I. La promesse de vente de l’immeuble indivis : le consentement des coïndivisaires et la formation de la vente
A. L’inopposabilité de la cession consentie sans l’accord des coïndivisaires
L’indivision immobilière place plusieurs personnes dans la situation de partager les attributs de la propriété d’un même bien. Le régime légal qui l’organise subordonne les actes de disposition à une règle de consentement. La troisième chambre civile applique cette règle avec constance. Aux termes de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte de disposition. Sont visés les actes qui ne ressortissent pas à l’exploitation normale des biens indivis. Or, la vente d’un immeuble constitue précisément un tel acte.
La sanction de la méconnaissance de cette règle a été précisée par un arrêt rendu le 22 janvier 2026. La décision Cass. 3e civ., 22 janv. 2026, n° 23-21.495 offre désormais le cadre le plus récent du contentieux. Dans l’espèce, une hoirie avait consenti une promesse de vente portant sur un local commercial indivis. Tous les coïndivisaires n’avaient pas donné leur accord. La Cour de cassation a rappelé que « la cession d’un bien indivis sans le consentement de tous les coïndivisaires n’étant pas nulle mais inopposable aux autres indivisaires ». Cette formule tranche une question longtemps débattue. La cession irrégulière n’encourt pas la nullité. Elle demeure simplement privée d’effets à l’égard de ceux qui n’y ont pas consenti.
L’inopposabilité produit des conséquences pratiques déterminantes pour l’acquéreur. Celui-ci ne peut se prévaloir d’un titre sans efficacité à l’égard des coïndivisaires non consentants. La vente consentie par un seul indivisaire reste valable dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur. Elle ne peut toutefois être opposée aux autres membres de l’indivision. Or, l’acquéreur qui a contracté dans ces conditions supporte le risque d’être évincé. L’éviction intervient lorsque l’indivision est partagée au profit d’un autre. En conséquence, la vérification de la qualité des signataires s’impose avant toute régularisation d’un avant-contrat.
La charge de la preuve de la régularité de la cession pèse sur celui qui s’en prévaut. L’acquéreur qui entend se prévaloir de l’accord de l’ensemble des coïndivisaires doit rapporter la preuve de leurs consentements respectifs. Les consentements peuvent avoir été donnés directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire. La seule signature d’un indivisaire ne saurait suffire à engager les autres membres de l’indivision. La Cour de cassation veille à ce que les juges du fond ne déduisent pas un consentement global d’un comportement équivoque. La manifestation de volonté doit être certaine et non équivoque.
La portée de l’inopposabilité se mesure également au regard de la nature du droit transmis. Lorsqu’un indivisaire cède sa part indivise dans l’immeuble, l’acquéreur n’acquiert qu’un droit à proportion de la quote-part cédée. Il est admis qu’il succède aux droits du cédant. Or, la situation diffère lorsque la cession porte sur la totalité du bien. La cession ne peut produire effet, à l’égard des coïndivisaires non consentants, qu’à concurrence des droits du cédant. La jurisprudence contemporaine s’en remet ainsi à l’idée de quote-part pour apprécier la validité de l’acte. La nullité totale demeure réservée aux cas où le cédant n’était titulaire d’aucun droit.
La troisième chambre civile a appliqué cette règle dans une hypothèse particulière. L’indivisaire qui avait consenti la promesse était devenu, par l’effet du partage, seul propriétaire du bien. Dans cette espèce, jugée par un arrêt Cass. 3e civ., 13 juill. 2023, n° 22-17.146 publié au Bulletin, elle a jugé que l’acquisition des parts de son coïndivisaire ne permettait pas de faire revivre une acceptation caduque. La solution consacre la distinction entre l’inopposabilité de l’acte et la régularisation intervenue par la suite. Le partage ne peut conférer un effet rétroactif à un engagement qui n’avait jamais été valablement formé.
A cet égard, l’article 1599 du code civil édicte la nullité de la vente de la chose d’autrui. Ce texte ne trouve pas directement application en matière d’indivision. La Cour de cassation a abandonné ce fondement au profit de la théorie de l’inopposabilité. Chaque indivisaire est, en effet, titulaire d’un droit réel sur l’ensemble du bien. La vente consentie par un indivisaire porte sur un bien qui lui appartient en partie. La prohibition de l’article 1599 ne peut être invoquée que dans les limites de la quote-part transmise. Or, les juges du fond doivent caractériser avec précision la nature du droit cédé.
Le contentieux de l’indivision successorale illustre la portée pratique de ces règles. Par un arrêt Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 21-20.938, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait résilié un bail rural et condamné le preneur au paiement de fermages. La cour d’appel n’avait pas tenu compte de la prétention du preneur selon laquelle le bail s’était éteint par l’effet du jugement. Ce jugement avait accueilli sa demande d’attribution préférentielle des parcelles louées. La Cour a rappelé que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ». Cette règle résulte de l’article 4 du code de procédure civile. L’attribution préférentielle constitue une modalité du partage aux effets déclaratifs.
B. La perfection de la vente et l’engagement des indivisaires promettants
La formation de la vente de l’immeuble indivis obéit aux règles communes du droit des contrats. La qualité de coïndivisaire ne saurait écarter ces règles. Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès que l’on est convenu de la chose et du prix. La propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur. Or, cette perfection suppose que les indivisaires aient réellement manifesté leur volonté de s’engager. Chacun s’engage pour ce qui le concerne.
La rencontre de l’offre et de l’acceptation doit s’apprécier au regard des réserves dont l’acceptation est assortie. L’acceptation donnée sous la condition de l’accord d’un tiers ne forme la vente que si la condition se réalise. A défaut, l’acceptation devient caduque à l’issue du délai fixé pour la réitération de l’acte. L’effet déclaratif du partage ne peut la faire revivre. La solution, consacrée par l’arrêt du 13 juillet 2023, invite les rédacteurs d’actes à une vigilance particulière. La formulation des conditions doit être exempte de toute ambiguïté. La moindre incertitude est susceptible de priver la vente de toute efficacité.
La jurisprudence s’attache également à la détermination de l’objet de la promesse. Lorsque la vente porte sur la totalité d’un immeuble indivis, les indivisaires promettants doivent avoir l’intention de vendre l’ensemble du bien. Ils ne peuvent se limiter à la cession de leur seule quote-part. Or, la frontière peut s’avérer ténue entre la cession de droits indivis et la vente de la totalité de l’immeuble. La Cour de cassation laisse aux juges du fond le soin de déterminer l’étendue de l’engagement souscrit. L’interprétation souveraine des conventions s’impose en la matière. La sécurité de l’opération commande dès lors une rédaction explicite de l’objet de la promesse.
Dans l’affaire tranchée le 13 juillet 2023, la société coïndivisaire avait accepté une offre d’achat sous réserve de l’accord de son coïndivisaire. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir considéré qu’une telle acceptation conditionnelle ne valait pas engagement ferme. La société n’avait jamais manifesté son intention de ne vendre que ses droits indivis. L’engagement des indivisaires se mesure donc à l’aune des termes de l’acte. Une interprétation extensive ne peut suppléer l’absence de consentement.
La caducité de la promesse de vente constitue le corollaire de ces exigences. Par un arrêt Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 23-16.493, la Cour de cassation a jugé qu’une promesse unilatérale consentie par des propriétaires indivis était devenue caduque. Aucune levée d’option n’était intervenue dans le délai convenu. Elle a retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain, que « l’occupation du bien ne constituait pas une cause de prorogation du délai ». La libération de l’immeuble de toute occupation n’était exigée que pour la date de signature de l’acte authentique. Cette clause ne pouvait être invoquée par le bénéficiaire pour justifier l’expiration du délai.
La question des sommes versées à l’occasion d’une promesse conclue par des indivisaires a également retenu l’attention de la Cour. La caducité de la promesse faute de levée d’option prive le bénéficiaire de la faculté de se prévaloir de la vente. L’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat demeure acquise aux promettants. La Cour de cassation s’attache, à cet égard, aux modalités réelles du paiement du prix. Seuls des versements irrévocables, effectués en exécution de la promesse, sont susceptibles de caractériser la levée d’option. Un dépôt sans engagement, dont le bénéficiaire peut obtenir la restitution, en est exclu. Or, l’appréciation du caractère définitif des versements relève du pouvoir souverain des juges du fond.
La révocation des conventions antérieures demeure, par ailleurs, possible dans les rapports entre indivisaires. L’article 1103 du code civil consacre la force obligatoire du contrat. La révocation par consentement mutuel reste toutefois admise. Par un arrêt Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 24-12.122, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel. Cette dernière avait qualifié de fictif l’acte notarié postérieur à la vente sous seing privé de la part indivise. Elle n’avait pas recherché si cet acte consacrait une révocation tacite de la convention antérieure. La Cour a rappelé que « les conventions légalement formées peuvent être révoquées du consentement mutuel des parties ». La volonté des coïndivisaires doit être recherchée dans l’ensemble des éléments de l’espèce.
II. L’effet déclaratif du partage et la prescription de l’action en réitération
A. L’effet déclaratif du partage et le sort des actes accomplis avant le partage
Le partage de l’indivision exerce une influence directe sur les actes accomplis pendant la période indivise. L’article 883 du code civil dispose que chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot. Il est réputé n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession. Il en résulte que le partage a un effet déclaratif et non constitutif. La jurisprudence tire des conséquences précises de ce principe en matière de vente immobilière.
La formation de section de la troisième chambre civile a énoncé ce principe avec netteté dans son arrêt du 13 juillet 2023. Elle a jugé que « Il résulte de l’article 883 du code civil que le partage a un effet déclaratif et non constitutif, qui confère au titulaire du lot dont le bien fait partie l’ensemble des actes valablement accomplis sur ce bien depuis son entrée dans l’indivision » (Cass. 3e civ., 13 juill. 2023, n° 22-17.146). La portée de cette règle est toutefois circonscrite aux actes existants et valablement constitués. La Cour a ainsi jugé que l’effet déclaratif du partage ne s’applique qu’aux actes ou droits valablement constitués. Il ne pouvait donc faire revivre une acceptation atteinte de caducité.
L’effet déclaratif du partage ne confère pas davantage à son bénéficiaire des droits dont il n’était pas titulaire antérieurement. Par un arrêt Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-12.870, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « L’effet déclaratif du partage ne fixant que la date à laquelle chaque copartageant acquiert rétroactivement la propriété de son lot ». Une créance de frais de notaire constituait une créance autonome extérieure au lot. Elle n’était pas couverte par l’effet déclaratif. La solution illustre la distinction entre les droits attachés au lot et les créances personnelles. Ces dernières demeurent soumises aux règles de droit commun.
La licitation, modalité du partage lorsque les biens ne peuvent être commodément partagés, obéit aux mêmes principes. Par un arrêt Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-24.732, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel. Cette dernière avait écarté la règle du tirage au sort des lots pour partager une parcelle indivise. Elle avait invoqué un abus de droit relevé d’office. La Cour a rappelé que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ». Cette exigence résulte de l’article 16 du code de procédure civile. Les modalités du partage sont ainsi encadrées par des exigences procédurales strictes.
La licitation-partage intervient lorsque le partage en nature des immeubles indivis s’avère impossible ou difficile. La vente par licitation produit alors des effets assimilables à ceux du partage. L’article 883 du code civil vise expressément les effets échus sur licitation. Or, la licitation ne peut être ordonnée que si les biens ne sont pas commodément partageables. Le juge doit vérifier cette condition au regard des caractéristiques de chaque immeuble. La jurisprudence exige que la décision ordonnant la licitation soit motivée. L’impossibilité ou la difficulté du partage en nature doit être démontrée. La seule demande d’un indivisaire ne suffit pas à la justifier.
L’attribution préférentielle constitue un droit reconnu à certains indivisaires de se voir attribuer le bien indivis. Cette faculté est notamment ouverte lorsque le bien constitue leur habitation. Son exercice suppose la réunion des conditions légales. Son succès entraîne l’attribution du bien dans la part de l’indivisaire, à charge de soulte. La jurisprudence de la troisième chambre civile veille à ce que l’attribution préférentielle soit demandée avant l’ouverture des opérations de partage. Elle ne doit pas être incompatible avec une licitation déjà ordonnée. Or, les indivisaires qui entendent conserver l’immeuble familial doivent manifester leur intention dans les formes prescrites. A défaut, ils subissent la vente du bien.
L’action des indivisaires en justice appelle, quant à elle, la mise en œuvre de l’article 815 du code civil. Ce texte dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. Par un arrêt Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.282, la Cour de cassation a admis la recevabilité du pourvoi formé par une indivisaire. Celle-ci avait qualité à agir pour la conservation du bien indivis. La Cour a toutefois censuré la cour d’appel pour défaut de réponse à conclusions. Elle a rappelé que « Le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ». Cette exigence résulte de l’article 455 du code de procédure civile.
B. Le point de départ de la prescription et la qualité pour agir de l’acquéreur évincé
La prescription de l’action en réitération de la vente d’un immeuble indivis a fait l’objet d’une clarification majeure. Dans son arrêt du 22 janvier 2026, la Cour de cassation a énoncé que « Le point de départ de la prescription de l’action en réitération de la vente d’un immeuble se situe au jour où les parties avaient le droit de solliciter l’exécution forcée de la promesse et non à la date à laquelle l’une d’entre elles a eu connaissance du refus de l’autre de conclure la vente ». Cette solution a été rendue au visa de l’article 2224 du code civil. Elle déroge à la logique de la connaissance du refus pour lui préférer une logique purement objective.
La fixation du point de départ au terme de la promesse présente une importance considérable pour les bénéficiaires. Ceux-ci ne peuvent se prévaloir de leur ignorance du refus du promettant pour échapper à la prescription quinquennale. Ils pouvaient agir en exécution forcée dès l’expiration du délai conventionnellement fixé. Or, la Cour a précisé que « la cession d’un bien indivis sans le consentement de tous les coïndivisaires n’étant pas nulle mais inopposable aux autres indivisaires » (Cass. 3e civ., 22 janv. 2026, n° 23-21.495). Les bénéficiaires pouvaient agir en vente forcée contre l’indivisaire engagé dès 1990, sans attendre le résultat du partage. La prescription a ainsi été déclarée acquise, la demande formée en 2017 étant irrecevable.
La solution appelle une lecture attentive des stipulations de la promesse. C’est la date à laquelle les parties avaient le droit de solliciter l’exécution forcée qui constitue le point de départ. La date de connaissance du refus est indifférente. Les rédacteurs d’actes doivent donc veiller à ce que la promesse fixe un terme précis. A compter de ce terme, le bénéficiaire peut exiger la réitération de la vente. Or, un terme extinctif, qui prive le bénéficiaire de son droit d’option, se distingue d’un terme simplement constitutif. La qualification retenue par le juge emporte des conséquences majeures sur le point de départ de la prescription. La jurisprudence récente confirme que la seule expiration du délai d’option suffit à faire courir le délai quinquennal.
La suspension de la prescription pour impossibilité d’agir est prévue à l’article 2234 du code civil. Elle n’a pas trouvé application dans l’espèce jugée le 22 janvier 2026. Les bénéficiaires soutenaient pourtant que l’efficacité de la promesse était subordonnée au résultat du partage. Ils estimaient ne pouvoir agir avant son issue. La Cour de cassation a écarté cette argumentation. L’inopposabilité de la cession aux coïndivisaires non consentants ne faisait pas obstacle à l’exercice d’une action en vente forcée contre l’indivisaire signataire. Des lors, la situation de l’indivision ne constitue pas, en elle-même, un empêchement de nature à suspendre le cours de la prescription.
La jurisprudence de la troisième chambre civile applique cette règle de manière uniforme. L’action en réitération de la vente d’un immeuble obéit au même point de départ objectif, quelle que soit la nature du bien. Le bénéficiaire d’une promesse doit conserver la preuve des diligences accomplies auprès du promettant. Il doit agir dans les cinq ans suivant l’expiration du délai convenu. La méconnaissance de ce délai éteint définitivement l’action en vente forcée. La survenance du partage de l’indivision ne peut rouvrir le délai. La cession inopposable aux coïndivisaires demeure en effet opposable à son auteur.
La qualité pour agir de l’acquéreur évincé a, par ailleurs, été précisée dans le contentieux des droits de préférence. Par un arrêt Cass. 3e civ., 30 janv. 2025, n° 23-12.495, la Cour de cassation a jugé que « l’acquéreur évincé a intérêt et qualité à agir en nullité de la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit de préférence dont il n’était pas titulaire ». Les propriétaires indivis avaient notifié une offre de vente à leur locataire. Ils avaient ensuite consenti une promesse à un tiers sous la condition de la purge du droit de préférence. L’acquéreur évincé pouvait contester la validité de la vente conclue avec le locataire. L’article 31 du code de procédure civile fonde cette solution. Ce texte ouvre l’action à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.
La vente d’un immeuble indivis demeure ainsi soumise à un régime combinant les exigences du droit commun et les particularités de l’indivision. Par ailleurs, la jurisprudence de la troisième chambre civile en révèle la technicité croissante. L’inopposabilité de la cession irrégulière, la caducité des promesses non réitérées et l’effet déclaratif du partage en constituent les piliers. Le point de départ objectif de la prescription complète ce dispositif. En conséquence, les praticiens doivent apprécier la validité des engagements au regard de la composition exacte de l’indivision. Ils doivent également tenir compte des termes précis des avant-contrats.
Conclusion
La vente de l’immeuble indivis illustre la manière dont la troisième chambre civile articule le droit des biens, le droit des contrats et le droit de la prescription. La cession consentie sans le consentement de tous les coïndivisaires n’est pas nulle, mais inopposable aux autres membres de l’indivision. L’arrêt du 22 janvier 2026 a réaffirmé cette solution en l’assortissant d’un point de départ objectif de la prescription. Or, la règle de l’effet déclaratif du partage ne permet pas de faire revivre les actes atteints de caducité. Elle ne confère pas davantage au copartageant des droits dont il n’était pas titulaire. Des lors, la sécurisation d’une opération portant sur un bien indivis suppose une vérification rigoureuse des pouvoirs des signataires. Elle exige une rédaction précise des conditions de la vente et une attention particulière aux délais d’action. La méconnaissance de ces délais expose l’acquéreur à la perte définitive de ses droits. La complexité de ce régime confère au conseil une place déterminante, tant en amont de la signature qu’au stade du contentieux. Elle justifie l’intervention d’un avocat en droit du compromis de vente immobilière à Paris rompu aux subtilités de l’indivision.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.