La répartition des impôts et taxes entre le bailleur et le preneur constitue un terrain fertile du contentieux des baux commerciaux. Les parties ne disposent d’aucune liberté absolue dans la désignation des charges incombant au locataire. La jurisprudence soumet leur transfert à des exigences rédactionnelles rigoureuses. La troisième chambre civile a, entre 2023 et 2026, précisé le régime applicable à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elle a également délimité le sort des impositions après l’expiration du bail. Le présent article examine les principes dégagés par cette jurisprudence récente.
I. L’exigence d’une stipulation expresse pour mettre les impôts et taxes à la charge du preneur
A. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères : une imputation soumise à une clause claire et précise
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être transférée au locataire que par une stipulation particulièrement nette. Cette exigence a été formulée avec autorité dans un arrêt du 16 mai 2024. La Cour de cassation y énonce qu’« il résulte de ce texte que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d’un bail commercial qu’en vertu d’une clause claire et précise » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830, consultable sur le site de la Cour de cassation). Dans cette espèce, la clause litigieuse imposait au preneur le remboursement de toutes les charges de l’immeuble. Elle ne mentionnait pas expressément la taxe en cause. La cour d’appel avait déduit de cette formule générale que la locataire devait tout rembourser. La Cour de cassation a cassé l’arrêt, faute d’une stipulation claire et précise.
Cette solution a été reconduite dans un arrêt du 4 juin 2026. L’affaire portait sur des lots de copropriété exploités en résidence de tourisme. La bailleresse avait été déboutée de sa demande en paiement de la taxe, faute de clause expresse. La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a retenu qu’« en statuant ainsi, alors que le bail consenti le 29 juin 2010 par M. et Mme [U], aux droits desquels vient M. [F], stipule que le preneur s’oblige à acquitter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452, consultable sur le site de la Cour de cassation). La clause expresse existait pourtant. Le juge d’appel l’avait écartée en exigeant une précision supplémentaire sur la nature de la taxe.
L’exigence de stipulation expresse se conjugue avec la charge de la preuve pesant sur le bailleur. En application de l’article 1353 du code civil (version en vigueur sur Légifrance), celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Le bailleur qui se prévaut d’une clause de refacturation doit donc en démontrer l’existence et la portée. La jurisprudence a ainsi jugé qu’une clause générale d’acquittement des « impôts et taxes de toute nature » ne suffisait pas. Le litige portait sur un bateau de type chaland donné à bail commercial. La clause visait les impositions « auxquels ledit bateau peut et pourra être assujetti ». La cour d’appel a constaté que « cette clause ne stipulait pas expressément que les taxes foncières et redevances dues aux Voies navigables de France étaient mises à la charge de la locataire » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-14.996, consultable sur le site de la Cour de cassation). Le pourvoi a été rejeté.
L’exigence de précision n’implique pas que la taxe soit désignée par sa seule appellation légale. La stipulation peut viser la taxe par référence à la catégorie d’impositions concernée. Encore faut-il que son identification soit sans équivoque. A l’inverse, une formule se bornant à évoquer les « impôts et taxes de toute nature » demeure insuffisante. L’affaire du chaland l’illustre parfaitement. La généralité de la clause a été jugée impropre à transférer des impositions spécifiques non dénommées.
L’arrêt du 4 juin 2026 combine l’exigence de la stipulation expresse avec le régime des baux sur lots de copropriété. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères y est fréquemment intégrée aux charges de copropriété. Le syndic assure leur recouvrement auprès des copropriétaires. Le bailleur ne peut toutefois en réclamer le remboursement au preneur qu’à la condition d’un transfert exprès de charge. La seule référence aux charges de copropriété est insuffisante. La Cour de cassation a ainsi fait application de la clause stipulant l’acquittement de la taxe par le preneur. Le juge ne pouvait la neutraliser au motif d’un défaut de lien avec l’exploitation hôtelière.
La récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères présente une dimension contentieuse propre. Qualifiée de taxe foncière au sens des dispositions fiscales, elle est due par le propriétaire. En l’absence de clause contraire, le bailleur en supporte la charge définitive. La jurisprudence exige donc une stipulation claire et précise pour son transfert. Cette approche prolonge la règle générale relative aux obligations du locataire. Celles qui excèdent la loi ou les usages doivent être expressément stipulées. Elle protège la prévisibilité contractuelle et évite des demandes fondées sur des formules ambiguës.
Il en résulte une exigence de méthode pour la rédaction des baux commerciaux. Chaque imposition transférée au preneur doit être désignée nommément. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe foncière ou la contribution économique territoriale doivent être explicites. Le mode de calcul de la quote-part doit également être précisé. La question se pose spécialement en copropriété ou en présence de plusieurs locataires. La jurisprudence du 4 juin 2026 invite enfin à prévoir le sort des impositions en cas de résiliation anticipée. Cette précaution évite tout différend sur la période d’imputation.
B. Les clauses générales de refacturation : l’insuffisance des formules globales et l’interprétation stricte
La jurisprudence refuse d’assimiler les clauses générales de refacturation à des stipulations expresses. La formule selon laquelle le loyer doit être perçu « net de toutes charges, impôts, contributions, taxes et dépenses quelconques » ne satisfait pas à l’exigence d’une clause claire et précise. Elle ne dénomme pas les impositions dont le transfert est recherché. Cette interprétation restrictive protège le preneur contre des engagements à la portée financière incertaine. Elle incite également les parties à une rédaction minutieuse du bail commercial.
La même exigence commande le sort des impositions sans lien avec l’usage des lieux loués. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a examiné une clause précise. Celle-ci mettait à la charge du preneur « l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière en fonction de la superficie louée ». Elle a jugé que cette clause ne permettait pas d’imputer au locataire la taxe locale d’équipement. La taxe départementale des espaces verts sensibles était également concernée. La Cour de cassation a énoncé qu’« en l’absence de dispositions expresses, les taxes d’urbanismes ne pouvaient être imputées à la locataire » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-17.985, consultable sur le site de la Cour de cassation). L’emploi du terme « notamment » ne confère pas à la clause un caractère non limitatif. Les impositions non dénommées et sans lien avec l’exploitation demeurent à la charge du bailleur.
Cette interprétation stricte s’articule avec les prescriptions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce (version en vigueur sur Légifrance). Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances. Cet inventaire indique leur répartition entre le bailleur et le locataire. Il donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé au locataire dans un délai réglementaire. L’article R. 145-36 du code de commerce (version en vigueur sur Légifrance) fixe ce délai au plus tard le 30 septembre de l’année suivante. L’exigence jurisprudentielle de la stipulation expresse est ainsi confortée par un dispositif légal imposant une nomenclature précise. Sa méconnaissance prive le bailleur du droit de réclamer le remboursement des charges.
La sévérité du contrôle des clauses de refacturation se manifeste également dans le domaine de la prescription. Le preneur ayant acquitté des impositions non transférées peut en obtenir la restitution. La répétition de l’indu n’est enfermée que dans la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. La jurisprudence détermine le point de départ au regard de la connaissance du caractère indu des paiements. L’ancienneté des versements ne fait pas, à elle seule, obstacle à la demande de restitution.
Le caractère non écrit des clauses contraires aux dispositions protectrices du statut mérite d’être rappelé. L’article L. 145-15 du code de commerce répute non écrites les stipulations faisant échec au droit de renouvellement ou à l’article L. 145-40. Une clause de refacturation frauduleuse serait ainsi dépourvue de tout effet. Or, l’action tendant à voir réputer non écrite une clause n’est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643, consultable sur le site de la Cour de cassation). La sanction opère ab initio et prive le bailleur du droit de conserver les sommes perçues. La restitution de l’indu doit être calculée sur la base du loyer qui aurait été dû à défaut de la stipulation censurée.
La jurisprudence examine également la portée des protocoles transactionnels conclus entre les parties. L’autorité de la chose jugée attachée à la transaction éteint les demandes de restitution des impositions indûment perçues. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 16 mai 2024 précité. La validité de la transaction, non contestée, rendait irrecevable la demande fondée sur la clause d’indexation (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830, consultable sur le site de la Cour de cassation). Le preneur doit être attentif aux renonciations consenties dans un protocole. Celles-ci peuvent le priver du droit de réclamer le remboursement d’impositions indûment supportées.
II. Le cadre de la répartition des impôts et taxes et le sort des impositions à la fin du bail
A. L’inventaire limitatif des charges et la distinction de la taxe et de la redevance d’enlèvement des déchets
Le dispositif de l’article L. 145-40-2 du code de commerce impose au bailleur une communication périodique. Lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, il communique un état prévisionnel des travaux. Il communique également un état récapitulatif des travaux réalisés. Le montant des impôts, taxes et redevances imputables correspond strictement au local occupé. S’y ajoute la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation. La jurisprudence délimite étroitement le périmètre des impositions récupérables. Sont exclues celles qui n’ont aucun lien avec la jouissance des locaux. Sont également exclues celles qui ne sont pas expressément visées par la convention.
La distinction entre la taxe et la redevance d’enlèvement des ordures ménagères revêt une importance particulière. La taxe, prévue à l’article 1520 du code général des impôts, est assise sur les locaux soumis à la taxe foncière. Son transfert au preneur suppose une stipulation expresse. La redevance, instituée en application de l’article L. 2333-76 du code général des collectivités territoriales (version en vigueur sur Légifrance), est calculée en fonction du service rendu. Elle rémunère un service effectivement utilisé par le redevable. Les deux régimes ne se confondent pas.
La troisième chambre civile a précisé le régime de la redevance dans un arrêt publié au Bulletin du 13 novembre 2025. Un particulier contestait la redevance réclamée par une communauté de communes. La Cour de cassation a rappelé qu’« il est jugé que peut être déchargé du paiement de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, instituée par les communes, les établissements publics de coopération intercommunale et les syndicats mixtes en application de l’article L. 2333-76 du code général des collectivités territoriales, celui qui démontre qu’il assure personnellement l’évacuation et l’élimination de ses déchets ménagers conformément à l’article L. 541-2 du code de l’environnement » (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 24-10.018, consultable sur le site de la Cour de cassation). Elle a toutefois refusé la dispense au contribuable transportant ses déchets vers une autre collectivité. Ce comportement compromettait l’établissement d’un état des lieux exact de la production locale des déchets. Cette solution s’appuie sur l’article L. 541-2 du code de l’environnement (version en vigueur sur Légifrance).
En matière de bail commercial, cette distinction commande le sort des clauses de refacturation. Une clause visant la taxe ne saurait être étendue à la redevance, et inversement. L’exigence de précision s’oppose à toute extension analogique. Le bailleur doit donc désigner expressément et séparément chacune de ces impositions. L’inventaire des charges récupérables doit les mentionner distinctement.
La question de la gestion des déchets déborde le strict cadre de la répartition des charges. Elle touche aux obligations environnementales de l’exploitant. Tout producteur ou détenteur de déchets doit en assurer la gestion. Le bailleur comme le preneur doivent s’assurer de la conformité du local. Les exigences de tri et d’élimination des déchets ménagers s’imposent à tous. La redevance ou la taxe rémunère le service collectif organisé par la collectivité compétente.
L’articulation de ces obligations avec la clause de refacturation est source de contentieux fréquents. La question se pose spécialement dans les centres commerciaux. L’article L. 145-40-2 du code de commerce soumet la répartition entre locataires à la surface exploitée. A défaut de précision, le bailleur supporte la charge des impositions non imputées. Le preneur peut obtenir la restitution des provisions non justifiées. La troisième chambre civile a jugé, dans l’arrêt du 25 janvier 2023, que le bailleur doit justifier le montant des dépenses et taxes réclamées. A défaut, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-17.985, consultable sur le site de la Cour de cassation).
La charge de la preuve incombant au bailleur revêt une importance particulière lorsque les provisions sont appelées par un tiers. Le gestionnaire d’un centre commercial ou le syndic d’une copropriété peuvent établir les états récapitulatifs. La jurisprudence exige la production des justificatifs permettant de vérifier la réalité des dépenses. Les simples appels de fonds ou décomptes ne suffisent pas. Cette exigence découle de l’article 1353 du code civil. Elle protège le preneur contre la refacturation de charges fictives ou majorées. Elle conduit les bailleurs à organiser une traçabilité rigoureuse des dépenses récupérées.
B. Le sort des impôts et taxes après l’expiration du bail et la charge de la preuve
La jurisprudence délimite également le sort des impôts et taxes exigibles après la fin du bail. Dans un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a examiné cette question. Elle a jugé qu’un bailleur ne pouvait réclamer au preneur, après l’expiration du bail, le remboursement des charges et taxes postérieures. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir « rejeté leur demande en paiement d’une indemnité pour trouble de jouissance courant depuis la fin du bail jusqu’à l’achèvement de la réfection des locaux en remboursement des charges, taxes et impôts exposés postérieurement à la fin de celui-ci » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-22.351, consultable sur le site de la Cour de cassation). L’obligation de remboursement des charges et impôts est l’accessoire du bail. Elle s’éteint avec lui, sauf stipulation contraire.
Cette délimitation temporelle s’accompagne d’un régime probatoire rigoureux. Le bailleur qui réclame le remboursement des impôts et taxes doit justifier de leur existence et de leur montant. La production de simples appels de provisions est insuffisante. Les états récapitulatifs unilatéraux ne suffisent pas davantage. Le juge doit vérifier la réalité des dépenses exposées. La jurisprudence exige du bailleur qu’il démontre, pièces à l’appui, le montant exact des impositions. A défaut, sa demande est rejetée. Les provisions versées par le preneur doivent alors lui être restituées.
La méconnaissance des exigences relatives à l’état récapitulatif annuel ne prive pas le bailleur de toute possibilité de récupération. La troisième chambre civile a statué sur ce point dans un arrêt du 29 janvier 2026. Le bailleur n’ayant pas communiqué l’état récapitulatif dans le délai réglementaire n’est pas tenu de restituer les provisions. Encore faut-il qu’il justifie de l’existence et du montant des charges exigibles (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270, consultable sur le site de la Cour de cassation).
La question des intérêts et des accessoires se pose enfin à propos des provisions versées par le preneur. En application de l’article L. 145-40 du code de commerce, les loyers payés d’avance portent intérêts au profit du locataire. Cette règle vaut pour les sommes excédant deux termes, même à titre de garantie. La jurisprudence a précisé que cette stipulation d’avance ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. Elle a pour contrepartie l’obligation légale de payer des intérêts (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394, consultable sur le site de la Cour de cassation).
La question des intérêts moratoires appliqués aux sommes refacturées mérite également d’être signalée. Lorsque le preneur conteste le principe ou le montant de la refacturation, le paiement peut être suspendu. Le bailleur ne peut alors se prévaloir de la clause résolutoire pour défaut de paiement. La jurisprudence récente a rappelé que le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée par le locataire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, consultable sur le site de la Cour de cassation). Cette solution intéresse directement le contentieux de la refacturation des impositions. Le commandement de payer visant la clause résolutoire ne saurait être utilisé comme un instrument de pression.
La délimitation des impositions récupérables soulève enfin la question des impôts afférents aux parties communes. La jurisprudence admet leur imputation au preneur à certaines conditions. Elles doivent être liées à l’usage du local ou au service dont le locataire bénéficie. Elles doivent avoir été expressément visées par le bail. L’article L. 145-40-2 du code de commerce précise la règle. Le montant imputable correspond au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires. Le bailleur ne peut donc réclamer des impositions afférentes à des locaux étrangers à l’exploitation du preneur.
La jurisprudence n’a toutefois pas toujours exigé une stipulation individuelle pour chaque imposition. Lorsque le bail comporte un inventaire limitatif conforme à l’article L. 145-40-2, une désignation générique peut suffire. Encore faut-il qu’elle soit précise et non équivoque. La référence à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dans l’inventaire satisfait ainsi à l’exigence jurisprudentielle. Il n’est pas nécessaire de reproduire la définition légale de la taxe dans le corps du bail.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a édifié un régime cohérent de la répartition des impôts et taxes dans le bail commercial. L’exigence d’une stipulation expresse en constitue la pierre angulaire. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une clause claire et précise. Il en va de même des taxes foncières et des redevances diverses. Les formules générales de refacturation n’en tiennent pas lieu. Dès lors, la rédaction de l’inventaire des charges récupérables conditionne la sécurité juridique des parties. Les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce encadrent cette rédaction.
En conséquence, les praticiens doivent veiller à la désignation précise des impositions transférées au preneur. Les clauses génériques exposent le bailleur à la restitution des sommes perçues. Elles exposent également le preneur à des demandes au bien-fondé contestable. La distinction entre la taxe et la redevance d’enlèvement des ordures ménagères commande une appréciation au cas par cas. Le sort des impositions postérieures à la fin du bail doit être anticipé contractuellement. Une documentation probante permet de sécuriser ces opérations. A cet égard, l’accompagnement d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet de prévenir les contentieux relatifs à la répartition des charges et des impositions. Par ailleurs, la jurisprudence continuera d’affiner ces équilibres au gré des arrêts rendus sur la portée des clauses de refacturation.
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