I. La responsabilité du propriétaire du fait de la ruine du bâtiment
A. Le fondement de l’article 1244 du code civil : le défaut d’entretien et le vice de construction
Le propriétaire d’un immeuble répond des dommages que la ruine de celui-ci a causés aux tiers, en application d’un texte de portée générale dont la rédaction n’a pas varié depuis l’ancien code civil. L’article 1244 du code civil dispose en effet que « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction ». Ce texte, qui reprend les termes de l’ancien article 1386 du même code, institue une responsabilité attachée à la qualité de propriétaire et non à la commission d’une faute personnelle. Or la jurisprudence récente de la troisième chambre civile en éclaire la portée pratique, tant dans les rapports de voisinage que dans les relations avec les assureurs.
A cet égard, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 avril 2026 (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 24-17.256) offre une illustration directe du rôle de l’article 1244 dans le contrat d’assurance habitation. Dans cette affaire, l’assureur garantissait « les conséquences pécuniaires de la responsabilité de l’assuré en tant que propriétaire des bâtiments en vertu des articles 1382 à 1384, 1386, 1719 et 1721 du code civil, du fait d’un vice de construction ». La cour d’appel avait jugé que la mobilisation de la garantie dépendait de la qualité de propriétaire de l’immeuble de l’assuré à la date de la réclamation, alors que le fait dommageable résultait de la mauvaise exécution, en 2005, des travaux de construction du mur pignon réalisés avant l’acquisition du bien. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article L. 124-5 du code des assurances, aux termes duquel « lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable ».
Des lors, la responsabilité du propriétaire du fait de la ruine du bâtiment constitue bien le socle des garanties d’assurance de responsabilité civile habitation, y compris pour les vices de construction dont le propriétaire actuel n’est pas l’auteur. Par ailleurs, le fait générateur, s’il est antérieur à la souscription du contrat, échappe à la garantie, peu important que l’assuré soit propriétaire lors de la réclamation. Cette solution rappelle que l’article 1244 désigne le propriétaire comme débiteur d’une obligation de réparation fondée sur l’état de l’immeuble, et non sur son comportement personnel. En conséquence, la clause d’assurance qui subordonnerait la garantie à la seule qualité de propriétaire au jour de la réclamation méconnaît les règles d’ordre public du déclenchement de la garantie, et le juge doit en tirer toutes les conséquences.
La responsabilité du propriétaire se manifeste également lorsque la ruine résulte de son initiative, même sans intention de nuire. Tel était le cas dans l’arrêt du 9 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-22.702), dans lequel le mur ouest d’une ancienne usine s’était effondré, emportant avec lui une partie de la voie publique en surplomb. La société propriétaire avait retiré, en novembre 2013, le remblai qu’elle avait elle-même constitué au soutien du mur pour prévenir le risque d’effondrement, et la cour d’appel avait retenu qu’« l’effondrement de la voirie résultait principalement de la décision de la société de retirer le remblais sans précaution ». Le pourvoi, qui contestait notamment la valeur probante des rapports d’expertise amiables, a été rejeté, la Cour relevant que la société avait été « parfaitement informée des difficultés techniques posées par les travaux de démolition qu’elle envisageait ».
Cette décision montre que la ruine du bâtiment peut trouver son origine dans un acte du propriétaire, qui engage alors sa responsabilité pour faute sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Or le propriétaire qui procède à des travaux de démolition ou de déblaiement doit s’assurer de la stabilité des ouvrages voisins et des dépendances de son bien, sous peine de voir sa responsabilité retenue en totalité. A cet égard, la cour d’appel n’était pas tenue de suivre le propriétaire dans le détail de son argumentation relative aux expertises, dès lors que ses constatations suffisaient à caractériser la cause du sinistre.
Il en résulte que la notion de ruine doit s’entendre largement, au-delà de l’effondrement total du bâtiment. La chute d’éléments de construction, tels que des pierres, des gravats ou un portail, entre dans le champ de l’article 1244 lorsqu’elle trouve son origine dans la dégradation de l’ouvrage, comme l’illustrent les arrêts relatifs au mur ancien (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-22.284) et au portail du mur d’enceinte (Cass. 3e civ., 25 sept. 2025, n° 23-23.188). La ruine progressive, qui se manifeste par des fissures, des descentes d’éléments ou une instabilité menaçante, doit donc être traitée avec la même vigilance que l’effondrement soudain, car elle révèle un vice de construction ou un défaut d’entretien au sens du texte.
B. La détermination du propriétaire responsable et la preuve du lien de causalité
La mise en œuvre de l’article 1244 suppose d’abord d’identifier le propriétaire du bâtiment, ensuite d’établir que la ruine est bien la cause du dommage. Sur ce second point, la charge de la preuve pèse sur la victime, et la jurisprudence exige un lien de causalité direct et certain. L’arrêt du 30 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 30 janv. 2025, n° 23-16.014) l’illustre dans une configuration particulière : la chute d’une stèle funéraire avait blessé la victime, mais les juges du fond ont relevé que « seule une action mécanique extérieure pouvait être la cause du descellement de la stèle et que même descellée, elle ne pouvait tomber que par l’action d’une cause extérieure ». La Cour de cassation a approuvé le rejet de la demande, faute d’un lien certain entre l’éventuelle faute de l’entrepreneur et les blessures subies par la victime.
Cette exigence probatoire n’épuise pas le débat, car la ruine peut avoir plusieurs causes, dont certaines sont imputables à d’autres personnes que le propriétaire. Or la responsabilité de l’article 1244 n’est pas exclusive : elle coexiste avec la responsabilité pour faute, avec la garantie des vices cachés du vendeur et avec la responsabilité décennale des constructeurs. La troisième chambre civile n’a toutefois pas hésité à rappeler, dans le cadre du bail, que le défaut d’entretien imputable au bailleur exclut la qualification de cas fortuit, dont dépend la résiliation sans indemnité de la convention.
L’arrêt du 9 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-16.698 et 23-16.764) est, à cet égard, particulièrement net. Un immeuble donné à bail à usage d’hôtel-restaurant présentait des désordres affectant la stabilité du bâtiment, la bailleresse invoquant l’article 1722 du code civil pour voir constater la résiliation du bail sans indemnité. Ce texte dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». La Cour de cassation a jugé qu’« un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur », alors même que l’expert avait retenu que la conception structurelle d’époque inadaptée était la cause prépondérante des désordres.
En conséquence, la bailleresse, tenue par l’article 1720 du code civil de délivrer la chose « en bon état de réparations de toute espèce », ne pouvait se prévaloir de la destruction de la chose louée par cas fortuit pour s’exonérer de toute indemnité. Cette solution présente un intérêt pratique considérable pour les locataires de locaux commerciaux ou d’habitation dont l’immeuble se dégrade : la vétusté du bâtiment, aggravée par un défaut d’entretien du bailleur, ne prive pas le locataire de son droit à réparation. Par ailleurs, elle illustre la perméabilité des régimes : la ruine du bâtiment peut être invoquée par le locataire comme par le voisin, selon des fondements certes distincts, mais tous inspirés de la même exigence d’entretien de l’immeuble.
Enfin, lorsque le bâtiment est soumis au statut de la copropriété, la responsabilité se déplace vers la collectivité des copropriétaires. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ». Cette responsabilité, qui rejoint celle de l’article 1244 pour les désordres affectant les parties communes, explique que les actions en réparation consécutives à la ruine d’un élément commun soient dirigées contre le syndicat, sans préjudice des actions récursoires contre les constructeurs. Dès lors, la détermination du débiteur de la réparation exige une analyse précise de la qualification des ouvrages, qui relève du règlement de copropriété et des documents annexes.
La démonstration du lien de causalité repose, dans la pratique, sur les opérations d’expertise, dont la jurisprudence rappelle les exigences de contradiction. Dans l’affaire du mur de l’ancienne usine (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-22.702), la société propriétaire contestait la valeur du rapport du CEREMA, établi à la demande des autorités administratives, en soutenant que le juge ne pouvait se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire. La cour d’appel avait toutefois retenu ce rapport en le combinant avec les autres éléments, et la Cour de cassation a approuvé cette méthode d’appréciation souveraine de la valeur probante des éléments de preuve. En conséquence, la victime de la ruine d’un bâtiment doit veiller à la constitution d’un dossier probatoire solide, associant constats, expertises et témoignages, dont la discussion contradictoire garantit la force probante.
II. L’articulation de la responsabilité du fait de la ruine avec les régimes voisins
A. La chute d’éléments du bâtiment : le référé et le trouble manifestement illicite
La ruine du bâtiment ne se réalise pas toujours de manière instantanée, et la menace d’effondrement justifie une intervention rapide du juge des référés. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La jurisprudence récente a précisé le domaine de ce texte lorsque des pierres ou des gravats menacent de s’écrouler sur le fonds voisin, et la portée de cette protection est loin d’être négligeable.
Dans son arrêt du 27 février 2025 (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-22.284), la troisième chambre civile a jugé qu’« la chute de pierres provenant de l’éboulis d’un mur privatif situé sur un fonds contigu, en ce qu’elle porte atteinte au droit de propriété, constitue un trouble manifestement illicite pour le propriétaire du fonds la subissant ». En l’espèce, un mur ancien séparant deux parcelles s’effritait, et des blocs de pierres, « décelés et sur le point de tomber », menaçaient la propriété voisine. La cour d’appel avait écarté la demande de remise en état en estimant que le trouble ne dépassait pas le seuil de tolérance du voisinage, mais la Cour de cassation a censuré cette analyse : la chute de pierres, en ce qu’elle porte atteinte au droit de propriété garanti par l’article 544 du code civil, selon lequel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », constitue un trouble manifestement illicite, sans qu’il soit besoin de caractériser un dépassement du seuil d’anormalité.
Cette distinction entre le trouble manifestement illicite du référé et le trouble anormal de voisinage du fond est essentielle pour le propriétaire voisin. Des lors, la dégradation d’un mur ou d’une construction menaçant de s’effondrer permet d’obtenir rapidement des mesures conservatoires, puis, au fond, la réparation intégrale du préjudice. Par ailleurs, le référé offre un moyen efficace de contraindre le propriétaire à reconstruire ou à conforter l’ouvrage défaillant, comme le démontre la demande de « retrait de ces gravats et reconstruction ou consolidation du mur » formulée dans cette affaire. La Cour de cassation rappelle ainsi que le trouble manifestement illicite s’apprécie au regard de l’atteinte portée au droit de propriété, et non au regard de l’intensité des désagréments subis.
A cet égard, le propriétaire victime n’a pas à démontrer que la présence des pierres provenant du mur litigieux génère un trouble d’une particulière gravité, dès lors que l’atteinte au droit de propriété est en elle-même illicite. En conséquence, la protection du voisin est plus large en référé que sur le fond, où la démonstration d’un trouble anormal reste requise, et le choix de la procédure conditionne l’étendue des preuves à rapporter. Or la jurisprudence de la troisième chambre civile tend à renforcer cette protection en assimilant la menace d’effondrement à une atteinte actuelle au droit de propriété, et non à un simple risque hypothétique.
L’article 835 du code de procédure civile offre ainsi au voisin deux fondements alternatifs, le dommage imminent et le trouble manifestement illicite, dont la réunion des conditions n’est pas exigée. Le dommage imminent se caractérise par la probabilité élevée de réalisation du sinistre, tandis que le trouble manifestement illicite réside dans l’atteinte actuelle au droit de propriété. Dans les deux hypothèses, le juge des référés peut ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires, à charge pour le propriétaire du fonds voisin d’en supporter le coût. Par ailleurs, ces mesures ne préjugent pas du fond, et la victime conserve la possibilité d’agir en réparation de l’intégralité de son préjudice devant le juge du fond, sur le fondement de l’article 1244 du code civil.
B. La vente, le bail et l’assurance : les voies concurrentes d’indemnisation
La ruine du bâtiment peut également survenir après une mutation immobilière, auquel cas l’acquéreur recherchera la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ». La troisième chambre civile a eu l’occasion d’appliquer ce texte à un bâtiment menaçant ruine dans un arrêt publié au Bulletin du 18 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.543), dont la portée demeure d’actualité pour les ventes de biens à réhabiliter.
Dans cette affaire, un corps de bâtiment avait été vendu pour être réhabilité en maison d’habitation, alors que la charpente était « infestée par les termites et menaçait ruine de façon imminente ». Les acquéreurs agissaient sur le fondement de l’obligation de délivrance, mais la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « l’infestation parasitaire avait détruit les pièces principales de charpente et du solivage entraînant un risque d’effondrement et retenu qu’elle ne pouvait en conséquence constituer qu’un vice caché de la chose vendue ». Or la garantie des vices cachés offre à l’acquéreur une action propre, distincte de l’action en délivrance, et soumise au délai biennal de l’article 1648 du code civil, dont le point de départ se situe à la découverte du vice dans sa nature et son ampleur.
Lorsque la ruine affecte une construction récente, la responsabilité des constructeurs peut également être mobilisée sur le fondement de l’article 1792 du code civil, aux termes duquel « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ». L’arrêt du 25 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 25 sept. 2025, n° 23-23.188) en donne une application à la chute d’un portail et aux désordres affectant un mur d’enceinte. La Cour y rappelle que « les désordres relevant de la garantie décennale des constructeurs, affectant le portail et le mur d’enceinte, n’étaient décelables que par un professionnel de la construction », ce qui exclut notamment toute garantie de l’agent immobilier à raison de ces désordres, le vice n’étant pas apparent pour un non-professionnel.
Ces différentes voies ne sont pas exclusives, et le propriétaire victime conserve le choix du fondement le plus favorable, sous réserve des règles de prescription propres à chacun. En conséquence, la responsabilité du fait de la ruine du bâtiment, loin d’être cantonnée à l’article 1244, irrigue l’ensemble du droit immobilier : elle nourrit les actions en référé contre le voisin négligent, la garantie du vendeur pour les vices cachés, la responsabilité décennale des constructeurs et les garanties d’assurance de responsabilité civile habitation. Or la multiplication des épisodes de sécheresse, qui provoquent des mouvements de terrain et des fissurations, ainsi que l’ancienneté d’une partie du parc immobilier français, rendent ces contentieux particulièrement actuels. Par ailleurs, la qualité de propriétaire d’un bâtiment en mauvais état ne saurait constituer une protection : l’entretien de l’immeuble est une obligation dont la méconnaissance engage la responsabilité, que le bâtiment soit loué, vendu ou simplement contigu au fonds voisin.
L’assurance joue enfin un rôle déterminant dans la réparation des dommages causés par la ruine du bâtiment, comme le démontre l’arrêt du 9 avril 2026 (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 24-17.256). La garantie de responsabilité civile habitation, lorsqu’elle est déclenchée par le fait dommageable, ne couvre que les sinistres dont le fait générateur est survenu entre la prise d’effet du contrat et sa résiliation, conformément à l’article L. 124-5 du code des assurances. Le propriétaire qui acquiert un immeuble présentant des vices de construction ne peut donc compter sur sa police d’assurance pour indemniser les victimes, sauf à exercer un recours contre le vendeur ou le constructeur. Des lors, la souscription d’une garantie de protection juridique et la réalisation de diagnostics préalables à l’acquisition constituent des précautions indispensables pour anticiper les conséquences financières de la ruine.
Conclusion
La responsabilité du propriétaire du fait de la ruine du bâtiment, consacrée par l’article 1244 du code civil, demeure un instrument central de la réparation des dommages immobiliers. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en précise les contours, depuis la définition du défaut d’entretien jusqu’à l’articulation avec les régimes de la vente, du bail et de l’assurance. Le propriétaire d’un immeuble dégradé, qu’il s’agisse d’un mur, d’une toiture ou d’une construction entière, doit donc veiller à l’entretien de son bien et souscrire les garanties d’assurance adaptées, sous peine d’engager sa responsabilité à l’égard des tiers. Dès lors, face à un bâtiment menaçant ruine, la victime dispose de plusieurs leviers : le référé pour faire cesser le trouble manifestement illicite, l’action en réparation sur le fondement de l’article 1244, ou encore les garanties légales applicables à la vente et à la construction. La mise en œuvre de ces actions suppose une analyse précise des causes de la ruine et des responsabilités en présence, qu’une avocat en contentieux de l’expertise du bâtiment à Paris est en mesure d’accompagner, notamment à l’occasion des opérations d’expertise judiciaire.
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