pas des mêmes garanties que celles qui s’appliquent dans le cadre des procédures civiles d’expulsion de droit commun. En effet, il peut être expulsé de tels lieux dès l’expiration d’un délai de vingt-quatre heures ou de sept jours selon les cas, sans avoir été ni entendu ni mis à même de présenter ses observations » (§ 172).
La réserve est formulée en des termes qui ne laissent pas de marge. « Sauf à méconnaître les exigences constitutionnelles précitées, les dispositions contestées ne sauraient s’appliquer que dans le cas où l’occupant du local à usage commercial, agricole ou professionnel n’y a pas établi son domicile » (§ 173).
Les exigences constitutionnelles visées sont celles que le Conseil a rappelées au paragraphe 165, tirées de l’article 2 de la Déclaration de 1789 : « La liberté proclamée par cet article implique le droit au respect de la vie privée et, en particulier, de l’inviolabilité du domicile ».
Une réserve d’interprétation s’impose à toutes les autorités administratives et juridictionnelles. Le préfet saisi d’une demande d’évacuation forcée portant sur un local commercial, agricole ou professionnel doit donc vérifier que l’occupant n’y a pas établi son domicile. À défaut, sa mise en demeure est dépourvue de base légale et peut être contestée devant le juge administratif.
L’article 38 prévoit d’ailleurs cette voie de recours. Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, le délai est porté à sept jours et l’introduction d’une requête en référé sur le fondement des articles L. 521-1 à L. 521-3 du code de justice administrative suspend l’exécution de la décision préfectorale.
Le point mérite d’être souligné. L’occupant qui a établi son domicile dans un local commercial dispose d’un moyen de suspension immédiat, sans avoir à démontrer autre chose que l’existence de son habitation sur place.
La frontière entre local commercial et habitation n’est pas théorique
L’hypothèse d’un local commercial servant d’habitation n’a rien d’exceptionnel. Les juridictions du fond y sont confrontées régulièrement.
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ainsi ordonné l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre d’un local commercial dont le procès-verbal de commissaire de justice décrivait l’aménagement : « le local est constitué d’une pièce avec une porte et une fenêtre donnant sur la cour et d’un espace salle d’eau », l’occupant déclarant y habiter depuis sept ans contre un loyer versé en espèces (TJ Paris, réf., 11 mars 2026, n° 25/57326).
Un local ainsi équipé et occupé depuis sept ans constitue, en fait, un domicile. Sous l’empire de la loi nouvelle et de la réserve du 14 août 2026, la voie préfectorale serait fermée dans une telle situation. Le propriétaire devrait, comme il l’a fait, saisir le juge des référés.
Le fondement de cette saisine est l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, dont la même ordonnance rappelle qu’il permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Le juge parisien retient que « l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ».
La compétence matérielle est également fixée. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan rappelle que l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire attribue au tribunal judiciaire « une compétence matérielle exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent notamment les baux commerciaux, à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale » (TJ Draguignan, réf., 24 juin 2026, n° 26/02325).
Dans cette affaire, l’expulsion a été ordonnée et l’occupant condamné à une indemnité d’occupation mensuelle de 1 800 euros hors taxes, outre 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La voie judiciaire n’est donc pas dépourvue d’efficacité. Elle est plus lente que la mise en demeure préfectorale, mais elle permet d’obtenir, dans le même mouvement, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et les frais de procédure. Le cabinet accompagne les bailleurs et les occupants sur ce contentieux commercial à Paris et en Île-de-France. La voie administrative, elle, ne procure que la libération des lieux.
Conséquences pratiques pour le propriétaire
Le premier réflexe consiste à documenter la nature de l’occupation avant de choisir la voie. Le constat par commissaire de justice doit décrire précisément les lieux : présence ou absence de couchage, de sanitaires, de cuisine, d’effets personnels, ancienneté de la présence, déclarations de l’occupant. Ce constat détermine la voie ouverte et, s’il est incomplet, il expose la procédure préfectorale à une suspension en référé administratif.
Le deuxième réflexe porte sur le titre. La procédure de l’article 38 suppose une occupation illicite, c’est-à-dire une introduction et un maintien à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Elle ne couvre pas l’occupant entré régulièrement dont le titre a pris fin. Le locataire commercial dont le bail commercial est résilié, l’occupant précaire dont la convention est venue à expiration, l’ancien associé maintenu dans les locaux relèvent de la compétence du juge judiciaire, et non du préfet.
Le troisième réflexe concerne le cumul. Rien n’interdit d’engager une action en référé devant le tribunal judiciaire pendant qu’une demande préfectorale est pendante. Lorsque la qualification du local est incertaine, cette double voie limite le risque d’une perte de temps si la procédure administrative se heurte à la réserve du paragraphe 173.
Pour l’occupant, la position symétrique tient en un point. Si le local constitue son domicile, la mise en demeure préfectorale ne peut légalement produire effet, et le référé administratif suspend son exécution. Il lui appartient de rassembler sans délai les éléments établissant son habitation sur place : attestations, factures, courriers reçus à l’adresse, justificatifs d’assurance, constatations médicales ou sociales.
Articulation avec le reste de la loi
L’évacuation forcée n’est qu’un des volets de la loi du 18 août 2026. Le même texte comporte des dispositions pénales, procédurales et de police administrative dont plusieurs ont été censurées ou encadrées par la décision du 14 août 2026. L’analyse d’ensemble de ces censures et réserves, et de leurs conséquences en matière de défense, fait l’objet d’un article distinct consacré à la loi RIPOST sur le site du cabinet dédié au droit pénal.
Deux incriminations relatives au maintien dans le domicile d’autrui à l’expiration du contrat de location d’un meublé de tourisme ont par ailleurs été censurées, sur le fondement du principe d’égalité devant la loi pénale, parce qu’elles portaient sur des faits identiques tout en prévoyant des peines différentes. Le volet civil de l’extension aux meublés de tourisme, en revanche, a été validé sans réserve.
Conclusion
La loi RIPOST ouvre au propriétaire d’un local commercial, agricole ou professionnel une voie administrative rapide contre l’occupation illicite. La réserve du 14 août 2026 en fixe la limite : cette voie s’arrête là où l’occupant a établi son domicile.
Le choix de la procédure se joue donc avant l’engagement de l’action, sur un constat factuel précis. Une demande préfectorale mal orientée coûte le temps qu’elle prétendait faire gagner.
Références
Textes
Loi n° 2026-798 du 18 août 2026 visant à offrir des réponses immédiates aux phénomènes troublant l’ordre public, la sécurité et la tranquillité de nos concitoyens, JORF n° 0192 du 19 août 2026 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000054707332/
Article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042655744/
Décision du Conseil constitutionnel
Conseil constitutionnel, décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026 : https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2026/2026915DC.htm
Communiqué de presse relatif à la décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026 : https://www.conseil-constitutionnel.fr/actualites/communique/decision-n-2026-915-dc-du-14-aout-2026-communique-de-presse
Jurisprudence
TJ Paris, service des référés, 11 mars 2026, n° 25/57326 : https://www.courdecassation.fr/decision/69b1e815cdc6046d4756964a
TJ Draguignan, référés généraux, 24 juin 2026, n° 26/02325 : https://www.courdecassation.fr/decision/6a3c2ddccdc6046d47935d28
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