L’exploitation d’un fonds de restaurant, de café ou de brasserie dépend souvent, pour une part décisive, de la jouissance d’une terrasse. Cette dépendance extérieure au local nourrit un contentieux fourni devant le juge des loyers commerciaux. Les questions portent sur deux terrains distincts : la consistance des lieux loués et la fixation du prix du bail renouvelé.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 13 octobre 2021, que l’extension d’une terrasse installée sur le domaine public ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués. Elle a toutefois réservé la possibilité d’un déplafonnement fondé sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901). Cette distinction commande l’ensemble de la matière et a été reprise, depuis, par plusieurs cours d’appel.
Or, la jurisprudence des années 2024 à 2026 révèle que la terrasse ne relève pas d’un régime unique. Son sort dépend de son assiette, du titre qui la fonde et de la manière dont elle participe à l’activité du preneur. En conséquence, l’étude de la consistance des lieux loués (I) précédera celle de l’incidence de la terrasse sur la détermination du loyer (II).
I. La terrasse au regard de la consistance des lieux loués
La détermination de la consistance des lieux loués obéit à un principe simple : l’assiette du bail se définit par la convention des parties. La terrasse qui n’est pas comprise dans cette assiette demeure étrangère au contrat. Celle qui y est incorporée confère au preneur un droit qu’il peut opposer au bailleur et aux tiers.
A. L’exclusion de la terrasse édifiée sur le domaine public
La terrasse exploitée sur le domaine public en vertu d’une autorisation administrative ne fait pas partie des locaux loués. Son évolution ne peut donc être analysée comme une modification de leurs caractéristiques. La troisième chambre civile l’a expressément énoncé dans l’arrêt du 13 octobre 2021, en retenant que « la cour d’appel a exactement retenu que l’extension, au cours du bail expiré, de la terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu’elle ne faisait pas partie de ceux-ci » (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901).
Cette solution procède d’une exigence logique : le bailleur ne saurait conférer un droit sur une dépendance dont il n’est pas propriétaire. La cour d’appel de Grenoble l’a rappelé dans un litige relatif à la restauration rapide. La terrasse couverte de cinquante-six mètres carrés « est en effet une surface appartenant au domaine public municipal et occupée à titre précaire ». Elle « ne fait pas l’objet du bail de ce fait, l’appelante ne disposant pas de droit sur elle » (CA Grenoble, 30 mai 2024, n° 22/04037). La même juridiction a observé qu’il n’était « pas contesté que le bailleur n’a pu conférer au preneur un bail sur une parcelle ne lui appartenant pas » (CA Grenoble, 30 mai 2024, n° 22/04037).
Cette exclusion s’étend aux constructions édifiées en cours de bail sur le domaine public. Le preneur qui édifie une terrasse couverte sur une parcelle communale sans droit préalable ne peut en revendiquer la propriété. Il ne peut davantage en demander l’indemnisation au bailleur, dès lors que la construction repose sur un terrain étranger à la convention. La question rejoint celle du sort des constructions édifiées par le preneur, dont la solution dépend de la consistance des lieux loués et des droits que le bailleur pouvait légitimement conférer.
Le caractère précaire et révocable de l’autorisation d’occupation du domaine public explique cette exclusion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi décrit l’exploitation d’un établissement de restauration « avec autorisation d’occupation précaire et révocable d’une parcelle du domaine public communal d’une superficie de 10,80 m² à usage de terrasse aménagée démontable de type 2 et d’une superficie de 12,64 m² à usage de terrasse sans aménagement de type 1, selon arrêté municipal du 19 septembre 2014 » (CA Aix-en-Provence, 9 avril 2026, n° 23/14122). La précarité du titre expose le preneur aux modifications décidées par la collectivité. Dans la même affaire, des arrêtés municipaux avaient suspendu ou restreint l’occupation de la terrasse au profit du chantier voisin pendant près de onze mois (CA Aix-en-Provence, 9 avril 2026, n° 23/14122).
La distinction vaut également pour l’appréciation de la jouissance paisible. Le bailleur ne peut garantir un droit qu’il ne possède pas lui-même. Le preneur qui exploite une terrasse sur le domaine public ne tient donc que de l’autorisation administrative le droit d’y installer son mobilier et ses aménagements démontables. A cet égard, l’analyse de la consistance des lieux loués s’opère à la date de conclusion du contrat. Les extensions réalisées postérieurement, fût-ce avec l’accord tacite de la commune, ne peuvent élargir rétroactivement le périmètre conventionnel.
Des lors, lorsque la terrasse est exploitée sur le domaine public sans être comprise dans le bail, le preneur ne peut se prévaloir d’aucun droit locatif sur elle. La jurisprudence le confirme également pour la parcelle louée séparément du local. La troisième chambre civile a eu à connaître d’un contrat qualifié de bail d’occupation précaire de six mois, conclu par un restaurateur « pour qu’il puisse y installer la terrasse du restaurant qu’il exploitait sur une parcelle voisine » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-14.160). L’occupant, qui avait été assigné en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation, ne pouvait prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux sur un emplacement destiné à la seule installation de la terrasse (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-14.160).
B. L’incorporation conventionnelle de la terrasse à l’assiette du bail
La situation est différente lorsque la terrasse est comprise dans le périmètre contractuel. Elle peut constituer un lot de copropriété donné à bail, ou correspondre à un droit de jouissance conféré par le bail. Dans cette hypothèse, le preneur dispose d’un droit sur la terrasse, dont la méconnaissance peut caractériser un trouble manifestement illicite.
La troisième chambre civile l’a jugé dans une affaire relative à un établissement de nuit exploité dans une galerie commerciale. Le règlement de copropriété disposait que « les propriétaires des locaux situés au rez-de-chaussée, qu’ils soient commerciaux ou professionnels pourront utiliser les parties communes sises au droit de leur lot (terrasses) et y réaliser tous aménagements tels qu’installations de tables et de chaises, panneaux publicitaires » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-18.576). La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « la locataire tenait du règlement de copropriété et du bail un droit d’usage sur la terrasse sur laquelle elle exploitait son fonds de commerce ». Elle a jugé que « l’interdiction d’user de cette terrasse constituait un trouble manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-18.576).
Le syndicat des copropriétaires contestait la recevabilité de l’action de la locataire, qui n’avait pas la qualité de copropriétaire. La Cour a confirmé que « la locataire disposait d’un droit d’usage sur les espaces communs et à tout le moins d’une tolérance s’agissant de l’occupation des decks, de sorte qu’elle avait intérêt à agir » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-18.576). Le droit du preneur sur la terrasse se trouve ainsi protégé contre les décisions de l’assemblée générale, lorsque le bail et le règlement de copropriété lui confèrent un titre.
La cour d’appel de Versailles a tiré des conséquences similaires d’un bail stipulant un « droit à la jouissance exclusive de la moitié de la cour » au profit d’un exploitant de restauration. Elle a relevé que la locataire n’établissait pas que cette occupation avait été remise en cause ou qu’elle était susceptible de l’être. La cour a retenu que « son caractère pérenne doit être retenu » et que « la terrasse doit donc être incluse dans l’assiette du bail » (CA Versailles, 10 septembre 2025, n° 23/03973). Cette incorporation conditionne ensuite la surface pondérée retenue pour l’évaluation du loyer. La cour a jugé que « la surface de la terrasse (19,22 m²) sera pondérée selon un coefficient de 0,5 comme le propose le bailleur lui-même » (CA Versailles, 10 septembre 2025, n° 23/03973).
La distinction entre la terrasse incluse et la terrasse exclue présente donc un enjeu probatoire déterminant. Le preneur qui entend se prévaloir d’une terrasse privative doit démontrer qu’elle relève du bail. Le bailleur qui sollicite la prise en compte d’une terrasse sur le domaine public doit établir l’avantage qu’elle procure, sans pouvoir s’appuyer sur le contrat (CA Versailles, 18 juin 2025, n° 23/02105). Dans cette dernière affaire, l’expert judiciaire avait conclu à une valeur locative « hors prise en compte de la terrasse située au-delà du périmètre du bail » (CA Versailles, 18 juin 2025, n° 23/02105).
II. La terrasse dans la détermination du loyer
La terrasse influe sur le loyer du bail renouvelé par deux voies distinctes. Elle peut, d’une part, fonder le déplafonnement du loyer lorsque son évolution modifie notablement les facteurs locaux de commercialité. Elle participe, d’autre part, à l’évaluation de la valeur locative lorsque le bail la comprend ou que son exploitation profite objectivement au commerce.
A. La terrasse et les facteurs locaux de commercialité : le déplafonnement du loyer renouvelé
Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Celle-ci est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (C. com., art. L. 145-33). Le taux de variation du loyer ne peut, par principe, excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux, « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » (C. com., art. L. 145-34).
Les facteurs locaux de commercialité « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire » (C. com., art. R. 145-6).
Or, la troisième chambre civile a jugé, dans son arrêt du 13 octobre 2021, que « l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale ». La cour d’appel devait donc rechercher si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là même un motif de déplafonnement (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901). L’extension de la terrasse, qui ne modifie pas les caractéristiques des locaux loués, peut ainsi justifier le déplafonnement par le canal des facteurs locaux de commercialité (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901).
Le bailleur qui invoque ce motif supporte la charge de la preuve. La troisième chambre civile l’a rappelé dans l’arrêt rendu sur renvoi du même litige. Il « appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ». En outre, « l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.515). Dans cette affaire, la cour d’appel de Dijon avait souverainement retenu que la locataire « bénéficiait, antérieurement au bail expiré, d’une large terrasse ». Cette appréciation reposait sur une attestation d’une ancienne serveuse, dont il résultait que la preuve d’une extension notable en 2005 n’était pas rapportée (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.515).
La jurisprudence des cours d’appel manifeste toutefois une réserve sur la portée de la distinction ainsi tracée. La cour d’appel de Paris a jugé que « l’autorisation d’occupation du domaine public consentie par la Ville à la société Les Rigoles, précaire par nature, peut justifier, le cas échéant, un facteur de majoration du loyer mais ne saurait être considéré comme un facteur local de commercialité » (CA Paris, 1er février 2024, n° 21/18070). La même cour a souligné que « l’absence de stationnement à proximité du commerce exclut que le commerce bénéficie d’une importante clientèle de passage ». Cette circonstance neutralisait l’avantage que les bailleurs tiraient de l’existence de deux terrasses extérieures (CA Paris, 1er février 2024, n° 21/18070).
A cet égard, le débat porte sur la qualification de l’avantage procuré par la terrasse. S’agit-il d’une modification des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L. 145-34, ou d’un simple élément d’appréciation de la valeur locative ? La question n’est pas purement théorique, car seule la première qualification ouvre le déplafonnement du loyer plafonné (C. com., art. L. 145-34). Le preneur d’un local à faible loyer historique a intérêt à soutenir que la terrasse relève de la seule valeur locative. Le bailleur invoquera le caractère notable de l’évolution des facteurs de commercialité (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901).
B. La terrasse dans l’évaluation de la valeur locative
Lorsque le déplafonnement est acquis, ou lorsque le bail a duré plus de douze ans, la valeur locative est déterminée à partir des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces prix concernent des locaux équivalents, corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence (C. com., art. R. 145-7). La terrasse y figure comme un élément de pondération et de majoration dont les modalités varient selon qu’elle est comprise ou non dans l’assiette du bail.
Pour la terrasse incluse dans le bail, les juges retiennent une surface pondérée au titre des surfaces à usage commercial. La cour d’appel de Versailles a comptabilisé la moitié de la cour intérieure, soit 19,22 mètres carrés, avec un coefficient de pondération de 0,5. Le caractère pérenne de la jouissance était établi par le bail (CA Versailles, 10 septembre 2025, n° 23/03973). La même cour a fixé la valeur locative d’un café-brasserie à 425 euros par mètre carré pondéré en tenant compte d’une terrasse spacieuse, décrite comme un emplacement de premier ordre par le bailleur. Elle a toutefois écarté la terrasse « située au-delà du périmètre du bail » (CA Versailles, 18 juin 2025, n° 23/02105).
Pour la terrasse exploitée sur le domaine public, les juges retiennent une majoration distincte du loyer principal. Cette majoration tient compte de la redevance versée à la collectivité et du caractère précaire de l’occupation. La cour d’appel de Grenoble a approuvé la méthode de l’expert, qui avait « appliqué le même prix unitaire que pour les locaux donnés à bail, avec une pondération de la surface pour 1,3, puis déduit le montant de l’indemnité d’occupation due à la ville, ainsi qu’un abattement de 40 % pour précarité » (CA Grenoble, 30 mai 2024, n° 22/04037). Cette méthode distingue la valeur d’usage de la terrasse, qui profite au commerce, de la valeur du droit qui y est attaché, lequel demeure précaire (CA Grenoble, 30 mai 2024, n° 22/04037).
La terrasse intervient également dans l’appréciation des troubles subis par le preneur lorsque l’exploitation en est entravée. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a examiné le préjudice commercial d’un restaurateur dont l’autorisation d’occupation du domaine public avait été suspendue et restreinte du fait d’un chantier voisin. Elle a relevé que « l’activité a été manifestement affectée par le voisinage immédiat du chantier pendant une période de presque onze mois » (CA Aix-en-Provence, 9 avril 2026, n° 23/14122). La demande a toutefois été rejetée, faute pour le preneur de justifier de son préjudice par des pièces comptables portant sur les exercices concernés (CA Aix-en-Provence, 9 avril 2026, n° 23/14122).
La construction d’une terrasse irrégulière engage par ailleurs la responsabilité de l’exploitant à l’égard des tiers. La troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait écarté cette responsabilité au seul motif que le permis de construire était devenu définitif. Elle a rappelé que « le tiers qui prétend subir un préjudice résultant de la violation des règles d’urbanisme n’est pas tenu de justifier de l’existence d’un trouble anormal du voisinage » (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 22-24.070). L’édification d’une terrasse dans un jardin, sans autorisation valable, expose ainsi l’exploitant à une action fondée sur l’article 1240 du code civil (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 22-24.070).
La prise en compte de la terrasse dans la valeur locative ne se réduit pas à la surface pondérée. Elle s’étend aux éléments de commercialité qui la valorisent. La cour d’appel de Paris a ainsi constaté que les locaux « bénéficient d’une bonne visibilité, étant situés à l’angle de la rue et d’un important linéaire de façade mis en valeur par la présence de deux terrasses extérieures implantées sur le domaine public » (CA Paris, 1er février 2024, n° 21/18070). Le constat de cette valorisation ne suffit pourtant pas à fonder le déplafonnement. L’évolution du chiffre d’affaires est contrebalancée par d’autres facteurs, et l’autorisation d’occupation demeure précaire par nature (CA Paris, 1er février 2024, n° 21/18070).
En conséquence, l’évaluation de la valeur locative d’un commerce doté d’une terrasse suppose de distinguer la surface couverte par le bail, les emplacements sur le domaine public et les éléments extérieurs de valorisation. Chacun obéit à un traitement spécifique en termes de pondération, de majoration ou d’abattement. La rigueur de cette distinction conditionne directement le montant du loyer renouvelé. L’enjeu financier justifie, en pratique, le recours à une expertise contradictoire lorsque les parties divergent sur la consistance et la pérennité de l’avantage (CA Versailles, 10 septembre 2025, n° 23/03973).
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel dessine un régime cohérent de la terrasse dans le bail commercial. La terrasse édifiée sur le domaine public demeure étrangère à l’assiette du bail. Elle ne peut servir de fondement au déplafonnement du loyer que par le canal des facteurs locaux de commercialité, dont la modification notable doit être établie par le bailleur. La terrasse comprise dans le bail, en revanche, confère au preneur un droit d’usage opposable, dont la méconnaissance peut constituer un trouble manifestement illicite et dont la valeur se traduit dans la pondération de la valeur locative.
Des lors, la rédaction du bail conditionne l’essentiel. La désignation de la terrasse, la stipulation d’un droit de jouissance et le sort de l’autorisation administrative déterminent la portée des droits du preneur et les prétentions du bailleur lors du renouvellement. La vigilance des parties s’impose d’autant plus que les arrêts récents, du 13 octobre 2021 au 16 avril 2026, montrent que chaque configuration factuelle peut inverser le sort du déplafonnement (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.515 ; Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-14.160). L’accompagnement d’un avocat en baux commerciaux à Paris, rompu aux contentieux des loyers et de la jouissance, permet d’anticiper ces débats dès la négociation du contrat (avocat en baux commerciaux à Paris).
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