La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, promulguée le 27 mai 2026, consacre au bail commercial un volet dédié au sein de son titre X consacré au développement des commerces. Les articles 61 à 63 de la loi retouchent six dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce : les articles L. 145-15, L. 145-32-1, L. 145-38-1, L. 145-40, L. 145-41 et L. 145-46-1. La réforme n’entend pas refondre le statut des baux commerciaux, mais en réviser les équilibres financiers immédiats.
La loi poursuit en apparence une logique simple : soulager la trésorerie du preneur en instituant un paiement mensuel du loyer de droit et en plafonnant les garanties exigées du locataire. Par ailleurs, elle sécurise l’indexation du loyer, renforce le droit de préférence du locataire en cas de vente des murs et conditionne la suspension de la clause résolutoire. Or, ces deux derniers volets tempèrent sensiblement la faveur affichée au preneur : le texte restreint l’accès aux délais de grâce en matière d’impayés.
Le texte a été soumis au contrôle du Conseil constitutionnel, dont la décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026 est mentionnée aux articles 27 et 37 de la loi, lesquels portent des dispositions déclarées non conformes à la Constitution. Le volet consacré au bail commercial n’a pas été atteint par ces censures : les articles 61 à 63 figurent parmi les dispositions promulguées, dont l’entrée en vigueur s’échelonne de la promulgation à des échéances différées.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation accompagne immédiatement ce mouvement législatif. Le 5 mars 2026, elle a publié deux arrêts relatifs aux obligations du bailleur et à la clause résolutoire, l’un sur la délivrance, l’autre sur l’exception d’inexécution. Le 25 juin 2026, elle s’est prononcée sur l’offre de vente notifiée au locataire. Ces décisions éclairent la portée pratique des textes nouveaux.
L’étude examinera d’abord la réforme du financement du bail, entre trésorerie et garanties, avant d’analyser les mécanismes contractuels que sont l’indexation et la clause résolutoire.
I. La réforme du financement du bail : trésorerie et garanties
A. Le paiement mensuel du loyer de droit
L’article 62 de la loi crée un article L. 145-32-1 du code de commerce ainsi rédigé : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. » (C. com., art. L. 145-32-1). Le bailleur ne peut donc s’opposer à une demande régulière de mensualisation, ni stipuler par avance une clause qui en ferait échec.
Le champ du dispositif mérite attention. La mensualisation profite au preneur d’un local destiné au commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts, que le texte ne vise pas. Le locataire doit en outre être à jour des loyers et charges exigibles, seules demeurant opposables les sommes contestées. Le texte s’applique aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation, ainsi que le prévoit le II de l’article 62 de la loi.
La portée de cette création est renforcée par l’ordre public du statut. L’article L. 145-15 du code de commerce énonce désormais : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. » (C. com., art. L. 145-15). La référence expresse à l’article L. 145-32-1 a été introduite par la loi nouvelle : toute stipulation contraire au paiement mensuel serait réputée non écrite.
Sur le terrain des sanctions, la jurisprudence offre un cadre utile. La troisième chambre civile juge que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription » (3e Civ., 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-18.643, publié). Elle précise en outre que « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation » (même arrêt). Un preneur qui aurait payé un surcoût lié à une clause contraire à la mensualisation pourrait ainsi agir sans encourir la prescription de l’action en réputé non écrit.
La mensualisation interagit avec le premier alinéa, inchangé, de l’article L. 145-40 : les loyers payés d’avance portent intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant le prix du loyer de plus de deux termes. Dès lors que le loyer devient mensuel, un versement anticipé équivalant à trois mois de loyer produirait des intérêts, sauf à entrer dans le régime dérogatoire du plafond de garantie qui exclut ces intérêts. L’économie du bail s’en trouve durablement modifiée.
Le dispositif soulève en outre une question prospective relative au loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose que « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux » (C. com., art. L. 145-34). Un bailleur pourrait soutenir que le passage au paiement mensuel, qui accroît sa charge de gestion, constitue une telle modification notable ouvrant la voie au déplafonnement. La pratique mesurera l’accueil que les juges réserveront à cet argument lors des prochains renouvellements.
B. Les garanties plafonnées et la mutation des murs
L’article L. 145-40 modifié plafonne les garanties consenties par le preneur d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1. Le deuxième alinéa dispose : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. » (C. com., art. L. 145-40). Le plafond s’apprécie donc globalement, dépôt de garantie, cautionnement et garantie autonome confondus, ce qui impose aux rédacteurs d’arbitrer entre les sûretés disponibles.
La restitution obéit désormais à des délais légaux. Les sommes payées à titre de garantie doivent être restituées « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés », déduction faite des sommes dues et dûment justifiées. Lorsque d’autres garanties ont été fournies, le bailleur dispose d’un délai de six mois pour procéder aux mainlevées et restituer les documents afférents (même article). Le preneur cesse ainsi de dépendre des seuls délais contractuels ou des usages.
La mutation des murs reçoit un traitement spécifique. Le texte poursuit : « En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. » Le cédant doit en outre restituer les documents et donner mainlevée dans un délai de six mois. Ces dispositions confèrent à la vente des murs un effet direct sur les sûretés.
La jurisprudence avait d’ailleurs anticipé la logique de transmission des obligations du bailleur. Dans une affaire de crédit-bail, la troisième chambre civile a rappelé que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et censuré la cour d’appel « alors que le contrat de bail commercial ne restreignait pas les obligations du crédit-bailleur, en cas de non-levée de l’option d’achat par le crédit-preneur, à l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la locataire » (3e Civ., 12 décembre 2024, pourvoi n° 23-16.858). Ce que les parties organisaient par contrat, la loi le pose désormais : la restitution suit le bailleur, quel qu’il soit.
L’entrée en vigueur est graduée. Le plafond s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, la restitution légale aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient après le 26 août 2026, et la caducité des garanties aux mutations intervenant après l’expiration d’un délai de trois mois suivant la promulgation. Ces transitions exigent une lecture attentive de l’article 62, II, de la loi.
La même logique protectrice du locataire inspire la retouche de l’article L. 145-46-1 relatif au droit de préférence. Le texte nouveau oblige le notaire, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, à notifier au locataire les conditions et le prix d’une vente plus avantageuse pour l’acquéreur, « à peine de nullité de la vente », cette notification valant offre de vente pendant un mois (C. com., art. L. 145-46-1). La loi définit en outre le local commercial visé et exclut notamment la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou la cession globale d’un immeuble.
L’arrêt du 25 juin 2026 éclaire immédiatement la portée de ce mécanisme. La Cour y rappelle d’abord le texte applicable : « Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer » (3e Civ., 25 juin 2026, pourvoi n° 25-10.765, publié). Elle retient ensuite : « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (même arrêt). Le délai d’un mois protège le locataire contre une vente concurrente, sans rendre l’offre irrévocable lorsque le bailleur renonce à vendre. L’article 61 réserve au demeurant ces dispositions aux mutations intervenant après la promulgation de la loi.
II. La réforme des mécanismes contractuels : indexation et clause résolutoire
A. L’indexation symétrique autorisée
La loi crée un article L. 145-38-1 du code de commerce ainsi rédigé : « Par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code. » (C. com., art. L. 145-38-1). Le législateur légalise ainsi les clauses dites tunnels, pourvu qu’elles jouent symétriquement.
L’état du droit antérieur explique cette intervention. La troisième chambre civile jugeait depuis l’arrêt du 12 janvier 2022 : « En application de ce texte, est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence » (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié). Elle observait que « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation » (même arrêt).
La sanction se limitait toutefois à la stipulation prohibée. La Cour a ensuite précisé qu’est « réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (3e Civ., 22 mai 2025, pourvoi n° 23-23.336). La clause d’indexation survit donc à la neutralisation de la seule modalité asymétrique, ce que confirme la jurisprudence du 23 janvier 2025 précitée sur le calcul des restitutions.
La loi nouvelle renverse la perspective : plutôt que de sanctionner la clause à sens unique, elle autorise expressément la clause qui encadre la variation de l’indice des loyers commerciaux dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. La révision triennale de l’article L. 145-38, plafonnée par principe à la variation indicielle, et la révision judiciaire de l’article L. 145-39 demeurent applicables. Le rédacteur devra veiller à la stricte symétrie du mécanisme, toute asymétrie retombant sous le coup de l’article L. 145-15.
B. La suspension conditionnée de la clause résolutoire
L’article 63 de la loi modifie l’article L. 145-41 du code de commerce. Le texte conserve le mécanisme du commandement d’un mois, mais il ajoute une condition substantielle : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (C. com., art. L. 145-41). Le juge ne peut plus suspendre librement les effets de la clause : il doit constater la solvabilité du preneur et la reprise effective du loyer courant.
Cette restriction contraste avec la souplesse récemment affirmée par la jurisprudence. Le 6 février 2025, la troisième chambre civile a jugé : « Il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (3e Civ., 6 février 2025, pourvoi n° 23-18.360, publié). Le champ de la suspension était donc maximal, y compris pour un manquement à une obligation de faire.
Le preneur conserve néanmoins une défense de fond. La Cour a consacré, le 18 septembre 2025, que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié). Le 5 mars 2026, elle a ajouté : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (3e Civ., 5 mars 2026, pourvoi n° 24-15.820, publié).
Cette défense s’adosse à l’obligation continue de délivrance. Par un arrêt publié du même jour, la Cour a retenu : « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail », avant de préciser que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (3e Civ., 5 mars 2026, pourvoi n° 24-19.292, publié). Un manquement persistant du bailleur peut donc paralyser la clause résolutoire invoquée pour défaut de paiement.
La réforme dessine ainsi un équilibre nouveau. Elle soulage le preneur sur la trésorerie et les garanties, mais elle conditionne strictement la suspension de la clause résolutoire pour impayés à la démonstration, dès la première audience, de la capacité de régler la dette et de la reprise du loyer courant. Le texte s’applique aux demandes introduites à compter de son entrée en vigueur. Les contentieux en cours obéissent à l’ancien régime.
Deux voies de défense demeurent ouvertes au preneur poursuivi. La première consiste à demander des délais en satisfaisant aux conditions nouvelles, ce qui suppose de reprendre le paiement du loyer courant sans attendre l’audience et de justifier d’une capacité réelle d’apurement. La seconde consiste à opposer une exception d’inexécution fondée sur un manquement persistant du bailleur, dont le juge doit alors vérifier le bien-fondé avant de constater l’acquisition de la clause. Ces deux mécanismes coexistent désormais dans des registres distincts, le premier procédant de la faveur judiciaire, le second de l’exécution réciproque du contrat.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 retouche l’équilibre financier du bail commercial sans en refondre l’architecture. Le preneur obtient un droit à la mensualisation d’ordre public, un plafonnement des garanties à un trimestre, une restitution encadrée et la transmission de l’obligation de restitution en cas de mutation. Le bailleur conserve la clause résolutoire, désormais assortie de conditions de suspension plus strictes, tandis que l’indexation symétrique et le droit de préférence se trouvent sécurisés.
La pratique devra vérifier les baux en cours au regard des entrées en vigueur successives, arbitrer entre les garanties dans la limite d’un trimestre de loyer et surveiller les notifications d’offre de vente dont la nullité sanctionne désormais l’omission. L’articulation de ces textes avec la jurisprudence publiée des mois de mars et juin 2026 relève pleinement du droit immobilier des affaires, dont le bail commercial demeure l’instrument quotidien.
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