La clause résolutoire du bail commercial en 2026 : commandement, délais de grâce et nouveau régime issu de la loi du 26 mai 2026

Introduction. La clause résolutoire est, avec le droit au renouvellement, l’instrument le plus redoutable de l’arsenal du bailleur commercial. Insérée dans la quasi-totalité des baux commerciaux, elle permet au bailleur de faire constater la résiliation de plein droit du contrat un mois après un commandement demeuré infructueux, sans avoir à démontrer la gravité du manquement ni à solliciter le prononcé judiciaire d’une résiliation. Cette mécanique, d’apparence simple, est en réalité d’une redoutable complexité technique, et son maniement est sanctionné par une jurisprudence abondante dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation veille scrupuleusement à la correcte application.

L’année 2026 constitue à cet égard un moment charnière. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, pour la première fois depuis 2016, modifié l’article L. 145-41 du code de commerce, en subordonnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à de nouvelles conditions tenant à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant. Dans le même temps, la jurisprudence de la Cour de cassation, ponctuée d’arrêts publiés au Bulletin rendus en formation de section — notamment ceux du 18 septembre 2025 et du 5 mars 2026 —, a profondément renouvelé la physionomie du contentieux en donnant à l’exception d’inexécution du preneur une portée que le juge du fond ne peut plus ignorer. Il importe donc, pour le bailleur comme pour le locataire, de connaître avec précision le régime applicable.

On analysera, dans une première partie, le mécanisme de la résiliation de plein droit et ses conditions de mise en œuvre (I), avant d’examiner, dans une seconde partie, les remèdes ouverts au preneur et les évolutions législatives et jurisprudentielles de la période récente (II).

I. Le régime de la clause résolutoire : une résiliation de plein droit strictement encadrée

L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction applicable depuis le 28 mai 2026, dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Ce texte, qui codifie une exigence protectrice du preneur héritée du décret du 30 septembre 1953, soumet l’efficacité de la clause à une double condition cumulative : la délivrance préalable d’un commandement, d’une part, et l’écoulement d’un délai d’un mois sans régularisation, d’autre part. À défaut du respect de ces exigences, la résiliation de plein droit ne peut être constatée, et le bailleur doit se rabattre sur la voie plus lourde de la demande en résiliation judiciaire. La maîtrise des conditions de mise en œuvre du commandement et des conditions d’acquisition de la clause conditionne donc directement la stratégie procédurale de chaque partie.

A. Le commandement de payer : mentions obligatoires et identification des manquements

Le commandement, acte d’huissier de justice, est la clef de voûte du dispositif. L’article L. 145-41 du code de commerce en fixe une exigence capitale en précisant que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai », c’est-à-dire le délai d’un mois laissé au preneur pour se libérer. Cette mention du délai n’est toutefois pas la seule condition de validité de l’acte. La jurisprudence exige que le commandement vise expressément la clause résolutoire dont le bailleur entend se prévaloir, qu’il en reproduise les termes et qu’il mette le preneur en mesure de connaître précisément les sommes dues ou, lorsqu’il s’agit d’une infraction au bail, les manquements reprochés. Un commandement imprécis, qui ne permettrait pas au locataire d’identifier la nature et l’étendue des obligations dont la violation est alléguée, ne peut fonder l’acquisition de la clause.

La Cour de cassation a rappelé cette exigence de précision dans un arrêt du 25 mars 2021 (n° 19-20.458). En l’espèce, un bailleur avait délivré un commandement de faire, visant la clause résolutoire, enjoint au preneur de procéder aux travaux de peinture extérieure de l’immeuble et de reprendre l’exploitation effective de sa boutique, le tout en se référant à des constats d’huissier. Contestant l’imprécision de l’acte, le locataire soutenait qu’il ne lui permettait pas d’identifier avec certitude les travaux mis à sa charge, dès lors notamment que le bail ne lui imposait que l’entretien de la devanture et des fermetures, et non la peinture extérieure de l’ensemble de l’immeuble. La Haute juridiction rejette le pourvoi : la cour d’appel avait relevé que le commandement comportait « la reproduction littérale des clauses du bail relatives aux travaux incombant au preneur » et visait les constats d’huissier décrivant les manquements. Elle en avait « souverainement déduit » que le locataire avait pu prendre « l’exacte mesure des injonctions qui lui avaient été adressées ». Ce terme d’« exacte mesure des injonctions » est devenu la formule consacrée par laquelle le juge apprécie la régularité du commandement : celui-ci doit être suffisamment précis pour que le preneur sache ce qu’il lui est demandé de payer ou de faire dans le délai d’un mois.

La question de l’interprétation de la clause résolutoire elle-même donne lieu à un contentieux nourri, et la Cour de cassation y exerce son contrôle avec une vigilance particulière. Le principe est celui de l’interprétation stricte : la clause, qui institue une déchéance au détriment du preneur, ne peut être étendue au-delà des cas qu’elle prévoit. La Haute juridiction sanctionne en revanche avec sévérité le juge du fond qui, sous couvert d’interprétation stricte, dénaturerait les termes clairs et précis de la clause. L’arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-12.423) en offre une illustration éclatante. Un bail commercial contenait une clause résolutoire stipulée pour le cas de « non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés aux présentes comme le non-respect de la clause de destination, ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu ». Le bailleur, qui avait fait délivrer un commandement de payer portant notamment sur le loyer du troisième trimestre 2022, la clause pénale, les intérêts de retard et le coût du commandement, se heurtait à une décision de la cour d’appel de Chambéry refusant de constater l’acquisition de la clause, au motif que « cette clause ne prévoit pas de résolution de plein droit du bail un mois après le commandement de payer en cas de non-paiement de la clause pénale, ni des frais du commandement ». La Cour de cassation casse : en tronquant la clause à la seule liste d’exemples et en l’amputant de son principe général, la cour d’appel en a dénaturé les termes clairs et précis, violant le principe interdisant au juge de dénaturer l’écrit qui lui est soumis. L’arrêt, qui condamne une lecture aveuglée par la seule énumération contractuelle, rappelle aux praticiens que la rédaction des clauses résolutoires — principe général et énumération d’exemples — doit être appréhendée dans sa globalité, et que le juge ne saurait se faire mieux disant que la lettre du contrat.

Le commandement peut, en outre, être délivré non seulement pour défaut de paiement de loyers, mais aussi pour manquement à une obligation de faire, telle que la reprise de l’exploitation, le respect de la destination des lieux ou la réalisation de travaux de remise en état. Dans cette hypothèse, la jurisprudence exige que le manquement dénoncé se soit poursuivi au-delà du délai d’un mois imparti. La démonstration de la persistance de l’infraction dans un temps proche de l’expiration de ce délai est alors déterminante, comme l’a rappelé la Cour dans un arrêt du 11 mars 2021 (n° 19-26.346) qui sera examiné plus loin. Pour le bailleur, la rigueur du commandement est donc la condition de la fiabilité de tout son dispositif : un acte mal rédigé, incomplet ou imprécis condamne la procédure dès son origine et peut exposer son auteur à des dommages-intérêts.

B. L’acquisition de la clause résolutoire : l’écoulement du délai d’un mois et le rôle du juge des référés

Une fois le commandement régulièrement délivré, la clause résolutoire produit son effet de plein droit à l’expiration du délai d’un mois si le preneur ne s’est pas libéré des causes du commandement. La résiliation n’est toutefois pas acquise à la seule date du terme du délai : elle doit être constatée judiciairement. Le bailleur saisit, en pratique, le juge des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause, ordonner l’expulsion du preneur et obtenir une provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Le juge des référés peut faire droit à la demande dès lors qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire relevant de son office dès lors que la dette n’est pas contestée dans son principe.

Une jurisprudence constante, illustrée par l’arrêt du 9 septembre 2014 (n° 13-15.549), précise le sort des paiements intervenus après l’expiration du délai. En l’espèce, un commandement de payer avait été délivré le 7 décembre 2007 et était resté infructueux dans le délai d’un mois, le preneur refusant de régler la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont il contestait le principe. Des règlements partiels effectués en juillet 2009 et avril 2012, soit plusieurs années après l’expiration du délai, ont conduit la Cour de cassation à rappeler que ces règlements « ne pouvaient annuler les effets du commandement du 7 décembre 2007 resté infructueux ». Autrement dit, une fois le délai d’un mois écoulé sans paiement intégral des causes du commandement, la clause résolutoire est acquise, et le paiement ultérieur de la dette — fût-il total — ne permet plus de faire obstacle à la résiliation : le bail est définitivement résilié, le preneur devient occupant sans droit ni titre et est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

La rigueur de cette règle a été confirmée par l’important arrêt du 11 mars 2021 (n° 20-13.639, rendu en formation de section et publié au Bulletin), dont les faits sont devenus célèbres dans les cabinets de droit des affaires. Des bailleurs, propriétaires de locaux au sein d’une résidence de tourisme donnés à bail à la société DG Holidays, avaient délivré à la locataire plusieurs commandements de payer des loyers, visant la clause résolutoire inscrite aux baux. La locataire s’était acquittée des loyers impayés dans le mois suivant la signification des commandements, mais pas des frais de poursuite, d’un montant marginal de 80 à 90 euros par acte. Se prévalant de ce non-paiement des frais dans le délai imparti, les bailleurs ont assigné en référé et obtenu la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire, quand bien même celle-ci avait réglé les frais litigieux dès qu’elle en avait été informée, avant même que le juge ne statue. La Cour de cassation rejette le pourvoi : dès lors que les clauses résolutoires avaient été « mises en œuvre de bonne foi par les bailleurs au moment de la délivrance des commandements », le non-paiement des frais de poursuite dans le délai visé suffisait à emporter l’acquisition de la clause, sans que les bailleurs soient tenus de subir les conséquences d’un paiement tardif des sommes restées dues. La seule censure prononcée porte sur l’indemnité d’occupation : le juge des référés, qui ne peut allouer que des provisions, ne pouvait condamner la locataire à payer à titre non provisionnel une indemnité d’occupation majorée de 50 %.

Cet arrêt, au-delà de sa portée indemnitaire, éclaire le rapport du preneur à sa propre dette. Le délai d’un mois n’est pas un simple point de repère : il est un délai de régularisation impératif, à l’intérieur duquel la totalité des causes du commandement — principal, clause pénale, intérêts et frais — doit être réglée. Tout paiement partiel qui laisse subsister une fraction de la dette, si dérisoire soit-elle, laisse la clause résolutoire produire ses effets. L’arrêt du 11 mars 2021 opère en outre un tri utile entre les objets du contentieux : la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire échappe, selon la Cour, au champ de la protection de la propriété commerciale garantie par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, la « propriété commerciale » au sens de ce texte s’entendant du droit au renouvellement du bail consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce, et non de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties. Le preneur ne saurait donc invoquer une atteinte disproportionnée à ses droits fondamentaux pour neutraliser une clause résolutoire régulièrement mise en œuvre.

Le juge des référés, auquel le contentieux de la clause résolutoire est le plus souvent soumis, est toutefois tenu à une exigence de proportionnalité dans l’appréciation de l’existence d’une contestation sérieuse. Si la constatation de l’acquisition suppose que la dette soit certaine, liquide et exigible, la jurisprudence admet que le juge examine l’éventuelle mauvaise foi du bailleur ou l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant des sommes réclamées, notamment lorsqu’une clause pénale manifestement disproportionnée est intégrée au commandement. L’arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-12.423) précité illustre cette articulation : la Cour y valide le rejet par les juges du fond d’une demande de provision fondée sur une clause pénale dont le montant était sérieusement contesté, tout en censurant au contraire la lecture dénaturante de la clause résolutoire. Le juge des référés doit donc démêler, au sein d’un même commandement, ce qui relève de la créance certaine — justifiant la constatation de l’acquisition — et ce qui relève de chefs contestés — justifiant le rejet ou la minoration de la provision.

Enfin, la jurisprudence relative aux commandements de faire, illustrée par l’arrêt du 11 mars 2021 (n° 19-26.346), confirme que la clause résolutoire ne peut être acquise qu’à la condition que l’infraction dénoncée ait persisté au-delà du délai d’un mois. En l’espèce, un bailleur avait délivré au preneur, exploitant d’un snack dans un centre commercial, un commandement aux fins de respecter les horaires d’ouverture fixés par le règlement intérieur, visant la clause résolutoire. La cour d’appel de Nouméa avait constaté l’acquisition de la clause au vu d’un unique constat d’huissier du 23 avril 2014, près de quatre mois après l’expiration du délai du commandement. La Cour de cassation rejette le moyen dirigé contre ce chef : la cour d’appel, ayant « souverainement retenu que le constat d’huissier de justice du 23 avril 2014 démontrait la persistance du manquement dans un temps proche de l’expiration du délai imparti par le commandement », n’était pas tenue de procéder aux recherches que ses constatations rendaient inopérantes. Mais la formule ne doit pas tromper : elle signifie qu’il incombe au bailleur de rapporter la preuve de la persistance du manquement dans un temps raisonnablement proche du terme du délai, le juge du fond conservant l’appréciation souveraine de cette proximité temporelle.

II. Les remèdes ouverts au preneur et les évolutions de la période 2025-2026

Le législateur et la Cour de cassation n’ont pas laissé le preneur sans défense face à ce mécanisme impitoyable. D’une part, le texte de l’article L. 145-41 du code de commerce ménage, depuis l’origine, une porte de secours : les juges, saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent accorder des délais et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. D’autre part, la jurisprudence de la période 2025-2026, marquée par deux arrêts publiés au Bulletin rendus en formation de section, a substantiellement renforcé la position du preneur en reconnaissant pleinement à l’exception d’inexécution le pouvoir de paralyser la mise en œuvre de la clause. Le législateur, par la loi du 26 mai 2026, a réagi en assouplissant le régime tout en le conditionnant. Il convient d’examiner successivement le régime des délais de grâce et de la suspension des effets de la clause (A), puis la place désormais centrale de l’exception d’inexécution et les nouvelles exigences légales (B).

A. Les délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire

Le deuxième alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce permet au juge, saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, « d’accorder des délais » et de « suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». Le texte ajoute que « la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Cette disposition, d’ordre public en ce qu’elle institue une protection minimale du preneur, permet au locataire confronté à des difficultés passagères de solliciter un échéancier et de voir suspendre, pendant le cours des délais accordés, la réalisation et les effets de la clause, à charge pour lui de s’acquitter des sommes dans les conditions fixées.

La jurisprudence a précisé à plusieurs reprises les contours de cette protection. Le point le plus structurant est celui de l’époque à laquelle la demande doit être présentée. Comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 11 mars 2021 (n° 19-26.346), en reprenant une jurisprudence inaugurée par un arrêt du 13 mai 1986 (n° 83-14.991, Bull. 1986, III, n° 69), « le titulaire d’un bail commercial peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée ». En l’espèce, la cour d’appel avait déclaré irrecevable la demande de suspension de la clause résolutoire présentée pour la première fois en cause d’appel, au motif qu’elle se heurtait à l’autorité de la chose jugée attachée à un jugement du tribunal de première instance. La Cour de cassation casse : la résiliation n’ayant pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée — le jugement n’étant pas encore définitif du fait de l’appel suspensif —, le preneur demeurait recevable à solliciter des délais et la suspension des effets de la clause. Cette solution est d’une importance pratique considérable : elle signifie que la faculté de demander la suspension de la clause demeure ouverte pendant toute la durée de l’instance et de la procédure d’appel, jusqu’à ce que la résiliation soit constatée par une décision irrévocable.

Le revers de la médaille a été précisé par l’arrêt du 26 novembre 2013 (n° 12-25.534). Un bailleur avait fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’avait assigné en constatation de la résiliation. Par arrêt du 11 février 2010, la cour d’appel avait constaté que les causes du commandement n’avaient pas été acquittées dans le délai, mais avait suspendu les effets de la clause résolutoire en autorisant le locataire à se libérer en trois versements mensuels égaux, en sus des loyers courants. Les échéances n’ayant pas été respectées, le bailleur fit délivrer un commandement de quitter les lieux. La cour d’appel, statuant à nouveau, jugea que la clause résolutoire n’avait pas produit ses effets, au motif notamment que les loyers impayés n’avaient pas fait l’objet d’un nouveau commandement rappelant la clause. La Cour de cassation casse : dès lors que le locataire n’avait pas « satisfait aux obligations mises à sa charge par l’arrêt suspendant les effets de la clause résolutoire », la cour d’appel était tenue de constater que la clause avait produit effet un mois après le commandement initial du 24 décembre 2008, sans qu’un nouveau commandement fût nécessaire. L’enseignement est net : la suspension des effets de la clause est une faveur conditionnelle, dont le bénéfice est strictement lié au respect des modalités fixées par le juge. Le locataire qui obtient un échéancier doit en honorer scrupuleusement chaque échéance, sous peine de voir la clause résolutoire reprendre ses effets à la date de son acquisition originaire, sans nouvelle formalité.

La période récente apporte en outre des illustrations concrètes, au niveau des juridictions du fond, de la diversité des issues du contentieux. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, dans une ordonnance du 5 mai 2026 (n° RG 26/50464), a ainsi prononcé une expulsion « conditionnelle » en suspendant les effets de la clause résolutoire à la condition du paiement de la dette et des loyers courants dans les délais fixés, tandis que le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, dans une ordonnance du 19 juin 2026 (n° RG 25/00418), a constaté la résiliation du bail d’un hôtel-restaurant à compter du 29 mars 2025 et ordonné l’expulsion sans suspension des effets de la clause, tout en accordant au preneur des délais pour l’exécution des condamnations pécuniaires. La clé de voûte de ces décisions demeure l’appréciation souveraine, par le juge, de la capacité du preneur à s’acquitter de sa dette et de la réalité de ses difficultés.

Le contentieux de la clause résolutoire se combine enfin, dans des configurations délicates, avec les procédures collectives. L’arrêt de la troisième chambre civile du 13 avril 2022 (n° 21-15.336, publié au Bulletin) en fixe le principe sur le fondement de la combinaison des articles L. 145-41 et L. 622-21 du code de commerce : « l’action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement ». En l’espèce, un commandement de payer avait été délivré le 2 septembre 2015, la résiliation de plein droit étant intervenue le 2 octobre 2015, mais une procédure de sauvegarde avait été ouverte le 6 septembre 2017 sans qu’aucune décision passée en force de chose jugée eût constaté la résiliation. La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui avait déclaré la demande recevable au motif que le jeu de la clause s’appréciait au moment de la délivrance du commandement : l’arrêt des poursuites individuelles fait obstacle à ce qu’une action en constatation de l’acquisition, fondée sur des créances antérieures à l’ouverture, soit poursuivie ou introduite postérieurement. Cette solution, essentielle pour les preneurs en difficulté, impose au bailleur de diligenter et de faire juger son action en constatation avant l’ouverture d’une éventuelle procédure collective, à défaut de quoi il devra se soumettre au régime des créances et de la résiliation propres à la procédure.

B. L’exception d’inexécution et les nouvelles exigences de la loi du 26 mai 2026

Le mouvement jurisprudentiel le plus significatif de la période 2025-2026 réside dans la consécration, au bénéfice du preneur, d’un moyen de défense substantiel opposable à la clause résolutoire : l’exception d’inexécution. Le principe avait été posé par l’arrêt de la troisième chambre civile du 18 septembre 2025 (n° 23-24.005, publié au Bulletin, formation de section). La locataire d’un local commercial, dont le bailleur n’avait pas réalisé les travaux permettant de remédier aux infiltrations rendant le local impropre à l’exploitation, s’était abstenue de payer les loyers et avait opposé l’exception d’inexécution à la demande en paiement. La cour d’appel de Fort-de-France avait rejeté ce moyen au motif qu’aucune pièce ne démontrait qu’antérieurement au 18 août 2016 la locataire n’avait pu exploiter son commerce et avait sollicité l’exécution de travaux, exigeant ainsi une mise en demeure préalable. La Cour de cassation casse : sur le fondement des articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du code civil, elle énonce que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». La cour d’appel, en exigeant une mise en demeure, « a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas ».

L’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, publié au Bulletin, formation de section) franchit une étape supplémentaire, d’une portée considérable pour le contentieux de la clause résolutoire. En l’espèce, une locataire invoquait, pour s’opposer à la constatation de l’acquisition de la clause, l’exception d’inexécution résultant de la non-réalisation, par la bailleresse, des travaux de mise aux normes du local convenus au bail, la locataire ayant interrompu le paiement des loyers dès 2017 en raison de désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination commerciale et d’habitation. La cour d’appel de Cayenne avait écarté ce moyen au motif que, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, la locataire n’avait « ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire ». La Cour de cassation censure cette approche par un attendu de principe décisif : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». La cour d’appel avait ainsi privé sa décision de base légale en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement. L’arrêt, qui écarte définitivement la thèse d’une forclusion du moyen tiré de l’exception d’inexécution, impose au juge du fond — y compris au juge des référés — de vérifier, au fond, le bien-fondé de l’exception invoquée avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette jurisprudence, dont il faut mesurer la portée pratique, offre au preneur un outil de défense puissant dans les contentieux où le bailleur, qui a lui-même manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible (articles 1719 et 1720 du code civil), prétend faire jouer la clause résolutoire à raison du non-paiement des loyers. Le preneur doit néanmoins être attentif à deux conditions posées par la jurisprudence elle-même : l’exception d’inexécution ne peut être opposée que si le manquement du bailleur est suffisamment grave pour rendre les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, et elle doit être vérifiée pour chacun des loyers dont le paiement est réclamé, la proportionnalité de la rétention du loyer à la gravité du manquement étant contrôlée par le juge. La stratégie du preneur doit donc s’appuyer sur un dossier probatoire rigoureux : constats d’huissier, expertises, correspondances, afin de démontrer tant l’improprité des locaux que le lien de causalité avec le défaut de paiement.

Ce mouvement jurisprudentiel, favorable au preneur, appelle une réaction du législateur. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dans son article 63, a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce pour y ajouter un alinéa qui conditionne désormais l’octroi des faveurs de suspension : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Le texte précise son domaine d’application : il « s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi », soit à compter du 28 mai 2026. Désormais, le preneur qui sollicite des délais de grâce devra non seulement démontrer sa capacité à apurer la dette locative, mais encore rapporter la preuve qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette exigence, qui s’inscrit dans la logique de la jurisprudence la plus récente tout en en encadrant les effets, redéfinit la stratégie des locataires en difficulté : le paiement, dès que possible, des loyers courants devient un préalable indispensable à toute demande de suspension des effets de la clause.

Pour le preneur, la période qui s’ouvre impose donc une triple vigilance. D’abord, une vigilance documentaire : conserver la preuve de chaque paiement, des demandes adressées au bailleur, des constats établissant les désordres, afin de pouvoir démontrer, le moment venu, tant sa bonne foi que le bien-fondé d’une éventuelle exception d’inexécution. Ensuite, une vigilance financière : la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience constitue, depuis le 28 mai 2026, une condition légale d’octroi des délais, et son absence ferme l’accès à la suspension des effets de la clause. Enfin, une vigilance procédurale : la demande de délais et de suspension doit être formée dans les formes et conditions de l’article 1343-5 du code civil et demeure possible tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée, ce qui laisse une marge de manœuvre appréciable en première instance comme en appel.

Pour le bailleur, les enseignements sont tout aussi nets. La régularité du commandement — mentions obligatoires, reproduction de la clause, identification précise des sommes et des manquements — conditionne la solidité de tout le dispositif. La constatation de l’acquisition doit être poursuivie avec célérité, avant qu’une procédure collective ne vienne paralyser l’action. Le bailleur doit enfin anticiper les contestations fondées sur l’exception d’inexécution : à défaut d’avoir satisfait lui-même à ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible, il s’expose, au-delà de la seule résistance à la clause résolutoire, à des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts. La symétrie des obligations des parties, consacrée par la jurisprudence de 2025 et 2026, fait désormais de la clause résolutoire un instrument dont la mise en œuvre suppose, de la part de celui qui l’invoque, une exécution irréprochable de ses propres obligations.