I. La formation de la transaction dans le bail commercial
A. Les conditions de validité de la transaction : l’existence d’un différend et les concessions réciproques
La transaction peut également avoir pour objet de prévenir une contestation à naître, ce que la jurisprudence admet largement en matière de formation du bail commercial. La cour d’appel de Caen a ainsi jugé, dans un arrêt du 19 mars 2026, qu’un bail commercial peut être valablement formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation portant sur les éléments essentiels du contrat, sans qu’un écrit soit requis. Saisie du litige opposant une société candidate à la location d’un local commercial à la société propriétaire, la cour a retenu que l’offre du candidat, acceptée dans ses éléments essentiels par le bailleur, avait fait naître un engagement contractuel, et que la rupture ultérieure des discussions constituait une inexécution de ce contrat (cour d’appel de Caen, 19 mars 2026, n° 24/02987). Cette espèce illustre l’intérêt de la voie transactionnelle, qui permet de prévenir une contestation à naître avant même la conclusion du bail.
La transaction est définie par l’article 2044 du code civil comme « un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ». Ce mécanisme occupe une place éminente dans le contentieux des baux commerciaux. La plupart des différends relatifs aux loyers, aux charges ou à la résiliation du contrat trouvent en effet une solution négociée. La troisième chambre civile a précisé, depuis 2023, les conditions de validité de ces conventions et leur régime probatoire.
La première exigence tient à l’existence de concessions réciproques, dont l’absence prive l’accord de la qualification de transaction. La cour d’appel de Poitiers a ainsi jugé, dans un arrêt du 21 mai 2024, que « constitue une transaction au sens de ce texte un accord ayant pour objet de mettre fin à un différend né entre les parties, et qui comporte des concessions réciproques, quelle que soit leur importance relative ». Elle a précisé qu’« il n’y a pas de transaction lorsqu’une partie abandonne ses droits pour une contrepartie si faible qu’elle est pratiquement inexistante » (cour d’appel de Poitiers, 21 mai 2024). Cette solution a été rendue au sujet d’un protocole d’accord conclu en 2016 entre une société exploitant un fonds de commerce et ses bailleurs. Le juge n’a pas à s’interroger sur l’importance relative des concessions dès lors que leur existence est établie.
La même logique a été mise en œuvre par la cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 27 juin 2024. Le litige portait sur un protocole transactionnel conclu le 11 février 2019 entre une société civile immobilière et sa locataire. La cour a relevé que le bailleur avait accepté de fixer le loyer du bail renouvelé au montant défini par l’expert judiciaire. Il avait en outre admis avoir facturé un surplus de loyer et renoncé à l’application de la clause d’échelle mobile. En contrepartie, la locataire renonçait aux sommes qu’elle facturait au bailleur au titre de certaines charges. La cour a retenu que « la transaction caractérise seulement la volonté de mettre un terme au litige qui opposait les deux sociétés, sans qu’aucun flux financier anormal n’ait été concédé au bénéfice de l’une ou l’autre partie ». Cette analyse des concessions réciproques a permis d’écarter la demande d’extension de la liquidation judiciaire fondée sur l’existence de relations financières anormales.
Le caractère transactionnel d’un accord ne peut toutefois être déduit de la seule concomitance avec la conclusion d’un nouveau bail. La cour d’appel de Poitiers a, dans la même affaire, écarté l’argument du preneur. Celui-ci soutenait que le protocole et le bail commercial signés le même jour ne formaient qu’une seule convention. Elle a jugé que « de la seule concomitance de ces deux conventions, la première portant formellement sur la résolution du différend lié de l’exécution d’un actuel contrat de bail, et la seconde sur la conclusion d’un nouveau bail, il ne peut pas se déduire que la seconde revêtirait le même caractère que la première ». Cette distinction emporte des conséquences pratiques considérables. Seules les stipulations comprises dans la convention qualifiée de transaction bénéficient de l’autorité de chose jugée attachée à ce contrat.
La Cour de cassation a apporté une précision décisive sur la portée de l’exigence d’écrit. Un pourvoi avait été formé contre un arrêt ayant refusé de constater l’accord intervenu entre une société exploitant un fonds de commerce de restauration et sa bailleresse. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 30 novembre 2023, que « l’écrit qu’il prévoit n’est pas exigé pour la validité du contrat de transaction, mais seulement à des fins probatoires ». Elle en a déduit que « la validité d’une transaction n’est pas subordonnée à la signature d’un protocole d’accord par les parties ». L’accord peut ainsi être établi par des conclusions concordantes demandant au juge d’homologuer un accord contenant des concessions réciproques.
B. La preuve de la transaction et le contrôle du juge
La solution dégagée par la Cour de cassation dans son arrêt du 30 novembre 2023 facilite la preuve des accords transactionnels intervenus en cours d’instance. Un échange de conclusions suffit à établir l’existence de la convention. Chaque partie demande alors au juge de constater l’accord intervenu, de donner force exécutoire au protocole et de constater son dessaisissement. Cette exigence probatoire s’applique quand bien même aucun écrit signé ne serait versé aux débats. La solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure, qui appréciait souverainement la réalité de l’accord des parties. Elle en précise utilement le fondement textuel en l’ancrant dans l’article 2044 du code civil.
Lorsqu’un protocole d’accord a été conclu puis homologué, le contrôle du juge s’exerce dans des limites strictes. La cour d’appel de Versailles a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt du 28 mars 2024. Le litige concernait un protocole transactionnel homologué par un arrêt du 26 novembre 2020. Par ce protocole, une société preneuse s’était engagée à payer l’intégralité de sa dette locative fixée à la somme de 4 721 934 euros. La cour a rappelé que « lorsque la cour statue sur une demande tendant à conférer force exécutoire à une transaction, son contrôle ne porte que sur la nature de la convention qui lui est soumise et sur sa conformité à l’ordre public et aux bonnes mœurs, et n’exclut pas celui opéré par le juge du fond saisi d’une contestation de la validité de la transaction ».
Le contrôle exercé à l’occasion de l’homologation ne fait ainsi pas obstacle à la contestation ultérieure de la validité du protocole devant le juge du fond. Dans la même affaire, la preneuse avait saisi le tribunal judiciaire. Elle demandait de voir juger non écrite la clause du protocole prévoyant la résiliation de plein droit du bail. Cette clause était fondée sur l’article L. 145-41 du code de commerce, dont le caractère d’ordre public était constant. La cour d’appel de Versailles a retenu que cette action n’apparaissait pas manifestement vouée à l’échec. Elle a relevé que le juge des référés avait été saisi d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail. Il n’avait pas été saisi de la clause de résiliation stipulée au protocole. La bailleresse ne pouvait dès lors se prévaloir de l’autorité de la chose jugée de la transaction homologuée.
Par ailleurs, l’exécution de la transaction peut donner lieu à la mise en œuvre de clauses de déchéance du terme stipulées au protocole. La cour d’appel de Paris a eu à connaître d’un protocole d’accord transactionnel conclu le 21 mai 2024, dans un arrêt du 2 juillet 2026. Ce protocole liait la Caisse autonome de retraite des médecins de France à la société exploitant un fonds de commerce de restauration. Aux termes du protocole, la bailleresse avait consenti à sa locataire « une franchise de loyer et un échéancier de paiement de la somme de 420 751,82 euros TTC au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2023 ». La bailleresse se prévalait d’un acte de déchéance du terme du protocole et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle contestait l’ordonnance de référé ayant autorisé la locataire à séquestrer les loyers. La cour a confirmé la mesure, en relevant que l’urgence était caractérisée dès lors que la bailleresse pouvait à tout moment agir en résiliation du bail.
II. Les effets de la transaction sur la relation locative
A. La transaction portant résiliation du bail et apurement de la dette locative
La transaction constitue l’instrument privilégié de la résiliation amiable du bail commercial. La Cour de cassation a été saisie de plusieurs litiges nés de l’exécution de protocoles d’accord ayant pour objet d’organiser la fin de la relation locative. Dans un arrêt du 21 septembre 2023, elle a ainsi rappelé que les parties à un bail commercial portant sur quarante-cinq locaux distincts à usage de banque « ont conclu un protocole d’accord transactionnel, ayant pour objet d’organiser la résiliation du bail et la restitution des locaux ». Cet arrêt illustre la fonction de sécurisation du protocole transactionnel. Les parties peuvent ainsi fixer les conditions de la résiliation et anticiper les difficultés d’exécution.
La même fonction se retrouve dans un arrêt du 28 novembre 2024. Le litige concernait un protocole d’accord conclu le 20 mai 2020 entre une bailleresse, ses locataires et les ayants droit de l’un d’entre eux. Ce protocole portait « résiliation anticipée du bail et restitution des locaux au 2 juin 2020 ». La sous-locataire, qui occupait une partie des locaux, avait assigné la bailleresse afin d’obtenir l’inopposabilité de la résiliation du bail principal. Elle sollicitait également la reconnaissance d’un bail commercial la liant directement à la bailleresse. Si le pourvoi a été déclaré irrecevable pour des motifs procéduraux, l’espèce révèle la question centrale de l’effet relatif de la transaction. La transaction ne saurait priver le sous-locataire de ses droits à l’égard du bailleur principal.
L’apurement de la dette locative constitue l’autre objet majeur des protocoles transactionnels. La cour d’appel d’Orléans a été saisie, dans un arrêt du 15 février 2024, d’un protocole conclu le 26 juin 2019. Ce protocole liait une société civile immobilière à la société exerçant une activité d’avocat dans des locaux loués à usage exclusif de bureaux. La dette locative avait été arrêtée à la somme de 298 739,10 euros et devait être réglée de manière échelonnée en douze mensualités. Le bailleur avait renoncé à percevoir la somme de 40 000 euros à titre de concession. La cour a prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2020. Elle a relevé que le décompte produit était imprécis et erroné. Le preneur avait en effet respecté l’échéancier du protocole et repris le paiement des loyers courants. La cour a ainsi sanctionné la volonté du bailleur de contourner l’économie de la transaction qu’il avait lui-même consentie.
La déchéance de la transaction peut également être organisée conventionnellement. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 octobre 2025, a examiné un accord transactionnel conclu le 11 juillet 2022. Cet accord était postérieur à une ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et accordé des délais de paiement au preneur. L’accord prévoyait que « à défaut pour chaque partie d’exécuter l’intégralité des obligations contractées aux termes des présentes, les concessions et abandons de créances seront nuls et non avenus et le présent accord transactionnel sera résilié de plein droit, dix jours après l’envoi par les parties d’une lettre recommandée avec accusé de réception visant la présente clause, demeurée infructueuse ». La cour a procédé à un examen détaillé des paiements effectués par le preneur pendant la période de quinze mois prévue par l’accord. Elle a retenu que les mensualités d’apurement avaient été intégralement réglées. L’accord n’avait pas été méconnu, de sorte que la bailleresse ne pouvait se prévaloir de la résiliation de plein droit de la transaction.
B. L’étendue de l’effet extinctif : l’autorité de la chose jugée, l’effet relatif et les limites statutaires
L’article 2052 du code civil dispose que « la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ». Cette autorité de chose jugée a été expressément appliquée au contentieux des baux commerciaux par la cour d’appel de Versailles. Celle-ci a rappelé que « la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ». Une transaction homologuée constitue par ailleurs un titre exécutoire dont le non-respect par le preneur peut être sanctionné.
L’étendue de l’effet extinctif demeure toutefois circonscrite à l’objet de la convention. La cour d’appel d’Orléans a ainsi interprété restrictivement la clause de renonciation générale stipulée à l’article 19 du protocole du 26 juin 2019. Cette clause visait les demandes liées directement ou indirectement aux actes et faits ayant donné lieu au litige. Elle concernait notamment le contrat de bail, les dégâts des eaux allégués et les travaux de réfection des locaux loués. La cour a jugé que cette renonciation ne couvrait pas les demandes fondées sur la défaillance du bailleur dans la réalisation des grosses réparations. Celles-ci relèvent des articles 606 du code civil et L. 145-35 du code de commerce et demeurent à la charge du bailleur aux termes du bail. La preneuse restait donc recevable à se prévaloir de l’exception d’inexécution à ce titre. Cette solution illustre la nécessaire délimitation de l’objet de la transaction, qui ne saurait être étendue à des contestations que les parties n’ont pas entendu éteindre.
L’effet relatif de la transaction constitue une autre limite essentielle de l’effet extinctif. La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 28 novembre 2024. La transaction conclue entre la bailleresse et le preneur ne saurait être opposée au sous-locataire. Cette transaction organisait pourtant la résiliation anticipée du bail. Celui-ci n’est pas partie à la convention et conserve la faculté de contester la résiliation du bail principal. Cette solution procède du principe général selon lequel la transaction faite par l’un des intéressés ne lie point les autres intéressés. Elle trouve une application particulièrement fréquente dans les baux commerciaux soumis à la sous-location. L’extinction du bail principal par voie transactionnelle peut en effet menacer les droits du sous-locataire régulièrement installé.
Les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux limitent également la liberté transactionnelle des parties. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». La question s’est posée de savoir si cette règle s’applique aux clauses de résiliation stipulées non dans le bail, mais dans le protocole transactionnel. La cour d’appel de Versailles a jugé que la contestation de la licéité de la clause insérée dans le protocole soulevait une contestation sérieuse. Le juge des référés était en conséquence incompétent, et les parties ont été renvoyées à se pourvoir devant le juge du fond. La cour a relevé le caractère d’ordre public du texte et l’existence d’une demande tendant à voir réputer la clause non écrite sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce.
La prescription constitue enfin un enjeu majeur de la sécurisation des accords transactionnels. L’article L. 145-60 du code de commerce soumet à la prescription biennale toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Cette prescription s’applique aux actions tendant à la contestation de la validité d’une transaction ou à l’exécution d’un protocole d’accord. La sous-locataire qui entend contester la résiliation amiable du bail principal doit ainsi agir dans le délai de deux ans, faute de quoi son action est irrecevable. La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 28 novembre 2024 (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-12.538). Cette exigence de célérité invite les parties à faire valoir leurs prétentions sans délai.
La transaction apparaît dès lors comme un instrument puissant mais encadré de l’apaisement du contentieux locatif. Sa force obligatoire, consacrée par l’article 1103 du code civil, n’élude pas le contrôle du juge sur l’existence de concessions réciproques. Elle n’élude pas davantage le contrôle sur la régularité de la preuve et la conformité de la convention à l’ordre public du statut. En conséquence, les parties qui souhaitent mettre un terme à leurs différends doivent veiller à la précision de l’objet du protocole. Elles doivent également veiller à la réalité des concessions consenties de part et d’autre. Elles doivent enfin articuler les clauses de déchéance avec les règles d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce. À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile, telle qu’elle s’est développée depuis 2023, offre un cadre désormais stabilisé pour la rédaction de ces conventions.
Dès lors, la maîtrise du régime de la transaction dans le bail commercial s’impose tant aux bailleurs qu’aux preneurs. Elle est nécessaire pour négocier un échéancier d’apurement de la dette, organiser la résiliation anticipée du contrat ou prévenir un contentieux relatif à la clause résolutoire. La solution dégagée par la Cour de cassation dans son arrêt du 30 novembre 2023 élargit utilement les modes de preuve de l’accord. L’exigence de concessions réciproques et le respect des règles d’ordre public continuent toutefois de borner la liberté des parties.
Conclusion
La transaction constitue, dans le droit des baux commerciaux, un mode de résolution des litiges à la fois souple et rigoureusement encadré. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé ses contours depuis 2023. Les conditions de validité de l’accord ont été rappelées par les cours d’appel de Poitiers et de Lyon. Ces conditions tiennent à l’existence d’un différend et à la réalité des concessions réciproques. La Cour de cassation a libéralisé le régime probatoire en jugeant que l’écrit n’est exigé qu’à des fins de preuve. Par ailleurs, les effets de la convention ont été précisés. L’autorité de chose jugée de l’article 2052 du code civil, l’effet relatif qui protège le sous-locataire et les limites posées par l’article L. 145-41 du code de commerce dessinent un régime complet. La rédaction de ces conventions, la négociation des échéanciers d’apurement et la défense des intérêts des parties requièrent une expertise approfondie du droit des baux commerciaux. Celle-ci peut être apportée par un avocat en droit des baux commerciaux à Paris. Dès lors, la transaction demeure un instrument de premier plan pour prévenir un contentieux ou sécuriser la fin d’une relation locative. Son maniement suppose une parfaite connaissance des équilibres du statut.
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