Un locataire peut recevoir une assignation du syndicat des copropriétaires lui reprochant des nuisances, une occupation contraire à la destination de l’immeuble ou une utilisation jugée incompatible avec le règlement de copropriété. La question devient alors très concrète : le syndicat peut-il obtenir son expulsion immédiatement, alors que le bail conclu avec le copropriétaire-bailleur n’a pas été résilié et que le locataire n’a pas été appelé dans la procédure ?

La réponse dépend de la demande exacte. Le syndicat dispose d’un droit d’action pour préserver l’immeuble. Il peut demander au copropriétaire de faire respecter le règlement, réclamer la cessation d’un trouble et, dans certaines conditions, exercer une action oblique pour obtenir la résiliation du bail que le bailleur néglige de poursuivre. Mais cette faculté ne transforme pas automatiquement le locataire en occupant sans droit ni titre. Elle ne permet pas non plus d’obtenir, en référé, une expulsion qui remettrait en cause un bail encore en vigueur sans que le locataire ait pu présenter ses observations.

Dans son arrêt du 28 mai 2026, RG n° 25/05587, la cour d’appel de Versailles a rappelé cette limite dans un litige portant sur des chambres situées dans une copropriété. La décision fournit une méthode utile au bailleur, au locataire et au syndicat : identifier le titre d’occupation, qualifier le trouble, vérifier la mise en demeure, choisir la bonne juridiction et réunir les preuves avant de demander une mesure d’expulsion. La situation peut être examinée avec le cabinet en droit immobilier lorsque les enjeux portent sur un logement à Paris ou en Île-de-France.

I. Le syndicat peut-il agir contre le locataire d’un copropriétaire ?

A. Quelles obligations le règlement de copropriété et le bail imposent-ils au locataire ?

Le locataire n’est pas étranger à la copropriété. Il n’est pas membre du syndicat, puisqu’il ne détient pas de lot, mais il occupe un logement dont l’usage doit rester compatible avec les règles qui organisent l’immeuble. La première vérification porte donc sur le règlement de copropriété : destination de l’immeuble, usage d’habitation, interdiction de certaines activités, tranquillité des occupants, accès aux parties communes, conditions d’utilisation des équipements et règles applicables aux lots de petite surface.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » Le texte vise le copropriétaire, mais il éclaire l’obligation de celui qui donne le lot en location : il ne peut organiser ou maintenir une occupation qui méconnaît la destination de l’immeuble ou porte atteinte aux autres occupants.

La question de l’opposabilité du règlement doit être traitée avec précision. L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier. » Un locataire doit donc pouvoir être rattaché à un règlement publié et à une clause identifiable. Une simple résolution d’assemblée générale, une consigne orale du syndic ou une plainte non documentée ne suffisent pas à démontrer le contenu de l’obligation contractuelle invoquée contre lui.

Le bail d’habitation ajoute une obligation autonome. L’article 7, b, de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ». L’article 1728 du code civil retient de son côté deux obligations principales : « D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail » et « De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Ces textes permettent de distinguer trois situations souvent confondues :

• une gêne ordinaire de la vie collective, qui ne justifie pas une résiliation du bail ;
• un trouble anormal, répété ou grave, qui peut justifier une demande de cessation, une indemnisation ou une résiliation judiciaire ;
• une occupation contraire à la destination du lot ou à une clause publiée du règlement, qui peut fonder une action du syndicat sous réserve d’établir le manquement et le préjudice.

Le propriétaire-bailleur a lui aussi une obligation d’intervention. L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’« Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. » Le syndicat doit donc généralement adresser une mise en demeure circonstanciée au bailleur : faits datés, lieux, personnes concernées, clause invoquée, pièces disponibles et mesure demandée.

La mise en demeure ne vaut pas résiliation du bail. Elle sert à établir que le bailleur a été informé, qu’il disposait de moyens d’action et qu’il a éventuellement laissé le trouble se poursuivre. Elle doit éviter les formules générales comme « votre locataire fait des problèmes ». Elle doit décrire les nuisances, leur durée, leur fréquence et leur incidence sur les parties communes ou sur les autres lots. Dans un dossier de bruit, un procès-verbal de commissaire de justice, des attestations datées, des courriers de voisins et des interventions des services de police seront plus utiles qu’une pétition dépourvue de faits vérifiables.

B. Le syndicat peut-il utiliser l’action oblique lorsque le bailleur reste inactif ?

Le syndicat a une capacité d’action propre. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. » Cette qualité ne signifie pas que le syndicat peut prononcer lui-même la résiliation d’un bail ou faire intervenir la force publique. Elle lui permet de saisir le juge avec une demande juridiquement qualifiée.

L’action oblique constitue l’un de ces fondements. L’article 1341-1 du code civil dispose que « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. » Dans le schéma de la copropriété, le bailleur est débiteur de l’obligation de faire respecter le règlement à l’égard du syndicat ou des autres copropriétaires. Le syndicat peut soutenir que le bailleur, malgré une mise en demeure, n’exerce pas les droits qu’il détient contre son locataire et que cette carence compromet les droits de la copropriété.

La jurisprudence impose cependant plusieurs conditions cumulatives :

• le locataire doit avoir manqué à une obligation du bail ou à une règle de copropriété opposable ;
• le manquement doit causer un préjudice réel aux droits de la copropriété ou des copropriétaires ;
• le bailleur doit rester carent après avoir été informé de manière suffisamment précise ;
• la demande doit tendre à l’exercice d’un droit appartenant au bailleur, ce qui impose de respecter les droits procéduraux des parties au bail.

Dans un arrêt publié au Bulletin du 20 décembre 1994, pourvoi n° 92-19.490, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a validé une action du syndicat dirigée contre un locataire dont l’activité troublait la tranquillité de la copropriété. La Cour a retenu que « le syndicat des copropriétaires ayant agi dans les seuls droits du copropriétaire-bailleur en poursuivant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, la cour d’appel, qui, après avoir relevé que la carence du bailleur était une condition de recevabilité de l’action exercée par voie oblique, a déclaré cette action recevable, a légalement justifié sa décision ». La référence peut être consultée sur la décision Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 décembre 1994, n° 92-19.490.

Cette solution ne donne pas au syndicat un pouvoir autonome de rupture. Elle lui permet d’exercer les droits du bailleur lorsque les conditions de l’action oblique sont démontrées. La demande doit donc viser la résiliation du bail, ou la constatation d’une clause résolutoire régulièrement acquise lorsque le contrat et la loi le permettent, puis l’expulsion selon les règles applicables. La simple demande de « libérer les lieux » peut être analysée comme une demande d’expulsion déguisée si elle retire au locataire le bénéfice de son titre sans que le juge ait statué sur le bail.

Dans son arrêt du 8 avril 2021, pourvoi n° 20-18.327, la troisième chambre civile a également reconnu l’action oblique exercée par des copropriétaires. Elle rappelle que « le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres ». Elle en déduit que « tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci ». Cette décision, rendue à propos d’un bail commercial et de nuisances liées à une activité, est accessible sur la décision Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 avril 2021, n° 20-18.327.

Le syndicat doit ainsi choisir entre plusieurs demandes qui n’ont pas le même régime :

• faire cesser un trouble imputable au copropriétaire, par exemple en imposant des mesures de remise en état ou une action effective contre le locataire ;
• faire constater la violation du règlement et obtenir réparation du préjudice subi par la copropriété ;
• exercer une action oblique en résiliation du bail et en expulsion, en appelant les personnes dont les droits sont directement affectés ;
• demander en référé une mesure provisoire qui ne tranche pas le fond du bail et qui reste dans les pouvoirs du juge saisi.

Une assignation qui mélange ces demandes sans préciser si le syndicat agit contre le copropriétaire, contre le locataire ou dans les droits du bailleur expose le dossier à une contestation de compétence, de recevabilité ou de pouvoir du juge des référés. La lecture du dispositif demandé est donc aussi importante que la qualification du trouble.

II. Peut-il expulser le locataire sans résilier le bail ?

A. Pourquoi le juge refuse-t-il une expulsion directe d’un locataire non appelé ?

Un bail en cours constitue un titre d’occupation. Le syndicat peut contester la manière dont le logement est utilisé, mais il ne peut pas traiter le locataire comme un squatteur tant qu’aucune décision n’a supprimé son droit d’occupation. Cette distinction est essentielle lorsque la copropriété demande au juge des référés d’ordonner la libération d’un lot, l’expulsion de tous les occupants et le concours de la force publique.

La compétence du juge dépend de la demande réellement formulée. L’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire prévoit que « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. » L’article L. 213-4-4 du même code ajoute que « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ». Ces textes invitent à rechercher si le contrat de bail est au cœur du litige ou si le syndicat agit seulement contre le copropriétaire en sa qualité de membre de la copropriété.

La cour d’appel de Versailles a appliqué cette distinction dans son arrêt du 28 mai 2026, RG n° 25/05587. Le syndicat demandait la libération de chambres et l’expulsion des occupants alors qu’un bail d’habitation existait et que sa résiliation n’était pas demandée. La cour a considéré que le litige pouvait être examiné sous l’angle du trouble imputé au copropriétaire, mais elle a refusé de laisser cette qualification produire une expulsion immédiate.

La formule de la cour est nette : « il n’entre pas, en revanche, dans ses pouvoirs d’ordonner l’expulsion des occupants d’un lot de copropriété, titulaires d’un bail non résilié et non appelés dans la cause ». L’arrêt est consultable sur la décision Cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-5, 28 mai 2026, RG n° 25/05587.

La décision ajoute que la demande d’expulsion « remet nécessairement en cause le titre d’occupation des occupants ». Elle rappelle aussi que la demande est « d’autant plus irrecevable qu’elle revient à juger des personnes qui n’ont été ni entendues, ni appelées ». Ces passages ne signifient pas que tout syndicat est privé d’action contre un locataire. Ils signifient que la mesure demandée doit respecter le contradictoire et la nature du bail.

Cette solution rejoint l’article 14 du code de procédure civile, selon lequel « Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. » Si le jugement ordonne l’expulsion d’une personne qui n’a pas été assignée, cette personne n’a pas pu contester la réalité du trouble, la portée du règlement, la validité du bail, l’identité de l’occupant, les conditions de décence du logement ou les mesures déjà prises pour faire cesser les nuisances.

Le référé ne permet pas de contourner cette difficulté. L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Le texte ne donne pas un pouvoir général de résilier un bail ni d’expulser un locataire régulièrement titré lorsque cette mesure exige de trancher une contestation sérieuse sur le contrat.

Le locataire assigné, ou informé d’une demande d’expulsion qui le vise indirectement, doit donc vérifier immédiatement :

• la juridiction saisie et la qualité dans laquelle le demandeur agit ;
• la présence du bailleur dans la procédure ;
• la mention exacte du bail dans l’assignation et la demande de résiliation éventuelle ;
• la date, la forme et le contenu de la mise en demeure ;
• les clauses du règlement de copropriété invoquées et leur opposabilité ;
• la mesure précise sollicitée : cessation d’un trouble, travaux, astreinte, résiliation, libération ou expulsion.

Une demande d’expulsion sans résiliation préalable du bail peut donc être combattue par une contestation du pouvoir du juge des référés, par une fin de non-recevoir tirée de l’absence d’appel du locataire, par une discussion sur la compétence du juge des contentieux de la protection ou par une contestation du trouble manifestement illicite. Le moyen le plus solide dépend du contenu de l’assignation et des pièces produites.

Il faut également distinguer le trouble et l’indécence. Si le syndicat soutient que le logement est inhabitable, cette affirmation peut justifier des demandes de travaux, de mise en conformité ou de cessation d’un usage dangereux. Elle ne supprime pas, à elle seule, le bail ni le droit du locataire à être entendu. Le propriétaire peut devoir réaliser des travaux ou faire cesser une occupation incompatible avec la destination de l’immeuble, mais l’expulsion doit rester rattachée à une décision prise dans le cadre procédural adéquat.

B. Quelle procédure et quelles preuves réunir à Paris et en Île-de-France ?

Le premier réflexe consiste à reconstituer une chronologie documentée. Le syndicat doit pouvoir établir la date d’apparition des nuisances, les plaintes reçues, les démarches auprès du bailleur, les réponses ou silences, les constats et la persistance du trouble. Le locataire doit, de son côté, conserver le bail, les états des lieux, les échanges avec le propriétaire et le syndic, les attestations relatives à son comportement et toute pièce démontrant que les griefs sont inexacts ou disproportionnés.

Pour un trouble sonore ou des dégradations en parties communes, les éléments utiles comprennent notamment :

• un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, avec dates et lieux précis ;
• des attestations conformes aux exigences du code de procédure civile, décrivant des faits personnellement constatés ;
• les courriers recommandés adressés au locataire et au bailleur ;
• les rapports d’intervention de la police, de la gendarmerie ou des services municipaux ;
• les photographies des dégradations, factures de remise en état et relevés des dépenses ;
• le règlement de copropriété publié, les procès-verbaux d’assemblée et les décisions déjà rendues ;
• les éléments relatifs à la situation du logement lorsque l’indécence ou la sécurité sont invoquées.

Une vidéo ou un enregistrement ne doit pas être présenté sans examiner les conditions de sa collecte. Une preuve obtenue en pénétrant dans le logement, en filmant l’intimité des occupants ou en procédant à une surveillance disproportionnée peut être contestée. Le dossier doit montrer la réalité du trouble sans créer un nouveau litige portant sur la vie privée.

Le bailleur reçoit souvent une mise en demeure du syndic avant toute assignation. Il doit répondre sur le fond, sans reconnaître mécaniquement des faits qu’il ne peut pas vérifier. Il peut demander les pièces, rencontrer le locataire, rappeler les obligations du bail, mettre en demeure de faire cesser les nuisances et, si les faits sont graves et établis, engager la procédure utile. L’absence totale de réponse fragilise sa position au regard de l’article 6-1 de la loi de 1989 et peut contribuer à caractériser la carence nécessaire à une action oblique.

Lorsque la rupture du bail est recherchée pour un manquement du locataire, le demandeur doit expliquer le fondement de cette rupture. L’article 1217 du code civil dispose que la partie victime d’une inexécution peut notamment « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation », « provoquer la résolution du contrat » ou « demander réparation des conséquences de l’inexécution ». Il faut encore démontrer une inexécution suffisamment grave et respecter les droits des parties au contrat. Une clause du règlement ne remplace pas la démonstration du manquement et du lien avec le bail.

En cas d’impayés, le régime est distinct. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, et que « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Ce délai et ce commandement concernent la dette locative visée par le texte. Ils ne permettent pas au syndicat de transformer une plainte de voisinage en clause résolutoire financière ni de supprimer la discussion contradictoire sur un trouble.

À Paris et en Île-de-France, la stratégie doit intégrer le ressort territorial et la séparation des demandes. Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble peut être saisi des actions relatives à la copropriété et des demandes de référé relevant de sa compétence. Lorsque le contrat de location est directement l’objet, la cause ou l’occasion de l’action, le juge des contentieux de la protection peut être compétent en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire. Une demande dirigée contre le copropriétaire en sa qualité de membre du syndicat peut recevoir une qualification différente, comme l’illustre l’arrêt de Versailles. La qualification ne doit donc pas être déduite du seul mot « expulsion » placé dans l’assignation.

Le demandeur doit aussi tenir compte de l’autorité d’une décision antérieure. L’article 1355 du code civil prévoit que « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. » Un nouveau trouble ou une réinstallation peut modifier l’analyse, mais le syndicat doit identifier l’événement nouveau et ne peut pas présenter comme inédit un litige déjà tranché.

La procédure d’expulsion obéit enfin à des règles d’exécution qui ne disparaissent pas avec une ordonnance de référé. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, elle ne peut en principe avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, sous réserve des exceptions prévues par le texte. La décision doit donc être exécutable, signifiée et dirigée contre les personnes concernées. Une demande de concours de la force publique ne remplace ni le titre exécutoire ni le respect de la procédure.

Pour un locataire qui reçoit une assignation à Paris, les démarches pratiques sont les suivantes :

• transmettre immédiatement l’assignation et toutes les pièces à un avocat ou à un professionnel du droit ;
• réunir le bail, ses avenants, l’état des lieux, les quittances et les attestations d’assurance ;
• demander le règlement de copropriété, ses modifications publiées et les procès-verbaux invoqués ;
• répondre factuellement aux griefs, en séparant les faits reconnus, contestés et inconnus ;
• soulever l’absence de résiliation, l’absence d’appel en cause ou la mauvaise qualification de la demande lorsque ces moyens sont fondés ;
• proposer, lorsque cela est possible, une mesure concrète de cessation du trouble sans accepter une expulsion qui n’est pas juridiquement acquise.

Pour un copropriétaire-bailleur, le dossier doit montrer les diligences accomplies : mises en demeure, échanges avec le locataire, constats, demande de réunion avec le syndic, travaux ou mesures de prévention. Pour le syndicat, la priorité est de rédiger une demande cohérente : le juge doit savoir s’il est invité à faire cesser un trouble imputé au copropriétaire, à ordonner une mesure provisoire, ou à statuer sur la résiliation du bail par la voie de l’action oblique. Ces trois voies n’impliquent ni les mêmes parties ni les mêmes preuves.

Conclusion

Le syndicat des copropriétaires peut agir contre les conséquences d’une occupation contraire au règlement ou génératrice d’un trouble anormal. Il peut demander au bailleur d’utiliser ses droits, agir pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et, si la carence du bailleur est établie, exercer une action oblique en résiliation du bail et en expulsion. Cette action doit toutefois respecter le contrat, le contradictoire et la compétence de la juridiction saisie.

La réponse est différente lorsqu’un syndicat demande seulement de libérer un lot et d’expulser les occupants alors qu’un bail d’habitation subsiste et que le locataire n’a pas été appelé. L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 28 mai 2026 confirme que le juge des référés ne peut pas ordonner une telle expulsion directe sans traiter le titre d’occupation et sans entendre les personnes concernées. La bonne stratégie consiste à qualifier précisément la demande, préserver les preuves, vérifier le règlement opposable et faire examiner rapidement l’assignation, surtout à Paris et en Île-de-France où plusieurs compétences peuvent se croiser.

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