I. La vente à réméré : un transfert de propriété sous condition résolutoire
A. La faculté de rachat, pacte accessoire de la vente immobilière
La vente à réméré constitue une modalité ancienne de la vente immobilière. Elle est également dénommée vente avec faculté de rachat. Son fondement textuel demeure inchangé depuis la codification napoléonienne. Aux termes de l’article 1659 du code civil, « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673 » (article 1659 du code civil).
La vente n’est donc pas pure et simple. Elle est assortie d’un pacte accessoire qui réserve au vendeur la possibilité de recouvrer la propriété du bien. Cette reprise suppose la restitution du prix principal. Le mécanisme est à la fois simple et singulier.
La qualification juridique de l’opération a été précisée par un arrêt fondateur du 31 janvier 1984. La troisième chambre civile y a expressément renvoyé dans sa jurisprudence la plus récente. L’exercice du droit de réméré constitue en effet « l’accomplissement, par le vendeur qui en bénéficie, d’une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente sans opérer une nouvelle mutation » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-17.992, FS-B, Bulletin, lien officiel).
Cette formule n’est pas sans conséquence sur le régime du transfert de propriété. Le transfert s’opère en effet immédiatement au profit de l’acquéreur. Le principe est posé par l’article 1583 du code civil. Selon ce texte, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » (article 1583 du code civil).
L’acquéreur devient ainsi propriétaire plein et entier dès l’échange des consentements. La faculté de rachat demeure néanmoins réservée au vendeur. Ce dernier se trouve dans une situation particulière. Ses droits sont suspendus à l’exercice de la faculté dans le délai stipulé.
Dans le silence de l’acte, le vendeur conserve la jouissance du bien. Il en est ainsi le plus souvent par le jeu d’une convention d’occupation précaire. L’acquéreur supporte en parallèle les risques de la chose. Cette architecture contractuelle explique la prudence des juridictions lors du contrôle de la validité de l’opération.
Le contrôle porte notamment sur la nature réelle de l’opération. Celle-ci doit demeurer une vente. Elle ne doit pas dissimuler une opération de crédit. La jurisprudence se montre particulièrement attentive à cette frontière.
Le délai d’exercice de la faculté de rachat est strictement encadré par la loi. L’article 1660 du code civil dispose que « la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme » (article 1660 du code civil). Cette réduction légale du terme excessif témoigne de la méfiance du législateur à l’égard du mécanisme.
Le vendeur qui use du pacte de rachat doit, aux termes de l’article 1673 du code civil, « rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation » (article 1673 du code civil). Le rachat est ainsi subordonné au paiement effectif du prix.
Le prix de rachat comprend le prix initial et les accessoires déterminés par le texte. Le second alinéa de l’article 1673 précise ensuite le sort du bien. Le vendeur qui rentre dans son héritage par l’effet du pacte « le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques » (article 1673 du code civil, alinéa 2).
La publicité foncière de la faculté de rachat revêt donc une importance décisive. Elle conditionne l’opposabilité du pacte aux tiers. Les charges et hypothèques consenties par l’acquéreur sont ainsi neutralisées. La sécurité juridique de l’opération en dépend.
La jurisprudence a rappelé le caractère personnel de la faculté de rachat. L’exercice demeure réservé au vendeur initial. La chambre commerciale a ainsi jugé que lorsque la vente avec faculté de rachat a été conclue conjointement, « les covendeurs ne peuvent user de la faculté de rachat » qu’en respectant les conditions cumulatives prévues à l’acte (Cass. com., 9 juin 2022, n° 21-12.634, lien officiel).
L’exercice du rachat n’est donc ni un droit transmissible, ni un droit divisible. Les parties ne peuvent s’en prévaloir à leur convenance. En définitive, la vente à réméré réalise un transfert de propriété immédiat. Ce transfert est anéanti rétroactivement en cas d’exercice régulier de la faculté de rachat.
B. Les conditions d’exercice de la faculté de rachat
L’exercice de la faculté de rachat est soumis à des conditions rigoureuses. La méconnaissance de ces conditions prive le vendeur du bénéfice du pacte. La troisième chambre civile a notamment précisé, dans un arrêt du 8 décembre 2016, que la simple déclaration d’intention d’exercer le réméré, « même adressée en temps utile, serait inopérante si elle n’était pas accompagnée du versement ou de la consignation de la somme nécessaire » (Cass. 3e civ., 8 décembre 2016, n° 15-27.762, lien officiel).
Dans cette espèce, des époux avaient vendu leur maison d’habitation avec une clause de faculté de rachat. Le délai expirait le 18 août 2012. Leur cousin avait informé le notaire, par courrier électronique du 16 août 2012, de leur volonté d’exercer leur option de réméré. Aucun versement ni consignation du prix n’était toutefois intervenu.
La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé cette déclaration dépourvue d’effet. La venderesse n’avait pas rapporté la preuve d’un versement ou d’une consignation dans le délai convenu. Or cette solution illustre la rigueur des modalités d’exercice du pacte de rachat.
Le vendeur qui entend user de sa faculté doit, dans le délai contractuellement fixé, manifester sa volonté de racheter. Il doit également justifier du paiement ou de la consignation de la somme due. A défaut, sa déclaration d’intention est privée d’effet. L’acquéreur demeure alors propriétaire irrévocable du bien.
L’expiration du délai d’exercice emporte, de plein droit, la consolidation de la vente au profit de l’acquéreur. La troisième chambre civile a précisé ce point dans un arrêt du 30 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-16.707, lien officiel). En l’espèce, une venderesse n’avait pas exercé sa faculté de rachat dans le délai de douze mois prorogé jusqu’au 30 janvier 2021.
L’acquéreur avait assigné la venderesse en constatation du caractère parfait de la vente. Il sollicitait également son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré irrecevables les demandes de la venderesse. Elle avait retenu que les chefs de dispositif non critiqués dans la déclaration d’appel étaient devenus irrévocables.
La Cour de cassation a censuré cette décision. Le fond du régime de la faculté de rachat n’était pas en cause. La censure portait sur le terrain procédural du principe de la contradiction. Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction » (article 16 du code de procédure civile).
La cour d’appel ne pouvait relever d’office la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée. Elle aurait dû préalablement inviter les parties à présenter leurs observations. Cet arrêt confirme que la consolidation de la vente n’interdit pas toute contestation. La contestation doit toutefois respecter les règles de procédure.
La sanction de l’inobservation du principe de la contradiction demeure la cassation. Tel est le cas lorsque le juge retient une fin de non-recevoir relevée d’office sans débat contradictoire. La prescription de l’action en exercice de la faculté de rachat a fait l’objet d’un arrêt de principe du 8 juin 2023 (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-17.992, FS-B, précité).
En l’espèce, des consorts avaient vendu en 1995 deux parcelles de terrain. L’acte stipulait une faculté de réméré de cinq ans. Les vendeurs avaient entendu exercer cette faculté par lettres recommandées des 30 mars et 28 avril 2000. Aucun acte authentique de rachat n’était toutefois intervenu.
Saisie seize ans plus tard d’une action en revendication de la parcelle, la Cour devait qualifier l’action. S’agissait-il d’une action réelle imprescriptible ? Ou d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale ? La Cour de cassation a tranché en faveur de la seconde solution.
Elle a jugé que « l’action des vendeurs, en ce qu’elle était fondée sur l’exercice régulier de la faculté contractuelle de rachat prévue à l’acte de vente, était une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-17.992, précité). Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil).
L’exercice de la faculté de rachat n’est pas une action réelle. Le vendeur ne retrouve la propriété que par l’effet de l’exercice régulier de son droit personnel. La Cour en déduit que « le vendeur ne retrouve la propriété de son bien, qui a été transférée à l’acquéreur par la vente avec faculté de rachat, que par l’effet de l’exercice régulier de son droit personnel de rachat qui entraîne la résolution de la vente » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-17.992, précité). La demande en constatation de l’exercice de la faculté se prescrit donc par cinq ans.
II. Les risques de requalification et la protection du vendeur
A. La requalification en pacte commissoire prohibé et l’opération de crédit usuraire
Le principal risque contentieux de la vente à réméré réside dans sa requalification en pacte commissoire prohibé. L’opération dissimule alors un crédit garanti par un transfert de propriété. La troisième chambre civile a posé, dans un arrêt du 24 juin 2021, le principe selon lequel « la vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure » (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, n° 18-19.771, lien officiel).
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de l’article 2459 du code civil. Dans sa rédaction applicable à la cause, ce texte prévoyait qu’« il peut être convenu dans la convention d’hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué. Toutefois, cette clause est sans effet sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur » (article 2459 du code civil, rédaction applicable à la cause). La prohibition du pacte commissoire portant sur la résidence principale est au cœur du contrôle judiciaire.
Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 24 juin 2021, un emprunteur était menacé de saisie immobilière. Il avait vendu sa maison à une société pour le prix de 380 000 euros. Le prix de rachat était fixé à 493 696 euros. Une indemnité mensuelle de différé de jouissance était en outre prévue.
La cour d’appel de Lyon avait prononcé la nullité de la vente. Elle y voyait un pacte commissoire prohibé. L’existence d’un prêt à caractère usuraire résultait de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat. Cette différence était majorée par l’indemnité de jouissance.
La Cour de cassation a approuvé cette analyse. Elle a écarté l’argument de l’acquéreur selon lequel la majoration du prix de rachat correspondait à la rémunération d’un service rendu. Elle a retenu que « l’existence d’un prêt à caractère usuraire résultait de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat rapportée à la durée de la convention et de la majoration de la rémunération de l’acquéreur par le versement d’indemnités de jouissance dont le montant annuel correspondait à près de 9 % du prix d’achat » (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, précité).
La nullité de la vente requalifiée en pacte commissoire prohibé emporte des conséquences substantielles. La Cour de cassation a écarté l’existence d’une confirmation de l’acte nul. Elle a retenu que « la simple valeur du bien mentionnée dans l’acte ne pouvait établir la connaissance, par les vendeurs, de la nullité affectant la vente » (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, précité). La nullité du pacte commissoire n’est pas couverte par la seule mention de la valeur du bien dans l’acte.
La frontière entre la vente à réméré licite et l’opération de crédit usuraire a été précisée par un arrêt du 1er octobre 2020. L’arrêt a été rendu en formation de section (Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, n° 19-17.668, FS-D, lien officiel). En l’espèce, un vendeur avait cédé sa résidence principale pour 130 000 euros. La faculté de rachat était fixée à 174 000 euros, portée à 181 000 euros après plusieurs avenants.
Une convention d’occupation précaire prévoyait une indemnité mensuelle de 1 300 euros. La cour d’appel de Pau avait rejeté la demande de nullité pour lésion et pour pacte commissoire. Le recours à la vente avec faculté de rachat constituait pour le vendeur un mode habituel de financement. La Cour de cassation a approuvé cette analyse.
Elle a retenu que « la prohibition des contrats pignoratifs avait pour but de protéger les débiteurs non rompus à ces pratiques, et non les débiteurs utilisant de manière délibérée, réfléchie et habituelle le réméré comme moyen de financement » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, précité). Par ailleurs, la majoration de 34 % du prix de rachat n’était pas nécessairement usuraire.
Le prix de vente initial constituait le seul élément de référence pour la caractérisation d’une éventuelle lésion. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « les augmentations de l’indemnité de rachat, corrélatives et accessoires à l’allongement du délai d’exercice de la faculté de rachat, étaient intervenues sans modification du prix de vente initialement convenu » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, précité).
La troisième chambre civile a, en revanche, retenu l’absence de caractère usuraire d’une vente à réméré dans un arrêt du 4 octobre 2018. Elle a approuvé les juges du fond d’avoir relevé que « le contrat de vente avec faculté de rachat ne présentait aucun caractère usuraire alors que le prix de rachat était identique au prix de vente et que le loyer était perçu en contrepartie de la jouissance de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 4 octobre 2018, n° 17-21.894, lien officiel).
Dans cette espèce, la venderesse était ancien cadre bancaire. Elle avait recouru « en toute connaissance de cause au mécanisme de la vente à réméré ». Elle avait bénéficié des conseils de professionnels. La Cour a ainsi retenu que « la violence économique alléguée n’était pas établie » (Cass. 3e civ., 4 octobre 2018, précité).
Le caractère éclairé du consentement du vendeur constitue un indice de la validité de l’opération. Il en va de même de son expérience professionnelle. L’absence de disproportion entre le prix de vente et le prix de rachat est également déterminante. La sanction de la requalification demeure toutefois la nullité de l’opération.
Aux termes de l’article 1178 du code civil, « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul » et « le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé » (article 1178 du code civil). Le vendeur doit alors restituer le prix reçu. L’acquéreur doit restituer le bien. Les restitutions s’effectuent dans les conditions prévues aux articles 1352 et suivants du code civil.
B. La prescription des actions et la responsabilité des professionnels
La prescription constitue une arme décisive dans les contentieux relatifs à la vente à réméré. Aux termes de l’article 1676 du code civil, « la demande n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du jour de la vente. Ce délai court et n’est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat » (article 1676 du code civil). L’action en rescision pour lésion est enfermée dans un délai de deux ans.
Le délai court à compter de la vente, nonobstant l’existence d’une faculté de rachat. La troisième chambre civile a précisé, dans son arrêt du 1er octobre 2020, que le délai de deux ans pour l’exercice de l’action en rescision pour lésion « court à compter de la vente et n’est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte de rachat » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, n° 19-17.668, précité).
Elle en a déduit que les avenants prorogeant le délai d’exercice de la faculté de rachat ne constituaient pas de nouveaux contrats. Tel est le cas lorsqu’ils n’ont pas modifié le prix de vente initialement convenu. Or cette solution est déterminante pour le vendeur qui entend contester la vente sur le fondement de la lésion.
Les prorogations successives du délai de rachat sont fréquentes dans la pratique. Elles ne font pas courir un nouveau délai de deux ans. L’action en rescision doit donc être introduite dans les deux ans de la vente initiale. Le vendeur qui a prorogé le délai de rachat ne bénéficie d’aucune réouverture du délai.
La prescription quinquennale de l’article 2224 s’applique, par ailleurs, à l’action en exercice de la faculté de rachat. La Cour de cassation l’a jugé dans son arrêt du 8 juin 2023 (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-17.992, précité). La combinaison de ces deux délais dessine un régime de prescription rigoureux. Le vendeur doit agir rapidement, tant pour contester la vente que pour exercer sa faculté de rachat.
La responsabilité des professionnels de l’immobilier peut également être engagée à l’occasion d’une vente à réméré. Tel est notamment le cas de la responsabilité du notaire instrumentaire. La première chambre civile a précisé l’étendue du devoir de conseil du notaire dans une affaire de vente à réméré. La venderesse était surendettée (Cass. 1re civ., 1er février 2023, n° 20-16.905, lien officiel).
La Cour de cassation a rappelé que « le notaire instrumentaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l’acte par lequel elles s’engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d’appréciation sur l’opportunité économique de l’opération » (Cass. 1re civ., 1er février 2023, précité).
En l’espèce, le notaire avait omis d’attirer l’attention des vendeurs sur la possibilité de renoncer à la vente. La condition suspensive de constitution d’un gage-espèces stipulé à leur profit avait été défaillante. Le notaire avait également omis d’alerter sur les risques d’un paiement différé. La Cour a censuré l’arrêt qui n’avait pas recherché si cette faute avait privé la venderesse « d’une chance de renoncer à la vente ou de rechercher un autre montage plus avantageux que la vente à réméré » (Cass. 1re civ., 1er février 2023, précité).
Cette solution s’appuie sur l’article 1240 du code civil. Aux termes de ce texte, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Le notaire qui manque à son devoir d’information et de conseil engage sa responsabilité civile. Tel est spécialement le cas lorsqu’il a connaissance des difficultés financières du vendeur.
La question de la violence économique a également été examinée par la jurisprudence. La troisième chambre civile a rejeté, dans une décision du 29 juin 2022, le moyen tiré de la violence économique (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 18-14.966, lien officiel). La contrainte exercée sur le vendeur par ses créanciers avait un caractère légitime.
La contrainte visait à obtenir l’exécution d’une décision de justice. Le vendeur ne démontrait pas avoir été privé du choix de procéder à une vente amiable. La contrainte économique ne peut donc être invoquée par un vendeur qui a librement choisi la vente à réméré. Les créanciers n’ont fait qu’user de voies d’exécution légitimes.
La vente à réméré répond par définition à une situation de détresse financière. Elle ne saurait être systématiquement invalidée au seul motif que le vendeur était en état de nécessité. Le régime de la preuve du caractère usuraire de l’opération a également été précisé. La Cour de cassation a jugé, dans son arrêt du 24 juin 2021, que la cour d’appel n’était pas tenue de répondre à de simples allégations (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, n° 18-19.771, précité). Ces allégations n’étaient pas assorties d’une offre de preuve sur des frais exposés par l’acquéreur dans le cadre du montage de l’opération.
Il appartient ainsi à l’acquéreur qui se prévaut de la réalité de services rendus d’en offrir la preuve. Enfin, la sanction du manquement du notaire à son devoir de conseil ne se limite pas à la réparation du préjudice financier. La première chambre civile a jugé que l’auteur d’un dommage doit, en application de l’article 1240 du code civil, « en réparer toutes les conséquences » (Cass. 1re civ., 1er février 2023, n° 20-16.905, précité).
Cette réparation inclut la perte d’une chance de renoncer à l’opération. Elle inclut également la perte d’une chance d’en négocier des conditions plus favorables. La vente à réméré demeure ainsi un instrument de financement immobilier d’une actualité certaine. Son régime juridique a été considérablement précisé entre 2016 et 2025.
Conclusion
L’arrêt de principe du 8 juin 2023, publié au Bulletin, a tranché la nature juridique de l’action en exercice de la faculté de rachat. Cette action est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. L’arrêt du 30 janvier 2025 a rappelé l’impératif du principe de la contradiction. La contestation de la consolidation de la vente doit respecter les règles de procédure.
Des lors, la vente à réméré apparaît comme une opération licite mais strictement encadrée. Sa validité dépend de l’équilibre économique du prix de rachat. Elle dépend également de la réalité de la jouissance du vendeur. Elle dépend enfin de la qualité du consentement donné.
La frontière entre la vente assortie d’un pacte de rachat et le pacte commissoire prohibé se dessine au fil d’une jurisprudence attentive aux circonstances de chaque espèce. Cette jurisprudence demeure hostile aux opérations dissimulant un crédit usuraire. Tel est spécialement le cas lorsque la résidence principale du débiteur sert de garantie.
En consequence, le vendeur qui envisage une vente à réméré doit être particulièrement vigilant. Les modalités d’exercice de sa faculté de rachat doivent être scrupuleusement respectées. Les délais contractuels et légaux doivent être observés. La préservation des preuves du paiement ou de la consignation du prix est essentielle.
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